Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Fórum → Végrehajtási jog
újabb elöl     új hozzászólás

Vadsuhanc # 2022.11.05. 17:16

Kedves drbjozsef!

Most okoskodni fogok nyilván igazam sincs.... de

A Vht.145.§. azt írja,," Az árverési hirdetménynek az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételére a 132/D. §-t azzal kell alkalmazni, hogy a hirdetmény mellett az ingatlanról készült képfelvételt is közzé kell tenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában."

Azaz mint mellékletként kell feltenni nem a hirdetmény részeként. Az árverési hirdetménynek pedig a Vht,143.§. (1) bekezdésre alapozva nem tartalmi eleme az ingatlanról készült fénykép. Továbbiakban a törvény az árverés jogszerűségének megállapítását kizárólag a hirdetmény tartalmához és annak közzétételéhez fűzi a mellékletekhez - így a fényképhez- nem.

Vadsuhanc # 2022.11.05. 17:41

Azt még megegyezném, hogy a vevő amikor az árverésről szóló jegyzőkönyvet felveszik a Vht.35.§. (2) bekezdés f.,pontja alapján kérelmet terjeszthet elő és észrevételt tehet. Ott előadja, hogy mi a problémája és miért nem akarja a vételárat kifizetni és máris olyan útra tereli az ügyet amelyben ahol jogorvoslattal élhet, amely során majd kiderül igaza van-e.

Majordomus # 2022.11.05. 20:18

Továbbra is úgy vélem,hogy ingatlant (tizenmilliókétt)venni egy fénykép alapján igencsak nagy marhaság a vevő részéről.
Igy jártál.

Szomorú örökös # 2022.11.06. 05:19

Majordomus

„ ingatlant (tizenmilliókétt)venni egy fénykép alapján igencsak nagy marhaság a vevő részéről.”

Főleg hogy a helyrajzi szám és a pontos cím alapján a google utcakép segítségével ma már kívülről is simán meg lehet nézni egy ingatlant anélkül, hogy a kérdező elment volna az adott ingatlanhoz.

drbjozsef # 2022.11.06. 09:47

Kedves Vadsuhanc,

Elfogadom, és van ráció abban is amit mondasz, ugyanakkor erre azt mondhatnám (vagy tarapara), hogy ha egy törvény egy paragrafusa azt írja, hogy az árveréshez az ingatlanról fényképet is fel KELL tenni, és kiderül, hogy az a fénykép nem az adott ingatlanról készült, akkor azért az a törvényi rendelkezés megszegése. Márpedig ha a vh a vht valamely rendelkezését megsérti, és ezt a paragrafust én meg is tudom jelölni, akkor az egy vh kifogás alapja lehet.

Vadsuhanc # 2022.11.06. 20:12

Kedves drbjozsef!

Ismétlen és ezt Te is tudod, hogy laikus vagyok kérem ehhez mérten kezeld a hozzászólásom.

A végrehajtási kifogást emlékezetem szerint két esetben lehet tenni. A végrehajtó egy megtett vagy a végrehajtó által egy elmulasztott intézkedés alapján. Véleményem, hogy a végrehajtó itt nem elmulasztott egy intézkedést, hanem egy megtett intézkedés során követett el hibát. Az árverési hirdetmény mellé tett fel egy fényképet abban a tudatban, hogy az az adós árverezendő ingatlanja. Ezt a hibát lehet kifogásolni és kérni, hogy ezt a hibát küszöbölje ki.

A Vht. 217.§. (2) bekezdésben foglaltak szerint a " végrehajtó intézkedésétől számított 3 hónap eltelte után nem lehet kifogást előterjeszteni; e határidő elmulasztása miatt nincs helye igazolásnak."

A kérdező leírása alapján biztos vagyok benne, hogy a 3 hónap bőven eltelt..........

Ha mégis ragaszkodunk ahhoz, hogy ez egy elmulasztott intézkedés akkor a kérdezőnek még nehezebb dolga van szerintem. Először is be kell bizonyítania, hogy ez egy elmulasztott intézkedés és nem egy rossz és téves intézkedés valamint bizonyítania kell milyen érdeksérelme és kára keletkezett emiatt a rossz fénykép miatt. Mire alapozza az árverési hirdetmény törlésére vonatkozó kérelmét. Én ezt nem is gondolom most tovább.....

Nos azért még annyit megjegyzek, hogy a " végrehajtó kárfelelősségének megállapítása ugyanakkor nem tárgya a kifogásnak, a végrehajtó kártérítési felelőssége önálló, a megyei bíróság hatáskörébe tartozó perben állapítható meg (BH1998.285.)"

Csuklósbusz # 2022.11.06. 20:24

"ingatlanról készült képfelvételt"

Sokszor csak felraknak egy google képet a végrehajtók is, vagy egy térképmásolatot.

Van amikor lefotózzák a 10 emeletes 30 lakásos épületet kívülről hogy nesze, az az a ház. :-)

Faluban is volt mikor rossz fotót raktak fel. Menet közben simán cserélte és kész,

Szóval ha megy az árverés akkor szólni kell és cserélik, árverés törlése nélkül.

Nagyobb poén mikor egy HRSZ alatt van több épület, osztatlan közös udvarban, gyakorlatban 1/1 albetétesített különálló lakások. Vagy ha nincs albetét annyi hányad tulajdon ahány ingatlan van a telken. Na akkor ott mégis melyiket kellene fotózni, melyik lesz a vevő tulajdona?

Fekrakják az utcafrontit aztán lehet csak a kert végében álló sufni lesz a vevőé.

Az ilyen nyomozásosdi meg a rizikó a vevő feladata.

De én is azt mondom hogy vannak esetek amikor viszont a vevő jogosan reklamálhat ha nem jó a kép.
Sőt az is lehet hogy már eleve az értékbizonyítványon benézték...

Majordomus # 2022.11.06. 21:01

Amatőr hiba volt.
Ez a hajó elnent szerintem.

drbjozsef # 2022.11.07. 05:33

Kedves Vadsuhanc,

Valszeg igazad lesz, nekem is rémlik, hogy gerbera ezt már régebben is kifejtette.
Az is egy értelmezés, hogy megtett az intézkedés, csak hiba van benne.
De az is, hogy ha a törvényi előírás az, hogy az árverésre kerülő ingatlanról kerüljön fel kép, és nem arról kerül fel, az a törvényi előírás nem teljesül. Ez mulasztás.
Érted, ha szélsőséges példát kellene mondanom, akkor megfelelne az intézkedés csak "hibás", ha a végrehajtó minden egyes ingatlanhoz ugyanazt a képet töltené fel a parlamentről mondjuk. Csak hiba?
Hogy az árverési vevőnek érdeksérelme van adott esetben, az elég egyértelmű abban az esetben, ha a valóság és a fénykép jelentős mértékben, a vevő kárára tér el egymástól.

De ha a "kép tájékoztató jellegű" kitétel ott van, akkor nem hinném, hogy kifogással ebbe bele lehetne kötni.
És, ahogy írtuk, aki nem nézi meg, nem tájékozódik, nem elég alapos, az meg is érdemli.

K.Anna_2013 # 2022.11.07. 08:03

@tarapara, próbálkozz be az árverési kifogással! Egyszer én is nagyon benéztem. A rendszerben alapból csak tehermentes ingatlanokra szűrve szoktam keresni. Úgy licitáltam, hogy abban a tudatban voltam, hogy tehermentes a lakás. Az Árverési jegyzőkönyv aláírásánál derült ki, hogy haszonélvezeti joggal terhelt, és ez csak az Árverési hirdetmény PDF-ében volt benne. Kifogással éltem, amit a bíróság jogosnak ítélt azzal indokolva, hogy habár az Árverési hirdetmény adatai az irányadóak, a végrehajtókkal szemben elvárás, hogy az Árverési hirdetményben foglaltakkal azonos adatokkal töltsék fel a rendszert, így az megbízható, az árverezők döntéshozatalát támogató eszköz legyen. Az előlegemet pár hónapon belül visszakaptam. Azóta én is ezerszer megnézek mindent egy checklist alapján.
A fénykép kicsit más, főleg, mivel tényleg ott szerepel, hogy tájékoztató jellegű, de hátha... Nem is ritka eset, hogy más ingatlan szerepel a fotón. Sokszor a tulajdoni lapon még "felülvizsgálat alatt" lévő cím szerepel, ami adott esetben eltér a lakcímnyilvántartásban szereplőtől, és a végrehajtó csak ez alapján a téves cím alapján tölt fel egy Google street view fotót.
A hirdetmény alapján ezért csak a helyrajzi számra szabad hagyatkozni! Az ingatlan elhelyezkedésének pontos beazonosításához én a MePAR Portált szoktam használni.
Kívánom, hogy ne legyen tanulópénz az előlegedből!

Sevcsix # 2022.11.08. 21:25

Sziasztok! Ma vehettem volna birtokba a két évvel ezelőtt megvásárolt ingatlanomat, de kijelölt időpontba a rendőrség nem jelent meg. Felhívtam az ügyeletes tisztet, azt mondta megkapták az értesítőt, de nem tud embert küldeni, mert a kollegái egy hosszabb intézkedésbe futottak bele. Megkérdezte még, hogy biztosan szükség van-e rendőri jelenlétre? Mondtam neki, a végrehajtó szerint igen. Hümmögött, aztán ennyiben maradtunk. A végrehajtó várt 23 percet, majd írt egy jegyzőkönyvet, hogy a bírtokba adás a rendőri jelenlét hiányában meghíúsult, majd elegánsan távozott. A kérdésem: mit tehetek? Ez tényleg rendben van, hogy ennyi idő után ismét ki kell várnom egy téli moratóriumot? És mi a biztosíték, hogy tavasszal ( vagy nyáron ) majd kijönnek a rendőrök? Hogy működik ez? Hányszor lehet ezt eljátszani? Az ingatlanban egyébként nem az adós lakik.

Majordomus # 2022.11.08. 21:32

Az árverési vétel sajnos ilyen.
Beszélj a végrehajtóval, mikor tud új időpontot kitűzni.

gerbera317 # 2022.11.09. 08:45

„írt egy jegyzőkönyvet, hogy a bírtokba adás a rendőri jelenlét hiányában meghíúsult”
Ettől még az ingatlant átadhatta volna. Az átadáshoz nem rendőr kell, hanem végrehajtó, az pedig ott van. Rendőri erőre csak akkor van szükség, ha a végrehajtó ellenszegülést tapasztal, és az ellenszegülés csak fizikai kényszerrel törhető meg. A törvény is úgy fogalmaz, hogy "a végrehajtó az árverési vevő kérelmére - szükség esetén rendőrség közreműködésével - akkor intézkedik az ingatlan birtokba adása iránt a 182. § és a 182/A. § megfelelő alkalmazásával, ha...". Tehát szükség esetén. Persze, mivel nem lehet előre tudni, hogy mi lesz, a rendőri erőt a végrehajtó előre megigényli és kirendelteti, de akár enélkül is kimehet átadni az ingatlant, és csak akkor hív rendőrt, ha ténylegesen is ellenszegülésbe ütközik (45. §).
Szerintem sikerrel támadható a végrehajtó "elegáns" távozása.

Sevcsix # 2022.11.09. 11:07

Kedves gerbera317! Kérlek oszd meg velem, hogy hol, hogyan tudom megtámadni?
Köszönöm.

gerbera317 # 2022.11.09. 11:47

Végrehajtási kifogással, melyben azt sérelmezed, hogy a végrehajtó megsértette a végrehajtási eljárás szabályait azzal, hogy a rendőr távolmaradására hivatkozva nem foganatosította azt az eljárási cselekményt, aminek főszabály szerint nem kötelező eleme a rendőri jelenlét, hanem azt csak szükség esetén kell igénybe venni. 15e Ft illeték, és megküldöd a végrehajtónak. Ő pedig még mérlegelhet, hogy hűha, lehet, hogy igaza van ennek a Sevcsixnek, úgyhogy még november 15. előtt újra odamegyünk, aztán lesz ami lesz. Vagy pedig arra jut, hogy k. nincs igazad, úgyhogy beterjeszti a kifogást, neked meg viszlát májusig.

Sevcsix # 2022.11.09. 12:01

Kedves gerbera! Fórumon kívül szoktál e segítséget nyújtani, és ha igen, fel tudom-e venni veled a kapcsolatot?
Köszönöm.

drbjozsef # 2022.11.09. 14:11

Sevcsix,

bemész a végrehajtóhoz félfogadási időben, jegyzőkönyvbe mondod szó szerint csak ezt, amit gerbera itt leírt (plusz az előző hozzászólásában a törvényi hivatkozás és indoklása), és ha a végrehajtó a fejéhez kap, hogy basszus tényleg, akkor lehet, hogy ott rögtön kapsz egy másik időpontot.

Sevcsix # 2022.11.09. 16:20

drbjozsef, köszönöm.

Majordomus # 2022.11.09. 21:26

Ez a legvalószínűbb következmény.

Robiiot # 2022.11.18. 15:07

Üdv Mindenkinek!
Van egy 2017-ben megnyert végrehajtás,ami duplán volt felfüggesztve a biróság által (kifogások és per). 2019-ben mikor a kifogásokat elutasitották törölték a végrehajtás felfüggesztését a pertől függetlenül, akkor a végrehajtó bekérte a vételárat, de sajnos már a nevemre nem tudta irni mert akkor kapcsolt az adós, hogy újra rátegyék a felfüggesztést. Sajnos a végrehajtó nem tudja visszaadni a pénzt és befejezni se tudja igy az árverést.
Kérdésem, ha beadok valami kifogást amit biztosan el fognak utasitani előfordulhat-e újra, hogy aki csinálja a kifogás elutasitását, újfent törli a felfüggesztést arra az 1-2 hétre amig átirja a végrehajtó a nevemre az ingatlant?

drbjozsef # 2022.11.18. 20:53

Robiiot,

Mivel csak a történéseket osztottad meg velünk, és az okokat és miérteket nem, ezért csak tippelni lehet ez alapján.
Ha jól értelek, a kifogásokat utasították el, de folyt a pert, tehát csak az előbbi miatt bejegyzett felfüggesztést lehetett volna törölni, a per miattit nem, ott hibázott valaki, és pont a jogszerű állapot lett visszaállítva azzal, hogy a per miatt elrendelt felfüggesztést visszarakták a tulajdoni lapra.
Ebben az esetben ezt töröltetni nem lehet, jogszerűen nem, csak valami újabb hiba folyamán, de még jogszerűtlen, "trükk" típusú eljárás vagy kérelem se igen jut eszembe, hogyan lehetne ezt kivitelezni. Ráadásul ha a rosszhiszeműséged feltűnik, akkor nem is jársz jól, a bíróság nem szokta díjazni az ilyesmit...

Majordomus # 2022.11.18. 22:02

És ilyenkor mi lesz a kifizetett pénzzel?

Robiiot # 2022.11.19. 07:15

Elég kalandos a történet sajnos: idén januárban a perben is született itélet, amit leirtak-kiküldtek de a napján az adós elhunyt (az itélet szerint a végrehajtás felfüggesztését törlik és a pert elvesztette az adós az OTP Faktoring ellen) igy az nem lett jogerős, hagyatéki eljárás kezdődött ami most ott tart, hogy a közjegyző filózik rajta szeptember óta, hogy az ingatlan a hagyatéki vagyon része-e mivel a végrehajtás nincs törölve és az itélet szerint sem fog az adós örökösénél maradni.
Nem igazán értem a közjegyzőnek ehhez mi köze van, de a biróságtól kért felvilágositást ebben a tekintettben, nekem sajnos nem ad felvilágosítást a közjegyző.
Ezért gondoltam, hogy valami apróssággal pl hogy lejárt a személyim időközben beadni kifogást, hátha újra elkövetik a hibát mivel úgy tűnik nem nagyon foglalkoznak azzal, hogy normálisan dolgozzanak a bíróságon.

A pénz a végrehajtó letéti számláján van, ő is érdeklődik a biróságnál mikor tudja elkölteni.

drbjozsef # 2022.11.19. 14:49

„közjegyző filózik rajta szeptember óta, hogy az ingatlan a hagyatéki vagyon része-e mivel a végrehajtás nincs törölve és az itélet szerint sem fog az adós örökösénél maradni.”

Ez hülyeség. Ha az örökhagyó halálának napján az ingatlannyilvántartásban az örökhagyó a tulajdonos, akkor az a hagyaték része. Pont. Az, hogy végrehajtási jog van bejegyezve (vagy éppen nincs, csak folyik egy vh eljárás), teljesen indifferens, az örökös (akárki lesz is az) azzal terhelten szerzi meg az ingatlant. Aztán hogy kinek milyen igénye van az ingatlannal kapcsolatosan, az a következő történet, de azt majd az örökössel szemben igényelheti.
Persze, ha mindenki visszauzasítja az öröklést, mert nincs pozitív vagyon összességében, akkor a magyar állam örököl, és ez jól elhúzhatja az eljárást. Aminek akár olyan vége is lehet, hogy visszakapod a pénzed, és mégse lesz a tied az ingatlan, de a végrehajtás biztosan folytatódni fog, legrosszabb esetben is egy újabb árveréssel.

Robiiot # 2022.11.19. 15:52

Más sem igazán érti a közjegyző hozzáállást, de ettől függetlenül amig nem adja ki a végzést addig ő irányit. Nekik nincs is igazán határidejük a döntésre. :(