Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Nem értem ingatlan árverés esetében miért szükséges egy egyébként is többmilliós árverési előleg elvesztésén felül még vételár különbözet megtérítéssel is szankcionálni a vevőt. Láttam már több olyan licitet, ahol a nyertes ajánlat egy számjeggyel hosszabb lett, mint az azt megelőző. 60 milla helyett elütésből véletlen 600 milla, és a szerencsétlen vevő egész életére tönkre tette magát?
Igaz, legalább most már licit tétel előtt a rendszer visszakérdez és megerősítést kér az összeg helyességére, de szerintem ez akkor is egy indokolatlan büntetés.

Újfent köszönöm szépen a válaszokat:)
Drbjozsef írtad, hogy nem vagy jogász, bár látható, hogy nagyon képben vagy.
Én valóban nem voltam a helyzet magaslatán.
Megkérdezhetem, hogy van a vàlaszadók között gyakorló ügyvéd v esetleg bíró? Vagy végrehajtó?

Nalili
„Másra gondoltam. Kiskapura.”
Volt, mindjárt kettő is, de te magad zártad be őket. Ha eü. okból nem jelentél meg az aláíráskor, egyrészt jelezheztted volna a végrehajtónak, másik időpontot kérve. Másrészt, ezt a mulasztásodat simán pótolhattad volna az újabb árverés kitűzéséig, és akkor tényleg csak az előleget bukod. A többit már tudod.
Ha van további 15 ezer forintod, amit küldenél a lecsóba, akkor persze, kifogásold meg a végrehajtó legújabb intézkedését, sőt, már most jelzem, hogy a majdani elutasítás ellen is lehet fellebbezni, potom 7 ezer forint illeték fejében.

nalili , nem az mbvk oldalán kell megkapnod a tájékoztatást, hanem az ingatlanárverési hirdetményen. Ahogy említettem: 100%, hogy azon szerepel. Az, hogy miért alacsonyabb áron ment el: Nem lehet tudni. A kikiáltási ár tőled független, ha a Vht. 140. § (8) bekezdése szerint kérte a becsérték újbóli megállapítását bármelyik fél, és a feltételei fennállnak, akkor a jelenlegi piaci helyzettel adekvát becsértéket adhatott a végrehajtó. Azonban, ha ilyen kérelem nem érkezett, akkor lehetséges, hogy több éves becsértékkel kellett dolgoznia, hiszen az jogerőre emelkedett. De igazából ez sem érint téged. Lényegesen jogsértő intézkedés, intézkedés elmulasztás nincs veled szemben, amely a végrehajtóval összekapcsolható. Téged sem a becsérték, sem az új ingatlanárverés, sem az előleged felosztása nem érint, azt ahogy említettem: a felek támadhatnák (adós vagy végrehajtást kérő(k)).
De segítek kicsit: A felhasználó szerződés 15.3 pontjában (amikor regisztráltál), amit aláírtál szerepel, hogy tudomásul veszed, hogy az árverési jkv aláírásának elmulasztásából vállalod a Vht. rendelkezései alapján a jogkövetkezményeket.... Az, hogy te nem olvastad el és úgy árvereztél, nem fog egyetlen hatóságot sem meghatni, sajnos. Ezt most el kell fogadnod.

„és a végén tényleg annyiért ment e el amennyit beírtak a jkv_”
Ezt nem is kommentálnám. Elektronikus árverési rendszerben sok mindent lehet, de a licittel magával csalni képtelenség.

nalili,

„az Mbvk.hu internetes oldalon a felhasználói szabályzatba és āltalànos tájékoztatóban csak az előleg elvesztèsről tájékoztatnak.”
Annál pozitívabbat, hogy hát próbáld meg, nem tudok írni, de ez sem lenne igaz, hiszen boritékolható az eredménye.
A licitálásnál egyetlen dolog számít, a hirdetmény. Ha az hibás, mégpedig az eredményt jelentősen befolyásoló módon, akkor ott lehet keresni valamit a bíróságon. Egyébként halottnak a csók.
Arról ugye nem is beszélve, hogy a hirdetményben szerepelt, úgyhogy a tájékoztatásnak a hiányára nem tudsz érvényesen hivatkozni.

„Azt sem tudom helyesen àllapítottāk e meg kikiàltàsi árat, és a végén tényleg annyiért ment e el amennyit beírtak a jkv_ be.”
Nem számít. A Vht. a feleknek ad határidőket a becsérték megállapítása és közlése után annak jogorvoslatára. Ha az eltelt, akkor az jogvesztő határidő, nem tudod vitatni. Licitálóként pedig ebből a szempontból nem is vagy fél. Ha túl sok, nem licitálsz, és valszeg nem is kel el az ingatlan.

„Küzdök mint a hal a szatyorban...”
Hát igen. Én még nem láttam szatyorból megszökött halat, vagy csak olyat, ami meg is fulladt a piac kövén...

Köszönöm szépen mindenkinek a segítő hozzáàlàst, nagyon jó érzés volt :)
Most még abban a szakaszban vagyok, hogy minden pici lehetőségbe kapaszkodok, nehéz ezt megemészteni.
Szóval arra jutottam, hogy az Mbvk.hu internetes oldalon a felhasználói szabályzatba és āltalànos tájékoztatóban csak az előleg elvesztèsről tájékoztatnak. Erre gondoltam, hogy hivatkozok. Szerintetek?
Az ingatlan licit volt tavaly. Az előleget figyelembe vették.
Azt sem értem, hogy lehet, hogy sokkal alacsonyabb áron adták el? Azt sem tudom helyesen àllapítottāk e meg kikiàltàsi árat, és a végén tényleg annyiért ment e el amennyit beírtak a jkv_ be.
Küzdök mint a hal a szatyorban...

tarapara:

Röviden nem. Ha nem lennének ilyen utaló rendelkezések 5-ször akkora lenne minden jogszabály. Ennek pont az a szerepe, hogy ne kelljen leírni - feleslegesen - az ingatlannál.
„
Ami nalili esetében még fontos lehet, hogy „a megtérítendő összegbe az elvesztett előleget be kell számítani.” Kérdés, hogy ezt figyelembe vette-e a végrehajtó.”

Ehhez meg semmi köze nincs az árverezőnek. A végrehajtást kérőknél releváns, hogy a végrehajtás során befolyt összegnek tekinti-e, és felosztja a végrehajtást kérők között. De ilyennel sem találkoztam még, hogy a végrehajtó az elveszített előleget ne osztaná fel :)

tarapara,

Persze, ezzel is meg lehet próbálkozni, meg bármi mással is. Hiszen nem tilos az. Csak értelme nincsen, mert nincs itt kiskapu. Nem véletlenül szerepelt a hirdetmény tájékoztató részében KONKRÉTAN is ez a szabály. Hiszen a 142.§. pont azt jelenti, hogy ha van valamilyen olyan szabály az ingatlanokra, ami eltér az ingókra vonatkozó szabályoktól, akkor azt kell alkalmazni, DE HA NINCS ILYEN eltérés, akkor az ingóárverés szabályai generálisan vonatkoznak az ingatlanra is.

Mivel a 132.§/G(7) szabálytól nincs eltérés az ingatlan árverés fejezetben, ezért az természetesen vonatkozik az ingatlan árverésére is.
A fellebbezés díja is pénzkidobás sajnos, a bíróság élből dobja vissza. Persze, időnyerésre alkalmas lehet, ha az számít...

nalili
papinianus88, drbjozsef

nalili nem írta, hogy ingó vagy ingatlan árverésen vett részt, de mivel az általa támadott 143. § ingatlanra vonatkozik, így feltételezem az utóbbin.

A Vht 142. §-a szerint: „Az ingatlan árverése során az elektronikus ingóárverés szabályait a jelen alcímben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.”
Ettől függetlenül szerintem egy arra épülő kifogással meglehetne próbálkozni, hogy a Vht. csak az ingóárverések esetében írja elő ezt a vételár különbözet megtérítésre vonatkozó szankciót a 132/G. § (7) bek-ben.
Akár csak az elveszített árverési előleg sorsát (miszerint a végrehajtás során befolyt összeget növeli) szintén csak ez az ingó árverésekre vonatkozó részben található egyetlen bekezdés szabályozza.
Ami nalili esetében még fontos lehet, hogy „a megtérítendő összegbe az elvesztett előleget be kell számítani.” Kérdés, hogy ezt figyelembe vette-e a végrehajtó.

Sajnos nincs. Ez a hajó elment.

„Igen, elolvastam most párszor a Vht-t. Én magam jogszabályokkal foglalkozom, de teljesen más területen. Azt látom màr, hogy nincs méltányosság. Másra gondoltam.
Kiskapura. Aki keres...”

Kedves nalili. Nem kívántam a földön fekvőbe belerúgni. Amennyiben így érzékelted, akkor az elnézésedet kérném.
Mélységében az alábbi tájékoztatást adnám:
A jog: matematika. Véleményem szerint logikai tárgy, ezért rendszerben szükséges gondolkozni. A jogszabályhelyek - az egyén számára kedvező - kiemelése: felesleges. Ezt kevesen tudják elfogadni. Az árverezői státusz sem egyszerű. Aki regisztrál, legyen tisztában azzal, hogy milyen jogai, milyen kötelezettségei vannak/lehetnek. A tényállásod alapján - meggondolatlanul - tettél érvényes vételi ajánlatot. Az árverési jegyzőkönyvet nem írtad alá, az árverés sikertelen. Gondolj bele rendszerben. A végrehajtást kérő (k) joggal bíztak az érvényes ajánlat alapján a követelésük részben, vagy egészben történő megtérülésében. Azzal, hogy sikertelen lett az árverés, ez nem realizálódott. Ebből következik, hogy az adós tartozása(i) továbbra is kamatoztak, az elmúlt 1 évben lehet , hogy milliós tételről beszélünl. Az árverési előlegeket a "vesztesek" részére visszutalta a végrehajtó, ami a kötelezett készkiadását növelte meg, pedig nem az ő érdekkörében merült fel a sikertelen árverés. A Vht. egyértelműen fogalmaz: az előleg a végrehajtás során befolyt összeget növeli, amennyiben azt elveszítetted, azonban a különbözet megfizetésére KÖTELES vagy. A tételes jog ilyen szempontból is egyértelmű, pont a fent konkretizáltak alapján. Ha jól emlékszem 2012 szeptember elsejétől hatályos az elektronikus árverési rendszer, amióta létezik, a jogszabályi tájékoztatást tartalmazza az ingatlanárverési hirdetmény. Láttam már pár ezer hirdetményt, de olyat még soha, ahol a végrehajtó backspaceval kitörölné ezt a tájékoztatást. A végrehajtási kifogásod alaptalan lenne. Lehetséges, hogy lenne olyan ügyvéd - tisztelet a kivételnek, mert ezen a fórumon profi, precíz ügyvédek is tájékoztatják a kérdezőket -, aki elvállalná az ügyedet, de az eredménye ugyanaz lenne. Csak később kellene esetleg teljesítened az összeget.
A legutóbbi tájékoztatásomban azért voltam felfokozott állapotban, mert a fórumon többször olvasok olyat, hogy az árverezők utóbb teszik fel a kérdéseket. Badarság. Ha bármi felmerül, tájékoztatást kell kérni a végrehajtótól még azelőtt, mielőtt érvényes vételi ajánlatot tennél. Ahogyan az ember egy gépjármű vásárlása esetén is kikéri az autószerelő spanjának a véleményét, itt is szükséges! Ingatlanról van szó, amely nem lehet játszótér, komoly összegekről van szó. Sajnálom, hogy nem segíthettem, de nekünk nem az a feladatunk, hogy reményt tápláljunk a kérdezőknek, hanem az adekvát tájékoztatás. Ahogyan lentebb írtad: "Életem első, lehet utolsó licitálása volt." Kérlek , a válaszom ne támadásnak, hatalmaskodásnak vegyed, csak egy észrevételnek, amennyiben lenne más lehetőséged a jogkövetkezmény alól: megadnám.

Igen, elolvastam most párszor a Vht-t. Én magam jogszabályokkal foglalkozom, de teljesen más területen. Azt látom màr, hogy nincs méltányosság. Másra gondoltam.
Kiskapura. Aki keres...

nalili,

Nem mennél velem sokra, nem vagyok jogász.
Hiába nem tetszik esetleg papinianus88 válasza, sajnos teljesen igaza van abban amit írt.
Itt nincs méltányosság, vagy bármi ilyesmi.

Kedves drbjozsef, köszönöm a választ!

Kedves drbjozsef! Köszönöm szépen a higgadt és objektív válaszát!
Ez egy tavalyi licit volt. Hol tudom megnézni, hogy benne volt e ?
Szeretnék önnel fórumon kívül beszélni. Lehet?

nalili: Nem kell árverésen vásárolni. Ha a Vht.-t nem ismered, akkor megbízol egy ügyvédet, hogy árverezzen helyetted. Felháborítónak tartom, hogy egyes árverezők azt gondolják, hogy elég beregisztrálni, majd felháborodnak az eljárásjogi határidőktől, kötelezettségeiktől stb. Az árverés nem játék, a végrehajtó nem játékszer. A Vht. egyértelműen kimondja, hogy az árverési előleget elveszíted, valamint a különbözetet is meg kell fizetned, hogyha alacsonyabb áron értékesítik az ingatlant. Miért? Azért, hogy visszatartó erő legyen az, hogy valaki poénból, adósi bajtársiasságból felveri az ingatlan árát, majd nem írja alá a jegyzőkönyvet.
Milyen tájékoztatási kötelezettséget vártál? Ha nem tetszik az ingatlan, akkor nem teszel rá érvényes ajánlatot... Az, hogy nem ismered a jogszabályt, az nem a végrehajtó hibája, neki pedig nem kötelezettsége, hogy felmondja neked. Mulasztottál, és ennek most ez az ára, a helyedben a 15.000 - Ft-ot másra szánnám.

U.I

Az ingatlanárverési hirdetmények szövege egységes országosan, amiben a kisbetűs résznél ez szerepel:

"Ha az árverési vevő az árverési vételárat nem fizette meg az első árverés sikertelenségének megállapítását követő 30 napon belül második árverést kell tartani. A második árverésre az első árverésre vonatkozó szabályok az irányadók azzal, hogy a vételár megfizetését elmulasztó árverező nem árverezhet. Ha a további árverezés során kevesebbet ajánlanak, mint amennyit a mulasztó árverési vevő nyertes vételi ajánlatként megtett akkor a különbözetet a mulasztó árverési vevő köteles megtéríteni. Ha nem térítette meg, a végrehajtást foganatosító bíróság őt a különbözet megtérítésére kötelezi!"

Amennyiben ez neked nem volt egyértelmű.... 100000000000%, hogy a hirdetmény utolsó oldalán, a jogorvoslati tájékoztatás felett ez a szöveg szerepel

abridubri,

Tehát a Vht. 154.§ szerinti átadást, amelyet az önkényed birtokbavételed előz meg, feltételezem, nem kockáztatnád meg.
(Olvastad ezt a lehetőséget? Az itteni végrehajtós topikokban sokszor szerepelt)

Mit tehetsz enélkül?
Ha mondjuk a szomszéd téged, mint tulajdonost zaklat, vagy az önkormányzat, mert valami életveszélyes, akkor ezt megírhatod egy tértis levélben a birtokosnak, hogy vagy adja birtokba, hogy el tudd végezni a szükséges munkálatokat, vagy végezze el ő maga. Ha egyiket se teszi, moshatod kezeidet, de sajnos előbb birtokba nemigen kerülhetsz...

nalili,

Az, hogy (1) az kevés. Mi hiányzott pontosan a hirdetményből? Ott semmiféle tájékoztatási kötelezettség nincs, kivéve a "k" pont, de az pont arról szól, hol találod meg a részleteket, és mivel a hirdetménynek ez a szokásos része, kizártnak tartom, hogy lemaradt volna. Lemaradt? Mutasd azt a hirdetményt.

Az egészségügyi ok nincs a Vht.-ban. Az egészségügyi jogaidat nem tudja a végrehajtó megsérteni.

A bíróságnak semmiképpen sem lesz ez jó semmire.

drbjozsef,
Felkerestem többször, hogy adja birtokba, de hárít, vagy nem reagál. Megvan rá az esély, hogy hisztizni fog, vagy hogy felbukkan az ingatlannál és be akar menni. Cuccai vannak még ott.

Köszönöm szépen a választ drbjozsef!
A Vht 143.par. 1 bek. tájékoztatàsi kötelezettség mulasztásàt írtam. Továbbá akadàlyoztatàst egészségügyi okok miatt.
Az àrverési hirdetményben ez nem volt benne.
Ez nem lehet jó kifogàs?

tulipán1974,

Az árverési vétel eredeti szerzésmód, az árverési vevő tehermentesen szerez, minden bejegyzést törölnek (kivéve ritka esetekben, amikor a teherrel együtt árvereznek, ilyen például a nem adós haszonélvezete, ilyenkor lakottan árverezik). A vh kérő jelzálogjogát törlik árverés esetén.
(Ha egy nem vh kérő jelzálogjogosult a neki nyitva álló határidőben nem kapcsolódik be a végrehajtásba, akkor azt is törlik úgy, hogy még pénzhez sem jut)

abridubri,

Ha nem lakik ott, akkor mit jelent az, hogy "nem együttműködő"?
Ha bemennél, és ezt megtudja, akkor szerinted hisztizni fog, meg mondjuk feljelenteni? Kifejezetten ellenséges?

(persze, ha írsz is bele paragrafust, akkor pedig érdemi vizsgálat után fogja elutasítani a bíróság, hiszen nem sértett meg semmilyen szabályt a végrehajtó)

nalili,

Teljesen feleslegesen írod a végrehajtási kifogást. Az olyan esetre van, amikor a végrehajtó egy intézkedésével (vagy annak elmaradásával) megsérti a Vht. valamelyik paragrafusát. Tudsz bele írni ilyet? Ha nem írod bele, érdemi vizsgálat nélkül utasítják el.
És sajnos nincs ilyen esetedben.
Az, hogy te nem tudtad, nem ismerted a szabályokat, az sajnos csakis a te bajod.
Ki kell fizetni.