Telekhatár - rendezés

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

nanemaaa # 2012.06.04. 10:04

„Érdeklődni szeretnék,hogy a szomszéd kerítésétől hány cm-re milyen növény ültethető az úgynevezett "csurgató" részre(tehát az ő tulajdonában lévő,de általam birtokolt sávba)”

Az nem csurgató, hanem csurgó. Egyebekben a kérdés önmagában hordozza saját ellenmondását. A csurgó ugyanis az a saját telken lévő terület, ami arra hivatott, hogy az épület a saját telkére folyassa az esővizet, illetve ezen a telekrészen a szomszéd zavarása nélkül lehet elvégezni a legszükségesebb karbantartási munkákat az épületen. Ez az oldalhatáron álló beépítés sajátos fajtája, amikor az épület mégsem a telekhatárra kerül elhelyezésre, hanem "csurgóra". ;)

bébisárkány # 2012.06.04. 17:40

Köszönöm a helyre igazítást!
Közben pont ma kaptam meg a választ a hivataltól:nincs külön helyi rendelet.Országos is csak a fás szárú növényekre vonatkozó.-írták
Elviekben nem lehetnének ott a nyomorú tulipánjaim és társaik,de ara a kérdésre,hogy mi van ha a szomszéd nem rendezi ,érdemi választ nem kaptam.
Azt hiszem marad a virág:-)
Én nem fogok feljelentgetni futkosni,ugyanakkor a gazt sem szeretném nézni.

banoka # 2012.06.15. 23:03

Tudna nekem segíteni valaki?

Van egy telkem (1000 NM), ami L4/sz3 övezet, illetve egy olyan egyéb területem (500 nm), amit utcáról nem lehet megközelíteni, csak az első telkemen át, tehát emiatt nem építési telek (L4/sz4 övezet).

Az önkormányzatnál már többször érdeklődtem, hogy egyesíthetném-e a telkeket, de azt mondták, hogy a különböző övezeti besorolás miatt nem lehet egyesíteni, vagy (máskor meg ezt mondták) ha engednék, akkor is a rosszabb beépítés övezetét adnák az egyesíített teleknek (sz3 övezet kedvezőbb szabályokat tartalmaz mint az sz4, de mondtak, hogy az sz4-et adnák))

Érdeklődnék, hogy ez hol van szabályozva?

Számomra kedvezőbb lenne, ha egyesítve lennének a telkek és SZ3 övezetbe tartoznának, ésszerűség is ezt diktálná, de úgy érzem, hogy "na nehogy már jobban járjak" véleményen van az építésügyi iroda, ezért nem akarják ezt engedélyezni. Tehát kérem aki tudja mégis szabályozza -e ezt a kérdés valami jogszabály vagy renddelet, írja meg,

Kovács_Béla_Sándor # 2012.06.16. 08:34

Az övezeti besorolás aligha azért van, mert az egyik telekre csak a másikon keresztül keresztül van bejárás. Tovább hogy egy telekre lehet-e építkezni, és hogyan, az nem pusztán az övezeti besorolástól függ.

Az egyesítést egyébként nem tagadhatják meg, ha te elhatározod.

Gabicsek # 2012.06.16. 08:48

A helyi építési szabályzatban megtalálod az övezeteket. Fent szoktak lenni annak a településnek honlapján, ahol laksz, keresd meg.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.06.16. 09:16

Naná, hogy megtagadhatják az egyesítést. Azért van településrendezési szabályzat, mert azt kell követni. Jól néznénk ki, ha mindenki önkényesen alakítgatná a telkeket.

De, az övezeti besorolás mondja meg, hogy mekkora és milyen jellegű építményt lehet felhúzni.

Ha az egyik besorolás kedvezőtlenebb építési lehetőségekkel jár, akkor egy egyszerű összevonással nem lesz mindjárt pld. nagyvárosias jellegű építési terület.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.06.16. 09:20

Egyébként teljesen ésszerű. Ha a rosszabb besorolású telek nagyobb is lesz, nem bír el egy nagyobb jellegű lakóházat a terület jellegéből adódóan.

banoka # 2012.06.16. 09:24

Köszönöm a választ, lehet, hogy rosszul, fogalmaztam már késő este, ezért pontosítok.

Tehát az övezeti különbség azért van, mert az az utca ahol van az utcafronti telkem az L4/Sz3, (ez az 1000 nm-es építési telek), míg a következő utcában már L4/SZ4 az övezet, és a másik telek, ami nem építési telek, hanem egyéb terület mivel utcáról nem közelíthető meg közvetlenül), erre a besorolásba esik. Tehát egy az 500 nm-es terület gyakorlatilag két utcáról megközelíthető telek között van.
Tehát ha térképen nézzük, a két utcáról megközelíthető telkek hátul nem találkoznak, hanem mindkettőnek a hátsó telekszomszédja ez az 500 nm-s telek.

Mivel az építési telek kritériuma, hogy utcáról közvetlenül megközelíthetőnek kell lennie, ezért ez nem kivett udvar, hanem egyéb terület.
Egyéb területet lehet egyesíteni építési telekkel?
Sajnos szolgalmi utat nem tudok bejegyeztetni az utcafronti telekről, mert az nagyobb lenne mint 50 méter, ez pedig a szolgalmi út maximuma.

Tegnap olvasgattam pár órát az intertneten a Belügyminisztériumnak van egy olyan állásfoglalása, hogy két különböző övezeti besorolás nem lehet akadálya a telekegyesítésnek. Ez a vélemény kötelező érvényű az Önkormányzatra mint szakhatóságra? Ott pl azt is írják, hogy a nagyobb terület övezeti besorolását kell adni az egyesített telkeknek.

Nekem jó lenne, ha tényleg igaz lenne, de engem az Önkormányzaton (építésügyi iroda, főépítész mindig elutasított szóban ill a rosszabb övezetet emlegette)

Hátha másnak is segít:

Budajenő Községi Önkormányzat Képviselő-testületének
62/2011. (VII.22.) sz. határozata

Budajenő Községi Önkormányzat Képviselő-testülete a Budajenő község helyi építési szabályzatáról szóló, többször módosított 11/2006. (IX. 27.) rendeletében (továbbiakban HÉSZ) nem szabályozott, a két eltérő övezetbe tartozó telek egyesítésére, határrendezésére vonatkozó kérdésben, a 2011. őszére tervezett HÉSZ felülvizsgálat és módosítás elfogadásáig, a szabály HÉSZ-be való beépítéséig az építéshatósági eljárásokhoz az alábbi jogszabályalkotói állásfoglalását adja, jogszabályalkotói szándékát fejezi ki:

A Képviselő-testület egyetért a Belügyminisztérium Településrendezési és Településügyi Főosztálya 91671/2011. sz. szakmai véleményével: övezethatáron átnyúló telek telekhatár-rendezés, telekegyesítés engedélyezhető.

A Képviselő-testület az övezethatáron átnyúló ingatlan telekhatár-rendezés, telekegyesítése során keletkező telkekre vonatkozó övezeti előírásokat az alábbiak állapítja meg:

Ha a telekhatár-rendezéssel, telekegyesítéssel érintett területrészek terület aránya

kisebb, vagy egyenlő 1/10, akkor a nagyobb területhez tartozó övezeti jellemzőket kell alkalmazni.

nagyobb, mint 1/10, akkor területarányosan kell figyelembe venni, összegezni az övezetekre megengedett beépítési %-okat, egyéb övezeti jellemzők tekintetében a nagyobb területű telek jellemzői a meghatározóak.

Felelős: polgármester
Határidő: azonnal

banoka # 2012.06.16. 09:40

Tehát ha valaki tudna segíteni abban a speciális kérdésben, hogy

  1. egyéb terület egyesíthető kivett udvarral? (tehát építési telek nem építési telekkel. Az egyesített telek így nyilván építési telek lenne)
  2. esetleg vegyes övezetű telek kialakíthatő?

Egyébként az L4/Sz3 kertvárosias jellegű nagy telkes szabadonálló beépítési módot takar, míg az L4/sz4 kistelkes kertvárosias szabadonálló beépítési mód.

A különbség gyakorlatilag annyi, hogy SZ3-ban építménymagasság 6 méter lehet és max 4 lakásos lakóépület építhető, míg a SZ4-ben 5 méter a max építménymagasság és max 2 lakás épíhető, a többi szabályozás azonos.

banoka # 2012.06.16. 09:43

MÉg esetleg annyi, hogy a hátsó egyéb területnek a 4 telekszomszédja közül kettő SZ3 , kettő SZ4 övezetbe tartozik, tehát annyira nem borítaná fel szerintem az övezet sajátosságát, ha az egyesített telek sz3 lenn.

Számomra a kérdés, hogy egyáltalán lehet -e ezt a két területet egyesíteni?

banoka # 2012.06.16. 09:46

http://net.jogtar.hu/…jegy_doc.cgi?…

3. § (1) A telket - a nem építési telek telekegyesítése és telekhatár-rendezése kivételével - úgy kell alakítani, hogy a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthetőek legyenek.

Ezt nem igazán tudom pontosan értelmezni az én esetemben, van valakinek véleménye????

nanemaaa # 2012.06.16. 09:58

A helyi szabályokat ezek szerint ismered. Ezek után nem világos a kérdésed.

  1. Lehet összevonni, és az önkormányzat úgy rendelkezett, hogy „területarányosan kell figyelembe venni, összegezni az övezetekre megengedett beépítési %-okat, egyéb övezeti jellemzők tekintetében a nagyobb területű telek jellemzői a meghatározóak”.
  2. Alapból az övezet határnak nem kötelező telekhatáron húzódnia. Ergo, ha a telekhatárokat megváltoztatod, attól még az övezethatár ugyanott marad. Ebből adódik, hogy egy telek tartozhat több övezetbe.

Egyébként az építési hatóság a telek beépítésének engedélyezése során az Étv. 36. §-a értelmében köteles meggyőződni arról, hogy a szabályozási tervnek megfelelő építési telek kialakításra került-e. Ennek alapján nem lehetetlen, hogy ha bár összevontad a telkedet, majd beépíteni csak akkor engedik, ha újra megosztod.

Ha szeretnéd, hogy az átsorolják a teljes területedet, akkor az önkormányzatnál kell kezdeményezned a helyi építési szabályzat módosítását. Ha módosítják, és ez által értékesebb lesz a telked, akkor ha minden jól megy, és életbe lép az új fülkeforradalmi törvény, az értéknövekedés egy részét majd befizeted az államkasszába.

nanemaaa # 2012.06.16. 10:03

„3. § (1) A telket - a nem építési telek telekegyesítése és telekhatár-rendezése kivételével - úgy kell alakítani, hogy a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthetőek legyenek.
Ezt nem igazán tudom pontosan értelmezni az én esetemben, van valakinek véleménye????”

Ez annyit jelent magyarul, hogy új telket csak úgy lehet kialakítani, ha az közterület gépjármű közlekedésre alkalmas részéről, vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető legyen. A telekegyesítés és a telekhatár-rendezés kivétel, mivel ezek esetében új telek nem jön létre, illetve a megközelíthetősége változatlan marad. Telekhatár-rendezés esetében ugyan akár meg is szűnhetne szabályos közterület kapcsolat, de ennek vannak egyéb szabályai is, így azt ott fogják megakadályozni.

banoka # 2012.06.16. 10:13

Köszönöm a hozzászólást!

A budajenői rendeletet a neten találtam, én egy budapesti önkormányzatnál érdeklődtem, ott nincsen ilyen szabályozás és ők maguk se tudják, hogy mihez tartsák magukat. Már többször érdeklődtem az elmúlt években, hol azt mondják,

  1. hogy azért nem engedik, mert más övezetben van vagy
  2. egyéb területet nem lehet építési telekkel összevonni
  3. vagy nem fogják engedni, hogy maradjon zöldövezet a telek és nem lehessen beépíteni (ezt pl ezen a héten mondták, mikor most újra bementem)
  4. de már olyan is elhangzott, hogy nem engedik egyesíteni, mert akkor értékesebb lenne a telkem, hiszen egy egyéb területből építési telek lenne.

Én most már szeretném a jogszabályokat is olvasni ezzel kapcsolatban, hogy ne csak a hasraütésszerű véleményeiket és kifogásaikat hallgassam.

Ezek szerint kezdeményezzem ,hogy rendeletben módosítják, határozzák meg a telekegyesítést? Ez mennyi időt vesz igénybe?

Azt nem értem, hogy miért kéne a telkem értéknövekményét befizetnem az államkasszába? egyébként már több mint éve vettem, és a mai piacot tekintve, nem biztos, hogy drágábban el tudnám adni :(

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.06.16. 10:13

A 3. §. Önkormányzatok telekalakítására vonatkozik.

A szabályok azért vannak, hogy a szomszédok jogai is védelmet kapjanak.

Nem kötelező a szakmai vélemény rendeletbe építése, törvényes keretek között a képviselő testület szabadon alkothat rendeletet, bár egyeztetni szükséges a megyei, illetve országos településrendezéssel.

Bárhogy is, olyan tv-t nem tudunk mondani, ami megváltoztatná a helyi hatóság álláspontját.

Azt gondolom, hogy a legfőbb probléma az épületed elhelyezése miatt alakulhatott ki. Te a hátsó részbe szeretnél építeni, ami miatt megakadt az egyesítés.

banoka # 2012.06.16. 10:18

Egy ügyintéző javasolta, kezdeményezzem a főépítésznél a hátsó telek övezeti átsorolását (SZ4-ből SZ3-ba), de a főépítész azt mondta nekem, hogy ez egy nagyon hosszadalmas és bonyolult eljárás, és olyan indokkal mint az enyém nem fogják engedélyezni)

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.06.16. 10:19

Kezdeményezni rendeletmódosítást lehet.
Először is évekbe telhet, mert az önkormányzatnak nem áll szándékában megtennie.
Ha mégis hajlandó, neked minimum 1,5-2m Ft-odba kerülne, mert ehhez speciális tervet kell készíttetni, és mint alant írtam, egyeztetni kell a megyével, fővárossal, így ha pénzed van is, időben 1 év.

banoka # 2012.06.16. 10:26

Immaculata, nem szeretnék a hátsó részbe házat építeni, hiszen egy 1500 nm-es területről beszélünk. Az egyesítés is azért lenne jó, mert egyrészt megszűnne egy olyan terület amely jelenleg utcáról nem megközelíthető, másrészt a 4 lakáshoz minimum 1200 nm teleknagyságnak kell tartoznia, és az egyesítéssel ez meglenne, ami esetleg egy vállalkozó számára kedvezőbb adottságúvá tenné a telket, ha majd el kívánnám adni.

Ezt az indokot hozzák fel az önkormányzatnál, hogy az a bajuk, hogy elérné az 1200 nm-t a telkem, emiatt több lakást lehetne építeni (mert így most csak hármat lehet nem négyet).

De kellő indok elutasítani egy telekegyesítést azzal az indokkal, hogy ne legyen értékesebb az egyesítéssel a keletkező telek? Ezért szeretném látni az ide vonatkozó rendeleteket, hogy valóban valósak-e azok az indokok, ami miatt ezt meg akarják akadályozni.

banoka # 2012.06.16. 10:29

Igazad van, nem szándékozom 1-2 M ft-ot költeni és szemben úszni az önkormányzat akaratával, megpróbálnám a hatályos rendeletek alapján kideríteni, lehet-e egyesíteni a telkeket és ha igen, akkor milyen övezetbe kerülne.

Csak nekem úgy tűnik, hogy ők sem tudják megfelelően , mihez kell tartani magukat.

Túl speciális a kérdés.......

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.06.16. 10:36

Sem a kérdés, sem a feladat nem speciális.
Itt egyedül a helyi érdekek/értékek védelme számít. Ha nem lenne probléma egy 4 lakásos társasház megépítése az utcában, akkor 1000 nm-re is megadnák az engedélyt.

banoka # 2012.06.16. 10:42

A négy lakásos társasház kritériuma, hogy minimum 300 nm telek legyen lakásonként, tehát min 1200 nm-es telek kell ahhoz hogy 4 lakásos ház épüljön.

Tehát 1000 nm-re a jelen szabályozás szerint nem lehet 4 lakást építeni , csak hármat.

Mi a helyi érdek, és ki határozza meg? Szerintem helyi érdek kéne, hogy legyen, hogy egy két telek között lebegő telek megszűnjön, hiszen ilyet ma már nem lehetne kialakítani. Az egyesítéssel több mint 1500 nm-es telek lenne, ami lényegesen nagyobb mint a min. 1200 nm a 4 l.th-hoz, akkor azt most miért baj, hogy megépüljön, ha valaki azt akar építeni rá?

Nekem az fáj, hogy józan ésszel nem értem ezt meg......

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.06.16. 10:57

Mondhatjuk, hogy kertvárosias övezet, egy része kistelkes.
Az általános telekméretekhez készült a szabályozás. Te találtál egy darab földet, amivel a rendeletalkotásnál nem számoltak.
Ha végignézel az utcasoron, hány 4 lakásos lakóházat látsz?
Ha eladod a telket és elköltözöl, már nem fog érdekelni, hogy az ottmaradt lakók évekig pereskedni fognak az építési engedély, vagy a benapozás miatt.

banoka # 2012.06.16. 11:07

szia, ha körbe nézek az utcában akkor konkrétan 6 darab egymás melletti telek lakatlan!!!! Közte az enyém is!
Bocsánat az egyik házban egy 99 éves néni lakik akit ott ápolnak, hát gondolhatod, az ő háza is le lesz bontva majd.

Az egyik telekre kiadták a 3 lakásos engedélyt, de nem kezdték el építeni. Egyébként pont most vezették be, hogy max 20 méter hosszú lehet egy ház, tehát abba alig férne el egy 4 lakásos ház.

Tény és való, nem érdekelne, ha eladom a telket ki mit fog rá építeni. Szerintem a jelen állapotnál csak szebb és jobb lehetne az utca. Lakatlan telkek, omladozó házak, egy hónapban egyszer mindenki lekaszálja a gazt.

Nincsenek szép virágok, tuják, új szép igényes házak, gondos kezek és vidám gyerekek.

A helyi érdek azt kívánná, hogy induljon el egy beruházás, hogy a 6 üres, elhanyagolt terület beépüljön!

Itt max iker, 3 vagy 4 lakásos házak, sorházak épülnének, amikhez legalább 300 nm telket kell biztosítani, ez mennyivel rosszabb mint a lakóparkok, amikre kiadják az engedélyeket???
Bocsi, de ott BIZTOS van boríték zsebbe dugás! Én ilyennel nem merek próbálkozni....

banoka # 2012.06.16. 11:16

De konkrétan az a problémám az önkormányzattal is mint a te válaszod!

Mert mi lesz majd ha valaki pereskedik, meg nem akarnak több lakást csak családi házat!

Ja igen, és kinek van manapság pénze telket venni és építkezni?

Ez nem indok,mindenki tartsa magát az előírt szabályokhoz! ha az övezet megengedi bizonyos számú lakás és nagyság felépítését, akkor ne jöjjenek azzal, hogy a szomszédnak nem fog tetszeni. A világon nincsen semmi olyan, ami mindenkinek jó lenne
Egyébként amikor vásároltam a telket még 6 lakást lehetett építeni, majd négyet, majd jött ez a 300nm/ lakás, akkor most miét is lenne baj 1500 nm-re megadni a lehetőséget, hogy akár 45 lakás épüljön!

A környéknek csak a javára és szépülésére válna!

banoka # 2012.06.16. 11:18
  • ....mármint 4 lakás, előbb elgépeltem.----