MajorDomus
2014.06.26. 20:22
Ja, látom volt műszaki ellenőr.
Ha szerinte is megfelelő volt - aki ugye szakember - akkor miért a közös képviselőt hibáztatjátok?
Társasházak jogásza!
Mufurc_nagyon
#
2014.06.26. 05:11
egy klasszikus.
Tud úszni?
Nem .
És ha megfizetem?
http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}
Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ
MajorDomus
#
2014.06.25. 20:34
És ha vesz egy lakást a házban akkor jobban fog érteni a burkoláshoz?
A hiba ott van, hogy nem írtátok elő felelős műszaki vezető alkalmazását mert ő felel is azért amit átvesz.
A képviselő felelőssége abban fennáll hogy leinformalhato kellő referenciával rendelkező céget bízott meg, nem olyat aki ma van holnap nincs.
Ne a szerződését szigorítsátok, hanem pénzt biztosítsatok a minőségi munkára.
Mufurc_nagyon
#
2014.06.25. 10:30
Kedves MCsaba77!
A megbízási szerződéseknek változata tart a végtelenhez.
Az alábbi linken is van egy minta.
A kérdés az ki fogja azt aláírni.
A megbízás a tulajdonosok által hozott határozatok végrehajtásáról szól.
A képviselet nem ezermester. Az előírt "szakvizsga" nem a burkolat cseréről és a födémszigetelésről szól.
A javitási megbízások során, olyan biztosítékot ill. kivitelezőt kell választani akitől a garanciális javítások és a minőségi munka elvárható.
A munkavégzés ellenörzésére a képviselet általában (szakképzetség hiányában) alkalmatlan. A műszaki ellenőr alkalmazása meg pénzbe kerül.
Amennyiben a tulajdonosok minőségi kifogást találnak, akkor annak intézésére közgyűlési határozatot kell hozni, ha a képviselet nem mozgatja a fülét és egyéb testrészét;-))))
http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}
Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ
MCsaba77
#
2014.06.24. 19:40
Üdvözlöm!
A következő problémával fordulok Önökhöz.
10 évvel ezelőtt társasházunk függő folyosóit felújították, melynek során csak a járólapok cseréjére került sor.
Egy régebben itt lakó szomszédunk leveléből idézek: "A teljes (a félemeleten például ép, a felső szinteken valóban hibás) burkolatot felverték, a lábazati csempét eltávolították, ellenőrizték a vas alkatrészek állapotát (a bontás után a meglepően ép állapotot találtak - ami szerintem a kibontást követően már nem mondható el mindenütt), új betonozást készítettek, a függőfolyosók plafonjának hibáit javították, rozsdátlanították(?), javították és festették a korlátokat, elhelyezték a most látható kiváló burkolatot és előállították a jelenleg is meglévő hullámos lábazati vakolatot.
Az akkori munkavégzés tapasztalataink (én és néhány lakó) szerint meglehetősen gyenge volt (hosszasan 1 fiúcska képviselte a vállalkozót, ő is inkább pihengetett a folyosókon; a korlátokon akkor kocogtattak egy kicsit, ha láttak hazaérni a munkából; a burkolaton egyértelmű mélyedéseket láttunk a liftek előtt és más helyeken, de a műszaki ellenőr ezt jelentéktelen panasznak tartotta a kezdeményezett közös bejáráson ...).
A burkolat másfél éven belül kezdett megrepedezni. Ezt azonnal jeleztük a közös képviseletnek, de tájékoztatása szerint garancia érvényestésére már nem volt mód, mert a kivitelező cég nyomtalanul eltűnt.
A közös képviselet hosszas tanakodása után került sor javításokra, ami nem hozott egyértelműen pozitív eredményt."
Jelenleg a járólapok fel vannak töredezve, sok helyen hiányoznak is, a függő folyosók átáznak a rossz szigetelés miatt.
Meglátásom szerint a közös képviselő is hibás azért, hogy jelenleg 10-12 év után ismét a folyosók felújítását kell tervezzük ugyanis nem követte megfelelően a munkálatokat, nem volt megfelelően körültekintő a kivitelező cég kiválasztásánál.
Közös képviselőnkkel kötött megbízási szerződésünket átolvasva nem találtam semmilyen utalást arra,hogy közös képviselőnk jó gazda módjára, felelősséggel vállalja társasházunk képviseletét.Egy egyszerű megbízási szerződésünk van, amelyet bárhonnan le tudok tölteni.
Van arra lehetőség, hogy a jövőre nézve módosítsunk a szerződésen és megfelelő felelősségvállalást számon kérjük? Az a gond, hogy a képviselő csupán vállalkozó, nem tulajdonos, ezért nem is kezel úgy a társasházat, mintha saját ingatlanát kezelné. Ezen szeretnék változtatni, javítani.
Véleményüket, segítségüket előre is köszönöm.
Csaba
MajorDomus
#
2014.06.23. 20:09
?
Mufurc_nagyon
#
2014.06.22. 10:55
Kedves Tématársak!
Légyen az leváltott vagy lemondott ütk., a tulajdonosok és a képviselet érdekei teljesen ellentételesek.
A meghatalmazás elfogadását természetesen a levezető elnök intézi. Ezért nem szabad őt megválasztani levezető elnöknek.
Viszont a tulajdonosnak joga van a meghatalmazást megtekinteni és arról másolatot csinálni (fénykép)
Ttv
28. §
(3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő - intézőbizottság esetén annak elnöke - a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
A képviselet a közgyűlési határozat szerint köteles eljárni. (ezért „tiltott” a levezetőelnöki funkció)
A határozatban kell az aláírásjogról (számla forgalom), szerződéskötésről, peres ügyek intézéséről rendelkezni;-))))
http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}
Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ
MajorDomus
#
2014.06.22. 10:08
Bori
Egy kérdésedre nem válaszoltam.
A meghatalmazást nem neked hanem a levezető elnöknek kötelessége ellenőrizni, ez az ő felelőssége.
A lemondott (és nem leváltott) közös képviselő mindaddig teljes hatáskörrel láthatja el feladatát, míg a közgyűlés újat nem választ.
Más kérdés hogy ilyenkor hosszú távú szerződéseket meg költségvetést sem szokás előterjeszteni, ez az utód feladata lenne, de semmi sem tiltja hogy megtegye.
Mufurc_nagyon
#
2014.06.21. 09:09
Kedves borbori!
A kérdéskört másik oldalról szereném megvilágitani.
A közgyűlés levezető elnoke bárki lehet, akit a közgyűlés megválaszt.
Sajnos lustaságból rosszul rételmezett költségmegtakarítás miatt az ütk.-t választják meg. (képviselet)
Sőt a jegyzőkönyv vezető is bárki lehet.
Sajna a levezető elnök és a jkv. vezető lehet egy személy is.
Nagyon fontos lehet, hogy a levezető elnök tájékozott legyen a Ttv. előírásaiban. Jogvita esetén a jegyzőkönyv tartalma iránymutató az ítélkező bíró számára. A levezető elnök megvonhatja a szót a felszólalótól, berekesztheti a közgyűlést.
Én ellen vagyok a képviseleti levezetésnek.
A meghatalmazást, mégha állandó akkor is magával kell hordania és a másolatot kell leadnia, mert ugyi a levezető elnök nem ismerhet mindenkit.
A leváltott ütk. csak a közgyűlés összehívására jogosult és a társasház iratainak átadására kötelezett.
Az ügyvezetői tevékenység szintén a kötelezettségei közé tartozik.
Aki a leváltott ütk.t megválasztja levezető elnöknek annak úgy kell;-))))
http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}
Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ
MajorDomus
#
2014.06.19. 19:14
Borbori
A régi képviselő addig van Hivatalban míg az újat meg nem választják de max. 90 napig a lemondása után is Hivatalban van mint ügyvivő.
Tehát természetesen vezethető a közgyűlést és a jegyzőkönyvet is.
A név elirasa ha nem teszi azonosíthatatlanná az új embert nem főbenjáró, de a jegyzőkönyvet csak tulajdonos hitelesíttetni.
Ez formai hiba.
Az állandó meghatalmazásnak pont az a lényege, hogy nem kell megismételve minden alkalommal, az a gyakorlat hogy egy fénymásolatot hord magánál a meghatalmazott, amit nem kell leadnom, de jelzi a gyűlés előtt ezt a tényt a levezető elnöknek.
Mivel ez általában a közös képviselő,
Így erről hivatalból tud.
Természetesen a meghatalmazásnak tartalmaznia kell hogy mire vonatkozik.
borbori
#
2014.06.19. 14:20
Tisztelt Jogászok!
A társasház közös képviselője az előző közgyűlésén bejelentette lemondását. az új közös képviselő választása érdekében összehívott közgyűlés levezető elnöke és jegyzőkönyvvezetője tisztségét a lemondott képviselet látta el. A jegyzőkönyvet hibákkal teli írta meg. Hitelesítőként olyan személyt engedett megválasztani, aki nem volt tulajdonos, csak bérlő. Tht.szerint csak tulajdonos lehet szerintem. Az új képviselő nevét hibásan tüntette fel, kijavítani nem volt hajlandó. A jegyzőkönyvet csak a hitelesítők aláírása után akarta ellátni kézjegyével.
Van-e beleszólása egy ház ügyeibe a képviselőnek onnantól kezdve, hogy elfogadják lemondását,van-e joga az új képviselő választásán asszisztálni, és egyáltalán jogosan vezeti-e le a közgyűlést, amikor már lemondott? Kérem, segítsenek a tisztánlátásban!
még egy kérdés: Be kell-e minden alkalommal mutatni az állandó meghatalmazást a meghatalmazottnak a levezető elnök részére, vagy elég, ha azt mondja:-le van fűzve az anyagban.Honnan tudjuk, hogy az érvényes-e, ha fizikailag nincs nála és nem tudjuk megvizsgálni? Benne kell-e lennie a meghatalmazásban annak, hogy : "helyettem a társasház közgyűlésein szavazzon"? Számunkra ez is nagyon fontos kérdés. Köszönöm megtisztelő válaszukat!
attszabo
#
2014.06.19. 07:58
T. Válaszadó!
Bár már egyszer kérdeztem de kielégítő válasz híján feltenném újra a kérdésem, hátha tudna valaki válaszával segíteni.
Egy társasházban egy 8 lakásos lépcsőház alkot egy lakóközösséget. 6 nagy és 2 kisebb lakás van a lépcsőházban. A földszinten 4db/6m2, 4db/3m2-es lezárható kamrarész van kialakítva. Ezenkívül van egy biciklitároló, és egy szemetes konténernek kialakított 6m2-es helység, ami lomtárként lett használva mivel a konténert a szabadba kell tárolni, az elszállítás és egyéb okok miatt.. A lakástulajdonosok között, a kamra felosztás a szerint alakult ahogy költöztek a tulajdonosok. Most eladásra került egy kis lakás, amely nagy kamrát foglalt annak idején, és egy tulajdonos, akinek viszont kicsi jutott a nagy lakáshoz, felvetette hogy legyen igazságosabb az elosztás és cseréljék ki a kamrát. Az eladó tulajdonos ebbe nem akart belemenni így keveredett a parázs vita. Mivel a lomtárat 2 nagylakással rendelkező kis-kamrás tulajdonos és a kamrát cserélő tulajdonossal megoldódnának a nm-es különbségek ez lenne a legegyszerűbb megoldás.
Józan paraszti ésszel a tulajdoni hányad szerint illetné meg a tulajdonosokat a használati, a szavazati jog, mint ahogy a közös teher is e-szerint oszlik meg a tulajdonosok között az anyagiakat is illetőleg.
A lakást vevő új tulajdonos csak avval érvel hogy Ő így vette meg a lakást. Ezek szerint eladhatom ami nem is az én tulajdonom?!
Erre kaptam választ MajorDomus-tól,
hogy közös tulajdon e a kamra, igen de szeretnénk tudni hogy hány %-ban kell a változtatáshoz, és miért fizet többet az a közösből, ha kevesebb a használata? Erre nincs törvényi rendelet?
Sajnos darázsfészek lett megbolygatva az osztozkodással. Időközben felmerült egy másik probléma is.
A lépcsőháznak volt egy közös vízcsapja is de mikor mindenki ellátta a saját lakását almérővel, az egyik szemfüles lakó lecsapott a közös csapra, vízórát szereltetett rá, és kivezettette a garázsába. Nem volt szükség csak egy falfúrásra mert a garázsa fala közös a régi csap falával. Állítólag a lakok annak idején bele is egyeztek, hogy majd így nem lesz plusz vízköltség, csak hogy volt is meg van is.
Csak hogy ezt nem érzékeli aki nem figyel fel az összesített lakószöv. értesítőre, mert az elmaradást a lakószöv. a közös pénzből kiegyenlíti. Ráadásul némely lakónak az sem tetszik hogy míg Ő maga és a népes családja kocsiját mossa addig a 3-4-en lakónak nem kocsimosáshoz,de még a takarításhoz is vizet kell cipelnie. Persze nem beszélve a garázs értékének ez általi emelkedése. Mindenki szeretné tudni hogy hogyan lehetne helyére tenni ezt a dolgot és törvényesen az eredeti állapotot visszaállítani. Az új tulajdonos eléggé agilis és szeretné fenntartani, a számára kedvező állapotot, és így állandósult a perpatvar. Köszönjük a választ előre is. Üdv.
MajorDomus
#
2014.06.10. 20:32
A társasházak 96 %-ban a törvényi rendelkezést
kovetik s az szmsz ben nem térnek el a tulajdoni hányad arányos költségviselestől. És jol teszik .
ennel igazsagosabbat nehezen lehet kitalálni.
Mufurc_nagyon
#
2014.06.10. 07:14
Kedves KBS!
A vitatkozás "szabályai" szerint a vitapartner támadása az érvelés helyett igen aljas (de bevált) taktikának minősül.
http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}
Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ
osmi
#
2014.06.10. 07:09
Azért, mert alapvetően a tulajdoni hányad szerinti költségviselés dívik a társasházaknál. Ettől eltérően is határozhatnak a tulajdonosok bármely költségnemnél.
55teki55
#
2014.06.10. 06:55
Tisztelt Hozzáértők!
Társasházunk ( 150 lakás ) a jövőben tervezi az épület belső felújítását.( A ház szigetelése, ablakcsere, fűtéskorszerűsítés már megvolt.) A lépcsőházak festéséről, lépcsők biztonságossá tételéről, kapucseréről, lépcsőházi ablakok cseréjéről van szó. Erre kb. 30.000.000,-Ft-t terveztek be banki kölcsönből. Kérdésem a következő: miért a lakások alapterülete után akarják majd visszafizettetni a lakókkal a kölcsönt? Én nagy alpterületű lakásban lakom, ketten a lánomyommal. De a szomszéd kis lakásban 5 fővel lakik. Én a földszinten lakom, mások meg a 3-4. emeleten. Ki használja jobban a lécsőházat, kaput? Miért nem mindenki egyenlő arányban fogja törleszetni a felvett kölcsönt?
Köszönöm hozzászólásukat!
MajorDomus
#
2014.06.09. 22:41
Egyjogász
a megbizo tájékoztatása és a döntés az két kulonbozo dolog.
A tajekoztatas megtortenik.
ragyasdezso
#
2014.06.09. 19:41
Nem is akarja!
Kovács_Béla_Sándor
#
2014.06.09. 18:43
Elképesztő, mennyire nem érted.
Mufurc_nagyon
#
2014.06.09. 16:59
Kedves Egyjogász!
Amennyiben a nick a foglalkozására utal, engedje meg, hogy kalapomat nagy ívben megemeljem.
sőt
6:275. § [Tájékoztatási kötelezettség]
(1) A megbízott köteles a megbízót tevékenységéről és a feladat állásáról kívánságára, szükség esetén e nélkül is tájékoztatni. A megbízott köteles a megbízót tájékoztatni, ha közreműködő igénybevétele vált szükségessé, vagy ha a felmerült új körülmények az
utasítások módosítását teszik indokolttá.
Véleményem szerint a törvény minden változásról értesítésre kötelezi és a közreműködő igénybevétele esetén is.
Hogyan tud értesíteni. Természetesen a közgyűlésen,-))))
Ugyan ez a helyzet a határozati javaslatokkal is. Nem lehet más csak amit az ütk. akar (ha ő a levezető elnök)
http://levaltas.5mp.eu/web.php?… 2014 okt. látogató > mint 17500
{autodidakta}
Az ütk ne legyen LEVEZETÖ ELNÖK és JKV. VEZETÖ
Egyjogász
#
2014.06.09. 16:00
"A megbízási szerződés mellérendeltségi viszonyt hoz létre, az alkalmazotti alárendeltségit"
Hát, a fene tudja. Amikor erről beszélgettünk egy ügyvéd ismerőssel, ő mondta, higyjem el, én munkaviszonyban az Mt. által sokkal inkább védve vagyok a munkáltatómtól, mint ő megbízottként a megbízójától (pl. őt este 11-kor is baszogathatja a megbízója, mert neki nincs munkaideje).
A munkáltatónak valóban van utasítási joga az alkalmazottja vonatkozásában, meg a munkavállalónak beszámolási kötelezettsége, de mit is mond erről a Ptk. a megbízási jogviszonyra?
"a megbízott köteles a megbízó utasításait követni"
"a megbízott köteles a megbízót tevékenységéről és a feladat állásáról kívánságára, szükség esetén e nélkül is tájékoztatni."
Úgyhogy nem tudom, egy alkalmazott mennyivel "alárendeltebb" az őt fizető munkáltatónak, mint egy megbízott az őt fizető megbízónak.
Persze tudom, vannak olyan szerepfelfogású közös képviselők, hogy ők a társasház (és a tulajdonosok) főnökei, meg az ő dolgába egy köcsög tulajdonos ne ugasson bele, tapasztalataim szerint az ilyen közös képviselőket célszerű rövid úton kirúgni, mert ha "befészkeli" magát a házba, később csak nehezebb lesz.
osmi
#
2014.06.09. 14:04
A társasházkezelő közös képviselet gyakran a tulajdonközösség megbízottja, aki fizetségért látja el a tőle elvárható gondossággal a megbízást. A megbízás ura a megbízó,jelen esetben a társasházi tulajdonosok összessége.A megbízott akkor is köteles a megbízói akaratot végrehajtani, ha azzal- bármilyen érvelés alapján - nem ért egyet. Tök mindegy, hogy mellé- vagy fölérendeltségi viszonyként értelmezzük.Szolgáltat.
ragyasdezso
#
2014.06.09. 09:42
Egyjogász
„azt váltsák le a választói, ha lop, vagy válasszák meg újra, ha birkák.”
Ez érvényes a közös képviseletre is.
„fizetett alkalmazottja”
Szerinted! A megbízási szerződés mellérendeltségi viszonyt hoz létre, az alkalmazotti alárendeltségit. Ez utóbbi meg nem jellemző a közös képviseletekre.
Egyjogász
#
2014.06.08. 21:17
A vidéki polgármestereket pont leszarom, azt váltsák le a választói, ha lop, vagy válasszák meg újra, ha birkák.
Viszont arra már allergiás vagyok, hogyha megfizetek valakit, hogy intézze a ház ügyeit, az ilyen módon próbál meg lopni tőlem. (Ugyanis a jóember azért fizetett többet a takarítónak a tulajdonosok pénzéből mint ami járt volna, hogy annak egy részét visszakapja zsebbe. Azaz, ha áttételesen is, az tulajdonosoktól lopott.)
Az meg, hogy a közös képviselő a "Társasház vezetője" lenne? Szerintem inkább a Társasház fizetett alkalmazottja, és - mint a nevéből is következik - képviselője.
MajorDomus
#
2014.06.08. 20:37
Jövőre meg Mr.40%-nak.
előfordul ez vidéki polgármesterekkel is.
de nem ez volt a kérdés .
mindennapos dolog,hogy a takarító visszaadja a vállalkozását , vagy meghalt mint az én emberem a múlt héten, vagy éppen a lift szerelő részeges, szinten nálam.
Furcsa lenne ha ezért közgyülėst kellene összehívni,s nem a Társasház vezetője döntene ebben.
