Birtokba vétel


H_alex # 2022.02.20. 09:00

Pedig de. Az egy másik dolog, hogy a vevő többnyire

Pont erre írtam, hogy nem tartalmaz életszerű megoldást, ezért kérdeztem hogy a valóságban ez hogyan működik.

gerbera317 # 2022.02.19. 17:02

nem minden kombinációra tartalmaz életszerű megoldást
Pedig de. Az egy másik dolog, hogy a vevő többnyire a jogvesztő határidő lejártát követően szerez csak tudomást arról, hogy a jogorvoslati eljárás jogerősen befejeződött.
Az (1) bekezdés feltételei logikai vagy-gyal vannak összekötve. Nehogymá' ne tudd értelmezni!

H_alex # 2022.02.19. 13:39

@gerbera,

a 154/A. § (10) jelöli ki azt a 15 napos időszakot
jó párszor átrágtam magamat azon a paragrafuson, de szerintem nem minden kombinációra tartalmaz életszerű megoldást.

A másodfok végzése mikor jogerős? A dátumozástól, vagy amikor az utolsó érintett is átvette az arról szóló értesítést?
Elég nehéz lenne a jogerős döntéstől számított 15 napon belül reagálni, ha annak a dátumozása két hónappal korábbi, mint az arról szóló ajánlott levél kézbesítése.
Illetve, ha a végrehajtó által megszabott fizetési határidő későbbi, mint a másodfok végzése, akkor melyik az a nap, amikortól a 15 napos ablak indul?
Mellesleg többször olvastam, hogy páran már a jegyzőköny aláírásakor kérték a birtokbaadást, ez pedig egyik ablakba sem esik bele.

Jognyilatkozatot telefonon vagy e-mailben soha!
Pont ezt a kettőt nem kérdeztem, hanem az e-Papírt (Hivatali kapu) és az ajánlott levelet.

gerbera317 # 2022.02.19. 08:44

Most lett egy kis időm a részletes válaszhoz: a 154/A. § (10) jelöli ki azt a 15 napos időszakot, amikor a vevő kérheti az átadást. Persze, a pontos megértéshez el kell olvasni az (1) és (5) bekezdéseket is.
Jognyilatkozatot telefonon vagy e-mailben soha!
Mikor jut a végrehajtó a saját költségéhez?
Miután a felosztási terv jogerős lett.

gerbera317 # 2022.02.18. 20:49

Pontosan leírja a Vht., mikor van az a 15 nap, amikor kérheted az átadást.

H_alex # 2022.02.15. 11:43

Üdv!

Melyik fázisban érdemes a birtokbaadást kérni a végrehajtótól és milyen formában?

A Vht nem részletezi a pontos időpontot (pl. ha másodfokról is lepattant a fellebbezés, de még nem lett kifizetve, vagy éppen még nem lett a tulajdonjog bejegyezve, vagy még épp tart a törvény szerinti moratórium, vagy épp a rendelet szerinti vészhelyzetben vagyunk továbbra is)
Személyesen, ajánlott levélben vagy akár e-Papír is elegendő?

Mikor jut a végrehajtó a saját költségéhez, miután a vételár ki lett fizetve, vagy amikor a tulajdonjog át lett ruházva?

Köszönöm.

drbjozsef # 2022.02.15. 10:47

potaj88,

Így érthető is.
Ha egy ügyvéd/közjegyző előtt ezt a helyzetet okiratba foglaljátok, egyben nyilatkoznak hogy a birtokbaadáshoz hozzájárulnak, akkor a végrehajtónál ezzel ott a helyszínen kiállíthatja a jegyzőkönyvet neked.
Vagy bementek hármasban.

potaj88 # 2022.02.15. 09:50

Azóta sokat tisztult a helyzet, megtörtént a földhivalati bejegyzés. Kérvényeztem a Vht. 154. § szerinti átadást. A telek 2%-a és annak a haszonélvezője pedig kiderült a valóságban úgy néz ki, hogy a bekerített telek az az én 98%om, a maradék 2% egy kis "ösvény" ami a mögötte lévő telekre biztosítja a bejutást ami a társtulajdonos birtokában van. Ez így elég optimális, állítólag van használati megosztás is, bár azt még nem láttam, de ha nem kerül elő legfeljebb készítünk egyet, a fennálló helyzet tudatában ez Nekik is érdekük, együttműködőek.

papinianus88 # 2021.12.16. 07:23

A Kúria állásfoglalása pedig arra vonatkozik, hogyha az ingatlan-nyilvántartás alapján az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, akkor is lakottan kell tűzni, hogyha nem arra a címre van bejelentve, nem lakik ténylegesen ott, mivel a jogosultsága bármikor megvan hozzá, hogy ez megtörténjen. Értsd: Attól, hogy nincs meg a ténylegesség (birtoklás) az adott pillanatban, semmi sem zárja ki, hogy például 4 év után hazaköltözik Kanadából és birtokba veszi az ingatlant a helyszíni eljárást, vagy az árverés kitűzését követő napon.
Viszont ennek a feltétele, hogy lakjon. A jogalkotói cél itt nem az, hogy a haszonélvező, ha gondol egyet, akkor kifekszik nyáron a kivett, beépítetlen területre, mint valami szegény magyar ember Huckleberry Finnje, szalmaszállal a szájában, szalmakalappal és akkor lakott már az ingatlan.

papinianus88 # 2021.12.16. 07:18

A Vht. ebből a szempontból egyértelmű. Benne LAKIK. Nincs felépítmény sem, ami az ingatlan-nyilvántartásban szerepelne, egy présház sem, semmi. Ezt beköltözhetően kellett volna értékesíteni. Pont. Más: A lakottság értékcsökkentő, a gyakorlatban a beköltözhető érték 80%-ának felel meg a becsérték. Ezért attól függetlenül, hogy beköltözhetően kellett volna tűzni, alacsonyabb értéken licitálhattál, ha te voltál az egyetlen árverező, akkor ennyivel olcsóbban fogtad meg. A végrehajtónak megküldheted, mivel lakottan árverezte, nem fogja birtokba adni. Úgy gondolom kicsit túlbonyolítod a helyzetet...

drbjozsef # 2021.12.16. 05:27

A kúria szerinti állásfoglalás (" A haszonélvezeti jog fennállása „lakottságot” jelent, akkor is, ha a haszonélvező nem lakik az ingatlanban") esetében is teljesen értelmezhetetlen egy üres telekre, hogy "lakik" pláne az, hogy "benne".

potaj88 # 2021.12.15. 15:02

ON: Kicsit most belekavarodtam, mert ezek alapján egyértelműen nem lakottként kellett volna szerepelnie, viszont a hivatkozott Kúria útmutatás alapján mégis(már a tény h van haszonélvező). Mindenesetre most megy egy ePapir beadvány a végrehajtónak és kérem a 154/A. § szerinti birtokba adást. Le kellene ebben a beadványban írnom, hogy az ingatlan csak egy "puszta" és nyilvánvalóan nem lakott? esetleg valami törvényi helyre hivatkoznom kellene?

OFF: volt szerencsém egy ikerházhoz ahol papíron akkor csak egyik fele épült fel ezért nem adott az önkormányzat /A és /B-t hanem mindkettő (fizikálisan egyébként létező) ingatlan xy utca 12 volt. (ennek ellenére közművek stb. rendes mint 12/A és B voltak)

papinianus88 # 2021.12.15. 12:41

gylab:

Helyszíni eljárást lefolytat a végrehajtó, másrészt minimum 3 képet is közölnie kell az árverési hirdetmény mellé. Rögzíted a jegyzőkönyvbe, hivatalos személyként, hogy az eljárásod során észlelted azt a tényt, ami az ingatlan-nyilvántartás alapján - mint közhiteles-nyilvántartás - is valószínűsíthető, hogy a telek üres, nem lakják, nincs felépítmény stb. Aláírod, pecsét, megküldöd. Utána lehet élni a jogorvoslattal, hogyha valaki úgy gondolja :) Nos egy üres telek, beépítetlen terület felépítmény nélkül? Az ingatlan-nyilvántartásban és az adó - és értékbizonyítványon sem szerepel. Megnézem ki az, aki ez alapján lakottként tűzi ki azt a fránya hirdetményt :)

wers # 2021.12.15. 09:37

nem.
drbjozsef kissé rosszul írta.

Lakcím szerint ilyenekben is lehet lakni (minden, aminek van cím képezve, bejegyezhető lakcímként)

Nem, csak oda, ami szerepel a lakcímnyilvántartásban. (már nem számolom, hányadszor javítom ki. Pl. a kormányablak nem is látja a címnyilvántartást csak a lakcímnyilvántartást.) Az önkormányzat dönti el, mi szerepelhet a lakcímnyilvántartásban.

ha be is van jelentkezve, az nem jelenti az ottlakást.” nincs szankció, ha a lakcímbejelentés nem a valóságnak felel meg.

gylab # 2021.12.15. 08:55

Csak egy kérdés: a tv módosítás miatt a bejelentett lakcím bármi lehet, nem csak a valós lakhely. Ennek nem kellene ide lepörögni? Mert így simán bejelentkezhet egy üres telekre is, vagy másik oldalról nézve, ha be is van jelentkezve, az nem jelenti az ottlakást.

drbjozsef # 2021.12.15. 05:14

osztap,

Nem, a végrehajtó első körben a tulajdoni lap legelejét nézi meg, az ingatlan megnevezését.
Ha az garázs, ipari létesítmény, termőföld, vagy éppen felépítmény nélküli telek, akkor a lakottan árverezés fel sem merülhet.
Lakcím szerint ilyenekben is lehet lakni (minden, aminek van cím képezve, bejegyezhető lakcímként), de a Vht. ezen passzusában nem a lakcím a kérdés. Igaz, a végrehajtó nem személyesen fogja ellenőrizni, kinek van ott a fogkeféje a mosdó polcán, és a lakcím alapján vagy a bejegyzett haszonélvezet esetén lakóingatlannál nyilván nem lacafacázik, és lakottan árverezi.
De egy épület nélküli zártkerti teleknél?

osztap # 2021.12.14. 20:20

potaj88,

A birtokos az, aki az ingatlant a hatalmában tartja ("akinél a kulcs van" - részletesen: Ptk. 5:1. § és környéke).

A lakottság eseteit a Vht. 141. § (3) bek. sorolja fel, amint papinianus írta.
Ehhez érdemes hozzávenni, hogy a végrehajtók első körben megnézik, hogy a tulajdonostárs tulajdoni lapon szereplő címe egyezik-e az ingatlan címével. Ha igen, akkor máris fennáll a lakottság.
A haszonélvező különleges állatfajta, mert van egy CKOT-állásfoglalás, ami szerint a haszonélvezet léte "lakottságot jelent, akkor is, ha a haszonélvező nem lakik az ingatlanban". https://kuria-birosag.hu/…asfoglalasok?…

A birtoklásnak és a lakottságnak nem sok köze van egymáshoz. Neked az a fontos, hogy ki a birtokos, mert Te akarsz birtokba lépni helyette.

potaj88 # 2021.12.14. 14:51

Jól gondolom, hogy a lakik nem egyenlő a birtokban vannal semmiképp igaz? Lakni nem lehet egy üres telken nyilván ha ezt szó szerint értelmezem.... (haszonélvező lakcíme valóban más mint ez a telek, nem releváns de a birtokban lévő személyhez talán közelebb visz, hogy az a 2% tulajdonos és a haszonélvezet is öröklés útján állt elő, a megvásárolt 98% tulajdoni hányad pedig adásvétel volt). Sajnos jelenleg nincs lehetőségem személyesen felkeresni a végrehajtót, de megpróbálom megtudni az okot. Csak kiváncsiság, ha esetleg szabálytalanul árverezte lakottan olyankor mi a helyzet? :) felteszem semmi a 30 nap eltelt....

papinianus88 # 2021.12.14. 09:23

Vht. 141. § (2) bek a főszabály: beköltözhetően kell.
(3) bek. kivételek, annak a b) pontja: ha abban - a 137. § (2) bekezdésben foglalt esetet kivéve - haszonélvező lakik

Kulcsszavak kiemelve.

papinianus88 # 2021.12.14. 09:20

Szerintem sem. Főleg, hogyha a tulajdoni lap alapján a haszonélvező lakcíme (tutira más lesz), nem a konkrét ingatlanvagyontárgy (telek). Kivett, beépítetlen területet sem fogunk lakottan árverezni, mert haszonélvezeti jog terheli.

drbjozsef # 2021.12.14. 05:05

potaj88,

Érdekes. Szerintem a telek esetén értelmezhetelen a Vht.141.§(3) valamennyi alpontja : egy telket (haszonélvezettel terheltem sem) nem lehet lakottan árverezni. De majd gerbera megmondja.

osztap # 2021.12.13. 20:30

potaj88,

A 15 napos határidő csak a 154/A-ra vonatkozik.

potaj88 # 2021.12.13. 14:09

drbjozsef,
ez valóban telek, nincsen rajta semmilyen felépítmény (csak körbe van kerítve).

osztap,
A 15. napos határidő csak a 154/A-ra vonatkozik, vagy a 154-re is?

Ami közben eddig történt, hogy sima ajánlott levélben megkerestem a haszonélvezőt és a 2%os tulajt, ahol jeleztem hogy szeretném megvásárolni az ingatlan, megírtam az elérhetőségeimet is hogy ha nemis akarják eladni akkor egyeztessünk (ez alatt nyilván tudnék érvelni... ). Az adósnak meg ment egy tértis levél , benne egy birtokbaadási jegyzőkönyv (csak az ingatlan adataival kitölve), hogy az ő részével és egy tanúval aláírva küldje vissza, illetve Neki is megírtam az elérhetőségeimet, hogy egyeztessünk. Nem ez az első árverési vételem, de eddíg "egyszerűen" lezajló ügyek voltak, de optimista vagyok itt is.

osztap # 2021.12.12. 21:58

potaj88,

Első körben érdemes bemenned a végrehajtóhoz, mert kifutsz az árverési jegyzőkönyv alárírása utáni 30. napon megnyíló 15 napos határidőből, amíg lehet kérned a 154/A. § szerinti birtokbaadást. Kérd ezt, semmi veszíteni valód nincs. A végrehajtó valószínűleg el fog hajtani azzal, hogy az ingatlan lakottan volt árverezve, neki semmi további dolga nincs. Meg lehet próbálkozni azzal érvelni, hogy a másik két érintett (a 2%-os tulaj és a haszonélvezője) sem tudja birtokolni, mert az adós őket is kizárta (ha ez igaz), és Te csak azt kéred, hogy az adós hagyja el az ingatlant, a másik kettővel majd rendezed, amit kell. Ha erre a végrehajtó kötélnek áll (ami közel sem biztos), akkor a vészhelyzet elmúltával majd valamikor birtokba ad. Természetesen, ha addig közben bármikor birtokba lépsz, akkor bemehetsz a végrehajtóhoz, és mondhatod, hogy az adós átadta az ingatlant, kéred a 154. § szerinti birtokbaadást. Bár a vh valószínűleg ekkor is el fog hajtani azzal, hogy lakottan lett árverezve, neki semmi dolga nincs.

Érdemes írnod a 2%-os tulajnak meg a haszonélvezőjének is. Esetleg csengess is be hozzájuk személyesen. Ha észszerű ajánlatot teszel, hogy adja el a tulajdoni hányadát/mondjon le a haszonélvezetről, jó eséllyel úgy gondolják, hogy talált pénz, és belemennek. Ha meg nem, akkor is beszélgetsz velük, megtudod, hogy ki van birtokban. Annak mehet is a tértivevényes levél a használati díj követeléséről, már másnap azután, hogy bejegyez Téged a földhivatal mint tulajdonost. Jut eszembe, a végrehajtót néha noszogatni kell, hogy küldje már be az árverési jegyzőkönyvet a földhivatalba.

drbjozsef # 2021.12.12. 15:59

potaj88,

Az adós nem tudja megmondani? Bár nem hinném, hogy a 2%-os tulajdonos lenne az...

És ez most telek? Az épület nem is szerepel a tulajdoni lapon?