Társasházi jog

Kedves Fórumozók, BÚÉK Mindenkinek!

Véleményetek szerint, kötelező gazdasági ellenőrzést végző személy alkalmazása 18 lakásos társasházban, ahol egyik tulaj a közös képviselő? Állítólag van egy másik tulajdonos aki a gazdasági ügyeket ellenőrzi, de soha egyikük által ellenjegyzett dokumentumot nem láttam, és bármit is kérdezek végtelen indulatosan reagál mindkettő. A Thtv. 51.§. (4) "A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el."

• Ezen bekezdés értelmezhető úgy, hogy évente kellene a gazdasági ügyek ellenőrzésére azt a bizonyos személyt megválasztanunk?
• Szóbeli megbízás alapján, illetve a közgyűlés határozata alapján végezheti a munkáját?
• Jól tudom, hogy mind a közös képviselőt, mind a gazdasági ellenőrzést végző személyt írásban kell megbízni a tulajdonosok 100 %-ának támogatásával?

Köszönöm, ha válaszoltok!

Ha pert nyer, akkor igaza van... nemdebár?!

(azaz nem kellett volna hagyni perig fajulni a vitákat)

Avagy,

Nem az a lakó az ellenség!!!
Neki igaza és ez sokba fog kerülni nektek...

Inkább tegyetek rendet!!! a ház ügyeiben, végre.
Rendezzétek a sérelmeket a lakóval.

Más út nincs.

Vagy a bíróság rendezi majd, drágábban.

- -

Le kell ülni vele tárgyalni (ha kapható erre) és megalkudni, egyezséget kötni a lakóval a múlt lezárására.
Kerül amibe kerül.

Cserébe bele kell venni az egyezségbe, hogy:
A múlt okán nem követel többé semmit és nem indít több pert sem, semmilyen indokkal, a régiket pedig leállítja.

Tisztelt Fórumozók !
Ismét a segítségeteket szeretném kérni: Indíthat-e pert a társasház közössége a társasház egy tulajdonosával szemben ?
A helyzetet próbálom röviden vázolni : A társaház közös képviseletét 2016.12.31.-ig sok éven át egy olyan közös képviselő látta el, aki nem készített teljesen szakszerű és pontos év végi elszámolásokat. Készített ugyan olyat, amit a Közgyűlés elfogadott, valós adatokat is tartalmaz, de nem felel meg a törvényben előírt egyszerűsített mérlegnek . ( Zárójelben jegyzem meg, hogy szerintem nagyon sok ilyen ház található, ahol készül év végi beszámoló, jó is, de még sem a pontos törvényi előírások szerint készül ). A közgyűlés ezeket a beszámolónak minősített elszámolásokat minden évben elfogadta, kivéve azt a tulajdonost, aki eljönni sem hajlandó a gyűlésekre, ám azok határozatait 60 napon belül sorra feljelenti. A szóban forgó tulajdonos feltehetőleg nyilvántartottan üldözési mániás beteg lehet, de ezt bizonyítani nem tudjuk. Sérelmei részben valósak, de hosszú évekre nyúlnak vissza, olyan ügyekben , amiben már nem lehet, és nem is akar egyetlen tulajdonos sem változtatni. Viszont ez az egyetlen tulajdonos a folyamatos feljelentéseivel már veszélyezteti a ház anyagi biztonságát, mivel - még ha csak részben is nyeri meg a pereket - a közösség pénzéből kell kifizetni azt az összeget, amit a bíróság megítél.Így folyamatosan fogy a pénz, amit a többi tulajdonos ( 29 a 30-ból ) nem azért takarít meg, hogy "semmi értelme" perekre költse el azokat. A feljelentő tulajdonossal hiába próbálok meg beszélni és jobb belátásra bírni a ház ügyeiben , ő hajthatatlan és folyamatosan az ezer évvel ezelőtti sérelmeit hajtogatja. Sajnos talált ügyvédez is , aki pénzt látván a dologban , még bátorítja is a minél több feljelentésre. Gondolkodtam a lemondáson, mert az elmúlt évben több, mint 5 peren vagyok túl, ami ugyan a régi közös képviselő munkáját minősíti.Most már látom, hogy ezeknek a pereknek soha nem lesz vége, a ház pénze viszont véges. Tehet-e valamit ebben az esetben a társasház ?
Köszönöm a válaszokat !

Kedves Fórumozók! Segítséget és tanácsot szeretnék kérni.

18 lakásos társasházban élek, ahol 15 éve egy lakó/tulajdonostársunk a közös képviselő. Közgyűléseket nem hív össze évente, nincs évente költségvetés tervezetünk,sem a törvény által előírt formátumú beszámolónk, így a közgyűlés nem szavaz és nem fogad el éves költségvetést. A havi közös költség befizetéséről nem ad semmiféle nyugtát/átvételi elismervényt, azonban két kockás füzetben eltérő összegek átadását írjuk alá. Szoktunk kapni éves elszámolást (bevétel-kiadás), ami egy sima excel, azonban se dátum, se aláírás, de a házipénztár és bankszámla egyenleg sem szerepel rajta. Így nem tudja egyetlen lakó sem, hogyan állunk anyagilag.
Én szerettem volna tájékozódni társasházunk dolgait illetően, azonban képviselőnk semmiféle dokumentumot nem ad ki, pedig a Thtv. szerint kérésre másolatban köteles lenne kiadni. Arról sincs információm, hogy ellenőrző bizottság működik-e (állítólag egy másik lakótársunk ellenőriz, de nem tudom mit), mert mikor legutóbbi lakógyűlésen kértem az SzMSz hitelesített másolatát, azt a közös képviselő a lakóközösség előtt indulatosan megtagadta, sőt néhány lakótársam felháborodottan számon kérte, hogy minek az nekem!?
Kérdésem: Milyen lépéseket tehetek annak érdekében, hogy a társasház működésével, gazdasági helyzetével kapcsolatos dokumentumokat megismerhessem?

Válaszaitokat előre is köszönöm!

Kedves Nonolet!

Igazán sajnálom, hogy a közös képviselő "baszogatásának" érzed azt, ha valaki szóvá meri tenni őnagyságánál, hogy a közgyűlés határozatával ellentétesen egyszer csak a hasára csap és lecseréli a zárat, ami a saját tulajdonodhoz vezet.

Áruld el nekem kérlek, hogy a két dolognak mi köze egymáshoz? Írásod alapján hasonlóan sajátosan gondolkozol, mint a közös képviselőnk, így talán segítesz megérteni: ha 1. amíg nem volt a lakóknak saját kulcsa, néhány bunkó lehordta a lomját a közös helyiségbe 2. amióta néhány lakónak van saját kulcsa néhány bunkó lehordja a lomját a közös helyiségbe. 3. senki nem tudja, hogy azok a lakók, akiknek van saját kulcsuk, lehordják-e a lomot (mivel ők "aktív" pince használók, kevesebb esélyt látok rá) Tehát, mi változik, mi változott?

De hogy megnyugtassalak, bemásolok két részt a képviselőnek írt "baszogatásmból": " Mindamellett egyetértek azzal – és bizonyára így tesz a társasház legtöbb lakója is -, hogy a pince közös helyiségeinek megfelelő és rendeltetésszerű használata mindenki közös és elemi érdeke. Ennek elérése érdekében fontos cél a szükséges és hatékony megoldás megtalálása, melyhez szükség esetén magam is szívesen hozzájárulok. "

Hát, sajnos csak ilyen "baszogatásra" futotta részemről. Ennek ellenére, ha valakinek van érdemi válasza arra, hogy a közös képviselő önkényesen tehet-e ilyet, azt megköszönöm!

Én első körben fél óránként felváltva felcsengetném mindkettőt, hogy ki/le akarok menni. Aki tovább bírja, annak lesz kulcsa...

Indíts birtokvédelmi eljárást a társasház ellen.

"Érdekelne továbbá, hogy mit lehet ilyen esetben tenni,"

Mit, mit?! gondolkodj és rájössz.

De segítek...

Hát bizony rendet kell rakni a sok hülye lakó fejében.
Azokéban akik oda halmozzák a szarukat-vackukat az előtérbe.

HA ez megvan!!! majd utána lehet a többi kérdéssel is foglalkozni.

Nem a közös a hülye, hanem néhány bunkó-paraszt a házban.
Előbb tehát az alap problémát kell megoldani...

Ebben segíts a közösnek a baszogatás helyett
és akkor majd a te kulcs bajod is megoldódik.
Aatómatikusan.

Ennyi.

Tisztelt Fórum!

Egy korábban itt is felvetett, majd megoldódott ügy kapcsán írok, mivel a megoldás csak átmenetinek bizonyult.

Előzmény: évekkel ezelőtt, még ideköltözésünk előtt a közgyűlés úgy döntött, hogy a pincébe – ahol a saját tulajdonú, elzárt helyiségek találhatók – a tulajdonosok nem juthatnak le közvetlenül, nem rendelkezhetnek kulccsal, hanem azt minden egyes alkalommal vagy a házmestertől, vagy egy másik megnevezett lakótól kell elkérni. Ez – azon túl, hogy számos konfliktushoz vezetett, illetve mint a saját pincéjüket aktívan használó lakók, számos akadállyal kellett szembe néznünk – megítélésem szerint erősen korlátozta a saját tulajdonhoz való hozzáférés lehetőségét.
Nem beszélve arról, hogy a házhoz tartozó kertbe is csak így lehetne kijutni. Végül a közgyűlésen felvetettem a témát, ahol a lakók úgy döntöttek, hogy nem kívánják ezt az állapotot fenntartani és mindenki rendelkezhet kulccsal és szabad hozzáféréssel a pincéhez.

Ezek után, kb. másfél év elteltével meglepve láttuk, hogy egy hónappal ezelőtt a közös képviselő egy levelet függesztett ki a házban, mely szerint visszaállítja a korábbi szabályt és lecseréli a pincébe –és az udvarra – vezető zárat. Amit meg is tett.

Vagyis ha le akarok jutni a saját tulajdonomhoz, akkor mondjuk este 11-kor, vagy akármikor, akkor választhatok, hogy egy hatvanas igen morózus, vagy egy bő hetvenes házaspárt ébresztek fel a kulcsért….

Indoklásként annyit írt ki, hogy a pince közös előterében sok lom halmozódott fel, ami tűz-és fertőzésveszélyes és a ház költségén kell elszállítani.

A meglepetés, az értetlenség és düh első hullámai után e-mailt küldtem a kérdéseimmel és aggályaimmal, amire a mai napig nem kaptam választ.

Kérném szíves véleményeteket, álláspontotokat, ötleteiteket a helyzettel és a meg nem válaszolt kérdéseim, feltevéseimmel kapcsolatban:

1. Milyen felhatalmazással, milyen (jogi) alapon hoz meg a közös képviselő egy, a közgyűlés döntésével ellentétes szabályt, döntést – és milyen alapon vezeti azt be (önkényesen) egyúttal? Ráadásul egy, a tulajdonosok jogait csorbító döntésről, intézkedésről van szó…

2. Tekintettel arra, hogy a korábbi években – a lezárt pince korszakában – is fennállt ez a probléma, vagyis egyes lakók évről évre ugyanúgy telepakolták a közös teret, mint most, az egyébként szerintem önkényesen és felhatalmazás nélkül meghozott intézkedés korábban már kudarcot vallott, így ez sem indokolhatja a bevezetést.

3. Mivel információim szerint a tulajdonosok alig ötöde rendelkezik saját kulccsal, az intézkedés és az indoklás ezeket a lakókat kiáltja ki bűnbaknak – minden erre vonatkozó információ vagy tény nélkül – és azt sugallja, hogy az ő „megbüntetésük, korlátozásuk” szükséges többek között a fertőzésveszély elhárításához.

Érdekelne továbbá, hogy mit lehet ilyen esetben tenni, hogyan lehet rávenni a közös képviselőt, hogy legalább válaszoljon stb.

Mondanom sem kell, hogy most karácsony előtt különösen kiszúrtak velünk, mert a még a Jézuskát váró gyerekek ajándékait kényelmesen csak este tudtuk volna hozni, vinni, rendezni és még sorolhatnám.

Előre is köszönöm a segítséget!

Hívjatok össze egy rendkívüli közgyűlés, akár csak ezzel a napirendi ponttal, aztán akit érdekel elmegy, és meghallgatja.

Egyébként : csak a név a kérdés? Akkor nézzen bele az egyik szvb tag a papírokba, és mondja meg személyesen mindenkinek, vagy adjátok tovább egymás között. Minek kiírogatni akár irl, akár online bárhova is? Aki amúgy is jogosult tudni, annak nem mindegy, hogyan tudja meg?

Zárt közösségi oldalon és a közgyűlésen nyilvánosságra hozható a tartozó neve és a tartozás nagysága. E mellett az év végi elszámoláshoz kötelezően mellékelni kell a tartozók listáját.

Tisztelt Jogi Fórum!

Ha egy társasházi lakóközösségben (emeletes panelházban) van olyan lakó, aki nem fizet bizonyos közüzemi és közös költséget, akinek személyét csak a közös képviselő ismeri, a többi lakó nem tudja pontosan, akkor megnevezhető egy lakógyűlésen ki a nem fizető? A közös képviselő azt mondta a fali újságra nem írhatjuk ki a lépcsőház falán a befizetések összegét és a nem fizető nevét sem, mondván bárki nem ott lakó is láthatja, de ha létrehoznánk egy közösségi oldalon egy csoportot, ahová beléphetne minden lakó önszántából, ott, csoporton belül megnevezhető lenne a nem fizető? Ott ki lehetne írni annak a nevét, aki nem veszi ki a részét a közös ügyekből?

Köszönettel: Péter

Azért különbség van egy elkövetett cselekmény elleni szankciónak és más, mikor már végrehajtási szakaszban ekként próbál érvényt szerezni a hatóság a döntésének.
Például klasszikus szabálysértés a csendháborítás, amelynek tényállása megáll, ha valaki azt bizonyítottan elköveti, függetlenül attól, hogy másnap már nem hangoskodik. Ugyanígy elköveti a tiltott dohányzást a zárt folyosón pöfékelő ember (ha nincs engedő felhatalmazás) és egészségvédelmi (közigazgatási) bírság kiszabásának van helye, függetlenül attól, hogy egy héttel később felhagy eme szokásával. Lehetne ragozni a macskás példánál a kedvtelésből tartott állatok esetében állatvédelmi (közigazgatási) bírsággal, stb… tehát az elkövetett cselekmény (és persze annak bizonyítása) lesz a vizsgálat célja, ami közvetlenül szankciót eredményezhet.
Amit Te belinkeltél a rövid távú bérbeadás kapcsán, ott a bíróság nem az elkövetett cselekmény megbüntetése miatt fog eljárást lefolytatni, hanem az alapeljárásban „tenne igazságot” a felek között. Például, ha az alperes a kereset benyújtása után felhagy az Szmsz-el ellentétes tevékenységgel, nem kap büntetést… mivel arra csak a végrehajtási szakaszban volna lehetőség. Hangsúlyozom, nem az elkövetett cselekmény miatt, hanem a hozott döntés végre nem hajtása esetén.
Tehát ezt a fajta közvetlen összefüggést hiányolom az elkövetett cselekmény és a szankció között, amit csak tovább tetéz az általatok is említett bizonyítási nehézség.
Az előző hozzászólásomban valóban nem fejtettem ki konkrétan, mire is gondolok… bizonyára a karácsonyi céges buli másnapja ronthatta le a hozzászólásom minőségét. Kérlek, nézd ezt el nekem. :-)

És valóban nem hatékony!

Na ez a "nem hatékony" fogalom megtestesülése.

A linkelt cikk szerint :

„... a szabad hasznosítás korlátozását kimondó közgyűlési határozat kikényszerítése végett a társasház bírósághoz fordulhat. Keresetében a társasház kérheti, hogy a bíróság kötelezze a hasznosítás korlátozását kimondó társasházi közgyűlési határozat betartására az érintett tulajdonostársat. Egy ilyen per viszont fellebbezéssel és adott esetben felülvizsgálattal legalább 3 évig is elhúzódhat. Ezen felül a kereseti kérelemnek helyt adó jogerős bírósági ítéletet nem egyszerű végrehajtani sem. Ilyen estben a végrehajtást kérő társasháznak a végrehajtási eljárás során valószínűsítenie kell, hogy a tulajdonostárs a jogerős ítélettel ellentétben nem hagyta abba Airbnb végzésére irányuló tevékenységét. Felmerül a kérdés, a bírósági végrehajtó hogyan tudja ellenőrizni, hogy a lakás vonatkozásában tulajdonostárs folytatja-e az Airbnb-tevékenységet a jogerős bírósági ítélet meghozatala után. Az abbahagyást szükség szerint a helyszínen is ellenőrizheti. Ha viszont a végrehajtó úgy ítéli meg, hogy az abbahagyás elmaradt, akkor az esetről jegyzőkönyvet vesz fel és végrehajtást foganatosító bírósághoz fordul. Ennek keretében utóbbi legfeljebb 500 ezer forintig terjedő bírságot szabhat ki és ezt mindaddig megismételheti, amíg a tevékenységet fel nem hagyják. A tevékenység folytatásának bizonyítása viszont nem egyszerű.”

Köszönöm a tájékoztatást. Ki szab ki bírságot, és mi a minősítés? Ha belefér a jogszabályhely hivatkozása, azt is megköszönöm.

Sok Olló,

szankcionálható, csak nem a társasház szab ki bírságot. Pont mint a gyilkosság, azt is szankcionálják, csak nem az áldozat családja szabja már ki a büntetést.

Igazad van, a normál lakásbérlet lakáscélú felhasználás, az ily módo nem korlátozható. Az AirBnb viszont igen, hiszen a jogászvilág kommentárja is azt írja : HATÉKONYAN nem korlátozható. Leginkább szerintem ezt a visszamenőlegesség miatt írják, meg a tevékenység felhagyásának bizonyítási problémái és végrehajthatósága miatt. De az SZMSZ-ben szabályozható. Igaz, ehhez az kellene, hogy időben ébredjen a társasház, és még a tevékenység elkezdése előtt vegyék be az SZMSZ-be a tiltást.

Létezik néhány hatósági eljárás, amivel lehetne kicsit ösztönözni a macskás lakót, bár a legjobb az lenne, ha az ügy szép szóval rendeződne, elmondani neki, hogy ez Téged mennyire zavar. Ha az alábbiak az örök haragot fognak eredményezni:

• birtokvédelmi eljárás kezdeményezése,
• állattartási szabályok firtatása,
• szabálysértés bejelentése (tulajdon elleni rongálás), ez utóbbi tudom véleményes lesz... :-)

A sorrend persze fordított, szabs, állatvédelmi, birtokvédelmi ügy.

Az első két eljárás (ha elindul) ingyenes, a harmadik illeték köteles lesz.

Jó dolog a szabályozás, de ha az szankcióval nem kikényszeríthető, akkor marad a remény, hogy betartják.

És ha már belinkelted, akkor hogyan is kommentálta a Jogászvilág? „az SzMSz megfelelő módosításával egyelőre nem korlátozható hatékonyan a tulajdonostárs saját lakásában végzett nem lakáscélú, adott esetben Airbnb-re irányuló tevékenysége.”
Én még hozzátenném, hogy ráadásul a bérbeadás kifejezetten lakáscélú használat.

Khmm... 2016 inkább...

Én is. Csak nem férek hozzá.

Kúria BH 2006.177 számú határozat

https://jogaszvilag.hu/…-korlatozasa

Megnézném én azt a Kúriai ... (mit is?); ami egyébként még a cikk szerint sem annyira egyértelmű.