Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás


eulimen # 2024.02.20. 14:24

@tarapara
a Vht+Nagykommentár együtteséből szerintem nem az következik, hogy a végrehajtó nem helyezheti birtokba a nem lakóingatlan árverési vevőjét, hanem az, hogy erre nem kötelezi a jogszabály.
A példád azt mutatja, hogy van olyan végrehajtó és árverési vevő kombó, amelynél ez mégis megvalósult. Erre a végrehajtó nem volt köteles, de ugyanakkor jogszabályt sem sértett, és hatáskörén sem terjeszkedett túl.

papinianus88 # 2024.02.20. 14:11

Mint korábban említettem: a gyakorlatban megcsontosodott, hogy a vh-k tömkelege birtokba adja azon ingatlanokat is, amelyek nem minősülnek lakóingatlannak. Más kérdés, hogy nem törvényi kötelezettségük, ha szűken értelmezzük a Vht. 154/A. § rendelkezéseit.
A Nagykommentárt szeretik fellapozni, hiszen nem minden esetben mélyülnek el a titkárok a végrehajtás szépséges útvesztőiben, cserélődnek, pályáznak, nem szeretik stb. Érdekes kérdés, mint említettem egy végrehajtási kifogás során nem tudnék egyértelműen állást foglalni, hogyan is döntene a T.Végrehajtást foganatosító bíróság.

tarapara # 2024.02.20. 13:57

Tavaj bejárta a híreket egy eset, amikor a Bp. Soroksári Qualitas Gimnázium épületét elárverezte a Berki András. A hírekbe először a birtokbaadáson készült felvételekkel került be.
Az ingatlan: Kivett irodaház, udvar és rekreációs központ. Vagyis nem lakóingatlan. Ehhez képest a végrehajtó a sajtó nyilvánosságot is vállalva végig vitte a helyszínen a birtokbaadást.

tarapara # 2024.02.20. 13:28

A Wolters Kluwer Nagykommentár valóban egyértelműen konkretizál lakóingatlanra.

Ezek szerint az alábbi egy másik kommentár, ebben nincs lakóingatlanra korlátozás:
A bírósági végrehajtásról szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja (HVG-ORAC, 1032 B/5 oldal, 2021)

Természetesen itt is lehet érvelni mellette és ellene. A jogalkotói cél is valószínűsíthetően a lakóingatlan birtokba adására vonatkozott, abból lehet kiköltözni. (kivéve ha a nem lakóingatlan lakóingatlannak tekinthető a tételes jog szerint
Ez érdekes lesz, önmagából a Vht-ból nehezen tudom kiolvasni a Nagykommentár lakóingatlanra korlátozását, erre tesz rá esetemben, hogy a valóságban egyértelműen lakóingatlanról (családi ház) van szó.
A bíróság mennyire veheti figyelembe a Nagykommentárt? Alkalmas arra, hogy kiegészítse, leszűkítse vele a Vht. törvényét, indokolja vele a saját döntését?

papinianus88 # 2024.02.20. 12:13

Wolters Kluwer Nagykommentárra gondoltam. Prof. Udvary Sándor tollából, aki amellett, hogy egyetemi oktató, a gyakorlatban is benne van, hiszen önálló bírósági végrehajtó pár éve. 399. o. Ott konkretizálja, hogy azon ingatlanok, amelyen nem minősülnek lakóingatlannak, önkéntes átadással vagy egyéb jogi úton kerülnek a tulajdonos birtokába. Pl: birtokvédelem. Ezzel maximálisan egyetértek. Konkrétan azt is kiemeli, hogy a birtokba adási kötelezettség is csak lakóingatlanra vonatkozik (mind a Vht. 154/A. § (1), mind a Vht. 154/A. § (10) )

Természetesen itt is lehet érvelni mellette és ellene. A jogalkotói cél is valószínűsíthetően a lakóingatlan birtokba adására vonatkozott, abból lehet kiköltözni. (kivéve ha a nem lakóingatlan lakóingatlannak tekinthető a tételes jog szerint, de ez ritka Vht. Vht. 147. § (4) a-b), (5) bek.)
Ebből következően az ingatlan itt nem gyűjtő fogalom. (birtokba adásnál). A becsérték és hirdetménynél viszont kötelezettség feltüntetni a beköltözhető és lakott értéket is, mert nincs kivétel szabály a Vht.-ben. Sem általános becsértékre, sem másra. Vagy beköltözhető, vagy lakott. Más kérdés, hogy mennyire félrevezető a birtokba adással kapcsolatos rendelkezések tükrében.

tarapara # 2024.02.20. 12:01

papinianus88
A Nagykommentárban esetleg megtudnád nevezni a konkrét pontot, amelyik az átadást lakóingatlanra korlátozza.
A 2021-es Nagykommentárban az 1524 és 1533 pontokat találtam, amik a Vht. 154/A. § (1) és (10) bekezdéseket magyarázzák, de mindkettő ingatlant ír, idézem:
A lakás és más - nem lakás céljára szolgáló – helyiség kiürítésére irányuló kötelezettség teljesítése magában foglalja a kötelezett jogán a lakásban lakó családtagoknak és a kötelezett által befogadott más személyeknek a lakásból (helyiségből) való eltávozását és ingóságaiknak a lakásból (helyiségből) való elvitelét is.
Ha az adós a kiköltözési kötelezettségének nem tett eleget, akkor az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan birtokba adását.

A Vht. 143. § (1) e) alapján de.
Megnéztem több nem lakóingatlan hirdetményt és valóban, a többség feltünteti nem lakóingatlannál is hogy beköltözhető, de nem mindenki. Pechemre pont az utóbbiba futottam bele.

A Vht. több §-a is érinti a lakott/beköltözhető kérdést:
140. §
(1) A végrehajtó … megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére.
(3) tájékoztatja a végrehajtást kérőt arról, hogy az ingatlan lakott állapotban történő értékesítésére akkor kerül sor, ha
(4) tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettség
141. §
(2) Az ingatlant – a (3) bekezdésben foglalt kivétellel – beköltözhető állapotban kell árverezni.
(3) Lakottan kell árverezni az ingatlant, ha …
143. § (1) Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti: e) az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését,

Véleményem szerint a közös bennük, hogy nem tesznek különbséget lakóingatlan és nem lakóingatlan között a beköltözhető/lakott állapot kérdésében. 140. § (4) bekezdés a kiköltözési kötelezettségről is általánosan ír.
Lakóingatlant a 147. § (4) bek. konkretizálja. Értelmezésem szerint a lakóingatlan különbséget a nem lakóingatlanhoz képest a következőkben jelent:
138/C. § - jegyzői értesítés a lefoglalásról; 147. § (3) - minimál ár megállapítása; 154/A. § (11) és (12) - jegyzői értesítés a birtokbaadási kérelemről és a téli moratórium miatti elhalasztás

A kissé hosszadalmas poszt miatt elnézést kérek.

papinianus88 # 2024.02.20. 08:28

tarapara: A Vht. 154/A. § (10) valóban lakóingatlanra vonatkozik. Lásd a Nagykommentárt amit hivatkoztam. Természetesen a tételes jogi rendelkezésekben van hiba. Azonban a gyakorlat, jogalkalmazás ezt kimunkálta. A beköltözhető/lakott érték megadása kötelező. Más kérdés, hogy egy kivett beépítetlen terület is beköltözhetően kerül értékesítésre, pedig a birtokba adást a "nem lakóingatlannál" a végrehajtó nem foganatosíthatja. Más kérdés, hogy a Vht. 154. § (1) alapján átadja az ingatlant. Erről a szakértők itt rengeteget írtak.

Magyarázata, hogy a hirdetményben sem kell feltüntetnie, hogy beköltözhető vagy lakott az ingatlan, illetve az, hogy a 154/A. § lakóingatlanra vonatkozik.

A Vht. 143. § (1) e) alapján de. Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti:

  1. az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését,
tarapara # 2024.02.19. 16:06

gerbera317,
Valahol érthető, hogy egy nem lakóingatlannal kapcsolatban a beköltözhető vagy lakott fogalmak nehezen férnek össze, viszont a Vht a beköltözhető/lakott fogalmak alatt a birtokjog átadhatóságát érti.
Kérdésem elsősorban a nem lakóingatlan birtokbaadására irányul.
Esetemben a végrehajtó azért nem akar eljárni a birtokbaadásban egy nem lakóingatlan ügyében (valóságban az adós az ingatlanban lakik), mert szerinte csak lakóingatlan esetében van erre kötelessége. Magyarázata, hogy a hirdetményben sem kell feltüntetnie, hogy beköltözhető vagy lakott az ingatlan, illetve az, hogy a 154/A. § lakóingatlanra vonatkozik.
Az utóbbi indokot nem is értem. Idézve a törvényt:
Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek… kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni….
A törvény kétszer is ingatlant nevez meg, nem szűkít egyszer sem lakóingatlanra.
Véleményem szerint a végrehajtónak a Vht. 154. § (1) bekezdése alapján mindenképpen birtokba kell helyeznie az árverési vevőt.
Jogos a végrehajtó részéről, hogy nem akar eljárni egy nem lakaóingatlan birtokbaadásban?
Válaszodat előre köszönöm.

papinianus88 # 2024.02.19. 09:14

A nem lakóingatlannak csak általános becsértéke van.

gerbera ezzel nem értük egyet. A Vht. 140. § (1) bekezdése egyértelmű: az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére. Az adó- és értékbizonyítványnak, illetve az igazságügyi szakértő szakvéleményének tartalmaznia kell azt, hogy az ingatlan a 147. § (3) bekezdése szerint lakóingatlannak minősül-e.

Az más kérdés, hogy egyes végrehajtói irodák megállapítanak általános becsértéket, vagy az adóügyi osztály nem közli mindkét értéket. Utóbbi nem problematikus, hiszen a hiányzó adatot a végrehajtó pótolja. Azonban a becsérték megállapítása csak akkor jogszerű, ha beköltözhető és lakott érték is megállapításra kerül.

Majordomus # 2024.02.18. 21:11

Egy telefonnal megkérdezheted a végrehajtótol..

gerbera317 # 2024.02.18. 12:06

A nem lakóingatlannak csak általános becsértéke van.

tarapara # 2024.02.17. 23:16

papinianus88, gerbera
A nem lakóingatlan árverés témában az előző posztomban feltett kérdésben tudnátok esetleg segíteni?

Kedves Majordomus, nem lakóingatlan lehet pl egy nagyértékű családi ház, amire nem kértek használatbavételi engedélyt, így kivett építési területnek minsül, de egy vállalkozás többszázmilliós telephelye sem lakóingatlan, amire szintén épülhetett lakóház is, meg egy belvárosi üzlethelyiség sem az.

Majordomus # 2024.02.17. 22:06

Azért mert egy istálló árverezése esetén feltételezik hogy abban nem laknak.

A kérdésedre: a nem adós tulajdonostárs részét nem árverezik el.

tarapara # 2024.02.17. 21:27

Sziasztok
A nem lakóingatlan árverés témánál maradva, mi az oka annak, hogy nem lakóingatlan árverése során az árverési hirdetményben nem tüntetik fel, hogy beköltözhető vagy lakott állapotra vonatkozik a becsérték?
Véleményem szerint a Vht. 154. § (1) bekezdése meghatározza az árverésen értékesített ingatlan birtokbaadását. Ingatlan érverés során a végrehajtónak birtokba kell helyeznie az árverési vevőt függetlenül az ingatlan jellegétől. A nem lakóingatlant is birtokba kell adja.
Ez esetben, nem lakó ingatlan esetében miért nem közlik, hogy beköltözhető (birtokba adható) vagy lakott (nem birtokba adható)?
A Vht. 141. § (3) bekezdése, mely leírja, hogy mikor kell lakottan árverezni az ingatlant minden esetben lakót említ: bérlő lakik, haszonélvező lakik, nem adós tulajdonostárs lakik, stb.
Mi van akkor, ha nem lakóingatlan esetében a bérlő vagy a nem adós tulajdonostárs egy üzleti tevékenységet végző vállalkozás?
Válaszotokat előre köszönöm.

Majordomus # 2024.02.03. 22:05

Sosem mertem megkockáztatni egy árverési vételt...
kockázatos...

papinianus88 # 2024.02.03. 17:28

másik kérdésem, nem lakóingatlan birtokbaadásakor szükséges a jegyzői 60 napos tájékoztatás, amennyiben a felépítmény (laknak benne) miatt a Vht. 154/A. § (10) alapján egy helyszíni eljárással adja át a birtokot a végrehajtó?

Amennyiben nem lakóingatlként értékesítette, akkor nincs. Speciális szabályt, amikor nem lakóingatlant lakóingatlannak kell tekinteni a Vht. 147. § (4) bek. a-b) pontja és az (5) bekezdés konkretizálja. De ebben az esetben - véleményem szerint - már a lefoglalásnál - végrehajtási jog bejegyzésénél is kell tájékoztatni a jegyzőt.

A nem lakóingatlanra a végrehajtónak nincs birtokbaadási kötelezettsége? Ezt nem értem, a Vht 154. § (1) szerint a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek. A törvény az ingatlan jellégét nem vizsgálja.

A 2021-es Nagykommentárban is rögzítik birtokba adási kötelezettsége - határidőben előterjesztett kérelem esetén - a lakóingatlanok tekintetében van a végrehajtónak (Vht. 154/A. § (10) bek.) Ez a speciális rendelkezés. A Vht. 154. § (1) az, amit javasolni szoktak, jegyzőkönyvben bemondásra. A felelősségük alapján inkább birtokba adják a Vht. 154/A. § (10) bek. szerint is a nem lakóngatlant a végrehajtók, így eleget tesznek a 154. § (1) bek. szerinti törvényi kötelezettségüknek. És ha szigorúan vesszük, a 30 nap eltelt kitételt is teljesíti :)

tarapara # 2024.02.03. 15:28

papinianus88: Köszönöm a választ. Korábbi hozzászólásodból idézve:
az ingatlan birtokba adását alapvetően szűken kell értelmezni. A végrehajtó kötelezettsége - határidőben előterjesztett kérelem esetén - a lakóingatlan tekintetében áll fenn
A nem lakóingatlanra a végrehajtónak nincs birtokbaadási kötelezettsége? Ezt nem értem, a Vht 154. § (1) szerint a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek. A törvény az ingatlan jellégét nem vizsgálja.
Illetve másik kérdésem, nem lakóingatlan birtokbaadásakor szükséges a jegyzői 60 napos tájékoztatás, amennyiben a felépítmény (laknak benne) miatt a Vht. 154/A. § (10) alapján egy helyszíni eljárással adja át a birtokot a végrehajtó?

papinianus88 # 2024.02.03. 07:05

tarapara: Ahogyan említettem, a gyakorlatban a "nem lakóingatlanokat" is birtokba adja, Vht 154/A § (10) bek. alapján a végrehajtó, amennyiben azt kérelmezed. Ennek több oka is van. Hiába írja le a Nagykommentár is, hogy lakóingatlanra vonatkozik, azonban például földek árverése nem bírósági végrehajtói, hanem kormányhivatali hatáskör, és a a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól szóló 191/2014. Korm.rendelet is tartalmaz egy utaló szabályt a Vht.-re a 18. § (1) - (2) bek.-ben

Végrehajtási eljárás esetén a végrehajtó a részére megküldött záradékolt árverési jegyzőkönyv másolatát kézbesíti az adósnak, egyidejűleg felhívja a földrészlettel együtt nyilvántartott épület, építmény 15 napon belül történő elhagyására. Amennyiben a felhívásban foglalt időpontig erre nem került sor, az árverési vevő a Vht. alapján kérelmezheti annak kiürítését.
A végrehajtó a Vht. alapján intézkedik a földrészlettel együtt nyilvántartott épületnek, építménynek az árverési vevő részére történő birtokbaadásáról.

Azért valószínűsítem, hogy az eljáró végrehajtók nem ismerik ezt a rendelkezést, és a kormányhivatal által záradékolt árverési jegyzőkönyv másolatát nem is kézbesítik az adósnak...

Ezzel csak a tételes jogi rendelkezések gyakorlati, és tételes jogi különbözőségére hívtam fel a figyelmet.

A te konkrét példádban azért a hirdetményen feltüntetésre kellett kerülnie annak, hogy a valóságban felépítmény található az ingatlanon, ezt azért már az adó - és értékbizonyítvány is tartalmazza. A Vht. 140. § (1) alapján az adó - és értékbizonyítványnak tartalmaznia kell, hogy az ingatlan lakóingatlan vagy sem. Bármilyen érdekes, ez is sokszor lemarad (ahogyan önhatalmúlag nem állapítanak meg lakott értéket, ha nyilvánvalóan beköltözhető, de a tételes jogi rendelkezés szerint meg kell állapítaniuk.)
Én a gyakorlat miatt biztosan a Vht. 154/A. § (10) bek. alapján kérném a nem lakóingatlan birtokba adását, hiszen 1. nem vonatkozik rá a moratórium, bármikor eljárhat a végrehajtó, így nyilván a Vht. 154. § (1) szerinti jegyzőkönyvnél lassabb eljárás, de véleményem szerint kevésbé támaható. 2. ha benne lakik az adós, akkor igazából nem tudsz mit tenni, hiába mész be a végrehajtóhoz, hogy állítsa ki a 154. § (1) szerinti jegyzőkönyvet bemondásra, a valóságban birtokba nem léptél.

Majordomus # 2024.02.02. 23:09

Szerintem sem.
Gerbera a szakértő....

tarapara # 2024.02.02. 22:28

Sziasztok.
Visszaolvasva az utóbbi néhány hozzászólást, jól értem belőlük, hogy a végrehajtó egy olyan nem lakóingatlannak hirdetett ingatlan birtokbaadásakor, pl egy kivett építési terület, amin a valóságban áll egy 20 éves ház a benne lakó adóssal, a Vht. 154/A. § alapján kell eljárjon?
Egy ilyen ingatlan birtokbaadása helyszíni eljárás nélkül nyilván nem valósítható meg.

Majordomus # 2024.01.31. 21:16

Jav: a társasházi ügyek

Majordomus # 2024.01.31. 21:15

Na akkor merülj el av ársasházi ügyek birói jogalkalmazásában.

23 bíróság ötféleképpen "itélkezett" a Kúria által kiküldött próbaperben

papinianus88 # 2024.01.31. 08:00

Nem minden törvénnyel értünk egyet,de akkor is ez a törvény...

Nem a törvény egyetértéséről diskurálunk, hanem a jogalkalmazásról. Véleményem szerint egy ilyen esetben előterjesztett végrehajtási kifogásnak az eredménye nem egyértelmű. Néha a jogalkotói szándékot is nehéz felmérni. Ahogyan egy eljáró végrehajtó is értelmezheti máshogy a konkrét tételes jogi rendelkezést.

Majordomus # 2024.01.30. 20:41

Nem minden törvénnyel értünk egyet,de akkor is ez a törvény...

papinianus88 # 2024.01.30. 11:08

eulimen

De hiszen a 154.§ (1) bekezdés szerinti átadás nem kérelemre indul, hanem a törvény szerint a végrehajtónak kötelessége megtenni! Nekem is volt olyan megnyert árverésem, amelyben sem az árverési jegyzőkönyvben, sem külön átiratban/jegyzőkönyvben nem szerepelt a 154.§ (1) szerinti intézkedés

Az árverési jegyzőkönyvben rögzíteni alapból kizárt, hiszen a jogszabályhely is úgy rendelkezik, hogy teljes vételár + 30 nap eltelt. Az árverés napja pedig az árverési jegyzőkönyv aláírásának a napja. Alapjáraton nem értek egyet a 154. § (1) bekezdéssel. Látatlanban átadni az ingatlant egy jegyzőkönyvben, bemondásra, miközben akár egy nem lakóingatlan, kivett beépítetlen területen is lehet 86 szarvasmarha, vagy versenyló is.
Abból következően, hogy lakóingatlanra vonatkozik alapjáraton a Vht. 154/A . § (10) bek., de a nem lakóingatlanra is így jár el a végrehajtó, nagyon jelentősége nincs. Mellesleg, ha birtokba adja a végrehajtó a nem lakóingatlant, amelyre nem vonatkozik a moratórium, jegyzői tájékoztatás stb., arra is 30 nap elteltével kerül sor. A többit megindokolták, a birtoklás, mint tény, és a tulajdon, mint jog, nem keverendő.
De ezért említettem: vagy átveszi önként, vagy adóstól, vagy egyéb jogi lehetőségei vannak (Pl: birtokvédelem). Természetesen nem lakóingatlanra értem. A téma érdekes, szerintem a végrehajtást foganatosító bíróság is vakarná a fejét.