Ingatlanügyek

A Magyar Építészetről szóló 2023. évi C. törvény 16. § szerint:
„27. építési telek: az a telek amely,

1. beépítésre szánt területen, építési övezetben fekszik,
2. az építési szabályoknak megfelelően kialakított,
3. a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó

jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról
gépjárművel megközelíthető, zöldfelület és termőföld sérelme nélkül, és

4. a közterülettel vagy magánúttal közös, legalább 3,00 méter hosszú határvonallal rendelkezik;”

„76. § (6) Beépítésre szánt területen épület csak építési telken helyezhető el.”

A Kormány 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelete az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről:
„16. Építési engedély alapján végezhető építési tevékenységek
17. § Az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével építési engedély alapján végezhető

1. az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres

gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, kivéve
a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint
a felvonulási épület építését,

2. a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület az a) pontban meghatározott méretet meghaladja,

kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor,
a felvonulási épület, valamint a meglévő épület kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet
nem növelő bővítését,

3. a zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos

épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti,

4. a támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítottan az 1,5 m magasságot meghaladja,
5. a közhasználatú fürdőmedence építése,

f ) az új, 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése, kivéve a meglévő állami
tulajdonú vagy használatú építmény alternatív fűtési módra való áttéréséhez telepített konténeres kazánház
kéményének építését,

7. a csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél magasabb vagy 60 m3-t meghaladó töltőtérfogatú,

ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése,

8. a magasles és kilátó építése, bővítése, ha annak járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert

meghaladja,

9. az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény építése,

bővítése, kivéve a legfeljebb 180 napig fennálló és megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal
rendelkező és maximum 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas állvány jellegű építményt,

10. a megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező, több mint 180 napig fennálló és

a piacfelügyeleti hatóság hatáskörébe nem tartozó épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is,

11. a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy használatbavétel

tudomásulvételével nem rendelkező építményen – a hőszigetelés kivételével – a külső alaprajzi méretet vagy
az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység,

12. a hatályos építési engedéllyel rendelkező építmény

la) külső alaprajzi méretét,
lb) beépítési magasságát,
lc) telken belüli elhelyezkedését vagy
ld) szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét
megváltoztató építési tevékenység.”

Érdemes a hatályos jogszabályokat forgatni.
A fentiekből az alábbi következtetések vonhatók le:

1. az építési telken történő építés építési telekhez kötése kizárólag a beépítésre szánt területek esetében, és új épület építésére vonatkozik.
2. Meglévő épület felújítása nem engedély köteles tevékenység. Itt figyelembe kell venni, hogy változott a jogszabály, a korábbiakkal ellentétben az épület újjáépítése (részbeni, vagy teljes elbontásával egyidejűleg új épületet építeni) fogalma már nem tartozik a felújítás fogalomkörébe. A jelenlegi jogszabály ketté bontja az építési tevékenységeket bontásra és építésre, így itt már beépítésre szánt terület esetében bejön az építési telekre vonatkozó követelmények teljesítése. Ezzel lényegében agy korábban nyitva hagyott kiskaput zártak be.

Először is szeretném megköszönni a sok segítséget, amit Önöktől kaptam, a jogi helyzet tisztánlátása végett. A pozitív véleményeken felbuzdulva fel vettem a kapcsolatot egy építész ismerősömmel. Aki építész szemmel is biztos benne, hogy a újjá építésre vagy akár új ház építésére is meg kell kapnom az engedélyt, ha megfelel a terv a helyi építési szabályzatban leírtaknak.
Mégegyszer, köszönöm szépen az önzetlen segítséget!!

Szép Napot! Vettem egy szántó művelési ágú ingatlant amin Pawlonia(császárfa) hibrid volt ültetve. A Kormányhivatal kötelezett a kivágásra. Milyen besorolásba kellene a földterületet átmínősitettni, hogy maradhasson rajta a császárfa? Van-e rá mód? Mellette lévő földterület is szántó művelési ágú, az is az enyém. A Földhivatalban kell intézni?

Olahne Smid Dorisz,

Igen, a földhivatalba kell bejelenteni.

https://agrokep.vg.hu/…alyai-33727/

Hogy a már kivágásról szóló határozatot ez mennyiben módosítja, azt nem tudom. Lehet, hogy azt nem fogod megúszni.
Ugyanakkor főszabályként bírságot szabnának ki, ha elmulasztod a bejelentést, ezért érdekes kérdés lenne a kivágás oka.
Van indoklás abban a határozatban? MIÉRT kell kivágnod a fákat?

Amúgy én erdőnek minősíttettném át.

A művelési ág változásnak elég sok feltétele van, erdő esetében vélhetőleg az erdőfelügyelőségnek is lesz beleszólása. A kérdésből számomra nem igazán derül ki, hogy komoly ültetvényről, vagy egy szál telepített fáról van szó. Annyit azért nem árt tudni, hogy alapból a császárfa invazív fajtának minősül, így abból erdő nemigen lesz.
De nyilván a kivágást elrendelő határozat indokolásában minden szépen le van írva. Egy végleges döntést már nem változtatna meg a művelési ág változás. Ha a kérdező nem vág önként, majd a NAV vág helyette, és az garantáltan nem lesz olcsó.

Elbirtoklás ügyben kérnék tanácsot.
1995-ben felszámoltak jogutódlás nélkül egy nagy lakásszövetkezetet. Az ingatlanok tulajdonosai megkapták az engedélyt a magán - és osztatlan közös tulajdonok bejegyzéséhez a vagyon felszámolójától egy nyilatkozatban. A tulajdonosok létrehoztak egy új lakásszövetkezetet (nem jogutódok!), de a tulajdoni lapon a felszámolt régi lakásszövetkezet van még mindig feltüntetve, semmi utalás nincs a tulajdonos váltásra.
Nem tudjuk, hogy miért és kinek a hibájából nem történt meg az átírás. Számunkra most derült ki 30 év után, hogy nem a mi lakásszövetkezetünk van bejegyezve tulajdonosként. Az új lakásszövetkezet elbirtokolhatja-e közös területeket, bejegyezhető-e 30 év használat és számlákkal igazolt fenntartás után a tulajdonjog a tulajdoni lapon? Mi ennek a menete és lehetséges-e?

Miért hivatkoznátok elbirtoklása, amikor nem történt elbirtoklás? Mit gondolsz, ügyvéd nélkül menni fog? Vagy te már az ügyvéd vagy?

"Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot:
• ingatlan esetén tizenöt éven át,
• sajátjaként,
• szakadatlanul birtokolja [Ptk. 5:44. § (1) bek.], és
• nem áll fenn törvényi kizáró ok." (Ingatlanjog I.)
Nem, nem vagyok ügyvéd és nem gondolom, hogy ügyvéd nélkül menni fog. Tájékozódnék, hogy lakásszövetkezet esetében érvényesen lehet-e az elbirtoklásra hivatkozni, eljárást kezdeményezni. Egyszerűbb lenne, ha így jegyeztetnénk be a tulajdonjogot, mintha keresgélnénk a 30 évvel ezelőtti felelőst.Törvényi kizáró okok között nem találtam ránk vonatkozót, de ez nem jelenti azt, hogy nincs is pl. lehet, hogy jogi személyiségre nem vonatkozik az elbirtoklás lehetősége. Olyan választ szeretnék ingatlan jogban jártas embertől, hogy pl. vágjunk bele ezért és ezért vagy ne vágjunk bele mert nincs jogi megalapozottsága.

Szaniko,

„ de a tulajdoni lapon a felszámolt régi lakásszövetkezet van még mindig feltüntetve, semmi utalás nincs a tulajdonos váltásra.”
"Az ingatlanok tulajdonosai megkapták az engedélyt a magán - és osztatlan közös tulajdonok bejegyzéséhez a vagyon felszámolójától egy nyilatkozatban"
Nem tudsz kit perelni elbirtoklás megállapítása iránt. A megszűnt lakszövöt, ugyanúgy, mint a halott embert, nem lehet beperelni.

A helyetekben helyette vagyonrendezési eljárást kezdeményeznék, mert olyan vagyontárgy került elő, ami a törölt régi lakszöv volt tulajdonosa. Cégtörvény 119. § és utána, egész fejezet van róla.
Nektek igényetek van a vagyontárgyra az alapján a papír alapján, amit anno a felszámolótól kaptatok.
Keressetek ehhez ügyvédet.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Kedves osztap, köszönöm, utána nézek!

Üdv! Tanácsot kérnék!
Adott lakásban nagymama él haszonélvezeti joggal. Én 1/4, unokatestvérem 3/4 részben tulajdonos.
A ~38M Ft piaci értékű lakás 1/4-ére az unokatestvérem 6M Ft-os ajánlatot tett nekem, én 10M-s ellenajánlatot. Azt mondta , hogy ha nem adom el 6M-ért a részem, akkor már most felújításba kezd, ami után a számlák 1/4-ét meg kell fizetnem.

Kérdésem, hogy tényleg minden számlát el kell fogadnom? Vagy van jogom elutasítani azt, ami mondjuk nem kötelező felújítás? Mondjuk ami "vészhelyzeti" felújítás lenne (pl csőtörés, törött ablak stb), az OK, de a fal színezésébe, kád cseréjébe, egy új konyhabútorba, vagy akár egy nyílászáró cserébe is be kell szállnom, ha nem értek egyet vagy nem látom szükségesnek?

Tényleg sarokba vagyok szorítva és el kellene adnom neki a részem nyomott áron? Mert "külsős" vevő nyilván nem adna 6M-t a lakás részemért, azaz tehetetlennek érzem magam.

Kezdeményezhetem az egész ingatlan eladását, ha csak 1/4 rész tulajdonosa vagyok? Mert ugye máskülönben mindeképpen megkárosítana engem?

@Szhely36
Az unokatestvéred tulajdonrésze elengendő méretű ahhoz, hogy a hozzájárulásod nélkül felújíthasson - és igen, a tulajdonosok tulajdoni arányuk mértékének megfelelően kell hozzájáruljanak a felújításhoz.
Erre az a legegyszerűbb exit, hogy eladod a tulajdonrészed. Mondjuk annak, aki a legtöbbet adja érte.
Valószínű, hogy az egész világon az unokatestvéred lenne az, de mi lenne, ha siránkozás helyett fognád magad és kiderítenéd, mennyit is ér a piacon egy idős asszony haszonélvezeti jogával terhelt résztulajdon, annak, aki majd - remélhetőleg sok-sok év múlva, de - egyszer csak behuppan az unotatestvéred mellé a kanapéra, vagy többlethasználati díjat fog kérni tőle?

De ha már ez az információ már biztosan megvan, és tudod, hogy a tulajdonrészedért a piaci ár 6M Ft alatt van, akkor mondd csak, miért is érzed magad sarokba szorítva, megkárosítva?

„Kezdeményezhetem az egész ingatlan eladását, ha csak 1/4 rész tulajdonosa vagyok? ”
Előbb próbálj megegyezni - az egyelőre irreális elvárásaiddal. Mert lássuk be, a 10M messzebb van a reálistól, mint a 6M. Te csak a saját 1/4 tulajdonrészeddel rendelkezhetsz. Illetve, ha a végén pénzügyileg rosszul akarsz járni, meg össze is akarsz veszni egy életre az unokatestvéreddel, akkor akár egy közös tulajdon megszüntetése irátni pert is akaszthatsz az unokatestvéred nyakába.

Köszi a választ. Utánanéztem és ezért írtam, hogy piaci értéke 38M, mert bár értékesebb, de ezen az áron biztosan értékesíthető. Nem siránkoztam, de sarokba szorítva érzem magam, hogy vagy eladom (szerintem) érték alatt, vagy fizetem a felújítási számlák 1/4-ét, úgy hogy még ellenőrizni sem tudom a munkákat, mert én már más városban élek.
Sajnos az én zsebemnek nem mindegy, hogy 6 vagy 10 M Ft-ot kapok. Nyerő helyzetével szerintem visszaél, de nyilván nem vagyok köteles eladni a részem.
Így a másik kérdésem az aktuálisabb:
"Kérdésem, hogy tényleg minden számlát el kell fogadnom? Vagy van jogom elutasítani azt, ami mondjuk nem kötelező felújítás? Mondjuk ami "vészhelyzeti" felújítás lenne (pl csőtörés, törött ablak stb), az OK, de a fal színezésébe, kád cseréjébe, egy új konyhabútorba, vagy akár egy nyílászáró cserébe is be kell szállnom, ha nem értek egyet vagy nem látom szükségesnek?"

Köszi a hozzáértő válaszokat!

Szhely36

„'Kezdeményezhetem az egész ingatlan eladását, ha csak 1/4 rész tulajdonosa vagyok?”
Azt nem igazán teheted egyedül, max. erősen nyomott áron adhatod el a saját részedet valakinek. Viszont indíthatsz közös tulajdon megszüntetésére pert. Azzal viszont se te, se ő nem jártok jobban, mi több, inkább rosszabbul. Ugyanis ott nincs győztes vagy vesztes, a tulajdonrész arányában fizetitek mindketten a költségeket. Azonban jelezheted neki, hogy te erre készülsz és jobb lenne tisztességes árban megegyezni. Ha ugyanis nem sikerül tisztességes megegyezésre jutni, akkor egyrészt méregdrága hivatalos ingatlan értékbecslőt is fizetnetek kell, ráadásul a per vége akár árverezés is lehet és akkor ő is csak pénzt fog kapni - lehet jelentősen kevesebbet, mint szeretne - a házat meg eladják (árverezik) a feje fölül.

„Sajnos az én zsebemnek nem mindegy, hogy 6 vagy 10 M Ft-ot kapok.”
Az se mindegy, hogy a realitások talaján maradsz, vagy elszállsz a saját részed árával.

Szhely36

„Kérdésem, hogy tényleg minden számlát el kell fogadnom? Vagy van jogom elutasítani azt, ami mondjuk nem kötelező felújítás?”
Mindenhez jogod van, csak kérdés, mire is mégy vele? Azért ne feledd, ő sokkal jobban ismeri a ház állapotát. Viszont nem kérheti a költségek felét, csakis tulajdonrész arányában. És hát az a 38 milla piaci érték is jóval kevesebb a haszonélvezet miatt - az máris minimum az egyharmada értéket leveszi - szóval nagyon ne éld bele magad, hogy annyit valóban ér. Szerintem az a 6 milla éppen egy tisztességes ajánlat ebben a helyzetben, én úgy gondolom.

A kisebbségi résztulajdonosok néha nagyon mellényúlnak.

Köszönöm a válaszokat!
Kicsit elkeserítő, (de a klasszik fórumos és klasszik magyar viszonyokat tökéletesen bemutatja), hogy egy szakmainak vélt fórumon a legtöbb hozzászóló nem tudja megállni azt, hogy ne a kérdésre válaszoljon, hanem személyeskedő, becsmérlő, degradáló megjegyzéssel kommentálja a kérdező helyzetét.

Megérkezett az ingatlanszakértői értékbecslés is, majdnem 45 M lett a teljes lakás értéke. Így sokkal jobb helyzetben tudtunk leülni felülvizsgálni az ajánlatokat. Szerencsére pozitív lesz a történet vége.

Javaslom mindenkinek, ne hagyja, hogy ilyen negatív, vagy irigy kommentelők elvegyék a kedvét! Mert ez csupán a kommentelők megkeseredettsége, hogy egy segítséget vagy tanácsot kérőnek ilyeneket írnak: "siránkozás helyett fognád magad", "a realitások talaján maradsz, vagy elszállsz", "ne éld bele magad", nagyon mellényúltál... stb.
Legyetek pozitív emberek inkább!! :)
Köszöntem a válaszokat!

Szhely36

„Megérkezett az ingatlanszakértői értékbecslés is, majdnem 45 M lett a teljes lakás értéke.”
És ő tud arról is, hogy haszonélvezet van az ingatlanon?
Ha nem, akkor lesz abból még lényegesen kisebb összeg is.

Szomorú örökös

Te most tényleg azért ragadtál billentyűzetet, hogy megírd, hogy ne örüljek, mert majd rossz lesz nekem?
Tényleg itt tart a világ? Kerestél valamit, amivel talán megbánthatsz, mikor elolvastad, hogy boldogan zárul a sztorim? :)

Dögöljön meg a szomszéd tehene is...... Igaz? :)

@Szhely36
ha zokon vetted a hozzászólásomat (legalábbis a stíliusát), annak kizárólag az az oka, hogy saját magadat pozicionáltad be egy kb.~"sarokba szorított az unoketestvérem, áron alul akarja megvenni a tulajdonrészemet" felütéssel úgy, hogy nem voltál teljesen tisztában a haszonélvezettel terhelt résztulajdon piacon (=vadidegentől) megkapható értékével
Valóban minden alkupozíciód azon múlik, hogy mennyit ér a haszonélvezettel terhelt tulajdonrészed A PIACON.
De ha pontosan erre a kérdésre kaptál választ az értékbecslőtől, akkor biztos lehetsze benne, hogy 11,25M-ért BÁRKI megveszi a tulajdonrészed.

Szhely36

Sajnos úgy látom, hogy továbbra sem vagy tisztában a haszonélvezettel terhelt ingatlan piaci értékével. Sőt az a gyanúm, hogy magával a haszonélvezettel sem vagy túlzottan tisztában. A haszonélvező ugyanis még neked, mint tulajdonosnak is bőségesen tud borsot törni az orrod alá. Ugyanis a magyar ingatlan jogban neki sokkal több joga van ott lenni, hasznosítani az ingatlant, mint magának a tulajdonosnak.

De semmi baj, annyit kérsz úgyis érte, amennyit akarsz. Az már más kérdés, hogy mennyit fognak érte kifizetni. Én kiszálltam! :-)

Amiről eddig nem esett szó, hogy egyedül vagy kettővel szemben, hiszen a haszonélvező a lakás feletti használati jog elsődleges kedvezményezettje. Tehát a társtulajdonos át akar alakítani, festeni, stb, akkor ahhoz először a mamát kell megdumálni, hogy egyáltalán beengedje a lakásba.
Persze ellent mondhatsz egy-egy részfizetési kötelezettségnek, erre jó a bíróság.
Ha minden kötél szakad és kellő mértékben elmérgesedik a helyzet, akkor lehet közös tulajdon megszüntetésére is pert indítani. Ha ügyes vagy, és nem tudsz megegyezni a társsal a kivásárlás kérdésében, akkor a bíróság majd szépen elárverezi lakottan a lakást, és akkor annak harmadát majd megkapod. Árverezést figyelembe véve akár a tényleges érték töredékével is be kell majd érned, mert árverés ritkán megy a piaci érték fölé. Ha haszonélvezővel együtt árverezik, akkor meg pláne nem.

Sziasztok.

Az alábbi problémába ütköztem, és szeretném megkérdezni a véleményeteket:

Ingatlant vásárolnék. A ház önálló helyrajzi számon van.
Azonban ami rögtön feltűnt, amikor megnéztem, hogy a szomszéd házzal közös tetőszerkezet van.
Vagyis:
Van az "én" házam, önálló házszámmal, helyrajzi számmal. Van egy szárazkapu bejáróm. És mellette van a szomszéd ház önálló házszámmal, helyrajzi számmal.
A tetőszerkezetem viszont tovább fut, a szárazkapu bejáró után is, és a szomszéd ház tetőszerkezetével egybe van építve. Vagyis a tetőszerkezet közös.
Amire én gondoltam, hogy ez korábban egy ház volt, 2 lakással középen egy szárazkapu bejáróval, mondjuk osztatlan közös tulajdonként. És valamikor a 70-es években önálló helyrajzi számmal szétválasztották.

Azonban ami aggaszt, a közös tetőszerkezet.
Egyáltalán hogyan lehetséges ez? Mivel egyben fut a tető, így akkor az közös tulajdon?
Hogyan lehetséges az, hogy önálló telekkönyves, 2 külön családi háznak közös a tetőszerkezete?

Én úgy tudtam, hogy osztóvonal épületszerkezetet nem metszhet, itt pedig mégis metszi...

Meg merjem, ezt venni?

Köszönöm a véleményeket.

Senator85

Ezeket hívták régen is úgy, hogy ikerház!