Fórum Végrehajtási jog újabb elöl     új hozzászólás


Ingatan árverés

Felis # e-mail 2015.01.12. 07:52

Szép napot mindenkinek.

Az ügyben szeretnék segítséget kérni hogy az ingatlanunk árverése vajon szabályosan zajlott-e le.

A végrehajtó január 6-ai dátummal elküldött egy levelet (9-én vettük kézhez) miszerint sikeres licittel eladta az ingatlanunk egy árverésen.
Megjegyzem aláírva csak a végrehajtó és a vevő által volt, se tanu, se senki más nem volt jelen.

Az árverési összeg több kisebb tartozásból tevődik össze, melyek közül van ami már ki lett fizetve (ezt jeleztük is a végrehajtó felé) illetve van amire részletfizetési megállapodás jött létre, és a törlesztést is megkezdtük.
Mégis továbbra is szerepel a végrehajtási tételek közt. Mi több ezek okán jan 5-én az árverés szüneteltetésére irányuló kérelmet is adtunk be.

Ráadásul a végrehajtást kérő irányában fennálló tartozás összege vitatható mivel édesanyám (1/2 arányú tulaj) részére úgy lett ráterhelve a tartozás hogy ő arról előzetes értesítést (se fizetési meghagyás se más) nem kapott. Utólag kiderült hogy küldtek ilyen levelet de a címzett neve helytelen volt (a férje neve+né, mikor ezt a nevet soe vette fel) így nem volt módja átvenni, a posta volt hogy ki se hozta. Később hiába kértük ennek az összegnek az igazolását a végrehajtást kérőtől semmilyen hivatalos irattal nem támasztotta alá a követelést. Ezt a problémát a végrehajtó felé is jeleztük.
Valamint többször próbáltunk részlet fizetési megállapodást kötni, de érdemi választ nem kaptunk.

A lakást lakottan (az amúgy is alacsony becsérték fele volt a kikiáltási ár) árverezték el a kikiáltási ár 50%-ért (ami azért is fura mivel édesapámnak aki a másik adós ez az egy (1/2arányú) lakás tulajdona van, és úgy tudom ilyen esetben a becsérték 70%-ára csökkenthető csak a kikiáltási ár. Megjegyzem felbecsülni se jött a lakásba senki, mint ahogy megtekintési időpontot se kért tőlünk az árverést végrehajtó, sőt odaírta hogy bármikor megtekinthető, így volt hogy vasárnap hajnal 6-kor csöngettek idegenek hogy megnéznék a lakást.

Lehet valamit tenni ez ellen az eljárás ellen?

Más részről:
Én a haszonélvező vagyok, jelenleg is lakom az ingatlant. Minden számlát rendesen fizetem tartozásom nincs. Ha a tulajdonos váltás bekövetkezik engem az mennyiben érint? Tudtommal semmiben, életem végéig itt lakhatok, a haszonélvezetet az árverés nem érinti.
De felmerült hogy a vevő ha kell bírói kényszer útján kivásárolna ebből engem...
Érdekel hogy ha nem akarok lemondani/eladni a haszonélvezet kötelezhet-e rá?
Más részről azt hallottam hogy a haszonélvezet értéke a lakás egy éves díjának 10x-ese (elég fiatal vagyok még). Ez a gyakorlatban mit jelent, hogyan kell értelmezni?
Ugyanis a vevő 1-2 millió forint kompenzációt ajánlott ami szerintem igen kevés (Budai központi helyen fekvő tégla építésű közepes méretű 2 szobás lakás mind 2 szoba rendesen galériázva is van)
Illetve olyat is hallottam hogy ha elköltözök akkor a tulajdonostól bérleti díjat kérhetek amíg haszonélvezője vagyok a lakásnak, ez igaz?

Előre is köszönöm a segítséget.

gerbera317 # e-mail 2015.01.12. 12:44

Az ingatlanárverés csak azzal támadható meg, hogy az nem szabályos volt, vagyis az arra vonatkozó szabályokat a végrehajtó betartotta-e, illetve a megtarthatóság feltételei fennálltak-e. Ha az árverési hirdetmény szabályszerűen kézbesítésre került mindenkinek, akinek azt kézbesíteni kell, akkor az árverés megtartható volt.

Neked nem ezzel van a problémád, hanem az árverés kitűzésével, ami egy 60 nappal korábbi eljárási cselekmény. Azt pedig az árverési hirdetménnyel szemben előterjesztett kifogással lehetett volna megtámadni, de csak lehetett volna.

A végrehajtás során egyébként nem a végrehajtónak kell igazolnia, hogy az adós tartozik (azt eleve közokirat mondja ki, és az a végrehajtónak rendelkezésére áll), hanem az adósnak kell igazolnia, hogy nem, vagy már nem tartozik, és mindezt nem végrehajtási kifogás formájában, hanem megvannak az erre alkalmas eljárások.

Sokat írsz, de keveset közölsz. Az alapján pedig a fenti választ kaphatod, többet nem.

Van itt egyébként egy szaki, aki a hozzád hasonló kérdezők ügyét szokta felkarolni. Ha olvassa a témát, talán még hozzá is szól azzal, hogy hívd fel telefonon.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2015.01.12. 12:48

Tényleg kérdés, hogy behajtják-e az adóson a tartozását, ha van miből? Hát be!

www.kbs-ugyved.hu

MrWatson # e-mail 2015.01.12. 13:19

Iránymutatásként egy egyezséghez az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről 72. § "A vagyoni értékű jogok értékének megállapítása"-ra ad némi támpontot.

Véleményem:

  • KBS-el egyezően a tulajdonoson (adódon) a tartozást behajtják az ellen nincs mit tegyen egy kívül álló haszonélvező.
  • a haszonélvező közös tulajdon megszüntetéssel (ha ezt értelmezzük "bírói kényszer"-nek) nem vásárolható ki, azt nem érinti

Gerberát és KBS-t is kérdem ehhez kapcsolódóan egy másik topikban szét off-olt kérdésemmel:

Ha történetesen a haszonélvezőhöz (esetemben egy árverésen beköltözhetően vásárolt, 1 éve bejegyzett, azonban birtokba még nem adott, adós bentlakó rokonához) a tulajdonos az ingatlan állapotát felmérendő be szeretne jutni, megakadályozható-e?

Ha a lakó nem hajlandó időpontot egyeztetni, nem hajlandó beengedni, erőszakkal behatolhat-e a tulajdonos?
Jelen tudásom szerint igen és a rendőr sem fogja megakadályozni. Jól gondolom? Ti mit tennétek tulajdonosként? Hogy igazolnátok hogy mit tesz tönkre a bentlakó?

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2015.01.12. 14:29

Birtokvédelmet kérhet a tulajdonos.

www.kbs-ugyved.hu

MrWatson # e-mail 2015.01.12. 15:34

Ez hogy működik?
Jegyzőhöz beadom hogy birtokvédelmet kérek. H jól értelmezem az új Ptk-t (5:1 §(2)) akkor én vagyok a 'főbirtokos' a benntlakó az 'albirtokos', tehát érvényesíthetem a birtoklással kapcsolatos jogaimat. Javíts ki ha valamit rosszul írok!

A jogalap ez esetben a birtokvédelemben a 'tilos önhatalom', azaz hogy birtoklásában háborítják.

Namost ez nem vaslósul meg ha zárat szerel, és bemegy, maximum a bentlakót háborítja de azt sem jogalap nélkül (márha megkísérelte az egyeztetést a tulaj és nem járt sikerrel).

De tételezzük fel a jegyző eljár és hoz egy határozatot hogy igen nem zárhatja ki a tulajt. De ezt eddig is tudtuk.

Ezután van bármi hatásköre a bejutást elősegíteni?

gerbera317 # e-mail 2015.01.12. 16:17

Birtokvédelmet olysmire is lehet kérni, ahol a vélt birtokos nincs is és nem is volt birtokban? Jelenlegi tudomásom szerint, az árverési vevő úgy kerül birtokba, hogy az árverésen vásárolt ingatlant birtokba veszi, vagy ha ez másnak a birtokjoga miatt nem lehetséges, akkor kéri a végrehajtótól a birtokba adást - feltéve, hogy az ingatlant beköltözhetően szerezte meg. A birtokba adást csak egy jogvesztő határidőig kérheti, azt követően már csak perben és szükség esetén az azt követő végrehajtásban érvényesítheti a birtok iránti igényét.

Sherlock # e-mail 2015.01.12. 16:52

Lehet; cessio vindicationis. (megváltozott kissé a birtokos/birtoklás/birtokátruházás)

www.klaw.hu - Jogról, érthetöen.
https://www.facebook.com/kovacslaw/

MrWatson # e-mail 2015.01.12. 17:34

gerbera317, én is bízom benne ahogy joghallgató is értelmezi, hogy ésszerűbb lett a Ptk birtokos értelmezése, de én szerintem ha tisztességesen értelmezzük a régit, ott is kell tudjuk értelmezni a tulajdonosnak az ellenőrzéshez való jogát.

Rettentően szimpatikus a kiállása a mindenkori bentlakókkal kapcsolatban (más hsz-ban is), és elfogadható is lenne ha 2-3-5 hét alatt ezeket az ügyeket el is tudná egy kisügyek bírósága dönteni mint pl. Kanadában, de mint tudjuk ez a magyar viszonyok között inkább többnyire visszaélés szerű a tulajdonosokkal szemben. A magántulajdon védelme vagy annak hiánya pedig meghatározó a társadalom gazdasági viszonyaiban.

Eltekintve a birtokon belüliségtől a tulajdonosnak (bérlő vagy haszonélvező esetén is) valahogyan ellenőriznie kell a tulajdonát. Nem életszerű hogy évekig tartó pereket követően nézhesse meg, hogy mit szerelt le vagy mit tett tönkre a lakó. Ennek mi a tisztességes módja az Ön lakóvédő értelmezésében?

Birtokba adásokat a kilakoltatási szabályok húzzák el mostanában. De ha így említi az esetleges újabb perek szükségességét (esetemben időben lett kérve): adott esetben ha nem adja birtokba a végrehajtó, akkor kivel szemben kell a pert indítani a bitorlóval, a birtokba nem adóval, vagy mindkettővel?

MrWatson # e-mail 2015.01.15. 18:09

Kedves gerbera317!

alábbi kérdésem mellett még egy felmerült
"Eltekintve a birtokon belüliségtől a tulajdonosnak (bérlő vagy haszonélvező esetén is) valahogyan ellenőriznie kell a tulajdonát. Nem életszerű hogy évekig tartó pereket követően nézhesse meg, hogy mit szerelt le vagy mit tett tönkre a lakó. Ennek mi a tisztességes módja az Ön lakóvédő értelmezésében?"

1-2 éve írta hogy árverés esetén a "lakottan" árverezett ingatlanok esetén a lakót nem lehet csak úgy kitenni.
Én úgy tudom hogy egy 1/2ed tulajdonrészt azért árvereznek "lakottan" mert a vevő jogait a tulajdonostárs jogai korlátozzák, és nem azért mert az "adós" bent lakhat továbbra is, és ezt esetekben a végrehajtó ki is teszi az adóst az ingatlanból.
A kérdésem hogy jól tudom-e, ha pedig mégis benne maradhat, akkor kell-e bérleti díjat fizetni, és ha nem fizet milyen hamar teheti ki a tulaj a nemfizető bérlőt tisztességes módon?
(A kérdést cizellálhatja ha a másik 1/2-ed tulaj a házastárs és ő engedi a lakhatást. Nyilván ilyenkor van valami túlhasználat, de az alapeset magyarázata segítene az eljárás logikáját megértenem)

gerbera317 # e-mail 2015.01.17. 08:52

írta hogy árverés esetén a "lakottan" árverezett ingatlanok esetén a lakót nem lehet csak úgy kitenni.

Nemcsak "csak úgy" nem lehet kitenni, hanem egyáltalán nem. És ettől még nem lettem "lakóvédővé".

Én úgy tudom hogy egy 1/2ed tulajdonrészt azért árvereznek "lakottan" mert...

Más sem állította az ellenkezőjét.

jól tudom-e, ha pedig mégis benne maradhat, akkor kell-e bérleti díjat fizetni

Bérleti díj csak érvényes bérleti szerződés alapján jár. Ennek híján használati díjat lehet követelni, de az nem jár, hanem a bírósággal (vagy azzal egyenértékű módon) kell megítéltetni.

Zsolt97 # e-mail 2015.01.18. 19:26

Üdvözlet!

Egy néhány százezer forintos nem megadott magán kölcsönszerződésből végrehajtásig jutott az ügyem. Az adós tulajdonában lévő ingatlanra végrehajtási jogot jegyeztek be. Kérdésem, hogy hogyan folytatódhat az eljárás? Felteszem ezért az összegért nem árverezik el a lakást. Ráadásul az ingatlanon jelzálog hitel is van tudtommal. Megáll itt az eljárás ebben az esetben? Amennyiben az adósnak időközben lenne bejelentett állása akkor a fizetéséből elkezdenék vonni a tartozást vagy a végrehajtási jog bejegyzésével elértem a jogi lehetőségek végére?
Előre is köszönöm a segítséget!

Grave7 #   2015.01.19. 21:33

@Zsolt97:
Az 1994. évi LIII. törvény 139. §-a szerint, akkor fogja a végrehajtó értékesíteni az ingatlant, ha kéred ezt tőle (írásban) (az ezt követő eljárás menetét ezen fórum egy másik témájában már leírtam korábban: http://www.jogiforum.hu/forum/41/26231#…).
A vételárat a jelzáloghitel valószínűleg szinte teljesen elviszi, de a végrehajtási eljárással kapcsolatben megfizetett összegeket visszakapod.
Optimális esetben az adós még ez előtt észbekap és rendezi a tartozását, hogy ne veszítse el az ingatlanát.

Általánosságban: érdemes a végrehajtónak kb. 3-4 havonta írni egy levelet, hogy adjon ki ismét megkereséseket, az adós vagyonának felkutatására - ezek közül a munkahely és a bankszámla kutatás elküldése kb.30 másodpercet vesz igénybe, és pár héten belül megvan a válasz.
(Szintén írd meg neki, hogy az adós számlájára adjon ki ismételten hatósági átutalási megbízást.)

pupac81 # e-mail 2016.07.17. 19:05

Örököltem egy fél ingatlan részt, hozzá hiteleket. Nagyjából 8 milliót ér a részem, a hitel jelenleg 2,6 millió, ami kamatozik. Nem tudom kifizetni, nem tudok hitelt felvenni. Mi történhet? Elárverezhetik úgy az ingatlant, hogy benne lakunk én is és az édesanyám is, akié az ingatlan másik 50%, ami teljesen tiszta, hitelmentes? Köszönöm

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2016.07.17. 21:52
Árverési vevő # e-mail 2016.08.12. 14:06

Kedves Fórumozók!2016.04.20-án értesített a végrehajtó az árverés megnyeréséről, 25-én alá írtuk az árverési jegyzőkönyvet. Aztán szóban tájékoztatott a végrehajtó, hogy a tulajdonos végrehajtási kifogással élt, a vételárat kifogásolja. Azóta nem történt semmi, minden héten érdeklődünk, hogy a bíróságtól érkezett-e valami, de azóta semmi nem történt. Kérném segítsenek mit tehetünk, hogy minél előbb birtokba vehessük az ingatlant, eddig még csak a 10%-ot fizettük ki. Hivatalos értesítést semmiről nem kaptunk a végrehajtótól, az árverési jegyzőkönyv ilyenkor jogerőre emelkedik-e, esetleg közben már kérhetnénk hogy intézkedjen a jegyző felé, hogy a 60 nap elkezdjen ketyegni mert lassan bele csúszunk a kilakoltatási moratóriumba.Kérném a segítségüket mit tegyünk, hogy felgyorsítsuk a folyamatot.Előre is köszönöm a válaszukat.

Grave7 #   2016.08.12. 15:47

@Árverési vevő:
Könyörgöm, nem kell több helyen feltenni ugyanazt a kérdést, ne légy ennyire türelmetlen. Ha először rossz helyen is kérdezted, hagyd meg ott 1-2 napig és várj a válaszra, ha nem érkezik, akkor írj más témába is (de az elsőben írd meg ekkor, hogy észlelted a hibát és az XY nevű témába átmásoltad ezt).

Az 'Ingatlan árverés' (http://www.jogiforum.hu/forum/41/39695) témában írom meg a választ.

Amíg a bíróság jogerősen el nem utasítja a kifogást, az árverés nem jogerős és így birtokba sem adhatja végrehajtó az ingatlant.
Mit tehetsz: írsz a végrehajtónak, hogy szóbeli tájékoztasára hivatkozással kéred nyilatkozzon, adós végrehajtási kifogásának bírósági elbírálása milyen fázisban van. Ezt félfogadási időben szóban is kérheted tőle, hogy helyben állítson ki jegyzőkönyvet és adja meg a kért tájékoztatást.
Kérheted akár most is végrehajtótól az ingatlan birtokbaadását és a jegyzői tájékoztatás megküldését, jogértelmezéstől függ, hogy ír-e a jegyzőnek.
A folyamatot nem tudod felgyorsítani, esetleg bíróságon is érdeklődhetsz.

Árverési vevő # e-mail 2016.08.15. 08:26

Köszönöm a választ, elnézést a türelmetlenségért most regisztráltam a fórumra, nem voltam tisztába a rendszerrel működésével.Nagyon köszönöm még egyszer, ezt fogom tenni, már írom is a levelet a végrehajtónak.

VH adós (törölt felhasználó) #   2016.08.16. 20:05

Kedves Fórumozók!

A problémám a következő lenne: végrehajtási eljárás folyik ellenem, amelyben házamat árverésre bocsátották. Az árverés lezárása előtt kb. egy héttel sikerült megállapodnom a végrehajtást kérővel oly módon, hogy tartozásomból egy nagyobb összeget befizettem közvetlenül neki egy összegben, és vállaltam, hogy még ez évben, két részletben megfizetem a fennálló tartozásom is, közvetlenül a végrehajtást kérő felé. Az első összeg befizetését, és a megállapodás létrejöttét haladéktalanul jeleztem mind a végrehajtó, mind a végrehajtást kérő felé, kérve, hogy a folyamatban lévő árverést erre tekintettel függessze fel.

E közben az a nem várt szerencse ért, hogy a végrehajtást kérőnél "beleestem" egy olyan "akcióba", miszerint a nagyobb összegű befizetésemre tekintettel elengedték a tartozásom fennmaradó részét. Tehát utóbb kiderült számomra, hogy nem hogy részletfizetési megállapodás jött létre közöttünk, de valójában a tartozásom is kiegyenlítetté vált a végrehajtást kérő felé, aki az ügyet lezártnak tekintette, és ezt meg is írta a végrehajtónak, kérve az eljárást végrehajtási költségekre történő folytatását (amennyiben vannak ilyen költségek).

A végrehajtó ezt a határidőben (tehát az árverés vége előtt) hozzá beérkezett kérést, és az én levelem is (amiben még "csak" a részletfizetési megállapodást jeleztem) figyelmen kívül hagyta, és az ingatlant árverés keretében eladta.

A kérdésem az lenne, hogy mit tehetek, ha kifogást nyújtok be mire érdemes hivatkoznom? Hivatkozhatok-e arra, hogy a végrehajtónak a végrehajtást kérő kérelme alapján mindenképpen valamilyen intézkedést kellett volna tennie ahelyett, hogy az árverezést folytatja? Ilyen esetben jól tudom-e, hogy a végrehajtási költségeket a végrehajtást kérőnek kell befizetnie, mivel az ő kezéhez történt a fizetés részemről?

Előre is köszönöm a segítséget!

gerbera317 # e-mail 2016.08.17. 08:45

OFF Mindenek előtt: nem "felé", hanem -nak -nek, -nál -nél, -hoz -hez -höz, -val -vel szemben stb. Érted? ON

Nem írod, de valószínűleg több végrehajtás is folyik ellened. Az egyik végrehajtást kérővel kötött megállapodásod a többiekkel szemben hatálytalan, tehát az árverést a többiek miatt meg kellett tartani.
A sérelmed csakis akkor jogos, ha ez az egy végrehajtás folyik ellened, és a végrehajtást kérő - megtérülést elismerő - nyilatkozata bizonyíthatóan az árverés lezárása előtt megérkezett a végrehajtóhoz.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2016.08.17. 08:57

OFF
A magáncsőd eljárás kérelemnyomtatványa is felézik vastagon.
Annyira, hogy helyenként nem is tudtam eldönteni, hogy értik.
ON

www.kbs-ugyved.hu

VH adós (törölt felhasználó) #   2016.08.17. 09:00

Kedves gerbera137!

Köszönöm szépen a kulturált kioktatást a ragozás helyességét illetően, szívesen is vettem volna, ha nem ilyen stílusban közlöd: "érted?".

Sajnos nem egy fórumon észlelem ezt a jelenséged, amit te is képviselsz, a másik minden áron, adott esetben témába teljesen oda nem vágó módon történő kioktatására törekvés. "A nekem nem hagyja a szépérzékem, és a nyelvtantudásom nyugodni, hogy valaki ilyen helytelenül írjon le valamit"-hozzáállás. Nem is lenne ezzel gond, csak a stílus...

Egyébiránt, ez az egyetlen, velem szemben folyamatban lévő végrehajtási eljárás, más felé nincsen tartozásom.

gerbera317 # e-mail 2016.08.17. 09:48

OFF Azt a "ragozást" állandó határozónak hívják, és nyelvvizsgákon (angol, német stb.) csúnya bukás jár, ha nem megy (ott vonzatnak (= rectio, rekció) vagy mi a búbánatnak hívják). Ezzel szemben a magyar nyelvet nyugodtan szét lehet felézni, és még a felézők érzik magukat sértve, ha valaki mégis felszólal. Szégyen. És a válaszodból kiderül, hogy továbbra sem érted, úgyhogy többet egy szó ellenvetést sem! Egyébként szívesen. :-P ON

ez az egyetlen

És a végrehajtást kérő bejelentése is időben érkezett? Akkor mire vársz? Támadd meg kifogással az árverést, kérve annak megsemmisítését!

VH adós (törölt felhasználó) #   2016.08.17. 10:03

Kedves gerbera137!

Nem érzem magam sértve, minden építő jellegű kritikát szívesen veszek, legyen az jogi témájú, vagy más jellegű. A pökhendi stílusoddal van a baj, ezt pedig te nem érted. Így kár is erre több szót fecsérelni.

A hozzászólást köszönöm!

Árverési vevő # e-mail 2016.09.15. 13:56

2016.04.25-én aláírtuk az árverési jegyzőkönyvet, ahol a végrehajtó közölte, hogy az adós a bíróságon megtámadta a vételárat.Azóta annyit tudunk, hogy a bíróság után már az ügyészségre várunk, már fogadtunk egy ügyvédet, akit úgy tájékoztattak az ügyészségen, hogy november 28-án lesz döntés az ügyben. Természetesen belecsúszunk a moratóriumba. Jó esetben úgy júniusban meg kellett volna kapnunk a lakást, ezzel szemben az adós még tavaszig ott vigyorog, mi meg havi 40 000 ezerért fizetjük az albérletet. Valami itt nagyon nincs rendben, úgy tudtam a becsértéket a tájékoztatása után 15 napig támadhatja meg. Segítsetek már, hogy most mi van.Nem értem, hogy miért nem az árverés előtt meríttetik ki az adóssal az összes jogi lehetőséget. Valakitől kérhetek kártérítést, szerintem ez nem normális dolog, hogy egy évig is el tud játszadozni az adós akinek már elárverezték a lakását.