Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Laci6711
Miért olyat kérdezel, aki először és utoljára árverezett? Miért nem a fórumot?
Az idegen tulajdoni illetőség vételárát meg kell fizetni. A saját tulajdoni illetőség vételárát visszatarthatod. Ennek 2 százalékát kell befizetni, nem vételárként, hanem munkadíjként.

panellako

Köszönöm szépen a segítséged!

drbjozsef, gerbera317,

Köszönöm. Úgy tűnik, ezt a békát le kell nyelnem.

Laci6711,

„kaptál infót arról, hogy kb. mikor lesz kitűzve az árverés?”
Igen: "amint odajutunk". Egyfelől értem, mert ez nem sokkal a Covid-moratórium vége után volt, másfelől viszont a vh. nem tartotta be a Vht. 139. § szerinti harmincnapos határidőt. Aztán három hónap késlekedés után kapott egy vh. kifogást, és a bíróság utasította, hogy írja ki az árverést.
„Hogy gondolod, gyorsította az árverés kitűzését az, hogy a teljes ingatlan került árverésre?”
Nem.
„Ki kell fizetned az 1/6 részre eső árat és a Te 5/6-od részed után a 2%-ot és az 5/6-od rész pedig nem, mert az már a tulajdonodban van?”
Igen.

panellako
Technikailag, hogyan történik a vételár befizetése? Ki kell fizetned az 1/6 részre eső árat és a Te 5/6-od részed után a 2%-ot
és az 5/6-od rész pedig nem, mert az már a tulajdonodban van?

panellako

Tudnál abban segíteni nekem, amikor kérted a végrehajtót, hogy a te 5/6 részed is árverésre kerüljön, kaptál infót arról, hogy kb. mikor lesz kitűzve az árverés?
Hogy gondolod, gyorsította az árverés kitűzését az, hogy a teljes ingatlan került árverésre?

A végrehajtó 600 ezer ft ellenében megszabadított a tulajdonostársadtól amit egy sima megállapodásban is elértél volna.

Ha makacs akkor perben kérhetted volna a közös tulajdon megszüntetését.
Ez volt a tanulópénz.

Ahogy drbj írja, nem kellett volna kérni a te részed árverésre bocsátását, és akkor elég lett volna az egyhatodot megvenni. Igaz, azzal azt kockázattad volna, hogy másnak is kell az egyhatod, mivel akkor alacsonyabb lett volna annak a kikiáltási ára is.
Persze, adj be kifogást, 15 ezer forint az illetéke, és úgy elveszíted, mint a huzat. De szerintem erre a megerősítésre vártál, hát tessék.

„Érdemes-e beadnom végrehajtási kifogást?”

Ahogy a közvetlen előtted kérdezőnek írtuk : teljesen felesleges a végrehajtási kifogás, mert az olyan esetre van, amikor a végrehajtó egy intézkedésével (vagy annak elmaradásával) megsérti a Vht. valamelyik paragrafusát. Tudsz ilyet? Megsértett valamit? Egyáltalán nem. Élből hajítják a kukába.

„Ha úgy veszem meg az ő részét, ugyanitt lennék”

Na látod, ezt jelenti a mérlegelés és a felelős döntés.

Ha valaki meg vesz 1/6 részt, azt valószínűleg nem véletlenül teszi, szóval meg tudtál volna vele egyezni a közös megszüntetéséről így-vagy úgy. Ha meg nem veszi meg senki, ami a valószínűbb, akkor megvehetted volna te. Ez hívják kockázatnak. Ehelyett te inkább a biztosra mentél. Az alacsonyabb kockázattal kisebb nyereség jár, teljesen természetes ez így.
(Persze azon, hogy a 2% sok vagy kevés, lehet vitatkozni, talán érdemes is, mindenesetre ez a szabály.)

panellako,

Nem értem, akkor mit nem értesz. Te magad idézed, hogy jár a 2%.
Árverést kérni nem kötelező, licitálni nem kötelező, ezek a saját döntéseid.

gerbera317,

Az én 5/6-om 30 milliót ér. Annak a 2%-a hatszázezer. Elég drága ügyvéd az, aki ennyiért szerkesztesz egy adásvételit. :)

Amint alább írtam, egy lakásban volt 5/6 tulajdoni hányadom. Aztán árverésre került a maradék 1/6 a tulajdonostárs tartozásai miatt. Mint tulajdonostárs kértem a végrehajtótól az egész ingatlan árverését.
A kérdés az volt, hogy joggal követeli-e a fenti hatszázezret a végrehajtó úgy, hogy az én részemet nem adta el. Nem volt más árverező, én licitáltam a harmadik szakasz végén, minimumáron. Így aztán máig én vagyok a tulajdonos...
Ha nem csinálok semmit, akkor csak a tulajdonostárs 1/6-a ment volna árverésre. Ha úgy veszem meg az ő részét, ugyanitt lennék. Tehát nem látom, mit kaptam a fenti hatszázezerért cserébe.

Érdemes-e beadnom végrehajtási kifogást?

Ebben nincs semmi újdonság a Vht-hoz képest. (Ami nem csoda, hiszen a Vht-ról szól.) De akkor mi a kérdésed? Végre-valahára megszűnik a nyűgös vagyonközösség. Ha a tulajdonostárs együttműködő lenne, és nem lenne szükség végrehajtásra, az okiratot szerkesztő ügyvéd se lenne occsóbb. Nem ér meg ez neked ennyit?

drbjozsef,

„Ha az árverésen nem te nyered a licitet, hanem egy harmadik fél, akkor történik "értékesítés", tehát akkor szerinted is járna neki a 2%. No most szerinted a végrehajtó szempontjából mennyire számít, hogy ki nyerte meg a licitet, harmadik fél, vagy társtulajdonos?”

Nem kerek ez nekem. Én azért kértem a végrehajtót, hogy az én tulajdoni hányadom is árverezze, mert el akartam adni. Ez nem történt meg. Nem azért, mert vadul túllicitáltam mindenkit, hanem mert senki más nem licitált. Ha én nem licitáltam volna, akkor nemcsak, hogy az én részem nem lett volna eladva, hanem még az 1/6-os tulajdonostárs is a nyakamon maradt volna.

A következőt találtam erről a Schadl-féle nagykommentárban (tudom, Schadl...). Ebből elég sok minden nem történt meg...

„d) Utolsó speciális szabály, hogy a végrehajtó milyen külön jogszabályban meghatározott költségek érvényesítésére jogosult a nem adós tulajdonostárs ingatlanának értékesítése esetén. A Dsz. 24. §-ának értelmében a közös tulajdonban lévő ingatlan végrehajtási értékesítése esetén a nem adós tulajdonostárs részére járó vételárból a nem adós tulajdonostárs tulajdoni hányadának értékesítéséért járó végrehajtási költségként a vételárrész 2 százalékának megfelelő összeg vonható le, ennek az összegnek kell fedeznie a végrehajtó munkadíját és költségeit, ideértve az árverési vevő megtalálását (ingatlanforgalmiügynök-szerű tevékenység) és a tulajdonjog bejegyzését megalapozó okirat megszerkesztését, hivatali kezelését (ügyvédi jellegű tevékenység). A jól láthatóan igen kedvező díjszabás ellenére a gyakorlatban azonban az intézmény nem terjedt el.”

Köszönöm szépen Kogeza! :)

nalili

Én sem hiszek benne, hogy segíthetek, de azért arra rámutatnék, hogy szerintem nem a legpontosabb a Vht. szabályozása.

Magad is hivatkoztad a Vht. 132/G. § (7) bekezdését.
Vht. 132/G. § (7) Ha a második árverésen az ingóságot alacsonyabb áron adták el, mint amelyet az első árverésen a legmagasabb ajánlatot tett árverező felajánlott, a különbözetet a korábbi legmagasabb ajánlatot tevő és a vételár fizetését elmulasztó árverező a végrehajtó felszólítására 15 napon belül köteles megtéríteni. Ha ezt elmulasztja, a végrehajtó az erről szóló iratokat beterjeszti a végrehajtást foganatosító bírósághoz, amely végzéssel kötelezi a fizetést elmulasztó árverezőt a különbözet megtérítésére; a megtérítendő összegbe az elvesztett előleget be kell számítani. Az elvesztett előleg és a fizetést elmulasztott árverező által megtérített különbözet a végrehajtás során befolyt összeget növeli.

Az ingatlan árverése során eltérő rendelkezés hiányában az elektronikus ingóárverés szabályait kell alkalmazni.

Az ingatlanárverezés kezdő lépése mindig az első árverés. Az (első) árverés sikertelen egyebek mellett, ha az árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet nem írta alá.

Vht. 155. § Az árverés sikertelen, ha

2. az árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet nem írta alá;
3. az árverési vevő nem fizette be vagy nem utalta át a teljes vételárat a 149. § (1) bekezdésében foglalt határidőn belül, illetőleg a végrehajtó által a vételár megfizetésére adott határidőn belül.

Akkor is sikertelen az (első) árverés, ha az árverési vevő nem fizette be vagy nem utalta át a teljes vételárat, ez esetben azonban a Vht. 156. § (1) bekezdése alapján második árverést kell tartani, míg ha az árverési vevő nem írja alá az árverési jegyzőkönyvet, akkor az ingatlan folyamatos árverezése iránti hirdetményt köteles közzétenni a végrehajtó.

Vht. 159. § (1) Ha a 155. § (1) bekezdés a) vagy b) pontja alapján az első árverés sikertelen volt, vagy ha a 156. § alapján megtartott második árverés is sikertelen volt, a végrehajtó a sikertelen árverést követő 15 napon belül közzéteszi az ingatlan folyamatos árverezése iránti hirdetményt, valamint az ingatlanról készült képfelvételt az árverési hirdetmények elektronikus nyilvántartásában.

Ha nem írja alá az árverési jegyzőkönyvet az árverési vevő, akkor a Vht. alapján a második árverés elmarad, egyből a folyamatos árverezés szakaszába lép a folyamat. Ebben a szakaszban ha vételi ajánlat érkezik, akkor a végrehajtó az első árverésre vonatkozó szabályok szerint intézkedik az újabb árverés kitűzése iránt.

Vht. 159. § (4) A vételi ajánlat megtételét követő 15 napon belül a végrehajtó az első árverésre vonatkozó szabályok szerint intézkedik az újabb árverés kitűzése iránt.

Kérdéses az ügyedben, hogy a fentieknek megfeleően történt-e az árverési folyamat, s ha igen, akkor a folyamatos árverési hirdetmény közzétételét követően hányadik árverésen kelt el az ingatlan, mert a Vht. 132/G. § (7) bekezdés valamiért csak a második árverés tekintetében írja elő a szóban forgó szankciót, azaz a különbözet megtérítését. De még ha számánál fogva a második árverésen kelt is el az ügyedben az ingatlan, akkor sem vagyok biztos benne, hogy az a Vht. 132/G. § (7) bekezdése szerinti "második árverés"-nek minősíthető, tekintettel arra, hogy az a folyamatos árverési hirdetmény közzétételét követően került megtartásra, s ebben a szakaszban már a második árverés nem értelmezhető.

Ha nagyon muszáj lenne, erre próbálnék hivatkozni, de a bíróság vélhetőleg lesöpörné (lesöpri majd) az asztalról... :)

nalili
a te ügyeden ez már nem segít.

A Vht-t mindig is a végrehajtói kamara, később kar bevonásával fejlesztették. Igen, lehet így fogalmazni. Mert egy minisztériumi ifjú titán sosem fog annyit tudni a végrehajtásról, mint maguk a végrehajtók. (Az ő tudásuk legfeljebb annyira elegendő, hogy szétverjék a kamarát, és egy tényleges érdekképviseleti testületből egy állami se§§nialo szervet csinaljanak.) Amire te azt mondod hogy "próbálta befolyásolni" a jogalkotás folyamatát, az csak a te primitív szemléletedet tükrözi, de ténylegesen arról volt (és van) szó, hogy a szakmai szervnek tevőlegesen részt kell venni az őt érintő jogszabály alkotási folyamatában.
Veled végeztem, mert - sajnos - nem nézem ki belőled, hogy ezt fel tudod fogni.

A mai médiában is benne van, hogy próbálta befolyásolni a jogszabály módosításokat a saját érdekében.
Alice csodaorszàgban.

Köszönet a jóakaratú embertàrsaknak!

panellako,

Csak egy kis gondolatjáték, amivel szerinte te is meg fogod érteni, mi a helyes válasz.

Ha az árverésen nem te nyered a licitet, hanem egy harmadik fél, akkor történik "értékesítés", tehát akkor szerinted is járna neki a 2%. No most szerinted a végrehajtó szempontjából mennyire számít, hogy ki nyerte meg a licitet, harmadik fél, vagy társtulajdonos?

de nem ő a jogalkotó. Az, hogy értelmezik a Vht.-t az teljesen más. Mellesleg relevanciája nincs, a jogkövetkezményeket ismerik az árverezők.

Ott van a neve a jogtárban a tv magyarázatban.

Sziasztok!

Egy lakásban volt 5/6 tulajdoni hányadom. Aztán árverésre került a maradék 1/6. Mint tulajdonostárs kértem a végrehajtótól az egész ingatlan árverését. Végül egyetlen licitálóként én nyertem az árverést.

A végrehajtó most az 5/6 tulajdoni hányadom után kéri a díjrendelet 24. § szerinti 2% díjat, ami az ingatlan végrehajtási értékesítése esetén jár. Nekem az értékesítés azt jelenti, hogy a tulajdonos megváltozik. Itt ez nem történt meg, ezért szerintem a díj nem jár neki.

Érdemes beadnom végrehajtási kifogást? Hol téved ő (vagy én)?

nalili ne keverjük őt ide. Egyrészt a konkrét rendelkezés 2012-től hatályos, amikor a tag 29 éves volt, ne gondold, hogy bármiféle ráhatása volt a törvényre, másrészt az adósoknak a legkevésbé sem belé kellene kapaszkodni. Mert van bizonyosan sok alkalmas, szakszerű, jogszerű, empatikus végrehajtó is, aki adekvát tájékoztatást ad a feleknek. Ahogyan egy rendőr, pék, takarító is lehet jó vagy rossz, úgy ebben a szakmában is.

tarapara: Az árverés nem játék, már leírtam. A rendelkezés pedig világos. Én még mindig nagy bátorságnak veszem, hogy egyes árverezők nulla előzetes tudással nyomkodják a gombot. Olykor még ügyvédek is nehezen értik a végrehajtási eljárást, nemhogy egy laikus... Az rendben van, hogyha nem adós társtulajdonos élni kíván az előárverezési jogával és licitál arra, ami valószínű senkit sem érdekel, kevesebb a hiba, de amikor meggondolatlanul licitálnak ingatlanra, meg sem nézik, az árverés lezárását követően érdeklődnek a végrehajtótól, hogy milyen ott a környék, mit lehet tudni róla, nos az szvsz nettó igénytelenség, és emiatt megérdemelt a jogkövetkezmény. Sokszor láttam már az árverési rendszeren "lepra" környékekre hatalmas licitháborút, mert egy másik város árverezője befektetni szeretné a pénzét, de nem körültekintő és egy "'rossz" környéken vesz piaci árnál 2-szer magasabb áron.... Az információ kincs, adásvételi szerződés előtt is megnézed az ingatlant, átbeszéled az ügyvéddel stbstb. Kell lennie visszatartó erőnek, hogy ez ne így legyen. Ezért szükséges a két rendelkezés.

Talàn mert a Vht. nagykommentárt Stadl is jegyezte. Nehogy már rosszul járjon.

Röviden : mert ez a szabály.
Hosszan : mert a medve és az ingatlanárverés nem játék.