Társasházak jogásza!

Ilten egyszerű! Elméletben.

A gyakorlatban az összes tulajdoni hányad 50%+ többségének kell jóváhagynia a módositást.
Nem lesz könnyű.

Kedves Fórumozók!

Budapesti 32 lakásos társasházzal kapcsolatban már korábban kértem segítséget, most újabb 2 közgyűlési témában kérem a segítségeteket:

1. A nemrég megtartott közgyűlésen arról szavaztunk, hogy az alagsori tárolóhelyiségek után ne kelljen közös költséget fizetni. A tároló helyiségek külön tulajdonban vannak, és kb. a lakók felének van csak, pl nekem sincs.
Az SZMSZ-ünk a közös költség felosztásról nem rendelkezik.
A Tht 24. § (1) és (2) szerint amennyiben az SZMSZ másként nem rendelkezik a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli. A közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetési módját a SZMSZ-ben kell meghatározni.
A fentiek alapján szerintem a közgyűlés közgyűlési határozatban erről nem rendelkezhetett volna, csak az SZMSZ-ben.
Amikor ezt a közgyűlésen szóvá tettem, akkor azt találták ki, hogy a határozatban odaírják, hogy közös költség fizetést a tárolók után a SZMSZ módosításáig felfüggesztik, és majd az SZMSZ módosításakor belefoglalják az SZMSZ-be. SZMSZ módosítás meg lehet csak 5 év múlva lesz.....
Véleményem szerint ezt csak úgy lehetett volna véghez vinni, ha az SZMSZ szövegébe bekerülne, és magáról az SZMSZ-ről szavaznánk.
Kérdésem: Ez a határozat így szabályosan született-e?

2. Az egyik tulajdonos minden közgyűlésre rengeteg meghatalmazással érkezik. Most is így volt, de meghatalmazások fele fénymásolat volt, illetve e-mailből kinyomtatott, tehát eredeti aláírások nem szerepeltek rajtuk.
Kérdésem: A meghatalmazások másolati formában szabályosak-e a közgyűlésen?
Továbbá ha valaki állandó meghatalmazással rendelkezik, mindenre kiterjedően, annak a meghatalmazásnak ott kell-e lennie a közgyűlésen, hogy a meghatalmazott szavazni tudjon?

Köszönöm
T

Az Szmsz rendelkezésének hiányában a törvény szövege az irányadó.
Vagyis a közgyűlési határozat kevés.
Mivel fel lett függesztve a határozat egyenlőre nagy baj nincs.
2.
A meghatalmazások ellenőrzése minden esetben a levezető elnök feladata és felelőssége.

Ha ő rendben találta akkor nincs gond.
Ha a meghatalmazásokkal eldöntötte a szavazást akkor a kisebbségben formai alaki hibák megtámadhatod a közgyűlés határozatát 60 napon belül.

Az állandó meghatalmazás eredeti példányát le kell adni a jözös képviselőnek s a másolatával lehet szavazni a közgyűlésen.

Köszönöm a választ.
Az 1. höz annyit, hogy lehet nem pontosan írtam, de nem a határozat lett felfüggesztve, hanem olyan határozat lett elfogadva, miszerint a közös költség fizetést felfüggesztik, tehát nem kell fizetni a tárolók után.
De a lényeg ez: "Vagyis a közgyűlési határozat kevés."
Szerintem is.

Üdv. Adott egy 32 lakásos társasház. Lent üzletek vannak. Az egyik magántulajdonban van és a tulajdonos bérbe adta egy üzletláncnak. A tömbhöz tartozik egy udvar, kocsibejáróval. Elég kicsi és szűk. Anno tartályos gázfűtése volt a háznak és a tartályok a bejáró alatt vannak a mai napig, azaz egy nagy légtérben. Ez az udvar és bejáró a társasház tulajdona. Az üzlet tulajdonosa nem tudom, hogy ennek részese-e.
Az üzletbe több tonnás teherautóval hozzák az árút, behajtva az udvarra, mondván a tulaj megengedte.
Ez a súly tönkretette a bejárót, olyan szinten, hogy az alatta lévő légürestérbe be lehet látni. Szakaszokban össze van törve. Baleset- és életveszélyes lehet, ha beszakad a kocsi alatt.
Többször lett szólva, hogy ne hajtsanak be.
Amennyiben ilyen történne, kinek a felelőssége és kié a javíttatás költsége?

Tomi8822,

Azok a meghatalmazások önmagukban szabálytalanok így, ha nem tetszenek a határozatok, támadd meg azokat.
Egyben felhívhatod a kk figyelmét, hogy a fizetés felfüggesztése sem szabályos így, rendesen csinálják legközelebb, SZMSZ változtatással.

De megjegyzem, hogy ha a többség amúgy így szeretné, akkor a közösség meg fogja szavazni, és formai hibákkal csak az időt tudod húzni. Szóval ha egyébként a többségnek ez így jó, akkor feleslegesen túráztatnád magad, meg mindenkit.

Bam70,

Az udvar és bármilyen társasházi közös tulajdon használatát a közgyűlés jogosult szabályozni. Ha a magántulajdonú ingatlan a társasház része, akkor persze a bérbeadó is szavazhat, de csak a tulajdoni hányad arányában.
Ha a többség nem akarja, hogy behajtsanak az udvarba, akkor megtilthatja azt, akár sorompót, kaput is csinálhat.

Ha nem szabad behajtani - tehát van erről határozat -, és erről igazolhatóan, írásban tájékoztattátok mind a tulajdonost, mind a bérlőt, akkor ONNANTÓL természetesen a kárt okozónak kell kifizetnie a kárt.

Addig macerás lesz, mert ha nem volt tilos behajtani, akkor hiába mondjátok, hogy ne hajtson be, miért ne tenné?

Egyszerű és olcsó a megoldás.

Szavazzátok meg közgyűlésen atelefonos beléptető rendszert.

Megvan 250 ezer ft-ból és az üzletet nem regisztráljátok a rendszerbe. Behajtás megszűnt.

Csak szabályosan hozzátok meg a döntést.

Először megtiltani a behajtást. Ha nem jár eredménnyel akkor beléptetőrendszer.

Az üzlet tulajdonosát felszólitani,ha nem fizet,kártéritési per.
Nem árt ha van bizonyiték.

Egy olyan kérdésem lenne hogy a lakás tulaj akitől bérlem a lakást egy társasházban ma szólt hogy a tulajok megszavazták a közös képviselő nélkül hogy viszamenőleg emelnek a közös költségen 22-24 hónapra viszamenőleg és így 250.000 forint tartozásunk van ez szabályos és most ki kell fizetnem ???

Szerintem visszamenőleges hatállyal nem lehet, kivéve, ha mindenkinek megfelel. De ez téged nem érint, te nem a társasház tulajdonosa vagy, így a közös döntés nem rád vonatkozik. Legfeljebb az lesz a kérdés, hogy a bérbeadó és a közted, mint bérlő közötti bérleti szerződés mit tartalmaz? Ha rendben fizetted a bérleti díjat, és ezt a tulajdonos átvétellel elismerte, akkor szerintem utólag nem mondhatja, hogy bocsi, de többet akarok.

Menjünk vissza egy kicsit.
Mit jelent az hogy a közös képviselő nélkül?

Úgy érted hogy nem közgyűlésen hanem "megbeszélték"?
Ez nem igy működik.
Erről közgyűlési határozat kell,amit jegyzőkönyvbe kell foglalni.

A tulaj kapott ilyen jegyzőkönyvi határozatot?

Közös költséget visszamenőleg is lehet emelni azt nem tiltja a törvény.
Viszont ha te az aktuális közös költséget megfizetted,akkor az tőled visszamenőleg nem követelhető.

Egész egyszerűen azért,mert itt célbefizetéstől van szó,egy felújitáshoz,ahhz neked mint bérlőnek nincs közöd csak az üzemelési költségekhez.

Üdvözletem!
Az alábbiak lennének a kérdéseim:
Egy 3 lakásos társasházban az egyik tulajdonos egy gazdasági társaság (kft.).
Ez a kft. - mint tulajdonos - elláthatja a társasház közös képviseletét? Nem üzletszerűen végezné, nem kapna díjat.
Ebben az esetben is elvárás, hogy rendelkezzen szakmai képesítéssel a gazdasági társaság tagja vagy ügyvezetője?
Köszönöm előre is a választ!

Egy 3 lakásos társasház közös képviseletéért nem tolonganak.
Ráadásul díj nélkül. A feltételek vélése életszerűtlen.

Örülni kell,hogy valaki egyáltalán foglakozik a ház ügyeivel.

Egyetértünk.
Mint tulajdonos,lehet közös képviselő.

Ingyen?
Köszönjétek meg neki.

Tisztelt Fórum!

30+ lakásos társasház egyik lakásában leszakadt a mennyezetről a vakolat (mintegy 4nm-en, teljes vastagságban). Statikai vélemény szerint "az érintett homlokzat alépítményében mozgások voltak nagyon régen", ezek okozhattak mikrofeszültségeket, amelyek mostanra vakolathulláshoz vezettek, azonban az épület általános tartószerkezeti állapota kedvező. A szakvélemény a laza részek leverése után gipszkarton álmennyezet készítését javasolta.

A gipszkartonozásról (összesen mintegy 24nm) a lakó bő fél milliós számlát mutatott be a társasháznak, amit ki szeretne fizettetni.

Kérdésem: a társasház mennyiben felelős a vakolatért (a födém része-e a vakolat), és ha felelős, akkor a számlából mekkora részt fizessen ki, miért?

A válaszokat előre is köszönöm.

Semennyit.
A vakolat a lakás része és nem a födémé.
Ha a tetőről leázik(sűrűn előfordul)akkor az a társasház sara mert a tető közös tulajdon.

Ha egy rabichálóval felvakolja a plafont az 4 m2-en 90 ezer ft és nem félmillió.
Nem a társasháznak kell finanszírozni a lakásfelújitást.

Tisztelt Fórumozók!
Az alábbi társasházi - közigazgatási jogi kérdésben szeretném kérni a segítségeteket.
Egy 7 lakásos társasház alsó szintjén három üzlethelyiség helyezkedik el. Az egyik kiadóvá vált és egy géniusznak az a remek ötlete támadt, hogy egy gyros büfét/sütödét nyit kb. 30 nm-en. A társasház lakói kezdeményezték egy rendkívüli közgyűlés összehívását, melyen a jelen lévő lakók egyhangú döntést hoztak, miszerint az egység megnyitásához nem járulnak hozzá a várható szag és zajterhelésre tekintettel. A társasház alapító okirata lehetőséget ad arra, hogy a lakók a nem lakás célú helyiség használati módjának megváltozását megtiltsák, ha az zavarja a lakóközösség nyugalmát. A lakók ezen jogukkal élve hoztak döntést, a közös képviselő ezen határozatot megküldte az illetékes engedélyező hatósághoz (jegyzőhöz). A jegyző levelében kirázta a nyakából az ügyet arra hivatkozással, hogy bejelentésköteles tevékenység esetén a szomszédok nem ügyfelek, menjenek a fenébe, intézkedjen a közös képviselő. Aki egy véglegessé vált határozattal nyilván nem fog vitatkozni, így a büfé megnyitásának nincs akadálya. A kereskedelmi tevékenység bejelentésének szabályairól szóló kormányrendelet valóban nem ad lehetőséget a szomszédok részvételére az eljárásban, de azért a jogérzékemet "némileg" sérti, hogy a lakástulajdonosoknak semmi köze ahhoz mi történik a lakásuk ablakától 2 méternyire. Véleményetek szerint van bármilyen mód a megnyitás megakadályozására? Természetesen később van lehetőség birtokháborítás stb. jogcímen eljárás indítására, de ha van rá lehetőség célszerű lenne ezeknek elébe menni.
Köszönöm az érdemi hozzászólásokat.

„Kérdésem: a társasház mennyiben felelős a vakolatért (a födém része-e a vakolat), és ha felelős, akkor a számlából mekkora részt fizessen ki, miért?”
Semennyire.
De ha nagyvonalú akkor is csak
4/24 x 500 az 83 e 400 ft Plusz egy avulási szorzó.

Delaw,

Sajnos amióta módosították a társasházi törvényt, és a régebbi, általános tiltás helyett csak két esetre szűkítették a tulajdonosok beleszólását, azóta nem, nincsen lehetőségetek megtiltani.

„Tht.
17.§ (1) A szervezeti-működési szabályzat
...

2. ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.”

Ami ezen kívül van, abba már nincs közvetlen beleszólása a közösségnek.

Természetesen, az továbbra is áll, hogy akár zajjal, akár szagokkal, akár bármi mással az üzlet birtokháborítást, vagy bármi más sérelmet, kárt okoz, akkor az ellen fellépjetek. Sajnos előre nem lehet, csak ha tényleg zavaró a működése - és persze akkor is jöhet a jogi huzavona hónapokig, évekig, szóval túl sok jóval nem tudlak vígasztalni...

Igy van.
Gyakorlatilag kártyabarlang és kupleráj nyítását akadályozhatjuk meg a többihez semmi közünk.

A Ner keresztülvitte a módositást hogy a trafikok megnyílhassanak a társasházakban.

drbjozsef

Köszönöm szépen a megerősítést. Pedig bármelyiket elcserélném erre a zugbüfére. Biztos vagyok benne, hogy kevésbé keserítené meg a társasház életét. Így marad a birtokháborítási eljárás, de az inkompetens önkormányzatokat ismerve sok jóra nem számítok. Még arra gondoltunk a tulajdonostársakkal, hogy egy kártérítés keretében érvényesítenénk az ingatlanok értékcsökkenését. Vélelmezem egy ingatlanforgalmi szakértő tudja forintosítani a nehezebb bérbeadás/értékesítés ellenértékét, az életkörülmények romlását. Ha csak lakásonként 1-2 millió Ft-ot a nyakába lehetne varrni az már bőven elég, hogy elvegye a kedvét a gyros sütögetéstől. Ilyen irányú kártérítés megállapítására van "precedens"?

„ Ilyen irányú kártérítés megállapítására van "precedens"?”

Nem hinném.
Egy szabályos, engedéllyel üzemelő, a szabályokat betartó vállalkozás önmagában a vállalkozás miatt nem nagyon kötelezhető kártérítésre. Mert : kártérítés annak jár, akinek jogellenesen kárt okoznak.

Ha zajos, büdös... de ezt már leírtam. Sajnos ez van.

Maradnak a nem jogszerű megoldások.....

Delaw

„Gyakorlatilag kártyabarlang és kupleráj nyítását akadályozhatjuk meg a többihez semmi közünk.”
v.s.
„Pedig bármelyiket elcserélném erre a zugbüfére. Biztos vagyok benne, hogy kevésbé keserítené meg a társasház életét.”

Legalábbis ezek szerint a fenti kettő közül bármelyiket te élveznéd, az gyros büfé viszont nem tetszik neked.
Hát ez van, de tudomásul kell venni, hogy teljesen törvényesen jár el az illető, ha az engedélyt megkapja, nem szólhatsz bele.