Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Végrehajtás alatt árverés előtt ingatlant vásárolni

MajorDomus # e-mail 2017.03.07. 23:04

Amikor megjelenik a Magyar Közlönyben!
Ahogy olvasod!
Ha 18-ig nem érkezett licit,arra már vonatkozik!

colle # e-mail 2017.03.07. 17:08

Előző hozzászólásomban helytelenül írtam.

"a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról" nem pedig kilakoltatási törvény.

colle # e-mail 2017.03.07. 16:33

Értelmezésben való segítség kérése!

A a parlamentben elfogadták a módosító javaslatot a kilakoltatási törvénnyel kapcsolatban. Ebben van egy ilyen pont:

(2) Ha a végrehajtó a Módtv.6. hatálybalépése napjáig már közzétette, az elektronikus árverés i
hirdetmények nyilvántartásában az ingatlan árverésér ől szóló vagy annak folyamatos árverezés e
iránti hirdetményt, és arra érvényes vételi ajánlat nem érkezett, a végrehajtó a Módtv .6.-[nyel]tal
megállapított rendelkezéseknek megfelel ően módosítja a hirdetményeken az érvényes vételi ajánla t
legkisebb összegét, és az így módosított hirdetmény közzétételével [a] folytatja az eljárást . ”

A kérdésem licitálós oldaláról:

  1. Mikor lép hatályba ez a módosító javaslat?
  2. Mit jelent az, hogy ha érvényes vételi ajánlat nem érkezett a hatályba lépés napjáig, akkor kell alkalmazni a törvénymódosítást? Ha már most folyamatban van egy árverés, ami például április 18-án jár le, és én arra megteszem a minimum licitet, akkor az már érvényes vételi ajánlatnak számít vagy nem? Ha ez nem számít annak, akkor a most futó árveréseken hogyan lehet érvényes vételi ajánlatot tenni?

Köszönöm a válaszokat!

MajorDomus # e-mail 2017.03.06. 22:50

Szerintem jobban jársz,ha másik ingatlant keresel!

gerbera317 # e-mail 2017.03.05. 19:21

157. § (1) A végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára - az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken - árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el.

A "felek kívánságára" azt jelenti, hogy kéri az adós, és kérik a végrehajtást kérők. Bármelyikül is nem kéri, nem lehetséges ez az értékesítés. Ugyanebből az is következik, hogy az adós együttműködő. Olyan nincs, hogy kéri, utána pedig nem hajlandó kiköltözni.
Az is nyilvánvaló, hogy a kérelmükben meg kell nevezniük a vevőt, és a végrehajtó ennek a vevőnek adhatja csak el az ingatlant, más személynek nem.
És meg kell jelölni a vételárat is.
A fentiekből következik, hogy a kérelmeknek egyhangúnak kell lenniük, tehát 1) egyik fél kérelme sem hiányozhat, 2) mindegyik ugyanazt nevezze meg vevőnek, és 3) mindegyik ugyanazt a vételárat emlegesse a kérelmében.
A mondatot olvasva az is következik, hogy ez a vétel árverési vétel, az eladó a végrehajtó, a szerzés eredeti, és az ingatlant tehermentesen szerzi meg a vevő (ezért nem kell egyeztetni meg tárgyalgatni a felekkel). Az árverési vételből következik, hogy nem ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződés készül, hanem árverési jegyzőkönyv. Ennek az értékesítés-módnak minden jogkövetkezménye azonos az árverésével. Az egyedüli különbség a nyilvánosság mellőzése, valamint az, hogy előre lehet tudni, hogy az adós együttműködő.
Fentiekből az is következik, hogy az ajánlattevő egészen addig, amíg a végrehajtó be nem hívja az árverési jegyzőkönyv aláírására, nem ügyfél az eljárásban. Nem ő kéri az értékesítést, hanem a felek. A vevő csak kéri a végrehajtót, hogy tájékoztassa a feleket, hogy ilyen irányú kérelmet terjeszthetnek elő (tehát nem "válaszolnak" az ajánlatra). Az ajánlattevő a kérelmében kikötheti, hogy vételi ajánlatát x ideig (pl. 2 hónapig) tartja fenn, ha addig nem kéri valamennyi fél az árverésen kívüli értékesítést, eláll a szándékától.
Sokat segíthet az ajánlattevő a saját ügyén, ha úgy kéri a végrehajtót az ajánlat továbbítására, hogy a feleknek egy használható kérelemmintát is küldjön. Ugyanis egy árverésen kívüli vétel iránti kérelem sokszor azért nem jön némelyik ügyféltől, mert képtelen megfogalmazni a szándékát. Viszont, ha a szájába rágják a mondókát, akkor könnyen meglépheti ezt.

vierzo # e-mail 2017.03.05. 18:41

OK, köszönöm szépen, akkor megteszem ahogy írtad az ajánlatot a végrehajtónak.
egy kérdés: ez milyen kötelezettséggel jár rám nézve? Mondhatok később nemet? (mert én 1-2 hónapot nem akarok várni a válaszra/döntésre, csak akkor venném meg ezt a lakást, ha gyorsan birtokba lehet venni)

gerbera317 # e-mail 2017.03.05. 15:39

Ja, ha már én nem szóltam be miatta. :-) Egyébként: egyenlőre = egyenlő mértékűre, egyelőre = most és még egy ideig.

ius latratus # e-mail 2017.03.05. 15:31

off

Egyenlőre áll a Fradi, s az Újpest közötti párharc. Egyelőre még senki nem tudja megmondani, hogy ki lesz a bajnok az idén.

on

gerbera317 # e-mail 2017.03.05. 13:44

Értem a 157 -es paragrafust
Ha értenéd, ezt itt mind le nem írtad volna. Kérdezőként pedig nem kéne itt magyaráznod, mi az, hogy lefoglalt ingatlan. És főleg nem kéne azon változtatni, amit javasoltam. Nem tájékoztatást kell kérni a végrehajtótól, mert nem köteles rá, és itt egyébként is megkaptad már. Add elő a vételi ajánlatodat úgy, ahogy javasoltam, és várj.

vierzo # e-mail 2017.03.05. 13:22

Köszönöm szépen a választ, írok a végrehajtónak.
Értem a 157 -es paragrafust is, aminek a lényege, hogy jobb áron tudja eladni az adós az ingatlant, mint egy árverés.

Amit nem értek.

Ha írok a végrehajtónak és megteszem a vételi ajánlatot (egyenlőre csak írok neki és tájékoztatást kérek) akkor még ezen kívül kell egy adásvételi szerződés egy ügyvéddel is?

Mivel ez egy lefoglalt ingatlan, tehát az adós ha jól értem már nem rendelkezik felette.
(így már azt sem értem, hogy egyáltalán jogosan tudott-e adni megbízást az ingatlanközvetítőnek. Illetve ha én megállapodok a végrehajtóval (az adós bevonása nélkül), akkor mi a garancia számomra, hogy kapok kulcsot az ingatlanhoz és normálisan át lesz az adva nekem.
Vagy ha a végrehajtónak teszek ajánlatot, abba bele vonják az adóst is??

((a végrehajtás és a licitálás lényegét kezdem érteni, de pont azért nem licitáltam még ingatanra, mert egy végrehajtó mondta kb 2-3 éve nekem, hogy tulajdonjogot kaphatok, de a birtokba adással ők már nem törődnek kvázi "lebeszélt" a licitálásról)

Egyenlőre még nem látom ez mennyire kockázatos vétel lenne számomra és milyen gyorsan lehet véghez vinni, az általam ajánlott ár közel piaci ár, árverésen lényegesen kevesebbet kapna érte a végrehajtó.

gerbera317 # e-mail 2017.03.05. 09:09

Duplája a teher a vételárnak. Ilyenkor mindegyik azt kérdi, neki mennyi jut a vételárból.
Árverés utáni felosztásból a kicsik nem kapnának semmit, ezért ők a szabadkezes értékesítést jobban szeretik, mert így többet kapnak, és így engedékenyekek is.
Ugyanezért a bank a hatósági értékesítést szereti, mert úgy nem kell osztoznia.
Sosem érnek a végér az egyeztetéssel.

MajorDomus # e-mail 2017.03.05. 00:46

Vierzo
Helyezd ügyvédi letétbe a vételárat,az ügyvéd abból tehermentesiti az ingatlant.
Ő ugána tud nézni a terheknek.

MajorDomus # e-mail 2017.03.05. 00:44

Drb

2 különböző dologról beszélünk !
Egh dolog az ingatlan árvetése ,mésik dolob a vevő tulajdonjogának bejegyzése!
Az utóbbi annak függvénye hogy az ingatlan per tdher ls igénymentes legyen,és ne kegyen másik tulajdonos nevén .ez az árveréssel megvalósult. A bejegyzés másik történet,és idő kérdése.

Vadsuhanc #   2017.03.04. 20:39

A válaszodat én is köszönöm gerbera317! Nagyon hasznos számomra.

gerbera317 # e-mail 2017.03.04. 20:28

Írni kell a végrehajtónak, és hivatkozva a tulajdoni lapon talált végrehajtási ügyszámokra bejelenteni az alábbiakat:
1. vételi ajánlatot teszel az ingatlanra (helyrajzi szám, cím),
2. az ajánlattevő neve és egyéb személyi adatai,
3. a felajánlott vételár összege, valamint
4. kérni kell a végrehajtót, hogy az ajánlatot azzal a tájékoztatással szíveskedjen megküldeni a feleknek, hogy a Vht. 157. § szerint kérelmet terjeszthetnek elő, hogy a végrehajtó az ajánlattevőnek adja el az ingatlant.

Ha nem ezen a vonalon indulsz el, hanem ragaszkodsz a szabadkezes adásvételhez, akkor csak szaladgálhatsz egyik végrehajtást kérőtől a másikig, és sehogy sem jutsz velük semmire.

vierzo # e-mail 2017.03.04. 18:21

Tisztelt Fórumozók!

Vételi ajánlatot tettem egy ingatlanközvetítőnél egy ingatlanra, de egyenlőre még nincsen elfogadva (csak az ingatlanközvetítő irodájában szembesültem vele, hogy végrehajtás alatt áll az ingatlan, addig azt mondták, hogy csak banki jelzálog van rajta). Egy panel lakás a vétel tárgya, ami üres (eladóval nem találkoztam), de több végrehajtási jog is be van jegyezve rá, illetve egy banki tartozás, ami a tulajdoni lap szerint duplája mint a vételár. 32 M Ft banki tartozás van bejegyezve, ami állítólag majd 15 M lesz, mert a bankkal tárgyalt az eladó. ezen felül Díjbeszedő, parkolási bírság, társasházi közös költség elmaradás is végrehajtó által bejegyezve. Idő közben kiderült, hogy szinte mindenhol adós az eladó Főtáv, elmü stb de ezek az ő nevén vannak, meg van fél milliós közös költség tartozása (panelprogram miatt) (ami tudom, hogy a lakással megörökölhető).
Egyenlőre arra várok, hogy vajon a felajánlott vételár majd ténylegesen tehermentesíti-e az ingatlant, mert csak így vállaltam a vételt. Azonban a végrehajtási joggal terhelt adásvétellel kapcsolatos eljárást csak most olvasom. Érdemes ilyenbe bele kezdeni, vagy inkább jobb kiszállni még az elején?? Azt olvasom, hogy az eladónak tilos pénzt adni, mindent inkább én fizessek a banknak és a végrehajtónak.

  • a bank nem ad nekem tájékoztatást a banktitok miatt
  • úgy tudom a végrehajtó sem, csak általánosan a menetről
    • itt összesen 4 végrehajtási jogot kell levetetni a tulajdoni lapról (olvasom, ha ez nem történik meg, akkor megkapom a lakással együtt végrehajtást)

Honnan tudhatom meg, hogy összesen mennyi teher van az ingatlanon? a végrehajtónak kell kiadni egy igazolást? Állítólag a bank 15 M ft megfizetése esetén elengedi a többi hitelt, egyrészt ez mennyire hosszú folyamat , a végrehajtóhoz ez mikor jut el? (pénteken adta be az eladó a kérelmét a bankba)

drbjozsef #   2017.03.04. 09:38

Te tudod. Én nem érzem "befejezett eljárásnak" azt, amikor csak széljegyen vagyok bejegyezve, és egy hagyatéki eljárás miatt áll is az egész.

Gondolom, Te ebben az esetben megnyugodva hátradőlnél, nem érdeklődnél, nem járnál utána, nem is érdekelne, hogy bejegyeznek-e a tulajdoni lapra, és töröltek-e minden más végrehajtási- és jelzálog jogot. Elvégre be van fejezve, nincs itt semmi látnivaló.

Gerbera írt valami olyasmit, hogy Vht 39 szerint kell eljárni, meg megvárni valami hagyatéki végét, de hát ezek nyilván egy befejezett ügy szokásos velejárói.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

MajorDomus # e-mail 2017.03.04. 00:24

Dehogynem.
A végrehajtó lefogkalta az ingatlant,onnan már a tulajdonos nem rendelkezhet vele,az árverés szabályszerűen ki lett tűzve,meg us történt,ezzel a tulajdonjog megszűnt.pont.

drbjozsef #   2017.03.04. 00:12

Egyáltalán nem. A hagyatéki tárgyalás lesz legfeljebb befejezve, de a kérdező végrehajtási tulajdonszerzése még egy darabig biztosan nem.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

MajorDomus # e-mail 2017.03.04. 00:10

Végül is egy befejezett eljárásról van szó!

gerbera317 # e-mail 2017.03.03. 11:52

A tartozásról nem lehet lemondani. Az örökségről annál inkább. De akárki legyen az örökös, a leszármazók vagy a Magyar Állam, az köteles lesz tűrni, hogy az ingatlan az árverési vevő tulajdonába és birtokába jusson.

Dorina0215 # e-mail 2017.03.03. 09:25

Kedves gerbera317!
Ha lezárult a hagyatéki eljárás, ill. a jogutódlás, és a jogutódok lemondanak a tartozásról, akkor az ügylet végén az ingatlan a miénk lesz?

Dorina0215 # e-mail 2017.03.03. 09:21

Köszönöm a segítséget!
Azért itt érdeklődtem, mert még nem tudtak biztosat mondani, és kíváncsi voltam, hogy valaki más átment-e már ilyen ügyön.

gerbera317 # e-mail 2017.03.03. 08:21

Ez pech. Szerintem a Vht. 39. § (4) a helyes eljárás. Neked ez nem jó hír, mert meg kell várni a hagyatéki eljárás végét, utána pedig a jogutódlásos eljárást is. De miért itt érdeklődsz? Kérdezd meg a végrehajtót, hogy ő mit fog csinálni!

Dorina0215 # e-mail 2017.03.03. 07:34

Kedves gerbera317!

Azt, hogy "menet közben" azt úgy értem, hogy amikor az árverés megkezdődött (2016. december) akkor, a tulajdonos átvette a levelet. Ezután az árverés lefolyt, a licitnaplót aláírtuk (2017.február), azonban az árverési jegyzőkönyv átvételekor a levél úgy ment vissza, hogy "elhunyt". Örökös 2 gyermek. Ilyenkor mennyivel hosszabb ideig fog elhúzódni az ügy? Az eljárás végén miénk lesz az ingatlan? Egyáltalán milyen eljárás veszi ilyenkor kezdetét?