Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Fórum → Végrehajtási jog
régebbi elöl     új hozzászólás

drbjozsef # 2024.01.06. 11:13

Impostor,

Az elidegenítési tilalom bejegyzése a tulajdonlapra az, ami esetén az ingatlan nem adható / ajándékozható el.
Önmagában minden más bejegyzés, így a végrehajtási jog bejegyzése sem akadálya az értékesítésnek, csak ha ez a vh jog bejegyzése után történik, akkor azzal terhelten szerzi meg a tulajdonjogot az új tulajdonos. Meg bármilyen más jog (pl. haszonélvezet, használat, jelzálog) megléte esetén is azzal terhelten szerez a vevő.
(Banki hitel esetén a bank nemcsak jelzálogot rakat fel, hanem terhelési tilalmat, és elidegenítési tilalmat is biztosítéknak.)

gerbera317 # 2024.01.06. 09:23

„Nem tudom hogyan tudták átírni(eladni) az ingatlant, ha végrehajtás alatt állt”
A lefoglalt ingatlan nem válik forgalomképtelenné, legfeljebb érdektelenné. Az elidegenítése nem bűncselekmény, mint ingóság esetében. Úgyhogy, minden további nélkül. Viszont a lefoglalt ingatlanon már csak úgy lehet jogot szerezni, hogy az nem hiúsítja meg a végrehajtást célját. Ilyen például a tulajdonjog (ezt látszik a tulajdoni lapon is), vagy a bérleti szerződéssel keletkeztetett használat joga (ez nem látszik a tulajdoni lapon).
A végrehajtó nem ismeri, és nem is kell ismernie az ilyen szerződések részleteit, és nem kötelezhető ezek hátterének feltárására. Ez - szükség esetén - a nyomozóhatóság feladata.

Majordomus # 2024.01.05. 21:16

Az ingatlanmaffia mindent meg tud oldani....
.
Nekik ez nem okoz lelkiismereti problémát.

Impostor # 2024.01.05. 13:19

Nem vállaltam be. De volt licitáló 2 is...véget ért az árverés "elkelt" az ingatlan jó áron. A vevő nagyot kaszálhat rajta, ha végig nyomja a procedúrát. Nyilván végig is fogja tolni.
Vagy valami nagykutya lehet aki nem csinál belőle lelkiismereti kérdést és egy jó ügyvéddel elintézteti a dolgot, -vagy egy balek akinek nagyobb bátorsága volt és most lesz egy jó másfél éve mire valamire tud jutni az üggyel, nem kis idegesség árán...

Nem tudom hogyan tudták átírni(eladni) az ingatlant, ha végrehajtás alatt állt, vagy ha előtte történt, hogyan folytatódhatott a végrehajtás az új tulajdonossal... nem akartam ennyire faggatni a végrehajtót, de gondolom amúgy sem árulta volna el..

Majordomus # 2024.01.04. 21:02

Szerencsére a kérdező nem vállalja a procedúrát,az öreget meg a végrehajtó rakja ki az ingatlanból. Kérdés hogy mikor?

osztap # 2024.01.04. 19:53

„Miért jegyeznék be arra a vh jogot?”
Jogos. Arra gondoltam, hogy az adós az előtt adja el az ingatlant, hogy a végrehajtás megindul (amikor adós már tudja, hogy végrehajtás fog ellene indulni, de nem indult még meg). De persze nem ezt írtam, és ekkor a végrehajtó sem tenne vh. jogot az ingatlanra.

drbjozsef # 2024.01.04. 12:50

„Ha (i) előbbi, mint (ii), ”
Az meg azért nem lehet, mert az adós már nem tulajdonos, XY-nak meg nincs köze az adós tartozásaihoz. Miért jegyeznék be arra a vh jogot?

osztap # 2024.01.04. 11:00

„Az a gyengék ópiuma. ”

:)
A tulajdoni lapon ott van, hogy dátum szerint mikor történt (i) az eladás/elajándékozás XY-nak, és (ii) a vh jog bejegyzése. Ha (ii) előbbi, mint (i), akkor a Vht. 138. § (6) miatt a bérleti szerződéssel elmehet a bérlő a sóhivatalba, mert az mindenképp (i) után keletkezett. Ha (i) előbbi, mint (ii), akkor jobb a bérlő pozíciója, szerintem az árverési vevő max. feltűnő értékaránytalanság alapon támadhatná sikerrel.

gerbera317 # 2024.01.04. 07:26

Egy tulajdoni lap sokat lendítene előre a sok találgatás között.

drbjozsef # 2024.01.04. 05:34

Impostor

„még ha egy egyszerű bérlő lenne, vagy csak egy szerződés az árverés kijátszására”
Hát a leírásod alapján az utóbbi igen valószínű.
Ilyen szerződést előre nem köt senki, pláne nem adja el az ingatlanát, úgyhogy feltehetőleg a végrehajtási jog az adásvétel előtt lett bejegyezve, a vevő azzal terhelten szerezte meg a tulajdonjogot, tehát a végrehajtás folytatódhatott. Mondjuk ez esetben a bérleti szerződés is csak ez után keletkezhetett, hiszen az adásvétel elé nem lehet visszadatálni, hiszen akkor még az adós volt a tulajdonos, a mostani tulajdonosnak meg nem volt köze az ingatlanhoz. Szóval valami még mindig fura.

Impostor # 2024.01.04. 00:07

Köszönöm a tanácsokat!

Az ügyről:
Ma utánajártam a dolgoknak.
Adott egy adós, aki a végrehajtást elkerülni igyekezvén eladta(vagy elajándékozta/átiratta) az ingatlanát XY személynek/re. A végrehajtás nem szűnt meg/vagy ezek után kezdődött, de az ingatlan végrehajtás és árverés alatt áll jelenleg is, attól független, hogy már nem az adós a tulajdonos, hanem XY. Ezt nem értem hogy lehet, lehet Önöknek van tippjük, én nem értek hozzá.
Ezt a helyzetet kihasználva, az adós vélhetően egy visszadátumozott albérleti szerződést kötött 99 évre XY-al ami most is él.
Az adós él a saját/régi ingatlanában mint albérlő, az árverés pedig ez által megakasztva, mert nyilván ez elriaszt minden licitálót.
Az albérleti szerződés minimális összeget tartalmaz, mint az sejthető volt. Nem tartalmaz olyat, hogy nem emelhető az albérleti díj.

Ha az ingatlan megvételre kerülne, az albérleti díj felemelhető piaci szintre, amit vélhetően nem tudna fizetni az adós/bérlő tehát kilakoltatható lenne elméletileg.
Azonban meglátásom szerint ez túl nagy procedúra lenne, hosszan tartó akár pereskedéssel... így jobbnak látom, ha elállok a vételi szándéktól...továbbá, így vélhetően kilakoltatnám az adóst (idős ember) a feltételezett egyetlen hajlékából, ami lelkiismereti gondokat is ébreszt bennem... még ha egy egyszerű bérlő lenne, vagy csak egy szerződés az árverés kijátszására, de itt egy ember lakhatásáról szól ez a sztori.

*Osztap
Az ingatlanra szükség lenne hosszabb távon, a jelenlegi árverési árának sokszorosát éri még akkor is, ha csak csupasz falakat veszek és telket...
De nem ilyen áron!

Köszönöm mindenkinek!

Majordomus # 2024.01.03. 21:45

Jobban jársz ha lemondasz a vételről.

osztap # 2024.01.03. 09:03

Impostor,

Olyankor láttam ilyet, amikor egy banki hitel felvevője már tudja, hogy bebukik a hitelével, de még nem indult ellene végrehajtás. Akkor gyorsan kiadja az ingatlant valami jó barátjának kb. ilyen feltételekkel. Pont azért, hogy ŐT ne lehessen kitenni (a barát rendszerint nem akar beköltözni...). Fedezetelvonó a bérleti szerződés? Valószínűleg igen. Ha jelzáloghitel dőlt be, valószínűleg a hitelszerződésbe is ütközik, hogy bérbe adja a lakást. De a kár a hitelezőt érte, neki kell perelnie. Itt mi miatt folyik a végrehajtás?

Esetleg érdemes lehet megkeresned a bérlőt (becsengetni a házba). Lehet, hogy leordítja a fejed, de azt is elmondhatja, hogy mi van a szerződésben. Meg azt is, hogy mennyiért bontaná fel a bérleti szerződést közös megegyezéssel. Ha meg a tulajt találod ott, a kérdés hasonló - bár a válasszal valószínűleg nem leszel boldog.

Akárhogy is, erősen kockázatos a dolog. Biztosan pont erre az ingatlanra van szükséged?

gerbera317 # 2024.01.03. 07:40

@Impostor
Az én véleményem, hogy ne vedd meg!
Nem tudjuk, mi van a háttérben. De nem érdemes összeesküvés-elméleteket alkotni. Nincs olyan adós, aki, amikor még nem is folyik ellene végrehajtás, már egy bérleti szerződéssel kvázi ellehetetleníti az ingatlan elárverezését. Ráadásul 99 éves határozott időre, 10 ezer Ft/hó bérleti díjjal, ami nem emelhető. Ennél még az is előnyösebb, ha elajándékozza, vagy - horribile dictu - eladja. Szóval, nem.
A végrehajtó meg ne súgdos semmi olyat, amit az árverési hirdetményben közzé lehet tenni, tehát nyilvános adat, például azt, hogy az ingatlant lakottan, vagy pedig beköltözhetően bocsátja árverésre. Ugyebár. Egyszerűen csak arról van szó, hogy nem avathat be harmadik személyt a bérleti szerződés részleteibe.
OFF A hatósági árverést nem szokás 'aukció'-nak hívni. Ezzel az elnevezéssel hagyományosan a műalkotások árverését szokás illetni. Ha csak az vezérelt, nehogy szóismétlés bűnébe essél, akkor elárulom, hogy a szakirodalom - és így ez a fórum is - nem tűri a választékosságot. ON

Impostor # 2024.01.03. 00:58

Kedves Gerbera,

Nem tudom mikor kötötték a szerződést, de gyanítom, hogy még a végrehajtást megelőzően, ha utána kötötték volna, akkor gondolom a végrehajtó annyit súgott volna, hogy ez miatt nem kell aggódnom.. de holnap(vagyis ma) megkérdezem a végrehajtót, köszönöm a tippet!

„Ha viszont a végrehajtás előtt kötötték, akkor kicsi a valószínűsége az elvonó szándéknak, és akkor az a szerződés nem lehet annyira előnytelen a bérbeadó, illetve a leendő jogutóda (t.i. az árverési vevő) számára, már csak a 99 miatt sem.”

Sajnos összeesküvést sejtek az ügyben és a végrehajtó, aki ugyan nem mondott semmit a szerződésről a 99 éven kívül, de a beszélgetésünkből erre következtettem, hogy a szerződés az Ön szóhasználatával élve "elvonó" szándékkal kötötték.
Mikor felhoztam, hogy lehet ügyvéddel kellene előbb beszéljek, helyeselt.

A jelenlegi bérleti díj nem is izgat annyira, az már inkább, hogy lehet-e olyan kikötés a szerződésben, hogy nem is emelkedhet a bérleti idő alatt(vagy pl 10év is sok)..mert ebben az esetben sakk-matt helyzet van... Önnek mi a véleménye?
Én őszintén nem tudom, ez számomra hihetetlen, hogy ilyen szerződést lehessen kötni ami a leendő vevő/tulajdonos jogait, jövőbeli tulajdonához való jogát ilyen hosszú ideig korlátozná...ez egy jogi "hiba" laikusként mondva, egy ilyen végrehajtási/árverezési ügyben. az lenne normális, hogy új tulajdonos esetén pl 3 hónap "átfutási" idővel(ami a bérlőt védené az azonnali kilakoltatás ellen) új bérleti szerződés..de ez csak az én hozzá nem értő véleményem.. :)

gerbera317 # 2024.01.03. 00:02

„Nyilván nem véletlenül kötötték”
Ha a bérleti szerződést a végrehajtás megindulását követően kötötték elvonó szándékkal, akkor ez nem korlátozza az ingatlant megszerzőt. Ha viszont a végrehajtás előtt kötötték, akkor kicsi a valószínűsége az elvonó szándéknak, és akkor az a szerződés nem lehet annyira előnytelen a bérbeadó, illetve a leendő jogutóda (t.i. az árverési vevő) számára, már csak a 99 miatt sem.
A végrehajtó egyébként nagyon jól tudja, mennyi a bérleti díj, hiszen nyilvánvalóan lefoglalta azt. De az is tény, hogy nem engedhet betekintést harmadik személynek az ügyiratba.

Impostor # 2024.01.02. 22:38

Kedves Majordomus,

Igen, ez a gond, ha licitálok akkor ismerhetem meg csak a bérleti szerződést...
Az egy év kivárása a bérleti díj emelésére nem volna gond, közben akár lehetne kezdeni felújítani, hátha az albérlő megunja és lelép...de itt egyértelműen nem lakhatásról szól a sztori, hanem a végrehajtás és az eladás meghiúsításáról...
És mi van akkor, ha ki van kötve hogy 99 évig nem változik a bérleti díj? Ilyen lehetséges? -Ez nyilvánvalóan egy csalás és főként nem kellene hogy kötelezettség legyen egy új tulajdonosra nézve aki "megörökölte" a szerződést...
Így ez elég elszomorító, hogy egy ilyen "kiskaput" kihasználva ellehetetlenítenek egy végrehajtást és eladást..
A fennálló problémák mellett ez az ingatlan soha nem lesz elárverezve...

Majordomus # 2024.01.02. 21:44

A határozott idejű szerződés kötelezi az új tulajdonost.
.
Ha licitálsz jogod van megísmerni az ingatlant terhelő kötelezettségeket.
Tehát a bérleti szerződést is. Ha nincs kikötve hogy 99 évig változatlan a bérleti díj,akkor már jövőre a piaci áron adhatod bérbe. Havi 500 ezer ft-nál szerintem kérni fogja hogy elmehessen.

Impostor # 2024.01.02. 20:29

Tisztelt Fórum!

Van egy ingatlan végrehajtás alatt, mely érdekelne.
Nincs licitem, csak a végrehajtóval beszéltem, tőle tudok pár infót.
Az ingatlan 3. körös árverésen tart a kezdő összeghez képest 50%-os minimum áron.
Nem licitáltak még rá, mert a házban "albérlő" lakik, akinek bérleti szerződése határozott 99évre(!) szól. Nyilván nem véletlenül kötötték...elrettentésnek, vagy ellehetetlenítésnek a jövőbeli új tulajdonos felé.
Itt a probléma, mert ha megnyerném az aukciót, a bérleti szerződés TUDTOMMAL nem mondható fel csak kivételes esetekben, (nem fizetés, magatartás probléma,rongálás esetén stb.)
Továbbá nem ismerem a bérleti szerződés többi pontját, mert nyilván nem kiadható a részemre úgy, hogy nincs még közöm az ügyhöz.
Lehetséges hogy pl. havi 1000 Ft a bérleti díj.
Továbbá tételezzük fel, hogy megnyerem a licitet és a tulajdonos és bérbeadó én lennék, követelésekkel állna elő az ingatlan felújítására, vagy egyes dolgok cseréjére, amivel már gondolom évek óta együtt él, csak bosszúból járna így el.
Kérdésem az, hogy van-e valakinek tapasztalata, ötlete ilyen üggyel kapcsolatban, valahogyan ki lehet-e tessékelni a bérlőt az ingatlanból vagy ez egy iszonyú hosszú pereskedéssel megvalósítható csak? -Nyilván úgy nem érné meg a hercehurcát...
Mondjuk nem hiszem el, hogy egy ilyen albérletes húzással teljesen ellehetetlenítik az új tulajdonos helyzetét egy végrehajtás alatt álló ingatlannál..így ezzel kvázi meg is akadályozzák az eladást és a végrehajtást.
Jövő héten megyek ügyvédhez tanácsot kérni, de addig jó lenne egy-két tipp vagy kérdés amivel esetleg előrébb lennék...

Köszönöm előre is!
Tiszteletem!

Majordomus # 2023.12.27. 20:41

Mindent lehet. De jogorvoslati határídőben. Nem akkor amikor már az árverési vevő kopogtat az ajtón. Az már a veszett fejsze nyele.

Robiiot # 2023.12.27. 18:36

Úgy veszem észre, hogy sokan vannak akik ilyen elesett embereknek olyan tanácsokat adnak (a médiában is látni ilyesmiket) amely a hamis reményt ébreszti fel az adósokban. A birtokbaadás elmulasztása is ilyesmi, a árverési vevő használati díjat fog kérni, ha olyan az ingatlan, a végrehajtó általi birtokbaadást is az adós a kontójára irják.
Sokszor látok olyan ügyvédeket is akik tudják, hogy nem lehet nyerni maximum valamennyi időt, de attól ők még elkérik az adóstól a tiszteletdíjukat és még nagyobb bajba manőverezik az adósokat. Holott abból a pénzből az adós át tudnak költözni egy másik ingatlanba és nyugodtan élhetne ha megegyezett a követeléskezelővel, hogy nincs más amit elvehetnek tőle.
Alapvetően mindenki akkor kezd ugrálni mikor már az ingatlan el van árverezve, pedig előtte is lehet kifogást beadni tudomásom szerint. :)

papinianus88 # 2023.12.27. 10:01

Falcone: Sajnos általában akkor kérdeznek, amikor már "ég a ház". Esetedben is így történt. Az ingatlanárverés a végső stádium, a legerőteljesebb vagyoni kényszer, és sem hajlandóságod, sem egyéb vagyontárgyaddal nem térült a követelés. Gondolom, pár éve folyamatban van a végrehajtási eljárás. Ne alkoss konteokat. Mi nem azért vagyunk itt, hogy hitegessünk. Arra vannak mások a médiában, akik mellüket verve ömlengenek, hogy megakadályozták a kilakoltatást: általában a valóság, hogy elodázták a kilakoltatást, csak az adósnak adtak egy nagy adag reményt. Feleslegesen. Végrehajtás. A szó egyértelmű. Akárcsak a "kezes. A bankot nem fogja érdekelni, hogy ki miért tartozik neki, miért nem tud fizetni, milyen gazdasági, családi változás történt.

drbjozsef # 2023.12.26. 18:27

(Mellesleg : egyáltalán nem a kérdezőn szórakozunk...)

drbjozsef # 2023.12.26. 18:27

De, persze, tudnánk tanácsot adni, ha nem lenne agyunk, és ész nélkül szórnánk a "fellebbezz, támadd meg, megnyered, maffia, kitartás" típusú tanácsokat. Csak hát minek. Mert nem így van, akkor is, ha az fáj. Az nem karácsony, ha hazudunk, de még az se, ha tök tudatlanul adnánk alá a lovat.

PapaJoe # 2023.12.26. 17:40

Jól szórakoztok más baján? Hát nincs bennetek semmi együttérzés? Nem, hogy segíteni próbálnátok! Karácsony van emberek! Se kalácsot, se tanácsot nem tudtok adni. Mire vagytok ti jók? Semmire