öröklés,ingatlan

T. jogértők !
Augusztus 27-én kértem segítséget öröklési ügyben. A válaszok kielégítőek voltak, de a hagyatéki tárgyalás előtt szeretnék még négy kérdést tisztázni.

1. Lakástulajdon öröklése esetén az illeték szempontjából mi számít szerzéskori értéknek : az örökhagyó és özvegyi joggal is rendelkező házastárs vételi időpontja (1991), vagy az amikor én öröklöm az ingatlan egy részét ?
2. Az ingatlan közös megegyezés alapján történő eladása esetén az SZJA szempontjából ugyanez a kérdés : mit tekint a jogszabály szerzéskori értéknek. Az örökhagyó, vagy az örökös által szerzett időpontot ?
3. A zálogjog ugye az ingatlant teljes egységében terheli. Ha a hitelfelvevő (az egyik örökös) történetesen nem teljesít és a Bank bírósági úton később árverezteti az ingatlant, akkor a vétlen örökösöket is megterhelik a zálogjog (hátralék) rájuk eső részével, vagy csak azt aki a hitelt felvette. (Számomra ez utóbbi a logikus)
4. Az özvegyi jog esetleges bírói korlátozása csak az ingatlan fizikai korlátozására terjedhet ki, vagy volt rá már példa, hogy nem megváltás, hanem korlátozás címén az özvegyet kötelezték ilyen címen az örökös pénzbeli kielégítésére ? Természetesen úgy gondolom, hogy ebben az esetben a tulajdonjog is átszállna az özvegyre. Azért kérdezem ezt, mert a megváltás nem jöhet szóba, mivel az özvegy benne lakik az ingatlanban és ebbe nem egyezik bele.

Köszönettel várom szíves válaszukat.

1-2. A hagyaték megnyíltakor megállapítható érték.
3. A jelzálogojog az ingatlant terheli. Adott esetben megy a levesbe.
4. Ugyan már... Az általad elképzelt ügylet csak megegyezéssel lehetséges, bíróság által ilyet kikényszeríttetni nem lehet.

Köszönöm a választ, de a 3. kérdéshez:
"Adott esetben megy a levesbe" azt jelenti, hogy csak pereskedéssel lehet a két örökösnek elkerülni, hogy a harmadik örökös tartozásának egy részét a mi részünkhöz számítsák be és ezáltal csökkenhet a részesedésünk ?

Eleve hibásan szemléled a dolgot. Nincs itt szó a tartozásról, meg beszámításról, meg részedesé csökkenésről.
Az lehet ugyan, hogy a kölcsönt az egyik mostani örökös vette fel - de a kölcsönt biztosító jelzálog az ingatlant terheli. A hagyaték megnyíltával az örökösök az ingatlant ezzel a teherrel szerzik meg. Ha a kölcsönt, amelyet a jelzálog biztosít, nemfizetés miatt felmondják, akkor a biztosítékul adott ingatlant értékesítik, és a befolyt összegből kielégítik a hitelezőt.
A tulajdonosok aztán megpróbálhatják az adóson behajtani azt, amit tulajdonképpen helyette fizettek ki.

Ha a jelzálogjog a teljes ingatlant terheli, akkor a teljes ingatlan végrehajtható a tartozás fejében. Most ezt még vagy az örökhagyó engedte, vagy az összes örököstárs hozzájárult, mert ha csak az egyik örökös járult volna hozzá, nem az egész ingatlant terhelné.

Nem a szemlélettemmel, hanem a kérdés feltevésemmel volt a hiba.
"A tulajdonosok aztán megpróbálhatják az adóson behajtani azt, amit tulajdonképpen helyette fizettek ki."
Így már világos, ezt szerettem volna kérdezni és tudni, hogy csak utólag tudjuk visszaperelni azt, amit esetleg a hitelfelvevő helyett fizettünk ki.
Köszönöm.

T. ObudaFan
A jelzálogjog a teljes ingatlant terheli, mert ahhoz még az örökhagyó és felesége (mint közös tulajdonosok) járultak hozzá a hitelfelvevő gyermekük kezeseként.

Húúú, még kezesség is. A bank kissé túlbiztosította magát.

Régebbi hiteleknél tipikus.

Tisztelt Szakértők!
Édeanyám problémájával fordulok Önökhöz. Nagymamám 2001-ben, nagypapám idén hunyt el. Hagyatéki tárgyalás megvolt, egy családi házban így 1/3ad résznyi tulajdonjoga van. (édesanyám huga, valamint bátyja lánya a másik két tulajdonos) Nagypapám halála óta anyám huga a családjával a házban lakik, új zárakat szereltetett be, kizárva édesanyámat a házból, ezzel együtt a családi emlékekből, tárgyakból is. Egyszer szóban nyilatkozott arról, hogy nem kívánja megvenni a házat, de most minden arra utal, hogy mégis. Nem lehet beszélni velük(se a harmadik tulajdonossal), így az lenne a kérdésem, hogy milyen jogi eszközök vannak arra, hogy előre jusson édesanyám az üggyel. (abba is belemenne, hogy hugom megvegy, és kifizesse őt)
Hivatalos útra terelés esetén körülbelül milyen költségekre lehet számítani (ügyvéd, bíróság)
Segítségüket előre is köszönöm!

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.
A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.
A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Ha méltányolandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.

A másik két testvér együtt vagy külön váltsa meg/fizesse ki az édesanyád tulajdoni hányadát - aztán egymásközt elrendezik majd a dolgot. Ügyvéd szólítsa fel őket írásban. Ha nem hajlandó/k/ fizetni, vagy nem jön válasz, bírósághoz kell fordulni. (Ha nincs pénz a megváltásra/kifizetésre megoldás lehet a bankhitel.) Legrosszabb esetben a bíróság elrendeli a ház kényszer árverezését, mívelhogy végtelen időkig senki nem ülhet a másik pénzén.

A peresített érték 6%-a az előzetes illetékfizetési kötelezetség, de maximum 900 ezer forint., addig a bíróság a keresettel nem foglalkozik. (Rendkívül indokolt esetben lehet kérni költségmentességet és/vagy illetékfeljegyzésre jogot, ezen utóbbi azt jelenti, hogy az illetéket utólag kell majd megfizetni.) Az ügyvédi munkadíj 2-4 % körül vélelmezhető, megállapodás kérdése. A keresetben kérni kell hogy sikeres pernyertesség esetén a bíróság kötelezze az alperest a felmerült ügyvédi díj megtérítésére is.

De legjobb lenne ha édesanyád megegyezésre jutna a testvéreivel - sok és kölcsönösen fölöslegesen kiadot pénzt lehetne megtakarítani...

2-4%-ért egy közös tulajdon megosztási pert? Talán Szabolcsban, Budapesten biztosan nem. 5+5% nagyjából reális, illetve nagyobb értékű ingatlanoknál 4+4%, esetleg 3+3%.

Hát ezt valóban Te tudod, én csak saccoltam...

A megosztási perek meglehetősen macerásak. Rájön még a szakértői költség, mert a felek a legritkább esetben tudnak megegyezni az ingatlan értékében. És itt a perköltséget általában megosztják, a legritkább esetben viseli csak az egyik fél.

És 1 -2 év és 4-6 tárgyalás az első fokig.

És közben végleg elmérgesedik a kapcsolat a testvérek között...

Nagyon köszönöm a válaszokat!
Próbálkozunk a békésebb megoldással egyenlőre! Remélhetőleg sikerrel.

Kedves Szakértők!
Kínos témában és nem egyszerű eset megoldásához kérném a segítségüket:
Előzmény:
Férjem előző házasságából elvált, megtörtént a vagyonmegosztás, gyerekelhelyezés. A közös tulajdonú ingatlant elosztották úgy, hogy a volt feleség nagyobb arányban részesült belőle, mint amennyi a fele lett volna, tekintettel arra, hogy nála maradt a gyermek (aki nem saját, hanem örökbefogadott). A házból minden berendezési tárgyat elvitt, semmit nem hagyott a férjemnek, egyetlen ágyneműgarnitúrán kívül, ami éppen fel volt húzva.
A férjemmel együtt (én adóstársként) hitelt vettünk fel, 20 évre, hogy ki tudjuk az exfeleség részét fizetni a házból. A hitelből kifizettük az exnejet, valamint még előtte tehermentesítettük a házat, mivel egy régebbi felújítási-bővítési hitel volt még rajta, amit ketten vettek fel, de a férjem (illetve mi)fizettünk ki...
A hitel fejében a bank 20 évig tartó jelzálogjogot és elidegenítési és terheli tilalmat jegyeztetett be a házra.
Így a férjem 1/1 arányban tulajdonosa lett a háznak.
A problémák:
Férjem elég veszélyes munkakörben dolgozik és eszébe jutott, hogy mi lesz akkor, ha vele történik valami... a jelenlegi állás az, hogy mindent a gyerek örököl, nekem özvegyi jogon haszonélvezeti jogom lesz. Ez nekünk így nem megfelelő, mert férjem azt szeretné, hogy mindent én örököljek. Tudjuk, hogy végrendelkezés esetén is a gyereknek jár a köteles rész, és hogy abból kizárni nem lehet. Viszont én fizetem a havi 100 ezer forintot meghaladó törlesztőrészleteket 20 éven keresztül, és akkor nekem semmi nem jár? Azonkívül az üres házba költöztem be a saját, meglévő bútoraimmal, háztartási gépeimmel... A ház felét nem tudjuk a bank miatt átíratni a nevemre, így ez egy ördögi kör. Most azért dolgozok, hogy esetleg évek múlva egy idegen majd jól járjon?
Kérem, aki tud valami megoldást, segítsen tanácsával. Köszönöm.

A kölcsön azon részének a fejében, amelyet a házastársi életközösség alatt fizettek ki, közös tulajdon keletkezik a házon, akkor is, ha ezt a telekkönyvbe nem jegyzik be. (ingatlannyilván-tartáson kívüli szerzés)
Annak érdekében, hogy ez adott esetben könnyebben érvényesíthető legyen, célszerű lenne házassági vagyonjogi szerződésben rögzíteni.
Végrendelkezni, persze, ezen túl is van értelme, hiszen annak hiányában alig valamivel több, mint 1/4 hányadnyi tulajdonod lesz.

Mindamellett a gyermeket erőteljes túlzás "idegennek" titulálni. Item egy ház 3/4 eszmei hányada plusz holtig tartó haszonélvezet a maradék 1/4-en sem éppen "semmi" Máskor is hajlamosnak tetszik lenni a költői túlzásokra?

Köszönöm a tanácsot. Tudom, hogy a házassági vagyonjogi szerződés ez esetben a saját érdekemet célozza, de mégis idegenkedek tőle. Ezt a lehetőséget azért átbeszéljük a férjemmel.

Nem vagyok hajlamos költői túlzásokra, nekem a gyerek akkor is idegen, hiszen a férjemék is annak idején örökbefogadták, tehát nem tudom olyan szemmel nézni, hogy a férjem vére csordogál az ereiben. És akkor itt és most ezért meg lehet kövezni, de én legbelül ezt érzem...
A másik dolog pedig azért is idegen, mert sajnos a kapcsolattartás sem problémamentes, nagyon ritkán találkozunk vele. Természetesen a gyerektartást fizetjük.

Számodra akár a vérszerinti gyermeke is idegen lehetne. Neki viszont az örökbefogadott sem az. És nem tőled örökölne az a gyermek adott esetben, hanem tőle.

Ez számomra teljesen világos, viszont a férjem nem szeretne neki többet adni. Azt mondta, hogy ő az apai részt már bőven megfizette a gyerek anyjának. Tudom, hogy ez nem így van, de nehéz őt meggyőzni erről.

A gyerek kérdésről pedig: a férjem vérszerinti gyermeke nem lenne idegen, nekem is van sajátom. Ha esetleg nálunk lenne elhelyezve és meglenne a napi kontaktus, akkor biztosan másképp is tudnék rágondolni. Sajnálom a gyereket, ő nem tehet arról, hogy "szülei" elváltak. Amikor véletlenül nálunk van, én így is megadok neki mindent, amit talán egyik "szülőjétől" sem kap meg (és itt nem anyagi javakra gondolok). Ennyi és nem több.

Jogi kérdéseknél egyébként sem számít, hogy a gyermek vérszerinti -e, vagy örökbefogadott. Amit a törvény neki juttat, az az övé.

Egy szempontból számít az örökbefogadás: az apa kérésére a bíróság az örökbefogadást felbontja, ha az örökbefogadott arra méltatlanná vált, vagy ha az örökbefogadás már nem tölti be társadalmi funkcióját. Ez utóbbi nem áll fenn, az előbbi meg majdnem olyan szigorú, mint a kitagadás feltételei, úgyhogy itt az örökbefogadott gyermek örökös lesz, úgy tűnik. Valóban házassági vagyonjogi szerződés és végrendelet kell.

ObudaFan, köszönöm szépen!