A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Trialfather # 2018.05.02. 21:08

Tisztelt Fórumozók!

Társasházunkban a közös méretlen villamos hálózat felújítását tervezzük. Sajnos a társasház gyűjtőkéményei is nagyon elavultak, emiatt a villamos hálózat felújításánál a nem csak a hálózat cseréjét, mostani követelményeknek megfelelő bővítését tervezzük, hanem minden lakásnál vezérelt mérőóra beépítését is, hogy a gázos vízmelegítők kiválthatóak legyenek villamos bojlerekkel.
Az a kérdésem, hogy ez a beruházás rendes gazdálkodás körébe eső kiadás-e, illetve, hogy milyen közgyűlési többséggel szavaztatható meg jogszerűen?

MajorDomus # 2018.05.02. 21:48

Nem.
többséggel

Trialfather # 2018.05.03. 13:14

"(3) * A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges."
Ezt azt jelenti, hogy a közgyűlésen jelen lévő tulajdonosok egyhangú határozata, vagy az összes tulajdonos egyhangú határozata?

MajorDomus # 2018.05.03. 16:33

az összes tulajdoni hányad.
De ez nem az a kategória!

Trialfather # 2018.05.03. 20:33

Tisztelt MajorDomus!

Nem értem a válaszát. Az első válasznál azt írta, hogy nem. Ez szerintem a kérdésem után annyit jelent, hogy ez NEM a rendes gazdálkodás körébe eső kiadás. A második válasznál viszont azt írja, hogy ez nem az a kategória, tehát akkor a rendes gazdálkodás körébe esik?

MajorDomus # 2018.05.04. 19:44

Az a kérdésem, hogy ez a beruházás rendes gazdálkodás körébe eső kiadás-e?

erre irtam,hogy nem!

Ezt azt jelenti, hogy a közgyűlésen jelen lévő tulajdonosok egyhangú határozata, vagy az összes tulajdonos egyhangú határozata?

erre irtam, hogy ez nem az a kategória!

Trialfather # 2018.05.05. 17:56

Köszönöm, akkor ezt a nem rendes gazdálkodás körébe eső beruházást milyen többséggel kell megszavazni?

MajorDomus # 2018.05.05. 18:02

Egyszerű többséggel....

Nina62 # 2019.02.20. 21:48

Major Domus

Kíváncsi lennék az indokolására.

Miért csak egyszerű többséggel kell szavazni?

Mikor kell a közgyűlésen jelen lévő tulajdonosok egyhangú határozata,

És mikor kell az összes tulajdonos egyhangú határozata?

MajorDomus # 2019.02.21. 20:22

Ajánlott olvasmány; CXXXIII/2003. tv

1. mert felújitás
2.( Ha minden tulajdonos jelen van) Alapitó Okirat módositás,a társasház megszüntetése,a rendes gazd.köret meghaladó döntés,de a gyakolatban soha nem fordul elő.
3. ugyanez

galin # 2021.05.30. 16:53

Társasháznál felmerült a vízvezeték-hálózat cseréje, ennek kapcsán a vízórakna áthelyezése udvarból az épületbe. Törvény szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladják azok a kiadások, amelyek "közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.” Egy új, más helyiségben levő vízóraakna új épületrésznek vagy épületberendezésnek számít? Ez ugye azért kérdés, mert ha az, akkor más szavazati arány szükséges.

Törvény nem említi a rendes gazdálkodás körénél a költségek nagyságát, csak azok jellegét. De egy kúriai vizsgálat összegzése szerint „Az egységes bírói gyakorlat szerint annak eldöntésekor, hogy a kiadás meghaladja-e a rendes gazdálkodás körét, nem csupán a költség nagyságát, hanem a beruházás célját, a létrehozandó vagy megvalósult eredményt kell vizsgálni és minősíteni.” Tehát "nem csupán a költség nagyságát". Ezek szerint számít a nagyság is. Meg lehet mondani, hogy mi az, ami túl nagy?

MajorDomus # 2021.05.30. 19:41

1.nem az (nem r.gazd.körét meghaladó kiadásj
2. A sivatag és a Himalája

Nyugodtan szavazzátok meg a közgyűlésen egyszerű többséggel.

galin # 2021.05.31. 08:49
  1. Köszönöm.
  2. Sivatagot vagy Himaláját tudtommal nem szeretnének a tulajdonosok. De jó tudni, hogy ha mégis, akkor ezekhez már 100 százalék kell.

:-)

komaromim # 2022.03.12. 15:15

Társasházunk felújítja a több mint 60 éves villamos fővezeték rendszerét. A felújítás az elavult alumínium vezetékek cseréjén túl szolgáltatás bővítéssel is jár. Minden lakás hozzájut egységesen 32 A-hez, ami eddig 25 A volt. Kiépítésre kerülnek vezérelt áram vételezését szolgáló csoportos mérőszekrények, amelyhez minden lakás csatlakozhat. A vezérelt árammal gázbojlereket lehet villanybojlerrel kiváltani. 3 fázis kiépítésre kerül igény szerint, amely eddig csak egyedileg volt engedélyezve. A felújított (bővített) villamos fővezeték az eredetinél több, időközben beépített lakóegység elektromos ellátását is biztosítja. Gázfűtés kiváltása is történik néhány esetben. A munka értéke közel 20 millió Ft a 27 lakásos társasházban. Kérdésem, hogy a kiadás rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e? Ha igen, valamennyi tulajdonos egyhangú hozzájárulása szükséges-e?

drbjozsef # 2022.03.12. 17:08

komaromim,

Tht. 56.§

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Véleményem szerint igen, ez meghaladja a rendes gazdálkodás körét. Elég nehéz ilyenkor ezt eldönteni, hiszen részben nyilván ez felújítás, de ha az összes pontot nézed a passzusban egymás után, akkor szerintem egy ilyen jellegű bővítés már nem fér bele se a karbantartás, se a felújítás körébe. Ez korszerűsítés, az pedig már nem a rendes gazdálkodás körébe tartozik.

A második kérdésre biztosan igen a válasz : HA a rendes gazdálkodás körét meghaladja, AKKOR mindenképpen az összes tulajdonos egyhangú szavazata kell (Tht.38.§(3)).

komaromim # 2022.03.12. 18:00

drbjozsef! Köszönöm válaszát!

Majordomus # 2022.03.12. 18:29

Nem kell minden tulaj hozzájárulása.

Ez felújitás és (meglévő!!! berendezés)korszerűsités.

Én tavaly 110 lakásban és üzletben csináltam ezt.
A Bank simán adott 50 millió ft hitelt közgyűlési határozat (24 fő ) alapján.

Ez nem igaz amit a végén irtál.
"Ez korszerűsítés, az pedig már nem a rendes gazdálkodás körébe tartozik"

Majordomus # 2022.03.12. 18:39

Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás:

„az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.”

Vagyis főszabály szerint a fenntartás körébe eső üzemeltetés, karbantartás és felújítás nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, ellenben a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítése, új épület, épületrész bővítése vagy épületberendezés létesítése már annak minősül.

drbjozsef # 2022.03.13. 16:27

Igen, nyilván a rendes gazdálkodás körében bővítik plusz amperral a hálózatot, és külön éjszakai vezetékszálakkal. Ez olyan szokásos, én minden hónap végén meg szoktam ezeket csinálni, ez olyan rendes, "szokásos" szerelés.

Benne a van a törvényben a "korszerűsítés" definíciója is. Idézd be azt is, aztán vizsgáld meg, vajon a rendes gazdálkodás körébe tartozó definícióba (üzemeltetés, karbantartás, felújítás) hármasban vajon miért nincs benne a bővítés vagy a korszerűsítés. Igen, pont azért.

Nyilván a te házadba a kisebbség is rálegyintett, és nem támadta meg. Megtehette volna, egy akadékoskodó lakó is.

osztap # 2022.03.13. 18:34

A társasházi törvény szerint a felújítás (ami a rendes gazdálkodás körébe tartozik) lehet teljes felújítás, részleges felújítás vagy korszerűsítés. 56. § 2.3. pont és alpontjai.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Utóbbiba bőven belefér a villamoshálózat teljesítménybővítése meg az éjszakai áram/villanybojler:
„2.3.3. korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka. Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.) alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési-szerelési munkát is.”

Az új lakóegységek kiszolgálása pedig közművesítés, ami szintén rendes gazdálkodás körébe tartozik. Lásd 8. pont:
https://kuria-birosag.hu/…efoglalo.pdf

Az értéknek semmi köze nincs ahhoz, hogy ez rendes, vagy nem rendes gazdálkodás körébe tartozó kiadás.

drbjozsef # 2022.03.13. 19:16

Igazad van, ha az alpontokat nézzük, akkor a korszerűsítés a felújítás alpontja, és az benne van a rendesben.

Ezzel akkor is két gondom van. Egyrészt a "felújítás" fő definíciójába egyáltaln nem fér bele semmilyen fogalom szerint a 2.3.3 alpontja, a korszerűsítés.
A 3. pontban, kifejezetten benne van . "új épületberendezés". A vezetékekkel kibővített hálózat szerintem már ez a kategória. Ha a "korszerűsítés"-be belefér megújúló energiaforrások, az új fűtésrendszer, vagy szellőztetés, és ezek nem haladják meg a rendes gazdálkodás körét - tehét ezek szerint egy társasház simán rakathat fel egy valag napelemet, vagy hőszívattyút, amelyek egyértelműen "új épületberendezések -, akkor mégis mi marad, ami meghaladja a rendes gazdálkodás körét?

osztap # 2022.03.13. 20:00

Nem Te vagy az első, aki szerint rossz a törvény. :) A kúriai anyag külön kiemeli, hogy definiálni kéne az épületberendezés fogalmát.

„akkor mégis mi marad, ami meghaladja a rendes gazdálkodás körét?”
Szerintem ami teljesen új "szolgáltatást" tesz lehetővé, pl. eddig nem volt lift, most beépítünk egyet.

Mindent összevetve, én nem támadnám meg a bíróságon a feles határozatot. Egyrészt, egyáltalán nem biztos, hogy nyernék. Másrészt, még ha nyernék is, ha a ház akarja, egy soványabb változatot tuti át tudnak tolni feles határozatként. És az valószínűleg nem fog sokkal kevesebbe kerülni, mert egy csomó költség fix. Pl. ha lecserélik a régi vezetéket, akkor a költség zöme nem az új drót, hanem a tervezés, szerelés, stb, ami nagyrészt független attól, hogy az új drót elbírja-e a három fázist vagy sem.

drbjozsef # 2022.03.13. 20:06

„Szerintem ami teljesen új "szolgáltatást" tesz lehetővé, pl. eddig nem volt lift, most beépítünk egyet.”

Mint egy napelem? Mint egy hőszivattyű? Mint egy szellőztetőberendezés?

Mint egy éjszakai áramról is működtethető bojler?

osztap # 2022.03.13. 20:16

Ha szerinted a napelem/hőszivattyú/szellőztető nem kéne, hogy benne legyen a törvényben, akkor keresd meg a képviselődet/írj a miniszternek/szervezz tüntetést/robbants ki forradalmat... Végülis március 15. is úgy indult, hogy valakinek nem tetszett, ami a törvényben volt... :)

Villanybojler: villany eddig is volt. Bojlert is lehetett rákötni. Az éjszakai áram csak egy olcsóbb tarifa. Megjegyzem, újabban már külön vezeték sem kell neki, a modernebb villanyórák képesek kezelni.

drbjozsef # 2022.03.13. 20:32

Te írtad az új szolgáltatást... szerintem az az, ami eddig nem volt lehetséges. Akár vezeték, akár modernebb óra. :)

Kúriai állásfoglalásból :

„minden egyes társasházi lakásban és üzlethelyiségben gázbojler helyett villanybojler felszerelése (a
perbeli esetnek megfelelően: kifejezetten annak érdekében, hogy ne kelljen többmilliós költségen
felújítani a gyűjtőkéményeket) – meghaladja a rendes gazdálkodás körét,”

Eléggé analóg: a kérdezőnél is a gázbojlert váltanák villanyra. Feltehetőleg kéménybélelés az oka itt is, mint mindenhol...