Társasházi jog


krisztagombos # 2024.05.22. 07:59

osztap

Az SZMSZ-ünk nem tér ki az írásbeli szavazatok számolásának módjáról, ezért a törvény vonatkozik rá.
A Társasházi törvényben (56.$.) pedig ez van:
"4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét."
Ami egyszerű többséget jelent.
Azonban az egyszerű többség szerintem az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége, esetünkben 10686th 50%+1=5344th. Így szerintem 4138th igen szavazattal nem eredményes a szavazás. A közös képviselő, és a társasház ügyvédje /aki a közös képviselő ügyvéd fiával egy munkaközösségben van / szerint így is érvényes a szavazás.

drbjozsef # 2024.05.22. 08:55

krisztagombos,

Szokott vita lenni a "tartózkodás" értelmezésében, de a gyakorlat az, hogy normál közgyűlésen - ahol egyébként is határozatonként vizsgálják a határozatképességet, hiszen ki-be járkálhatnak a tulajdonosok -, a tartózkodókat úgy számolják, mintha ott se lennének, hiszen a tartózkodásukkal nem vesznek részt a döntésben.
Ilyen esetben igaza lehetne a közös képviselőnek, mert a "jelenlévők" (= csak igen vagy nem szavazók) egyszerű többsége igent mondott.

De az írásbeli szavazásnál ez egészen biztosan nem értelmezhető. Pont ezért írja elő a törvény konkrétan, hogy az összes tulajdoni hányadhoz kell viszonyítani az igeneket, akkor is, ha a közösség fele nem is küld vissza írásos választ.

Szerintem neked van igazad.

osztap # 2024.05.22. 12:08

krisztagombos,

Egyetértek drbjozseffel és veled is, az írásbeli szavazásnál nincs meg a szükséges többség ( = az összes tulajdoni hányad több mint fele igennel szavaz).

osztap # 2024.05.22. 12:15

krisztagombos,

Olvasgasd a Kúria Pfv.20.647/2016/6 döntését. Ők nem csak a pálya széléről kibicelnek, mint mi. :)
https://eakta.birosag.hu/…-hatarozatok

krisztagombos # 2024.05.24. 13:04

drbjozsef, oszatp, köszönöm szépen a válaszokat!

Bíróságra mentünk, más szabálytalanságok is voltak. Illetve jegyzőtől kértük a szavazás szabályosságának ellenőrzését.
/Például napirendi ponton kívül bízták meg a közös képviselőt a szavazás elindításáról, ráadásul még az sem volt a jegyzőkönyvben, hogy milyen arányban szavaztak róla, nem volt a szavazólaphoz csatolva a számvizsgáló bizottság írásbeli véleménye, nem volt csatolva a hitelkonstrukció, arról nem történt szavazás, hogy a redőnyök, klímák le- és felszerelését önerőből vállalják-e a tulajdonosok, stb./
Mindemellett jövő héten kezdik a szigetelést, és a hétvégén szerelik le a klímákat, redőnyöket, amit saját zsebből kéne mindenkinek fizetni (százezres tétel). Azt sem értem, hogy hogy indulhat a felújítás, mikor május 7-én zárták le a szavazást, nem telt el a 60 nap, de már aláírták a szerződést, felvették a hitelt, amit szintén nem értek, mert ott nyilatkozni kellett, hogy senki nem támadta meg a szavazást. Nyilatkozni meg 60 nap után lehetne, gondolom. Szóval az otp-t sem értem. Mindegy. Köszönöm még egyszer a válaszokat!

krisztagombos # 2024.05.24. 13:55

Köszönöm a linket a bírósági határozatokhoz.
Pakkra ugyanez az eset fordult elő 2016-ban, a Pfv.I.20.647/2016/6. határozatban:
"[9] I. A Tht. 56.§-ának 4.2. pontjába foglalt - kogens - rendelkezés
szerint eredménytelen a közgyűlési határozat elfogadását célzó
írásbeli szavazás, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott
érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a
tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított
szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét.
A jelen ügyben a 2015. március 23-i, az energetikai tanúsítvány
elkészíttetéséről rendelkező határozatot a tulajdonostársak
egyszerű szavazattöbbséggel hozhatták meg, az alperes
felülvizsgálati érvelésével ellentétben azonban az írásbeli
szavazás során leadott érvényes és azonos szavazatok arányának el
kellett volna érnie a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján
számított szavazattöbbséget (Tht.38.§ (2) bekezdés), amely a 2015.
március 23-ai szavazás esetében nem valósult meg: a 4894/8168,
illetőleg a 4894/9503 szavazati arány az összesen 10.000/10.000
tulajdoni hányadú társasházban nem érte el az egyszerű
szavazattöbbség arányát."

osztap # 2024.05.24. 16:19

Azt sem értem, hogy hogy indulhat a felújítás

A Tht szerint:
42. § (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
Amíg nem kéred a bíróságtól a felfüggesztést, ÉS a bíróság nem függeszti fel, addig folyni fog a munka.

krisztagombos # 2024.05.28. 10:39

osztap:

Kértük a bíróságon a munkálatok felfüggesztését.
Ez viszont újabb kérdéseket vet fel.
Ha a kk szabálytalan szavazással 'megszavazott' közgyűlési határozatra hivatkozva kötött szerződést, akkor a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?

Arra értettem, hogy hogy indulhat el a felújítás, hogy köthetett szerződést úgy, hogy nem várta meg a 60 napot, illetve hogy vehette fel a hitelt?

krisztagombos # 2024.05.28. 10:41

azaz: érvényes-e egy jogalap nélkül megkötött szerződés?

Szomorú örökös # 2024.05.28. 10:53

krisztagombos

a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?

Szóval te azt a tisztességes vállalkozót büntetnéd, aki jóhiszeműen kötött szerződést? Szerintem ha úgy gondolod hogy szabálytalan volt minden, akkor a közös képviselőn kellene elverni a port, nem a vállalkozón. De szinte egészen biztos vagyok benne, hogy neked erről (is) más lesz a véleményed.

osztap # 2024.05.28. 11:41

Ha a kk szabálytalan szavazással 'megszavazott' közgyűlési határozatra hivatkozva kötött szerződést, akkor a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?
Attól függ, hogy pontosan mi van a szerződésben, és hogy csak késésről vagy meghiúsulásról lesz szó. De alapesetben: igen. Továbbmegyek: Ha a kivitelező bizonyítható kára nagyobb, mint a 30%, akkor azt is joggal követeli. És a társasháztól fogja beszedni, nem a közös képviselőtől. Ha pedig a társasház nem tud fizetni, akkor az egyes tulajdonosoktól mint mögöttes felelősöktől.
A kivitelezőnek semmi köze a társasház belső vitáihoz.

Arra értettem, hogy hogy indulhat el a felújítás, hogy köthetett szerződést úgy, hogy nem várta meg a 60 napot, illetve hogy vehette fel a hitelt?
A közös képviselő úgy ítélte meg, hogy a szavazás szabályos volt, a Te kereseti kérelmed pedig alaptalan. Egyes tulajdonosok elégedetlensége, vagy akár a per megindítása miatt nem kell felfüggeszteni a határozatok végrehajtását. Sőt, a törvény kifejezetten kimondja, hogy emiatt önmagában nem kell. Azt csak a bíróság rendelheti el.

krisztagombos # 2024.05.28. 14:07

Szomorú örökös:
Nem büntetnék senkit. Épp olyan jogi megoldást keresnék, amivel senkinek nem ártok, aki vétlen.
Köszönöm a jóhiszeműségedet.

osztap:
Köszönöm a választ.
Értem az érvelést.

Szomorú örökös # 2024.05.28. 14:18

Kriszta gombos

Épp olyan jogi megoldást keresnék, amivel senkinek nem ártok, aki vétlen.

Akkor ne a megkezdett munkákat akard mindenáron leállítani, mert abból egyrészt nem fogtok jól kijönni, ugyanis a vállalkozó joggal rajtatok fogja a követelni a felmerült költségeit Másrészt ahogy olvashattad, nem a közös képviselődet bünteted vele, hanem saját magatokat.