Ingatlan Adás - vétel

(Akkor jövök vissza! Remélem, azért nincs ekkora gond, még a NAV-nál sem.)

@LaciSupreme
„Azt viszont még mindig nem értem, hogy miért kellene védekeznem? ”
Szarban a haza, ezért a NAV emelt sebességre kapcsolt. Azon túl, hogy már nem ül fél éveket az ingatlanszerzési illeték kivetésén, elkezdte az ingatlankockázat-értékelés alapján végzett ún. jogkövetési vizsgálatokat is.
Csak annyit szerettem volna jelezni, hogy ne érjen váratlanul, ha a NAV ellenőrzéssel kopogtat, semmi többet.

eulimen
Értelek, de miért gondolod, hogy spekulált* jövedelemre próbálok szert tenni, és folyamatosan pörgetek két-három ingatlant a saját vagy családtag nevén? :)
Igen, egy öröklött lakás eladásából származó pénzből lett a jelenlegi megvásárolva, lakáscserével. Majd vélhetően a negyedik tárgyévben ez is eladásra kerül, ahol valóban jövedelem lesz szerezve; kisebb részben a javult állapotnak köszönhetően, nagyobban pedig az aktuális piaci ár miatt. Amire az adó nyilván ki lesz fizetve. (Amiből igen, ismét ingatlan lesz vásárolva, remélhetőleg a végső.) Nem értem, hol itt az üzletszerűség, illetve törvénytelen adóelkerülés látszata? Emelkedtek az árak: nem csak az eladási, a vételi is...
Úgy alakult, hogy édesapám nevén van több ingatlan, de azok régi megszerzések, és legfeljebb még egy felújítandó állapotú lesz eladva, de valószínűbb, hogy az sem.
Azt viszont még mindig nem értem, hogy miért kellene védekeznem? Nem hallgattam itt el semmit, tényleg lakhatásról van szó.

(* Mindenre rá lehet mondani, hogy spekulált, nehogy kicsit is jól járjon az átlag halandó, de ez a tendencia legalább az Egyiptom hanyatlásának kezdetéig, úgy kb. a Mózesi időkhöz vezethető vissza, szóval nincs itt semmi újdonság. :) )

elnézést, az utolsó mondatból kimaradt egy lényeges rész, helyesen:

Oké, hogy neked nem tetszik, hogy a leadózott pénzedből spekulált jövedelmedet még egyszer megsápolja a NAV, ettől a törvény még törvény; hát akkor adózd le csak egyszer: végezd vállalkozásban.

@LaciSupreme
Én úgy látom, hogy a földhivatali nyilvántartás + a B400-as adatlapok feldolgozása alapján a NAVnál világosabban senki nem tudja, hogy kinek hány ingatlana van és volt. Aki a saját lakhatását biztosító ,egyetlen lakását váltogatja 2-3 évente, arra sokkal nehezebb rámondani, hogy üzletszerűen teszi, mint az, aki folyamatosan pörget a nevén 2-3 lakást (esetleg pont az általad felvetett ingatlanáremelkedést meglovagolva). Utóbbi esetben nehezen védhető a NAV előtt az, hogy ez nem üzletszerűen, ellenérték elérésére irányul, ennélfogva nem gazdasági tevékenység.
Az SZJA törvény pedig emígyen szól:
3.§ 46. "Gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik."

A NAV gyakorlata alapján minden tudomására jutott körülmény mérlegelésével dönt, ha egy ügyletet utólag gazdasági tevékenységként minősít, és ezzel összefüggésben adóhiányt állapít meg. Ezért írom, hogy szükség esetén tudd megvédeni az álláspontodat.

Oké, hogy neked nem tetszik, hogy a leadózott pénzedből spekulálsz, ettől a törvény még törvény; hát akkor adózd le csak egyszer: végezd vállalkozásban.

LaciSupreme

„Már eleve az nehezen elfogadható, hogy az adózott pénzemből adózok, ha veszek valamit, és újra adózok, ha azt megint pénzzé teszem.”
Ingatlan esetében ezt ingatlanspekulációnak hívják. nyilván ezt szeretnék akadályozni, nehezíteni kicsit.

eulimen
Azt gondolom, nem szorítkozom védelemre, de ha mégis, akkor az adóhatóság ellen egy átlag halandó nem indul kifejezetten rózsás esélyekkel.
Édesapám nevére lett megvéve, és én valóban itt lakom, bejelentett lakcímmel, de nem hinném, hogy neki/nekem itt bármit is bizonygatni kellene, hiszen egy darab, reális áron vásárolt és eladott ingatlanról van szó. Ha valakik, hát ők tudják, hogy emelkednek az ingatlanárak mostanság. Te másképp látod?

(Már eleve az nehezen elfogadható, hogy az adózott pénzemből adózok, ha veszek valamit, és újra adózok, ha azt megint pénzzé teszem. De ez egy ideológiai fórum témája lehetne, mert ez minden -izmus gyökere. De én meg az ilyesmiket nem szeretem, mert ahogy Michael Ende írta: "Az embereknek ideológiákat kell adni, hogy azon keresztül irányíthassuk őket." Viszont én senkit nem szeretnék irányítani. :) )

@LaciSupreme
Azt ugye meg tudod védeni a NAV előtt is, hogy nem gazdasági tevékenység keretében szereztél hasznot az ingatlan felújításán és értékesítésén, hanem te így élsz? (mondjuk, hogy a lakcím szerinti saját lakásodat újítod fel és adod el)
A gazdasági tevékenység egy kicsit másképp adózik: szocho-köteles és nincs 5 éves szerzési adókedvezmény.

osztap, drbjozsef

Valóban egyszerű, köszönöm. Igen, másnap benyújtotta, ami nem is hó eleje, hanem dec. 21. volt.
(Jövőre szeretném eladni, ami a teljes felújításnak és az árváltozásnak köszönhetően kb. dupla ár. Tehát nem mindegy.)

LaciSupreme,

Adózási szempontból az ingatlanból származó jövedelem megszerzésének időpontja az, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.
Nyilván adózási szempontból az ingatlan megszerzése vevőként ugyanez az időpont.
Ha széljegyre került a vevő, akkor az ügyvéd nyilván benyújtotta a szerződést, ezt egyébként az aláírás napján, legfeljebb a következőn szokták benyújtani. Biztosan megtörtént ez még 2021-ben.

Úgyhogy neked 2021 a szerzés éve.
Ha idén adod el, akkor még 60%, ha jövőre, akkor 30%, után kell csak adózni, ha 2026-ban vagy később akkor már adómentes.
(a pontos hónap és nap ilyenkor nem számít. Csak az év.)

LaciSupreme,

Egyszerű ez: Előveszed a tulajdoni lapot, megnézed a tulajdonos bejegyzésénél a "bejegyző határozat, érkezési idő" sort. Annak a vége egy dátum. Akkor lett benyújtva a szerződés. Szinte biztos, hogy 2021 decemberi.

Sziasztok!

2021. december eleje: adásvételi szerződés aláírása megtörtént, foglaló kifizetésre került. Az ügyvéd ígérete szerint pár napon belül rárakatta a tulajdoni lapra, hogy foglalt.

2022. január vége: a teljes vételár kifizetésre került, a lakás átvétele megtörtént. A tulajdonos személye pedig módosult.

Azt szeretném megkérdezni, hogy az eladáskor igénybe vehető "ötéves" adókedvezmény melyik évtől számítódik? Mert úgy tudom, az a nap számít, amikor az ügyvéd a szerződést benyújtotta a Földhivatalba. Ami számomra nem egyértelmű, hogy ez már 2021-ben megtörtént-e, amikor a széljegyet elkészítették.

Vannak még takarékos emberek

„Akkor jobban jársz ha elállsz a szerződéstől. Akkor nincs mit követelni.”

Nyilván zsebből vissza tudja fizetni a vételárat, hiszen legfeljebb így tudna elállni. Életszerű.

Akkor jobban jársz ha elállsz a szerződéstől. Akkor nincs mit követelni.

Járt. Egyébként pedig van ügyvéded.

Sziasztok!
Röviden leírnám a történetem!
2019-ben vásároltam egy 2018-ban felújított ingatlant.
3 évig laktunk benne a feleségemmel,majd 2022-ben eladtuk.
A kulcsátadást követően a vevőim felhívtak, hogy elállnak a szerződéstől.
Mindenbe is belekötöttek:vizes az ingatlan, a 2 szoba nincs lebetonozva(akitől én vásároltam a házat,úgy tájékoztatott hogy le van,illetve az energetikai tanúsítványban is a padlózat rétegrendjénél fel van tüntetve a beton, teszem hozzá az energetikait nem én készíttettem)
Nincs alapja a háznak,rosszak a villanyvezetékek stb.........
Bepereltek,kirendeltek szakértőt stb.....
A bíróság cirka 7 millió ft-ot megítélt nekik......
Az ügyvédemmel nem érjük hogyan lehetséges ilyen ítélet,hiszen a szakértői vélemény leírja hogy nincsenek hiányosságok,illetve hibák,a korabeli építéstechnológiának megfelelő állapotban van a ház.Én nem tájékoztattam félre a vevőimet!!
Most ott tartunk,hogy fellebeznek, mivel nem elég nekik a 7 millió ft!
Úgy gondolom,hogy rajtunk akarnak nyerészkedni,minél több pénzt ki akarnak belőlünk sajtolni!
Kihez tudnék fordulni??
Járt már így valaki??

FFlower,

Nem jól érted. Az energetikai tanúsítvány kötelező. Csak nincs szankciója, ha nem készül el.

Az állapot rögzítése a szerződésben nem kötelező. Azért fontos (az eladónak), mert megnehezíti, hogy utóbb a vevő szavatossági igénnyel lépjen fel az eladóval szemben, hiszen tudott arról, hogy milyen állapotú ingatlant vesz. Hasonlóan: Az energetikai tanúsítványban sokkal több infó van, mint a minősítés maga. Ha van tanúsítvány, és annak átvételét a vevő elismeri, később nem hivatkozhat arra, hogy nem tudott mindarról, ami abban benne van.

Ha már a kötelező tanúsítványoknál tartunk, a villamos biztonsági felülvizsgálat ugyanilyen. Kötelező, de nincs szankciója, ha nem készül. Azért érdemes az eladónak megcsináltatni, mert a szavatossági igények érvényesítését megnehezíti.

Nincs olyan szabály, hogy a szerződésben leírt állapot miatt kötelező lenne bontani.

"Persze, ha a szerződésben rögzítik, hogy az épület egy rom, az más."

Ha jól értem, amennyiben a lakóházra vonatkozóan nem kerül rögzítésre az állapotáról információ, akkor alapvetően kötelező (lenne) az energetikai tanúsítvány.

Ha viszont az adás-vételi szerződésben rögzítésre kerülne, hogy a ház lakhatatlan rom, akkor a tanúsítvány szükségtelen, viszont akkor ez járhat valamilyen következménnyel?
Értem ezalatt, hogy pl. ilyen esetben már nem lehet a házat felújítani csak kötelezően bontani etc...?

Köszönöm szépen a válaszokat Osztap és Szomorú örökös!

FFlower

„Ingatlan adás-vétel esetén ha a földhivatali tulajdoni lapon szerepel lakóház, abban az esetben a birtokba-adáshoz mindenképpen szükséges energetikai tanúsítványt készíttetni?”

Az ingatlanosom szerint csak akkor, ha hitelre veszik, mert ott a bank kérni fogja.
Készpénzes vevő eltekinthet tőle.

FFlower,

Igen, kötelező, de szankciója nincs. Tavaly november óta pedig nem kötelező beleírni az adásvételi szerződésbe sem, tehát a földhivatal be fogja jegyezni az adásvételt enélkül is.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

(Általában azért érdemes megcsináltatni az eladónak, mert akkor a vevőnek kevesebb alapja van rejtett hibák miatt szavatossági igénnyel lépni fel az eladóval szemben. Persze, ha a szerződésben rögzítik, hogy az épület egy rom, az más.)

Tisztelt Fórumozók!

Ingatlan adás-vétel esetén ha a földhivatali tulajdoni lapon szerepel lakóház, abban az esetben a birtokba-adáshoz mindenképpen szükséges energetikai tanúsítványt készíttetni?

A kérdés azért merült fel, mert az eladó szerint, mivel a ház úgyis lakhatatlan jelen állapotában, nem szükséges az energetikai tanúsítvány.

Előre is köszönöm a válaszokat!

A szerződésre figyelj oda...

Mindenkinek nagyon köszönöm a hasznos javaslatokat!