Ingatlan Adás - vétel


Majordomus # 2024.02.02. 22:47

8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.

isolated # 2024.02.02. 22:26

Köszönöm. Az eddig megkérdezett ügyvédek nem tudtak semmit mondani azon túl, hogy mindegyik egybehangzóan azt állította, hogy pereskedni nem érdemes. Gondolom, nem volt ezzel a témakörrel közelebbi tapasztalatuk. Közben próbálok keresni olyat, aki már foglalkozott pont ilyen üggyel. Csak érdekelt, hogy hátha valaki itt is hozzá tud szólni. Megpróbálok utánanézni annak is, amit mondtál, hogy a bíróság is létre tudja hozni a társasházat, ha esetleg erről tudsz mondani többet, hogy utána tudjak nézni, megköszönném!

Majordomus # 2024.02.02. 22:07

Együtt kell működni a beruházóval hogy elháruljanak az akadályok.
Vagytok annyian a "biliben"
hpgy fogadjatok egy ügyvédet.

Ő felgöngyölítí az ügyet és segit a megoldásban. Ennél lényegesebb hogy kibogozza a szálakat és azt is amit elhallgatnak előletek.

isolated # 2024.02.01. 23:40

Elnézést, a végéről az a fontos info lemaradt, hogy állítólag abban bíznak, hogy hamar megveszik a maradék lakásokat, de pont azok a lakások a legdrágábbak. Szerintem nem sikerült a piacot jól felmérniük azzal, hogy olyan típusú lakásokat építettek... és eszük ágában nincs leszállítani az árat se persze. Én simán el tudom képzelni, hogy 2-3 évig nem tudják eladni azokat a lakásokat. Sajnos. De lehet az, hogy 2-3 évig képes lesz az időt húzni a beruházó, hogy értékesítse ezeket a lakásokat is?!

És pontosan az ilyenekről érdeklődöm itt elsősorban, hogy hogyan lehet elkerülni az ilyen időhúzást, és amíg a beruházót nem lehet megsürgetni és jogilag ő rendelkezik a ház felett, addig nem fogja tudni a lakóközösség sem a használatbavételit intézni saját pénzből, tehát nem hiszem hogy erre gondoltál, Majordomus? Elnézésedet kérem, de nem értettem, mire gondoltál azzal, hogy legyen meg a használatbavételi engedély. Köszönöm ha el tudod nekem magyarázni kicsit!

isolated # 2024.02.01. 23:25

Köszönöm a választ.

Sajnos nem bízom túl erősen abban, hogy ez a beruházó valaha eljut addig, hogy beszerzi a használatbavételi engedélyt. Talán szerencsével igen, de amúgy meg ki tudja. Láttam, hogy máshol megtörtént ilyen is, hogy évekig húzta a beruházó, aztán mégis lelépett. Semmiképpen nem szeretném, hogy ez megtörténjen!

A következő esetek reálisak?

1. Beruházó lelép, anyagilag nincs komoly gond, aki még nem fizette ki a lakása vételárát, az a hitelezőnek fizet a tehermentesítéshez. Aztán lakóközösség újra elkészítteti terveket, beadja papírokat használatbavételi engedély megszerzéséhez, jó esetben nem kell komoly összeget költeni műszaki javításokra/fejlesztésekre. Utána végül megtörténhet a társasház alapítása/albetétesítés.
A hitelező pedig nem tudom, mikor adná meg az engedélyt a terhek törlésére. A jelenlegi tehermentesítési papírok szerint csak a használatbavételi engedély beszerzése után járul hozzá, de talán el lehet ettől térni, ebben az esetben előbb meglenne a tulajdonjog, bár osztatlan közös tulajdonrész lenne, de nem kellene várni a hosszadalmas ügyintézésre (hiszen 1-2 év is lehet a használatbavételi engedély megszerzése!). Mindenesetre ez "részletkérdés".
2. Beruházó lelép, komoly hitelek maradnak utána, és a fentieken kívül még külön is kell fizetni a fő hitelezőnek (esetleg más, jelenleg nem ismert hitelezőknek, stb), egyezkedni velük. Sőt lehet annak is kell egyezkedni, aki már kifizette 100%-ban a vételárat és csak a használatbavételi engedélyre (meg a társasház alapítására és albetétesítésére) várt, hogy töröljék a lakásán a jelzálogot és bejegyezzék a tulajdonjogát. Miután az egyezség megtörtént, a többi ugyanúgy megy, mint az első esetben.
3. Legrosszabb eset, beruházó lelép/bedől, nem lehet megegyezni, elárvereznek mindent stb stb. Közben több éves pereskedés, hogy megkapjuk mégis a lakásainkat és ne más vigye el őket.
4. Beruházó nem lép le és elintéz mindent rendben, de előtte még húzza az időt, ki tudja meddig... (Esetleg a további veszteséget még megpróbálja szétteríteni a lakók között... mint azt már megtette egyszer tavaly.)
Ebben az esetben a kérdésem: Milyen hosszan húzhatja az időt következmények nélkül, azt leszámítva hogy a megmaradt hitelek kamata ketyeg? Semmilyen jogi vagy más következménnyel nem lehet hatásosan megsürgetni, hogy rendesen intézze a használatbavételi engedélyt? (A hosszadalmasabb pert most nem sorolnám ide...)

Kihagytam valamit, vagy van még más eset is?

Még egy kérdésem lenne: Azt meg egyébként nem is értem, hogy ha igaz lenne, hogy a beruházónak nincs pénze befejezni ami kell az engedélyhez vagy akármi, akkor miért nem éri meg felvenni egy kis hitelt erre? További pénzek folynának be akkor a lakóktól (utolsó vételárrészletek, pl. aki banki hitellel fizetné), és ki tudná fizetni a hitelt. Annak a kamata kétlem, hogy több lenne, mint amibe kerül ez az időhúzás, hacsak nem az van a fejében már most, hogy le fog lépni. Mennyire lehet valószerű ez az érvelésmenetem?

Majordomus # 2024.02.01. 20:18

Mindenképpen legyen meg a használatbavételi engedély. :

A társasházat majd a biróság létrehozza!

isolated # 2024.01.31. 21:47

(Meg a perindításon túl, mert az se vezetne jelenleg eredményre.)

isolated # 2024.01.31. 21:45

Van rajta némi jelzálogjog, igen, kb. a teljes épület értékének a negyede lehet (kamatok nélkül). Meg vannak a jelzálogjogokra később rakott aljelzálogjogok is (az eredeti (mikro)hitelezővel elég szoros kapcsolatban áll ez a bank).

Ha jól értem, arra gondolsz, hogy a beruházó cég esetleg nem tehermentesíti sikeresen a lakásokat. A tehermentesítési dokumentum alapján a lakás vételárának kifizetésén túl kell a használatbavételi engedély ahhoz, hogy a hitelező hozzájáruljon a jelzálogjog törléséhez.

Jelenleg olyan állítások keringenek, hogy lehet, a beruházónak még a használatbavételi engedély megszerzéséhez sincs elég pénze.

Max. ha pár vevőtől még befolyik pár maradék vételárrészlet, vagy ha értékesítenek még pár lakást, amit még nem adtak el. A még vissza nem fizetett hitel persze addig is ketyeg gondolom...

Szóval hol azt mondják, hogy most intézik mégis tovább a használatbavételit, hol az derül ki, hogy megint áll a folyamat.

Ha nem értékesítik elég gyorsan a maradék lakásokat, és a beruházó sem tol bele máshonnan pénzt a projektbe, akkor arra számítsak, hogy előbb-utóbb "lelép" a beruházó és aztán a hitelezőkkel vagy a felszámolóval kell együttműködni?

Vagy van más lehetséges eset is? Tehát, a vevők addig mit tehetnek, a várakozáson kívül ??

anura # 2024.01.31. 21:36

Köszönöm a válaszokat.

Majordomus # 2024.01.31. 21:10

Bizony. S addig az ottmarad amig a kivitelező ki nem pengeti a bank felé a hitel utolsó részletét is...

Kovács_Béla_Sándor # 2024.01.31. 20:10

Isolated nézd meg azt a tulajdoni lapot.
Nem akarlak elkeseríteni, de ilyenkor általában az szokott a tulajdonszerzés igazi akadálya lenni, hogy van rajta egy jelzálogjog és azt biztosító elidegenítési tilalom.

drbjozsef # 2024.01.31. 17:19

anura,

Nem tartozik a földforgalmi törvény hatálya alá, nem kell kifüggeszteni, nincsenek elővásárlásra jogosultak.
Az OTÉK ÉS a HÉSZ közösen határozza meg, hogy mit, hova, mekkorát lehet építeni.

Van egy olyan, hogy "Főépítészi kérelem", beadod a helyi önkormányzathoz, és ők megmondják a helyrajzi szám alapján az összes ilyen beépíthetőségi paramétert.

isolated # 2024.01.31. 15:45

Kovács Béla Sándor, köszönöm a választ. Jól értem, hogy ez azt jelenti, hogy a beruházó bármikor közölheti a vevőkkel, hogy pl. vis maior miatt nem sikerült a használatbavételi engedély megszerzése? Akkor a kérdésem az lenne, hogy ha ezt közli a beruházó, akkor onnantól valószínűleg hozzájárul a lakások osztatlan közös tulajdonba vételéhez? Így szokott ez menni (leegyszerűsítettem persze)? Vagy még húzni szokták az időt? Mert az időhúzás a legnagyobb gondunk jelenleg.

Kovács_Béla_Sándor # 2024.01.31. 15:36

Vagy nem.

anura # 2024.01.31. 14:03

És volna még egy fontos kérdésem. Ha nem kifüggesztös, akkor minden ugyanolyan gyorsasággal tud zajlani mint belterületinél? Es az ingatlant böviteni macerás? OTEk, vagy Helyi szabályzat szabja meg?

anura # 2024.01.31. 13:27

Kedves hozzáértök, sürgös segítségeteket kérem, ki tudja? Tuli lapon “Külterület“ kivett lakóház, udvar, gazdasági épület, (nincs AK értéke, 2.000m³ telekkel) adásvétele a „Földforgalmi törvény“ szerint történik vagy nem. Kifüggesztös vagy nem. Nem talalok rá szabályt. Köszönöm!

oligaliga # 2024.01.31. 09:28

Alapos

Biztos lehet..Habáraz átvezetés és a bevezetés azért más

Ebben az esetben ugyanaz. A lényeg, hogy a vízvezeték a szomszéd telkét látja el. És ahogy Majordomus írta, a szolgalmi jog nem egyenlő az ingyen vízzel.

Kovács_Béla_Sándor # 2024.01.31. 06:02

a Társasház bejegyzése az Eladón kívülálló okból meghiúsul,

Mondtuk már, hogy át vagytok verve?

isolated # 2024.01.30. 22:53

Talán fontos lenne kiemelnem, hogy NEM kaptam tulajdonjogot, pedig már több, mint fél éve megvolt a birtokba adás. Senki nem kapott még tulajdonjogot (a beruházóhoz köthető valamilyen cégen kívül)... Ezért is érdeklődöm erről.

isolated # 2024.01.30. 22:51

Sziasztok! Nem tudom, mennyire emlékeztek a korábbi esetemre, de arról a részletek most nem is annyira lényegesek.

A lényeg, hogy elkészülés előtt álló társasházban vettem lakást, és addig jutottak a dolgok 1 év várakozás után, hogy majdnem bedőlt állítólag (!) a beruházó. Még mindig az az ügy van folyamatban, a beruházó állítólag megegyezett a hitelezőkkel és megemelt áron birtokba adta a lakások többségét (én is birtokba vettem az enyémet, nekem nem kellett pluszba fizetnem).

A használatbavételi eljárást viszont felfüggesztette ősszel. A fűtést sem indította be télre, így nem lehetett bent lakni, hát eddig ennyire volt jó a birtokba vétel... Állítólag most megint megy a használatbavételi intézése, még nem járt le a 6+2 hónap határidő, de persze egyelőre nem tudom mi az igazság.

A kérdésemről:

A szerződésemben van egy kikötés, "Vevő tudomásul veszi, hogy amennyiben az Eladónak a 2.4 pont szerinti kötelezettségvállalása ellenére a Társasház bejegyzése az Eladón kívülálló okból meghiúsul, úgy a többi tulajdonossal osztatlan közös tulajdonba kerül és az ingatlan eszmei tulajdoni hányadát szerzi meg, a jelen adásvételi szerződésben körülírt ingatlanrész(ek)re vonatkozó kizárólagos használati joggal együtt."

Mit lehet erről tudni, mennyi idő alatt vagy mi alapján lehet megítélni, hogy meghiúsult a társasház bejegyzése? Ha pl. nem sikerül a használatbavételi engedély beszerzése most, akkor már kijelenthető ez? Vagy még várni kell utána is, mielőtt tulajdonjogot kaphatok? Tehát mire kell várni, mielőtt bejegyzik a tulajdonjogot osztatlan közös tulajdonra? Még mire kell figyelni ezzel kapcsolatban?

Sajnos erről nem tudok semmit, nem tudom nagy vonalakban hogyan zajlik ez a folyamat.

Nagyon megköszönök minden választ!

Majordomus # 2024.01.29. 20:12

Csak a vízvezetési szolgalom nem azonos az ingyenes vízfogyasztással.

Alapos # 2024.01.29. 09:34

ingatlanon vizet átvezetni,

Biztos lehet..Habáraz átvezetés és a bevezetés azért más.

Nálam 42 éve az elektromos szolgáltató a szomszéd teleksarkán vezette át az elektromos légvezetéket.
Az akkori tulaj az állam volt....az IKV kezelte a házat. (Ingatlan Kezelő Vállat ).3 hónapig tartott cirka az engedélymegkérése és megadása.Még valami használati díjat is akartak,de aztán ez az ötlet elhalt.

Azóta privatizálták a házat, volt legalább 4 tulajdonos,szerencsére a vezeték még ott van.

oligaliga # 2024.01.29. 08:49

Palso

A drbjozsef által javasolt megoldás a jogszerű. Egyébként szerintem lehet keresnivalód az eladóval szemben, ha a szomszéddal nem sikerül megegyezni, mert a szomszéd helyett kifizetett fogyasztás nálad kárként jelentkezhet.

Alapos

Lehet idegen ingatlanon vizet átvezetni, ha másképp nem oldható meg az uralkodó telek vízellátása, ezt hívják vízvezetési szolgalmi jognak.

Alapos # 2024.01.29. 08:14

Pelso !
Nehéz meccs lesz,de végig kell járni.

Az hogy ingyen adtad a szomszédnak a vizet, lenyeled...fél év alatt 46 m3. De mi van egy csőtörés /szivárgás esetén?
Tetemes elfolyás lehetséges és annak ura soha sem lehetsz..... csak fizetsz.

Nagy valószínűséggel a leágazás a telkeden lévő vízaknábanvan. Kérdés,hogy van e ott elzárószerelvény. Ha nincs beszereltesz egyet és azzal szabályozod a fogyasztását
A teljes elzárása tiltott.

Háború lesz a javából !

Erről az eladó birtokbaadáskor nekem nem szólt semmit
Ha nem kérdezik, miért szólt volna ?
Valószínű egy korábbi érdeklődő kiszúrta és elállt a vételtől, így örült hogy nálad átment.... sőt csak félév után derült ki ez a hiányosság.

Alapos # 2024.01.29. 07:54

Természetesen a fővízmérős megoldás a legjobb. Viszont annak költsége kb. 1 milló.
A mellékvízmérős megoldás valamivel olcsóbb. /lényegesen / Csakhogy az a társasházak albetétes lakásinak van fenntartva.

Minden társasházi lakás szerződik külön a vízszolgáltatóval.
Az általam javasolt almérős megoldás a legolcsóbb.

Általában telken belül/azonos helyrajziszámú ingatlanon belül alkalmazzák.
Különlakóegység fogyasztásának mérésére.
Azt nem tudom, hogy idegen ingatlanra át lehet e vezetni a vizet.

Az elektromos szolgáltatók tiltják a szerződéseikben a méréses átvezetést. Ingyen kábellel átvezetve.... pl. fűnyírásra, betonkeverésre mehet.