Társasházi SZMSZ módosítása

„A probléma a meg nem támadott határozatokkal van. Ezek megítélében két, egymásnak szögesen ellentmondó vélemény ismert. Az egyik szerint minden határidőben meg nem támadott határozat érvényes, a társasház belső viszonyaiban kötelező erővel bír. A másik szerint viszont a nem megfelelő többséggel elfogadott határozat nem módosíthatta az SzMSz-t, és ha ellentétes az SzMSz-szel, akkor az utóbbit kell betartani.”

Most direkt megnéztem, a Tt. nem írja elő, hogy az SZMSZ-t egyáltalán be kellene nyújtani az ingatlan nyilvántartási hatósághoz.

A társasház kezelőknek mégis ezt oktatják:

Idézet a tananyagból
"Az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz történő benyújtás sarkalatos fontosságú, ugyanis az SZMSZ alapján csak onnantól szerezhet jogot, illetve terhelheti kötelezettség a tulajdonostársakat, hogy ennek a benyújtása is megtörtént!"

"Gyakori kérdésként merül fel tantermi oktatások alkalmával, hogy a meghívó és mellékletei E-mail címre történő megküldésével a közös képviselő megfelelően eleget tesz-e a tájékoztatási kötelezettségének? A válasz erre is (mint sok más kérdésre) az, hogy a bírósági gyakorlat ebben nem egységes, így amennyiben az SZMSZ-ben nem szerepel kifejezetten egy ilyen kézbesítési mód, előfordulhat, hogy a jóhiszeműen eljáró közös képviselő kellemetlen helyzetbe kerül egy tulajdonostárs által indított bírósági per alkalmával. Azonban ha az E-mail címre való megküldés lehetőségét az SZMSZ-be belefoglaltuk, (és persze az SZMSZ benyújtásra is került az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz) akkor nem lehet ebből probléma"

Öt hozzászólással alattad írtam be a törvény szövegét.

Kedves József,

Nézd el a tudatlanságomat kérlek, de akkor felteszem a kérdést, hogy hol van az ingatlan nyilvántartási iratok helye?

Az ügyvéd Úr bejegyzését úgy értelmeztem, hogy ez a hely egyáltalán nem az ingatlan nyilvántartási hatóságnál van, hanem a közös képviselő irodájában.

Vagy ha mégis ott van, akkor a szavakkal játszunk, mert a lényegen nem változtat, hogy mégiscsak a földhivatalban köt ki a módosítás.

üdv
FERJOZ

Kbs világosan leírta,hogy kevered a bejegyzés és a becsatolás fogalmát..
.
Az szmsz-t elfogadása után 8 napon belül,az elfogadást tanusitó jegyzőkönyvvel,az iratokhoz csatolást kérő kisérőlevéllel együtt kell benyújtani a Földhivatalhoz.

Igen, én biztosan kevertem, de azért, mert a társasház kezelői tanfolyam anyagában nem a csatolás, hanem a benyújtás szót használták. Bejegyezni az alapító okiratot kell. Remélem, ezt már nem tévesztettem el?
KBS megjegyzése szerintem nem nekem szólt, hanem a drbJozsef-nek. De végül is mindegy. Azért köszi, mert egyértelműen leírtad, hogy mit kell csinálni:)

Kérdésem az, hogy lehet-e írásban új SZMSZ-t megszavaztatni, ha a régi SZMSZ kifejezetten rendelkezik arról, hogy csak egyhangú és 2/3-os kérdésekben lehet írásos szavazást kezdeményezni. Köszönöm a segítséget!

Nem

Köszönöm szépen!

Kedves Mindenki!
Ma be akartam nyújtani a Földhivatalhoz Társasházunk szmsz módosítását, de hosszas tanakodás után arra jutottak, hogy csak ügyvédi ellenjegyzéssel lehetséges január 15. óta. Ez tényleg így van?

Dora68,

Szerintem nem.
A 2024. évi LXXXV. salátatörvény a Tht. 10.§ és 22.§-át módosította.
Előbbi kifejezetten az alapító okiratról szól - annak módosításának bejegyzéséhez kell ügyvéd vagy közokirat (bár az eddig is kellett.)

A 13. - 15.§ egyáltalán nem változott.

„A szervezeti-működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja.”

Nincs itt előírva semmiféle ellenjegyzés.

Min tanakodtak hosszasan, és miből vezették le, hogy kell ellenjegyzés?
Megkérted, hogy mutassák meg, pláne adják írásba?

Szerintem nem az ellenjegyzésről van szó. Hanem arról, hogy főszabályként a földhivatal előtti eljárásban kötelező a jogi képviselet. Azon tanakodtak, hogy ez kivétel-e, és arra jutottak, hogy nem.

Szerintem a földhivatalnak igaza van. Két dolog játszik együtt:

1. Az új Inytv vhr szerint az SZMSZ benyújtása most már bejegyezhető tény lett, Inytv vhr 21. § 38. e)
2. A belföldön kiállított magánokirat alapján történő bejegyzéseknél ügyvédkényszer van, egy csomó régi kivétel megszűnt, Inytv 35 . § (2)

Az új Inytv-re én is gondoltam, de ha már a salátatörvény semmit sem módosít a Tht.-ban erről, akkor úgy gondoltam, hogy már nem nézem meg.
Ha erre nem veszi a jogalkotó a fáradtságot, és nem bejegyzésről, csak benyújtásról ír amúgy is, akkor ahhoz miért kellene jogi képviselet?

„Ha erre nem veszi a jogalkotó a fáradtságot, és nem bejegyzésről, csak benyújtásról ír amúgy is, akkor ahhoz miért kellene jogi képviselet?”
Ezt a passzust a Társasházi törvénybe pont az Inytv hatálybaléptető tv. 61. § tette bele. Lehet, hogy nem a jogalkotás csúcsa, de ez van.
https://njt.hu/…-146-00-00.9

Abban az esetben mi a helyzet, ha még 2024. áprilisában írásbeli szavazással a társasház úgy döntött, hogy új SZMSZ-t szavaz meg. A sikeres szavazás alapján meghozott társasházi határozatról szóló jegyzőkönyvet a közös képviselő és egy hitelesítő tulajdonos aláírta. A társasház új SZMSZ-ét a közös képviselő aláírta, azonban a földhivatalhoz nem nyújtotta be; ezt most akarja megtenni. Ez egy igen faramuci helyzet, miután a jogszabályok módosítása következtében szükség lenne az SZMSZ ügyvéd általi ellenjegyzésére, azonban az Üttv. alapján ügyvéd kizárólag saját (kivételek nem játszanak) maga által szerkesztett okiratot jegyezhet ellen, ami jelen esetben nem áll fenn. Ilyenkor mit lehet tenni?

osztap,

Ezt láttam én is a hatályos Tht.-ban - és pont ez nem ír semmit az ellenjegyzésről (ahogy többször is írja az alapító okiratnál). Ez benyújtás az irattárba helyezéshez, ahhoz értelme sincs jogi képviseletnek, pláne ellenjegyzésnek.

Ha be lehet jegyeztetni a tulajdoni lapra, és azt akarja megtenni a kérdező társasháza, akkor az Inytv. miatt elfogadom, hogy kellhet jogi képviselet. (Bár hogy ezt a Tht. is jelezze, asse lenne baj, de ez már tényleg nem elvárható ettől a jogalkotási színvonaltól)

bukfu,

Ha jól értettem KBS-t, itt nem ellenjegyzésről van szó, nem követeli ezt meg se a Tht., se az Inytv., de a földhivatali eljárásban ebben az ügyben is már jogi képviselettel kell eljárni. Egyszerűen meg kell bízni az ügyvédet, hogy nyújtsa be az okiratot.

Ha valóban "bejegyezhető tény", akkor kell az ellenjegyzés is. Ugyanis bejegyzés alapjául csak előírt alakiságú okirat szolgálhat.

„ügyvéd kizárólag saját (kivételek nem játszanak) maga által szerkesztett okiratot jegyezhet ellen”
Mondjuk, hogy ez nem teljesen pontos.

bukfu,

Szerintem egy biztosan működő út az, hogy új közgyűlés, újra elfogadjátok az SZMSZ-t, az ügyvéd ellenjegyzi, benyújtja. Ennek mondjuk van egy olyan előnye is, hogy az ügyvéd szerkeszti az SZMSZ-t, nagyobb eséllyel felel meg a törvényi feltételeknek.

DE - és ez kérdés a fórumozókhoz: Olvasgatva az Inytv vhr. 21. §-t, a 38. pontbn bejegyezhető tény lett:
„38. a társasházakról szóló törvény alapján
(a) a közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább kétharmadát feljogosító alapító okirat elfogadása, módosítása, továbbá az elfogadás, illetve a módosítás időpontja,
(b) közös képviselői tisztség keletkezése,
(c) intézőbizottsági elnöki tisztség keletkezése,
(d) beszámoló benyújtása,
(e) szervezeti-működési szabályzat benyújtása.”

Nekem nem világos, hogy hogyan fogja ügyvéd pl. a beszámolót ellenjegyezni. A közös képviselő aláírja, de hogy ügyvéd ellenjegyezné? Ritka, aki ért hozzá.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Osztap
Szerinted hány társasházban lehet egy közgyűlésre 50+% tulajdoni hányadot összeszedni ilyen inycsiklandó napirendi pontokkal mint szmsz módositás?

Majordomus,

Dőlni fognak a tulajdonosok, alig férnek majd el. Ugyanúgy, ahogy a könyvelő ügyvédek a beszámoló ellenjegyzéséhez. :)

Kíváncsi vagyok, mit gondolnak a fórumozók, mert az én olvasatomban itt valami nagyon nem kerek.

A törvény megengedi, hogy az szmsz-t a tulajdonostársak írásbeli szavazással módosítsák. (Így is szokták, mert ezzel biztosítható a megfelelő részvételi arány.) Állítja valaki, hogy az Inyt. szándéka szerint ezt a lehetőséget a jövőre nézve ki akarta zárni? Mert ha nem, akkor megoldhatónak kell lennie annak is, hogy az ügyvéd az így módosított szmsz-t ellenjegyezze.

Ott ahol a 80 tulajdonosból 17-en laknak a házban??
Érdekes lesz.