Társasház és közös tulajdon

@aki75

Nalunk is egy 5 lakasos közösseg van alakuloban.
Az adasveteli szerzödesünkben benne foglaltatik, hogy ebben a lakohazban semmilyen üzlet/iroda nem müködhet.

Az egyik potencialis vasarlonak ezt nem mondtak el. Foglalot letette, aztan az adasveteli-szerzödes felolvasasanal derült feny ra. Ezutan visszalepett a vasarlasi szandekatol.

Nezd meg, hogy talan van ilyen passzus az adasveteli szerzödesetekben.

Meg szeretnem kerdezni Töled, hogy tarsashazkent vagytok-e nyilvantartva, van-e külsös közös kepviselötök vagy csak a lakok közül egy megbizott?

@MajorDomus

Nem alakultunk még tarsashazza, most még csak egy epitö közösseg vagyunk. A tarsahazi törvenyek nem alkalmazhatok rank. 5 lakasrol van szo, igy kesöbb magunk dönthetünk arrol, hogy tarsashazza alakulunk, vagy csak tulajdoni közösseg maradunk, amire a ptk. törvenyei a mervadok. 5 lakasnal, ha nem alakulunk tarsashazza, akkor SZMSZ sem kell.

Azt is erösen megkerdöjeleznem, hogy a fentiek tudataban, egyaltalan össze hivhatunk-e egy közgyülest amin szavazunk, s egyaltalan ez a szavazas jogerös-e?

En ugy gondolom (ahogy a földhivatalban is mondtak), hogy elöször a hasznalatbavetelinek kell meglennie, azutan az ügyved megirhatja a vegleges alapito okiratot, amit el kell fogadnunk, hisz a tervezett alapito okirat lesz megvaltoztatva. Az alapito okirat megvaltozasat 100%-ban kell elfogadnunk. A földhivatalban ugy magyaraztak, hogy az alapito okirat, most csak azert egy un. tervezet, mert eddig folyamatban volt a lakasok ertekesitese. Ezidaig szamomra minden logikus es követhetö is.

Nekem az jött le ( s most nem vitatkozni akarok es nem is arrol van szo, hogy akarmit jobban tudnek, hanem inkabb visszajelzest varok Töled/ a Forumtol, hogy talan hiba van a gondolatmenetemben vagy sem)

tehat, mindennek az eredöje az, hogy elöször legyen meg a

#1 hasznalatbavetelei. Ezutan (csak ezutan)
#2 meg kell irnia az ügyvednek a vegleges alapito okiratot, amit 100%-ban el kell fogadnunk. Itt bele lehet irni a garazsok 0,5 szorzojat. Az ügyved SZMSZ-t is irhat, ha ugy gondoljuk, hogy tarsashaz leszünk.
#3 meg kell szavaznunk, hogy tulajdoni közösseg maradunk, vagy tarsashaz, akkor igy kerülünk majd nyilvantartasba.

Ezutan lehet lakogyülest tartani, szavazni, a szemetest atiratni, meröorakat esatöbbi.

Az a lakogyüles, amit a mult heten tartottunk meg es szavazgattunk, szerintem az jogilag nem ervenyes.

MajorDomus

Köszönöm válaszodat.
Azt a baj, hogy egyszer csak megjelentek és beköltöztek mert a tulaj is tudta, hogy a társasház ezt nem engedi így sutyiba és gyorsba oldották meg.
Utólag ez hogyan kompenzálható?

Blackjack21

Köszönöm a választ. Tehát ezek alapján nem korlátozható.
Azért az elég elkeserítő, hogy valaki évek óta él egy sok 10 milliót érő egy lakásban egy 5 lakásos hegyvidéki társasházban majd egyik pillanatban megjelenik a zárt kertben egy család és se szó,se köszönés és beköltözik az egyik földszinti tárolóba ami irodává lett átminősítve.
Azért ez a lakástulajdonosoknak akár anyagi veszteséget is jelent hiszen így akár az összes tárolóba beköltözhet egy család és a végén egy 10 lakásos társasház jön létre a gyakorlatban egy olyan környéken ahol 5 lakás a maximum...
Én ezt az oldalt olvasgattam és itt azért azt írják van lehetőség korlátozásra.
Mi az igazság?
Köszönöm és üdv.

http://www.hidasi.hu/index.php?…

Keressétek meg a Jegyzőt !
Egyszerű birtokvédelmi eljárással megakadályozható a beköltözés!

!

Én úgy gondolom, hogy lakóépületben lévő nem lakás célú helység lakásként történő használatát közgyűlési egyedi határozat, szmsz nem tilthatja meg.

Meg kellene nézni az önkormányzati rendeletet, hátha abba található olyan rendelkezés, amely a lakóközösség javát szolgálja.

Fordítva van megoldás, tehát akkor ha lakást használnak más célra, ott szmsz tilthatja a nem lakás célú használatot (iroda, üzlet, szálláscélú kiadás ....).

„A Társasházi tv. feljogosítja a települési önkormányzatot, hogy rendeletben meghatározza a területén fekvő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit. Budapesten a jogalkotó hatáskör megoszlik. Elsősorban a kerületi, de a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat alkothat rendeletet.
Az önkormányzat rendeletalkotási jogköre nem csak a lakóépületekben lévő nem lakás célú helyiségek használatának szabályozására terjed ki, hanem bármely épületben lévő nem lakás célú helyiségre. Sőt, az önkormányzat nem is csak a társasházakban lévő helyiségek használatával összefüggő szabályokat alkothat, hanem bármely nem lakás célú helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit meghatározhatja.
A rendeletnek városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján kell megszületnie és az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban kell állni.

dr. Horváth Gyula. Kommentár a társasházi törvényhez - Kommentár a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényhez

A Társasházi tv. 17. § (1) bekezdés b) pontja szerint, ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében

• a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg
• szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha
• szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni,

a szervezeti-működési szabályzat a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.
A törvényszövegből ez esetben is kiolvasható, hogy csak lakóépület szervezeti-működési szabályzata korlátozhatja normatív módon a nem lakáscélú helyiség használatát, hasznosítását. Erre azonban kizárólag a fent felsorolt tevékenységek vonatkozásában van lehetőség. Tehát akkor, ha a nem lakáscélú helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenység folytatását vagy szexuális termék és segédeszköz árusítását kívánja szabályozni, illetve megtiltani a közösség.
A lakásokra vonatkozó korlátozási lehetőséggel összehasonlítva e szabályt, jól látható a különbség. Lakásnál a nem lakáscélú használatot általánosan tilthatja a szervezeti-működési szabályzat, míg nem lakás céljára szolgáló helyiségnél csak a fent felsorolt három tevékenység céljára történő használat tiltható, illetve korlátozható.

Blackjack21

Jó estét.
Jelenleg is iroda. Mivel az övezeti besorolás szerinti 5 lakás már megvan ezért lakássá nem is lehet besorolni.
Köszönettel és üdv.

@aki75

Jelenleg mi az ingatlan-nyilvántartási "rendeltetése" a bérelt ingatlannak? Lakás vagy iroda?

Jó estét.
Segítségüket kérném ilyenkor mit tehetnek a lakók?
A történet dióhéjban:
Óbuda, Táborhegy, zöld övezet. Maximum 5 lakásosak lehetnek a társasházak rendeletileg.
Mind az 5 lakáshoz tartozik-zott külön álló nagy 30-50 nm tároló.
Az egyik lakó tároló nélkül adta el a lakását majd később a tárolót megvásárolta egy személy és irodává minősítette de nem használta, üresen állt.
Majd évekkel később valaki megvette lakássá alakította és most bérbe adta egy családnak akik beköltöztek állandó lakhatásra és be is akarnak, fognak jelentkezni.
A lakás tulajdonosokban ez igen nagy felháborodást keltett.
Hogyan lehetséges ez, hogy egy irodába életvitelszerűen lakjon egy család?
Hogyan akadályozható ez meg?
Ennyi kijátszani az 5 lakásos, zöld övezeti törvényi besorolást?
Kérem ki hogyan látja ez tényleg így működik vagy a lakógyűlés hozhat korlátozást a helység használatára amit be kell (kellene) tartaniuk?
Nem egy olcsó részről beszélünk ahol kényszer lakhatásról van szó.
Köszönöm a segítséget.
Üdvözlet.

Ne, hogy alaki hiba miatt legyen a határozat/közgyűlés érvénytelen.

akkor miért felejtetted el a Jelenléti ívet?

anélkül nincs közgyűlési jegyzőkönyv,sőt közgyűlés sem!

Haus..

semmi!

a meghatalmazást nem lehet továbbadni!

almeghatalmazott nincs!
a szavazat érvénytelen!

@HausOhneFenster

nem feltétlenül értünk egyet, leírtam már mikor kell a haszn. vételi engedélyhez Ao-ot csatolni.

@MajorDomus

Mi van abban az esetben, ha pl. valakinek a tulajdonostól állandó megbízása van és nem tud részt venni a lakógyűlésen, ugyanakkor SMS-ben megbíz egy tulajdonost a képviselettel?

Nem akarom cifrázni, de nálunk pontosan ez az eset áll fenn.

Az akinek állandó megbízása van a tulajdonostól, ő saját maga nem tulajdonos.

A szó elszáll, az írás megmarad. Én írásban kérném. Biztos ami biztos.

Ha, valaki netán megtámadná a lakógyűlésen hozott valamelyik határozatot, akkor (szerintem) a bíróságon mindent le kell rakni az asztalra.
Ne, hogy alaki hiba miatt legyen a határozat/közgyűlés érvénytelen.

Hát ha jobban tudod,akkor miért kérdezősködsz?

egyébként amit emlitettél,az nem általános,hanem eseti meghatalmazás! nem mindegy.

Voltam a földhivatalban. Az AO az eddig csak egy tervezet. A vegleges AO akkor keszül el, ha meglesz a hasznalatbaveteli. Azzal együtt be kell adni ujra a földhivatalba.
Ha, ugy döntünk hogy tarsashazza alakulunk, akkor az SZMSZt is meg kell irnia az ügyvednek es csatolni kell az AOhoz.

Igy akkor meg alakitani lehet az AOn. A vegleges AOt 100%-ban kell elfogadni.
A gasznalatbaveteli engedellyel + az alapito okirattal kerülhet a tarsashaz bejegyzesre a földhivatalba.
Most meg csak alakulo közösseg vagyunk.

Szerintem, most senki sem kötelezhetö semmire, hogy akarmit is fizessen ha azt nem akarja.

Doktor Ur!

Köszönöm a felhivast. Erre mar gondoltam en is. Az egyik lako ma megy ügyvedhez, az ügyvednel vannak a szerzödesei. Ott pontosan meg tudja nezni a datumot. Egyebkent az ügyvedje is ezt mondta neki, amit en mondok, hogy a modositott AO azert ervenytelen, mert nem ertesitettek rola, hogy elhet a veto jogaval.

Ebböl arra következtetek, hogy akkor ö mar tulajdonos volt.

A dátumokat nézd majd meg jól.
Ha az építtető még akkor módosított, amikor papíron ő volt a 100% tulajdonos, akkor nem is kellett volna senkit értesíteni.

@BlackJack21

Köszönöm az ertekes infot. A Földhivataltol megkerem az eredeti AO-t. Igy azt össze lehet hasonlitani, a megvaltozott-, modositott alapito okirattal.

@MajorDomus

„A békát le kell nyelned”

Nem feltetlen. Az AO nem tartalmazza a tulajdoni hanyadreszek meghatarozasi modjat (pl. lakas 1-es, tarolo 0,7-es szorzo, garazs 0,5-ös szorzo)
Ha, a garazsokat nem egesznek vennek ugy mint a lakasokat, akkor sem a 0,5-sel, sem a 0,7-sel nem lenne meg még az 50% sem.

Egy kollegad honlapjan olvastam, hogy ezt az AO-nak tartalmaznia kellene.
http://tarsashaza.hu/alapito-okirat/

Masreszt, az AO megvaltoztatasa utan nem ertesitettek a kisebbsegben maradt tulajdonosokat, hogy megvaltozott az AO. Igy azok nem elhettek a veto jogukkal. Kardinalis hiba.
A Földhivatalba ezt nem tudhattak, mert ez nem is szerepel az AO-ban, meg megjegyzeskent sem, sem labjegyzetben.
A törveny ezt irja:

„(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.”

A meghatalmazast CSAK irasban szabad megadni. Erre itt a ptk törveny:

„223. § (1) A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír. Az általános meghatalmazás csak írásban érvényes.

(2) A meghatalmazás eltérő kikötés hiányában visszavonásig érvényes; visszavonása jóhiszemű harmadik személy irányában csak akkor hatályos, ha azt vele közölték. A visszavonás jogáról érvényesen nem lehet lemondani.

(3) A meghatalmazás bármelyik fél halálával megszűnik.”

A 2003 evi CXXXIII törveny ugyancsak a ptk-ra utal a meghatalmazassal kapcsolatban:

(3) * A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.

Jelenleti iv kell, ezt most utolag a közgyülest tarto lako be fogja kerni a jelenlevöktöl. Ha az meglesz, akkor megirom a jegyzökönyvet.

A békát le kell nyelned.
a biróság nem fogja hivatalból felülvizsgálni és megsemmsiteni az Alapitó Okiratot.
Szerintem itt egyszemélyi alapitás történt,akkor,mikor az építtető még 100 % tulajdonos volt.
A m2 gond,,megoldására,, történt az Okirat módositása,amit 100 % tulajdonosként megtehet.

különben - erre nem gondoltál - a Földhivatal be sem fogadta volna.

Akár egy tulajdonos is lehet többségben.
a volt tanácsi lakásokból alakult tárasházakban még 2000 körül is mindennapos dolog volt,hogy a közgyűlésre elment 16 lakás nyugdíjas tulajdonosa a 65-ből,az önkormányzat képviselője a 24 önkormányzati lakás képviseletében simán leszavazta a javaslatot.
Ezt jelenti a tulajdoni hányad szerinti szavazás.

A közgyűlésen csak tulajdonos vagy képviselője vehet részt és szavazhat.
Meghatalmazást még szóban is lehet adni,ha a tulaj elismeri. Tehát sms-ben is! Ha a megbizó nem tulajdonos,nem szavazhat helyette.
aki nem tulajdonos, nincs meghatalmazása,nem szavazhat!

A közgyűlések nyilvánosak,azon bárki résztvehet,de felszólalási és szavazati joga csak tulajdonosnak (és meghatalmazottjának van.

A végére jön a csattanó.
a jelenléti iv kötelező kellék,anélkül nincs közgyűlési jegyzőkönyv. Amig nincs meg,hozzá se kezdj a jegyzőkönyvhöz!
Hogyan állapitod meg a határozatképességet ha nincs jelenléti,és igy nem tudod bizonyitani.

AO módosításnál főszabály a 100%( közgyűlési határozat, mindenki által aláírt okirat), kivételek: ha eladnak a közösből, ebben az esetben 4/5-ös határozat vagy -ha hatályos AO tartalmaz 2/3-os felhatalmazást - akkor 2/3-os hatarozat, illetve ha 2 Albetet között van változás (pl. Egy szobát atcsatolnak), de a többi Albetet nem változik, akkor 50+1%os közgyűlési határozat.

Szerintem az előzetes alapításkor készült AO és annak történt módosítása. Elsőt megtalálod a földhivatalban, iratmasolatkent ki kérheted.

@MajorDomus

Ha, kernenk a birosagtol az AO hivatalbeli kivizsgalasat (egyaltalan, letezik ilyen? szerzödeseknel van) es a birosag semmisnek talalna az AO-ot azon okbol kifolyolag, hogy az AO modositasanal a kisebbsegben maradt albeteteket megfosztottak a veto joguktol, mert nem ertesitettek öket irasban a modositasrol. Akkor a modositas elötti AO letezik vagy ujat kell irni? Az uj AO-ba meg belevennenk a 0,5 szorzot a garazsoknal. Ezt aztan mind az 5 lakonak, 100%-os aranyban ala kellene irnia.
Valahogy nem tudom lenyelni a bekat, hogy a jövöben csak 2 albetet fog dönteni olyan kerdesekben ahol elegendö az 50%+1 tulajdoni arany.

A masik kerdesem hozzad inteznem, mint szakember. Erdekelne a velemenyed, hogy hogyan iteled meg az esetet, mint KK.

A tarsashaz 5 lakasbol all. Nem kötelezö tarsashazza alakulnunk. Az AO-ban az all, hogy a tarsashazi törvenyek sz. fogunk müködni. A tarsashaznak neve is van, amit a hatosagoknal mar bejegyeztek.

A heten összehivta az epitettö a lakogyülest. X idöpontra az 5 lakasbol csak 2 volt jelen. Fel ora mulva egy ujabb közgyüles lett megtartva. Jelen volt 4 lakas kepviselete. Az egyik lakonak volt megbizasa az epitettötöl, aki nem tulajdonos. Megbizasa nem irasban, hanem SMS-ben. A masik lakas küldött kepviseletet megbizas nelkül. A lakogyülesen azt az egyöntetü hatarozatot hoztuk, hogy a liftel kapcsolatban csak az fizeti a költsegeket aki hasznalja, viszont az összes lako tulajdoni hanyadanak aranyaban fizeti a lift alapköltsegeit. Ezen felül, minden mas költseg az albetetek tulajdonhanyadi aranyaban lesznek elosztva.

Kesöbb azon gondolkodtam, hogy ervenyes-e az olyan közgyüles, ahol sem jelenleti ivet nem töltöttünk ki, es egy olyan valaki is leszavazott, akinek nem volt megbizasa es nem tulajdonos. Kizartnak tartom, hogy ervenyes legyen egy olyan közgyüles, ahol kvazi egy "idegen" nem tulajdonos megbizas nelkül reszt vegyen a megbeszelesen.
Jegyzökönyvet kellene irnom