Ingatlan Adás - vétel

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Dakova # 2014.10.21. 14:50

Tisztelt Szakértők!

Olyan kérdésem volna, hogy eladtam az ingatlanomat és már lassan 2 hónapja kötöttünk egy adás-vételi szerződést (Én vagyok az Eladó) a Vevővel. A szerződés megkötésekor átadásra került FOGLALÓ és mivel a Vevőm a vételár egy részét banki hitelből fizetné így húzódik a dolog. A konkrét kérdés az hogy abban az estben ha a Bank nem ad Neki hitelt az Neki felróható ok? Tehát ebben az esetben a FOGLALÓ visszajár a részére vagy sem? A szerződésben csupán annyi van leírva, hogy ha neki felróható okból nem jön létre a szerződés teljesítése elveszíti a foglalót....tehát arra nem tér ki, hogy ha nem kapna hitelt abban az esetben másképp történne-e a foglaló sorsa.
Teszem azt ha vissza járna akkor mi van azzal a 2 hónappal amíg Ő intézkedett.....vagyis Nekem ezzel "kárt" okozva hisz addig eladhattam volna az ingatlanomat?!

A válaszokat előre is köszönöm!

lajcsó # 2014.10.22. 07:32

"A konkrét kérdés az hogy abban az estben ha a Bank nem ad Neki hitelt az Neki felróható ok? Tehát ebben az esetben a FOGLALÓ visszajár a részére vagy sem?"
Nem jár vissza. Pontosan ilyen ügyben perem is volt és a bíróság az eladónak adott igazat.

Dakova # 2014.10.23. 09:09

Köszönöm szépen a gyors és korrekt választ! Logikailag én is így gondolom, de olvastam már annyi variációt ezügyben, hogy nem tudtam dűlőre jutni. Most már tiszta.

ObudaFan # 2014.10.25. 08:37

A okos vevő ilyenkor kiköti a szerződésben, hogy erre az esetre visszajár a foglaló. HA ez nincs így benne a szerződésben, akkor tényleg nagyon kivételes, hogy visszajárjon a foglaló, bár nem lehetetlen azért. (Ha valamilyen előre nem látható, extrém körülmény miatt nem kapott hitelt, pedig ésszerűen várható az volt, hogy kap.)

slider84 # 2014.11.05. 18:57

Tisztelt fórumozók!

Első ingatlanunkat szeretnénk megvásárolni, viszont a ház felét hitelből szeretnénk fizetni. Két hónapja érdeklődtünk a ház felől, viszont akkor a tulajdonosnak jeleztük, hogy egy jelenlegi hitel miatt nem tudjuk most a másik hitelt indítani. Azt mondta rendeben,sőt mivel a feleség ügyvéd ezért a munkadíjat az ingatlan értékébe beszámítja.Találkozásunkkor foglalót kértek ( ingatlan 10%*a),és a hölgy nem lett volt hajlandó beleírniaz adásvételi szerződésbe, hogy ez a negatív hitelbírálat esetén (kívülálló ok) visszajárna.Ezért nemet mondtunk, és azt mondtuk árulják tovább az ingatlant.Majd másnap jelezték hogy 20% előleg ellenében nem árulják tovább. Ebbe sem mentünk bele, gyanítottuk hogy szükségük van a pénzre. Eltelt két hónap, az ingatlant nem adták el. A bank elvégezte az értékbecslést az ingatlanon, viszont megint foglalót szeretnének a komolytalan szándékunkra hivatkozva (amit nem értek, mert 2 hónap után akkor nem fizetnénk értékbecslést ha nem lenne komoly a szándék) Itt már számunkra ők lettek komolytalanok (Azt gyanítjuk hogy a foglaló -mivel nem jár vissza - a részükről azonnal elkölthető!) A kérdéseim a következők lennének:

Ha az eladó beleegyezne újra az előlegbe azt letétbe lehetne-e helyezni?
Vegyük igénybe független ügyvéd segítségét?
A bank által utalt pénzből(amihez kell az adásvételi)megtudnék-e más ingatlant venni vagy másra felhasználni az összeget? (mert a tulajdonos attól tart, hogy míg a hitelbírálatomra vár addig vevőket szalaszt el, így őt kár érheti, ha másra költöm a pénzt)
A foglalón kívül mi lehet még komoly szándék?

Várom válaszukat
Köszönöm

lajcsó # 2014.11.05. 20:34

Az eladók háromszor ajánlották fel neked az adásvételi szerződés megkötését! Te ettől minden alkalommal elzárkóztál. Akkor most ki a komolytalan? A bank által kiutalt pénzből nem vehetsz másik lakást. Az is a komolytalan szándékodra utal, hogy ezen töröd a fejedet.

lajcsó # 2014.11.05. 20:49

"Vegyük igénybe független ügyvéd segítségét?"
Amennyiben az ügyvéd is szerződő fél, abban az esetben ez nem választás kérdése, mivel az ügyvéd saját magának nem készíthet szerződést. A hozzátartozójának viszont igen.

lajcsó # 2014.11.05. 21:25

"A konkrét kérdés az hogy abban az estben ha a Bank nem ad Neki hitelt az Neki felróható ok?"
Igen.

"Tehát ebben az esetben a FOGLALÓ visszajár a részére vagy sem?"
Nem.

Szti89 # 2014.11.06. 11:38

Kedves Hozzászólók!

Kicsit félreérthető a dolog,mivel nem az ő fejében fordult meg, hanem az eladó fejében fordult meg, hogy a bank által adott pénzt másra fordítaná. Ez hülyeség, hogyan tudná másra fordítani...mikor arra a bizonyos hrsz-ú ingatlanra lett elindítva a hitelkérelem...

Nyilvánvaló, hogy saját magának nem köthet szerződést, de a férjének igen. Itt az a kérdés, hogy történetesen nehogy a saját malmára ( férje a tulaj) hajtsa a vizet, szerintem, mert ahogy olvastam pénzre van szükségük, ezért kellene a foglaló nekik.
A független ügyvédet tehát a kérdező így értheti.. De ez csak az én véleményem. Ebben az esetben talán a letétbe helyezés egy másik ügyvédnél szóba jöhetne nem?

huntah # 2014.11.06. 14:56

slider84:
Belepofázok. Tudnod kell hogy nem vagyok jogász, de állítom, hogy hihetetlenül értéktelen válaszokat kaptál. Már bocs, Lajcsó...

"mivel a feleség ügyvéd ezért a munkadíjat az ingatlan értékébe beszámítja."

Kamu duma. Amit a munkadíjon megspórolsz, elveszíted azon, hogy valójában nem téged képvisel, belevisz valami hülyeségbe.
Milliós tétel elköltésére készülsz, nem szabad ilyen rizikósan megspórolni kétezer forintokat.
Példa1: a tulajdoni lapot, térképszelvényt saját magad kérd ki a földhivataltól, ne hagyatkozz arra, amit az eladó adott, még az értékbecslésben levőre se.
De egyébként a betekintés ingyenes.
Pl2: Az értékbecslés 60 napig érvényes, de emiatt ne hagyd magad belehajszolni egy rossz adásvételbe, nem ér annyit. Amúgy is, lehet aktualizálást kérni, az értékbecslővel meg lehet egyezni ennek a díjazásáról.
Pl3: Saját magad győződj meg, hogy a térképkivonat megegyezik a valósággal, és hogy a használatbavételi engedély létezik.
És sorolhatnám.

"nem lett volt hajlandó beleírniaz adásvételi szerződésbe, hogy ez a negatív hitelbírálat esetén (kívülálló ok) visszajárna."

Ezt meg tudom érteni, én se írnám bele. Lapozz kicsit lejjebb, pont erről volt szó.
Egyébként amire gondolsz, arra az előleg való.

"Azt gyanítjuk hogy a foglaló -mivel nem jár vissza - a részükről azonnal elkölthető!"

Bármilyen pénz azonnal elkölthető.
Összességében én is az eladókat érzem komolytalannak, pontosabban úgy látom, hogy ki akarják használni a tapasztalatlanságodat.

"Ha az eladó beleegyezne újra az előlegbe azt letétbe lehetne-e helyezni?"

Az ügyvédi letét pont erre való. Hitel esetén szerintem csak előleget szabad vállalni, a foglaló túl nagy rizikó.

"Vegyük igénybe független ügyvéd segítségét?"

A vevő joga ügyvédet választani. Válassz olyat, aki TÉGED képvisel, a te érdekeidet nézi. Persze, a törvény előírja, hogy mindkét fél érdekeit azonos súllyal kell figyelembe venni, blablabla... de legyünk őszinték, ugye hallottunk már törvénysértő ügyvédről? Emellett az eladó is hozhat ügyvédet, az már az ő dolga.

"A bank által utalt pénzből(amihez kell az adásvételi)megtudnék-e más ingatlant venni vagy másra felhasználni az összeget? (mert a tulajdonos attól tart, hogy míg a hitelbírálatomra vár addig vevőket szalaszt el, így őt kár érheti, ha másra költöm a pénzt)"

Ez az állítólagos ügyvéd feleség a saját férjét is elég rosszul képviseli. Azt azért illene tudnia, hogy a bank az adásvételi szerződés ismeretében adja meg a hitelt, pontosan arra, amiről a szerződés szól, és szokás szerint közvetlenül az eladó bankszámlájára fogja utalni a pénzt. (Ami praktikus is, mert nagy összeg utalása elég drága tud lenni.)
Az, hogy "kár éri, amíg a hiteledre vár" csak melléduma. Az adásvételiben (a bank nevében is) vállalni fogod, hogy X dátumig ki lesz fizetve a vételár. Ha az eladó nagyon tart tőle, hogy ez nem teljesül, akkor szerződjön mással, joga van hozzá. Ha veled szerződik, akkor vállalja, hogy a megadott határidőig az ingatlant neked fenntartja.

"A foglalón kívül mi lehet még komoly szándék?"

Az előleg.

slider84 # 2014.11.06. 18:09

Köszönöm szépen a válaszokat, "főleg huntah"-nak. A tulajdoni lapot, térképet mi kértük ki betekintés után, és az értékbecslést a banki értékbecslő végezte, még az adásvételi megírása előtt, ami az eladónak nem is tetszett.
Az alábbi oldalon az alábbi cikkben ezt találtam igaz 2007-es cikk:

www.haszonagrar.hu/…bemagat.html

"Az is fontos tudnivaló, hogy a jelzálogbanki finanszírozás jogszabályi rendezése egyben azt is magával hozta, hogy amennyiben bankhitelt igénybe venni szándékozó vevő a kölcsönt utóbb mégsem kapja meg, az eladó vissza kell fizesse, előlegként az átvett foglalót. A bankhitel-konstrukcióban erre az esetre mindenképpen javaslom az ügyvédi letétbe helyezést, ez ugyanis kellő biztonságot nyújt mindkét félnek ebben a kissé kiszolgáltatott átmeneti helyzetben."

slider84 # 2014.11.06. 18:20

lajcsó:
Azért mert laikusként harmadjára sem ugrottam be nekik, attól nem hiszem hogy komolytalan vevő lennék, csak próbálok alapos lenni

Nekem megsem fordult a fejemben hogy másik ingatlant vennék. A tulaj erre hivatkozva követelt foglalót!!!

Azért köszönöm szépen

huntah # 2014.11.07. 09:39

"A tulaj erre hivatkozva követelt foglalót!!!"

Ebből is látszik, hogy félre akar vezetni. Az utolsó vételárrész miatti aggodalmát vetíti ki az első vételárrészre. Egyébként se követelőzzön, egyenrangú felek vagytok.
Reálisan 10% előleg + 40% második részlet + 50% hitel lenne a menetrend. A második vételárrésznél miért nem fél, hogy másra költöd?
Magánvéleményem, hogy az 50% hitellel túlvállaljátok magatokat.

"amennyiben bankhitelt igénybe venni szándékozó vevő a kölcsönt utóbb mégsem kapja meg, az eladó vissza kell fizesse, előlegként az átvett foglalót."

Ennél fogva is, ha ez valóban így van, érdemesebb eleve előleget leírni, mint áttételesen jutni ugyanide.

slider84 # 2014.11.11. 07:22

Tisztelt fórumozók!

Most csak a tapasztalatom szeretném leírni a mi esetünkben.
A végeredmény az lett, hogy a tulaj multhéten rábólintott az előlegre, és azt mondta írhatjuk az adásvételit. E-mailben kértünk egy "piszkozatot" amit tegnapig nem kaptunk meg. Felhívtuk a tulajt és a következőt mondta: "Van kettő kézpénzes vevő,az egyik mindjárt, a másik jövőhéten ad választ." Erre a reakciónk: "Sok sikert a vevőkhöz, mi kisszálltunk. Köszönjük szépen nem érdekel minket az ingatlan! Kb. 5perc után jött a hívás a tulajtól: " Mindkét vevő visszalépett! 5perc alatt?????!!!!!!!
Mehetünk azzonnal írni az adásvételit!!És ami még meglepett, hogy az adásvételi aláírása után nem árulja a házat. (pedig a hitelbírálatig, ami 2-3 hét, árulni akarta) Érdekes milyen gyorsan pörögnek az események....ilyenkor.
Egy kérdés a végére.
A térképen nem szerepel a garázs, de állítólag az önkormányzat tud róla. Mi a teendő ilyen esetben? Megüthetem emiatt a bokám, akár viszamenőleg is?

Mindenki vonja le a salyát következtetését...

lajcsó # 2014.11.11. 08:07

"A térképen nem szerepel a garázs, de állítólag az önkormányzat tud róla."
Nem zárható ki, hogy a garázs építési engedéllyel készült.

"Mi a teendő ilyen esetben?"
Kérelmezni kell a földhivatalnál a garázs feltüntetését az ingatlan-nyilvántartásban. Ehhez viszont szükség lesz a használatbavételi engedélyre!

"Megüthetem emiatt a bokám, akár viszamenőleg is?"
Ez teljes egészében kizárható. Csak éppen a földhivatali ügyintézés kiadással jár (pl vázrajz készíttetése mérnökkel stb.

huntah # 2014.11.11. 08:35

Én úgy látom, lenne még mit alkudni azon a házon.
A garázs miatt nincs túlépítve a telek? Szerintem vonj be építész szakértőt, a jog ide kevés.

slider84 # 2014.11.11. 10:11

lajcsó:
Állítólag éves adót vagy díjat fizet az önkormányzatnak a garázs után, de hogy milyen címen azt nem tudom pontosan. Nagyságrendileg megtudnád mondani kb. mekkora összegekre lehet számítani a földhivatali ügyintézés során? 10ezrek? A használatbavételi engedély mennyibe kerül?
A használatbavételi engedéllyel elvileg a tulajdonosnak kell rendelkeznie,és ha nem rendelkezik vele? akkor:
a; kérjük hogy csináltassa meg,
b; vagy alkuképes az ingatlan árából?

huntah:
Mit jelent pontosan a telek túlépítés? Utána néztem, de csak ezt találtam: "A túlépítés esetén a tulajdonos földjének határain túl építkezik, így az épület egy része saját telkén vagy az alatt, másik része pedig átnyúlik a szomszédos telekre vagy az alá. Ez vonatkozik minden más építményre is, például a garázs, járda, kerítés stb., azonban élő sövényre, drótkerítésre és egyéb könnyűszerkezetes építményekre nem, ezek eltávolítása követelhető."
Vagy a telek beépítettsége %-ban, vagy hányadban, esetleg m2-ben kifejezve?

Várom válaszukat, és köszönöm az eddigi tanácsokat is !

lajcsó # 2014.11.11. 10:56

"mekkora összegekre lehet számítani a földhivatali ügyintézés során? 10ezrek?"
Igen, kb. annyira lehet számítani. A mérnöki vázrajz a nagyobb tétel.

"A használatbavételi engedély mennyibe kerül?
A használatbavételi engedéllyel elvileg a tulajdonosnak kell rendelkeznie,és ha nem rendelkezik vele? akkor:"
Akkor az építési hatóságtól lehet másolatot kérni. De ha annak idején elküldték a földhivatalnak akkor nem szükséges.
Valószínűleg (helyi) adót fizet a garázs után.

huntah # 2014.11.11. 13:08

Rosszul fogalmaztam. Nem túlépítésre gondoltam, hanem a beépíthetőség felhasználására.
Építész szakértő mit mond? Egyébként is érdemes statikailag megnézetni a házat, rendben van-e. Hogy engedéllyel épült, az még nem garancia.

Lutz Gizi # 2014.11.15. 21:25

Tisztelt Kovács Béla Sándor úr!

Kérdésem az lenne, hogy a fiunknak vásárolt lakást,- melyen holtig tartó haszonélvezeti jogunk van- és a mi beleegyezésünkkel eladja, a haszonélvezőnek kell e az eladás után adót fizetnie? , és eladás előtt töröltetni kell e a haszonélvezeti jogot, vagy elég lemondani róla?

Válaszát várva előre is köszönöm

ObudaFan # 2014.11.18. 19:10

Lutz Gizi

Ha a haszonélvezőnek nincs bevétele az eladásból, vagyis ingyenesen mond le a haszonélvezetről, akkor biztosan nem fizet adót.

dikosz # 2014.11.19. 14:51

Ha szántót szeretnék eladni akkor az eladási szándékomról első körben az önkormányzatot kell megkeresnem?Halottam ezt az infót,de én úgytudtam ha megkötöm a szerződést egy vevővel akkor kell kifüggesztés miatt (60nap)az önkormányzattal felvenni a kapcsolatot.Mi az igaz?

lajcsó # 2014.11.19. 14:57

A megkötött szerződést kell hirdetményi úton közzétenni.

dikosz # 2014.11.19. 15:05

Köszönöm én is így tudom.

vamami # 2014.11.20. 05:20

Tisztelt Szakértő!

Idén juniusban eladtunk 2700000 Ft ért egy házat amiből megkaptunk 2100000Ft-ot és beköltözött a vevő.
Szeptember 30 volt a határidő a fennmaradó 600000Ft kifizetésére ,mert ezt hitelből fedezte volna,de azóta sem fizetett mondván nem kap hitelt.Most szóban kértem,hogy decemberig fizesse ki a fennmaradó összeget ,de csak fére beszél.Ilyenkor mit tehetek?
köszönöm válaszát!