Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

A Nagykommentár szerint is jogvesztő, objektív határidő. Igen, ez valóban jogalkotói hatáskör, érthetetlen a vételár teljesítésében közölteket miért nem lehet alkalmazni, mondjuk azzal, hogy a jogerős végzést követően a végrehajtó felhívja az adóst a kiköltözésre és egyben tájékoztatja az árverési vevőt ennek tényéről. Akkor életszerűbb lenne a jogszabályhely.

Másrészt, annyira túlterheltek a bíróságok, hogy - nagyobb városokban bizonyosan -, mire a Törvényszék, mint másodfokú bíróság megküldi az elsőfoknak, az ügyintézők pedig a végrehajtónak a jogerős végzést, simán eltelik 1 hónap.

Érthető, hogy "levédi" magát a végrehajtó, ha az adós minden fronton (esetleg jogi képviselővel is) kifogásokat terjeszt elő. Gondold el, amennyiben határidőben előterjesztettnek tekinti a kérelmet, kitűzi a moratórium lejártát követően a birtokba adás időpontját, és arra is beérkezik egy végrehajtási kifogás, hogy amúgy a törvény szerint birtokba adási kérelmet kell előterjeszteni, ugyan ez megtörtént, és időben? Hidd el az adósok még abban is kételkednek egyes ügyekben, hogy a vételár egyáltalán ki lett fizetve, ha például haladékot adott a végrehajtó a vevőnek. Ilyen esetben a végrehajtási kifogásnak helyt adna a bíróság, a birtokba adásra irányuló intézkedés "előkészületét" megsemmisítené.

A jogi érdekét igazolta a bíróságon esetkörre már láttam példát, és ha nem felfuvalkodott, arrogáns a vevő, akkor a jogerőről relatíve gyorsan tájékoztatja a bíróság. Gyakorlatilag az ingatlanárverési jegyzőkönyv másolati példánya, személyes adatok, kérelem elegendő hozzá.

A birtokba adási levezetésed felesleges, az árverésből befolyt összeg általában nem fedezi az adós összes tartozását, és az ügykiosztó rendszer ugyanazon végrehajtóhoz sorsolná ki az adós meghatározott cselekményes végrehajtási ügyét, ahol van még folyamatban egyéb végrehajtási ügye, vagy ügyvitelileg befejezett ügye. Ennek létjogosultsága, hogy az adós ne a város 3-4-5 végrehajtójához járjon ügyfélfogadásra, kérelmeket, nyilatkozatokat előterjeszteni.

A végrehajtó az eljárásjogi szabályok alapján jár el, hivatalból nem adhat bónusz napokat. Persze ha az ember komplett hulyét akar magából csinálni, de biztosra akar menni, akkor a legegyszerűbb megoldás: 14 naponta kérelmet benyújtani a végrehajtónak a birtokba adásra, a sok-sok elkésett után az egyik befog esni ;) Ettől függetlenül jobb megoldás kell erre. Jogi. Mondjuk jogalkotási.

Ha az igazolási kérelem nem nyerő, akkor nincs esélyed. Egy mezei kifogást - ha a bíróság következetes -, el kellene utasítania ilyen tényállás alapján, mivel a végrehajtó intézkedése abszolút jogszerű.

@gerbera
„Az árverési vevő esetében a jogerőre emelkedésről történő tudomást szerzés idejéhez kellene kötni a határidőt, ennek azonban a jelenlegi jogszabályi környezet nem kedvez. ”

Pp. 358.§ (2) Az a határozat, amely ellen nincs helye fellebbezésnek, a kihirdetésével emelkedik jogerőre; „azok a határidők azonban, amelyeket a határozat jogerőre emelkedésétől kell számítani, a határozatnak a féllel történt közlésétől kezdődnek.”
No, de melyik féllel? Végrehajtó? Adós? De facto végrehajtást kérő?
Vagy a de jure végrehajtást kérő?
Amennyiben a kiürítést kérő árverési vevőt a (fellebbviteli?) bíróság a Vht. 154/A.§ (13) bek alapján már e szakaszban is de jure végrehajtást kérőként ismerné el, akkor félnek és nem egyéb érdekeltnek számítana.

„Azt írja, hogy a végrehajtó is a bíróságtól (Törvényszéknél volt) bőven azután kapta meg, hogyha írt is volna nekem már kikéstem volna.”
A Pp. 358.§ (2) bek. első fordulata szerint végrehajtó számára a jogerő határozathozatallal áll be. Tehát számára már régen jogerős, amikor megkapja az elsőfokon eljáró bíróságon keresztül. Azonban az adós számára a bekezdés második forulata szerint nem: számára a kézbesítéssel lesz jogerős. Így a jogerő időpontja egészen biztosan más a végrehajtó, illetve az adós részéről.
Ha az árverési vevő számára is határidőszámítás is kezdődik, hogyan lehet ezt értelmezni, ha nem is értesült róla? Az egyéb érdekelti státuszt miért kell külön kérni, ha a bíróságot megjárja a kifogásolt árverési jegyzőkönyv? Nem lehet végrehajtási kifogást erre alapozni?

A törvényt szó szerint értelmezve elkésett a kérdező. A határidő elmulasztása pedig jogvesztő.
Azonban igazolási kérelemnek van helye, melyben a mulasztó hivatkozhat arra, hogy 1) önhibáján kívül mulasztott, mivel a bíróság az árverési vevőt nem tekinti félnek, ezért annak semmilyen tájékoztatást nem ad az őt érintő végrehajtási kifogás elbírálásának szakáról, eredményéről, és legfőképpen a jogerőre emelkedésről. 2) Az árverési vevő esetében a jogerőre emelkedésről történő tudomást szerzés idejéhez kellene kötni a határidőt, ennek azonban a jelenlegi jogszabályi környezet nem kedvez. A joghézagból eredő ellentmondást a bíróság oldhatja fel azzal, hogy az igazolási kérlemnek helyt ad, és utasítja a végrehajtót, hogy időben előterjesztettként fogadja be az árverési vevő kiürítési kérelmét, tekintettel arra, hogy a tudomást szerzés ideje ismert, és ahhoz képest az árverési vevő nem késett el. Szerintem az Osztap szerinti 1-2. intézkedés nem várható el az árverési vevőtől, így azok elmulasztása nem róható fel neki. Elvárható tőle viszont, aminek eleget is tett, és az alapján jóhiszeműnek kell tekinteni.
Én mindenképpen megpróbálnám.

valaki123,

Szerintem elkéstél, marad a megegyezés a bentlakóval, vagy per ellene birtokbaadás iránt. Plusz mostantól lakáshasználati díjat követelhetsz a bentlakótól, előbb piaci bérleti díjnak megfelelőt, két hónap után annak 2-3-szorosát, a Lakástörvény 20. § alapján. Kérdés, be tudod-e tőle hajtani.

Több módon is el lehetett volna ezt kerülni:
'1. A Pp. 359. § (3) szerint kérhetted volna, hogy mint egyéb érdekeltet a bíróság tájékoztasson a kifogásról döntő határozat jogerőre emelkedéséről
2. A bírósági eljárásba is beavatkozhattál volna a végrehajtó oldalán. Azt ugyanis a Pp. főszabály szerint engedi, a Nemperes tv. pedig csak annak II. fejezetében felsorolt eljárásokban tiltja, a Vht. pedig nem rendelkezik róla, de az előbbi két törvény a mögöttes szabályozása
3. Hivatkozhattál volna arra is, hogy ugyan a Vht. 154/A. § (10) szerinti határidőt elmulasztottad, de az a határidő nem jogvesztő. Arról törvénynek kifejezetten rendelkeznie kellene. Ha nem jogvesztő, akkor a Pp. szerinti igazolásnak lehet helye, ha a mulasztás nem önhibádból történt, és a Pp. 150. § (2) nem áll fenn (esetedben nem áll fenn)
3.1 A mulasztás nem önhibádból történt. A Vht. szerint a végrehajtó nem köteles Téged értesíteni a jogerőről, és mivel a végrehajtási eljárásban nem vagy fél, ezért arról a bíróság sem értesített.
3.2 A jogerőről való tudomásszerzéstől számítva 15 napon belül kérted a birtokbaadást, ÉS igazolási kérelmet terjesztettél elő a Pp. 151. § szerint, az ott leírt tartalommal.

A 3. sikere bizonytalan, mert a bíró mondhatja, hogy nem tetted sem 1-t, sem 2-t, van itt önhiba bőven.

T. Jogi Szakértők! (főként gerbera,papianus,osztap,bjozsi stb.)

Tanácsot kérnék (nem fogok akadékoskodni, ha nincs igazam, elfogadom, nem fogom megkérdőjelezni a hozzáértőket, magamat stresszelni.
Tényállás: Adott egy ingatlan, amit megvásároltam árverésen. A végrehajtó tájékoztatott, hogy az árverés ellen kifogás van, valószínű a jegyzőkönyv ellen is az lesz, így a törvény (149 szakasz) szerint nekem majd a jogorvoslat elbírálását követő felhívás szerinti 15 napon belül kell fizetnem. De mondta, hogy keressem őket, mert alapból 15 napon belül fizetnem kell, ha nincs kifogás.

Jött a kifogás. Tájékoztatott a végrehajtó, hogy ez hatással van a birtokba adásra, a jegyzőkönyvben is feltüntetésre került a szigorú határidő, és mondta, hogy a bíróság döntésére figyeljek, járjak el, mert ha nem adom be időben, nem tud mit tenni, elutasítja.

Pár hónappal később jött a felhívás a végrehajtótól, hogy fizethetek 15 napon belül. Kifizettem. Megkaptam a földhivatali bejegyzést is. Írtam a végrehajtónak, hogy rendben, tudom, hogy moratórium is van, de akkor ha már 15 napon belül fizettem, kérem azonbelül a birtokba adását az ingatlannak. Legnagyobb meglepetésemre megírta a végrehajtó, hogy a kérelmem elkésett, perben tudom kérni a birtokba adást.

Az indokolásában az alábbiak szerepeltek nagyjából kimásolom:

Vht. 154/A. § (1) alapján az utolsó vonatkozott rám, hogy jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Azt írja, hogy törvényhozótól függ, mert máshogy írja mint a 149nél. Nem végrehajtói levéltől 15 napon belül, hanem a jogerőtől 15 napon belül menjen el az adós és onnantól számított 15 napon belül írhattam volna. Azt írja, hogy a végrehajtó is a bíróságtól (Törvényszéknél volt) bőven azután kapta meg, hogyha írt is volna nekem már kikéstem volna. Azt írta még, hogy jogi érdekemet ha igazoltam volna a bíróságon, amit jelzett, akkor kérhettem volna a bíróságot, hogy a jogerőről haladéktalanul tájékoztasson.

Felhívtam telefonon, azt mondta, hogy sajnálja, de rossz ebből a szempontból a törvény a 154/A -ban. Azt mondta jogvesztő, törvény mondja ki a határidőt, ő nem tudja azt kibővíteni, ezért perben kérjem és akkor majd birtokba adja a végrehajtó.

Kérdéseim, meglátásaim:

1. Nem értem, hogy lehet kérni birtokbaadást mielőtt fizetnék?!!! ÉRtem hogy ezt írja a törvény, de nonszensz. És ha nem fizetek?
2. Mintha a végrehajtó csak lusta lenne birtokba adni és kitalálja ezt. Persze amit leírt felfogtam, de dühítő, hogy nem tudok mit kezdeni. Az ingatlanban amúgy laknak.
3. Biztos nem javíthatja ki valahogy, vagy terjesztheti ki a határidőt valami emberszagúra a végrehajtó. Azt mondja a bíróságtól ő is 1 hónappal a jogerő után kapta a levelet. Ami azt jelenti, hogyha aznap szól is elkéstem!!!!!!!!!! mert 15 + 15.
4. Ha azalatt szétverik az ingatlant, akkor a végrehajtó felel, vagy aki bentvan??
5. Végrehajtási kifogást beadok ez ellen a jegyzőkönyv ellen annak mi az esélye? Megsemmisítheti és kérheti a végrehajtót h adja birtokba??

Köszönöm a válaszokat úgy az egészre. AHOgy igértem nem fogok akadékoskodni, ilyen mélységben nem ismerem a törvényt.

Valaki voltam.

Köszönöm a válaszokat! Én is hasonló történteket sejtek a dolog mögött, mint amit papinianus leírt, csak meg akartam győződni róla, hogy nincs olyan egyéb rendelkezés, határidő végrehajtási kifogásra, amiről ne tudnék.

Egyetemleges adóstárs ügyének a felfüggesztése lényegtelen. Nem terjed ki a hatálya a másik ügyre. Önálló ügyek. A felosztási tervnek pedig semmi köze a birtokba adáshoz, és az árverési vevőhöz. Előfordulhat, a bíróság elüti a végrehajtási ügyszámot, mert az ügyben már annyi jogorvoslat volt, mint égen a csillag. Ilyenkor érdemes kijavítást kérni a bíróságtól, ha nem egyértelmű. Előfordulhat. De sajnos az is, hogy a végrehajtási kifogást nem joghatályosan kézbesítette a bíróság, jogerősítette, megküldte a végrehajtónak, aki bejegyezte a tulajdonjogot stb., majd az adós jogi képviselője felháborodását fejezte ki a T.Bíróságnál, aki vissza mindent, és a végrehajtás felfüggesztése. Sokszínű az esetkör.

az nagyon furcsa lenne, ha a vh-nak megküldött bírósági végzésben nem szerepelne pontosan, melyik vègrehajtàsi ügyet függesztette fel (próbálj érdeklődni a bíróságon a te ügyszámoddal kapcsolatban). Valószínű, hogy az adóstárs ügye lett felfüggesztve.
Az előfordulhat, hogy az adóstárs ügye bármilyen szakaszában felfüggesztve hatással lesz a te árverési vételedre is, mert mondjuk új felosztási terv szükséges, bár ez a kiürítésre szerintem nincs halasztó hatállyal.

Nem lehet tudni, sőt, a végrehajtó sem tudja. Pontosan ez érkezett tőle: "jelen ügy adósa által benyújtott kifogás okán, jelen ügy adósának nevét feltüntetve, azonban a rendelkező részben adóstárs ... ügyszámára hivatkozással az eljárást felfüggesztette. Annak tisztázása érdekében, hogy melyik eljárás került felfüggesztésre, irodánk megkereste a ... Járásbíróságot."
Az adóstárs hivatkozott ügyszáma is szerepel az árverési jegyzőkönyvben a további végrehajtási ügyek között.

ebben talán az a legfurcsább, hogy a bíróság a felfüggesztő végzését nem közli az árverési vevővel, mint a végrehajtás egyéb érdekeltjével.
Azt lehet tudni, az adós mely végrehajtási intézkedést (vagy cselekményt) támadta meg, amelynek jogerős elbírálásáig a bíróság felfüggesztette a végrehajtást?

Az árverést követő időszakban sajnos nem mindig érvényesül a jogbiztonság elve, és éppen a bíróság gyakorlata miatt nem. Az ingatlan egyébként már a tiéd, és esélyes, hogy az is marad, csak a felfüggesztéssel a birtokba adás az, ami ki tudja mikorra halasztódik.

Tisztelt Szakértők!

Árverésen vásárolt ingatlanra határidőn belül kérelmezve lett a birtokbaadás. A tulajdonjog árverési vevő részére bejegyzésre került, ezt követően 1 hónappal később viszont a végrehajtótól érkezett egy tájékoztatás, miszerint a bíróság az ügy adósa által benyújtott kifogás okán az eljárást felfüggesztette.
A kérdésem az lenne, hogy ez hogyan lehetséges. Nem csak a jogerőre emelkedésig (az árverést követő 15 napig) nyújthat be az adós végrehajtási kifogást? Ha a bíróság helyt ad a kifogásnak, akkor a már bejegyzett tulajdonjog törlésre kerül, és a vevő visszakapja a vételárat, vagy mi az ügy menete?

154/A. § (13) bek. szerint az ingatlan birtokba adása során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik.
Tehát csak a birtokba adás során, ami a jogszabályt szűken értelmezve az a szűk óra, vagy néhány óra, amikor az átadás zajlik. Tágabban értelmezve onnantól, hogy a végrehajtó kitűzte az eljárás időpontját. Nagyon tágan értelmezve pedig a kérelem beadásának idejétől.
Én a legtágabb értelmezésnek vagyok a híve, ugyanis adott esetben az átadás költségeit előlegezni kell, ami logikusan megelőzi a kitűzést, és amire a 34. § azt mondja, hogy az a végrehajtást kérőt terheli. Tehát az árverési vevő már a kitűzést megelőzően is vh-kérőnek tekintendő, ez az időszak pedig a kérelem benyújtásával, de legkésőbb a jegyző értesítésétől számított 60 nap elteltével elkezdődik.
De vannak itt nálam okosabbak, hallgassuk meg őket is.

Tisztelt Szakértők!

Egy végrehajtói ingatlankiürítést elrendelő jegyzőkönyvet (mint végrehajtói intézkedést) adós megkifogásolt, azonban az elsőfokú bíróság a döntése előtt nem hallgatta/nyilatkoztatta az árverési vevőt (csak az adóst, a végrehajtót, valamint a de facto végrehajtást kérőt). A birtokbaadás pontosan mely szakaszától minősül az árverési vevő végrehajtást kérőnek?
A végzést meg fogom fellebbezni, mert a jogvesztő határidőket a bíróság nem a Pp. szerint számolta, de ezen felül milyen törvényhelyre hivatkozhatok atekintetben, hogy a bíróság az elsőfokú döntés meghozatalában nem nyilatkoztatta a de jure végrehajtást kérőt?

Köszönjük mindenkinek. Valószínűleg az lesz a vége, hogy kilakoltatási pert indítunk de mire 1/1 lesz tesóm addigra már lehet decembert írunk. Remélem a héten az ügyvéd mond valami bíztatót, mert ez így nem nagyon nincs rendben

pincode11,

Szerintem az ingatlan nem azért volt lakottan árverezve, mert az ex-férj benne lakik. Hanem mert a tulajdonostárs tesó lakik benne, Vht. 141. § (3) c). Akárki is vette volna meg árverésen, tűrnie kell, hogy a tesó mint tulajdonostárs továbbra is ott lakjon. Ezért volt olcsóbb. Az adós köteles kiköltözni, legfeljebb a tulajdonostárs jogán maradhat benn, mint pl. szívességi használó. Itt ilyen nincs, a tulajdonostárs nem akarja, hogy bent maradjon. A végrehajtó nem üríti ki az ingatlant, mert erre csak beköltözhetően árverezett ingatlannál köteles.

Ha az ex-férj úgy gondolta, hogy a tulajdonostárs (a tesó) nem lakik benne, ezért beköltözhetően (drágábban) kellett volna árverezni, kifogást emelhetett volna a hirdetmény ellen. Nem tette, így járt.

Ezért szerintem ha a tesó lakáskiürítés iránt pert indítana az ex ellen, azt szerintem megnyerné, az ex az igényét a beköltözhető-lakott különbözetre pedig bukná.

Egy jó példa, hogy mennyire ködös a ficsúr: Azt hitte, hogy neki kell kifizetni a vételárat tesómnak és kihangsúlyozta, hogy kp-ba adjuk oda. Erre mondtuk, hogy semmi akadálya és ügyvéd jelenlétében megvásároljuk a részét (de már az árverés élő volt) és ő akarta elintézni de azóta szót sem ejtett erről. Természetesen most már tárgytalan
Igen. Mi is így gondoljuk logikusnak, hogy tesóm a lakott személy aki miatt lakottan lett árverezve nem az adós miatt. Ezért állunk értetlenül, hogy akkor kéne egy határidőt szabni meddig mehet és pakolhatja ki a cuccát utána meg csituljon

Egyébként rosszul gondolod, ha miatta volt lakottan árverezve az ingatlan, akkor nem kérhetsz tőle használati díjat (és nem bérleti díjat).
De egyébként szerintem nem miatta volt, hanem pont a tesód miatt volt az ő része lakottan árverezve. Hiszen a főszabály az, hogy beköltözhetően kell árverezni, az adósnak mennie kell...

pincode11,

Tényleg azt hiszed, hogy olyan hülye, hogy aláír egy bérleti szerződést, majd direkte nem fizeti azt?
Ha igen, akkor ne is lacafacázzatok tovább, lecserélni a zárat és elhajtani a fenébe. Valszeg éhenhal, mert elfelejt enni...

Így nem tudtam meg a választ, hogy ez opció lenne vagy sem ezestben? Csak magánvéleményt kaptam
Attól, hogy egy bérleti szerződést megkötnek közjegyzővel az ex ezzel hivatalosnak látja a dolgot. Jobban belemenne, mintha csak egymás között írnának

„ de így tesóm megnyerheti a pert HA mégis aláírja? ”
Lehet, hogy túl hülye dolgokhoz, de ennyire hülye mégsem lehet.

Ahhoz szerencsére túl hülye az exe, hogy ilyenért pereskedjen de jobb felkészülni. És ha bérleti szerződést kötne tesóm egy közjegyző által amit nem fizet az ex azzal meg lehet nyerni az ügyet szerződés szegésért? Mondjuk ahhoz alá kéne írnia az exnek de így tesóm megnyerheti a pert HA mégis aláírja? Tudtommal kötelezheti bérleti díj és rezsi fizetésre. Vagy ezt túl gondoltam?

„Kilakoltatási moratórium alatt ha a kilakoltatási pert megnyernénk akkor ezidő alatt is ki lehet rakni?”
Nem, de miért kevered a szezont fazonnal? A kilakoltatási moratórium az nem pereskedési moratórium, tehát pereskedni nem tilos. Aztán, ha a per a moratórium ideje alatt fejeződik be, nagy kaland, a moratórium utánra kérheted a kilakoltatást.
De kit is lakoltatnál ki? Merthogy te vagy birtokon belül, ő pedig nem is lakik ott. Miért is akarnál pereskedni? Indítson pert ő, ha sérti, hogy nem engeded be a házba! Fog is, de nem azért, hanem a lakott-beköltözhető ár különbözetéért.
De tegyük fel, megnyernél egy ilyen pert (nem nyernél). A lakcíme akkor is ez fog maradni, és ha önként nem jelentkezik ki, az is marad.
Mi a valós problémád? (Tudom, nem a tiéd, hanem a testvéredé.)

A lakcím semmilyen jogot nem keletkeztet az ingatlanra. Teljesen indifferens minden szempontból, hogy oda szól-e.
De ártani nem árt, kijelenteni.

Szerintem esetében, ha havonta 1-2x jelenik meg, eléggé megalapozottan lehet hivatkozni a 182/A.§ (3) "a" pontjára.