Tulajdonos társak jogai ingatlanvégrehajtás alatt

Fórum → Végrehajtási jog
régebbi elöl     új hozzászólás

MrWatson # 2011.12.01. 20:54

Köszönöm a véleményeteket. A minap végre beszéltem mindkét érintettel és most még látok reményt egy értelmes megegyezés lehetőségére.

gerbera317 # 2011.12.01. 20:21

A bentlakó volt férj és volt tulajdonostárs bentlakása közel sem olyan jogcím nélküli, mint szeretnéd. Lakott értéken vetted meg az ingatlantulajdonát, ezért a lakott és beköltözhető becsérték különbözetének erejéig továbbra is van jogcíme a bentlakásra, akkor is, ha nem az ő bentlakása miatt lakott az ingatlan, hanem a mindenben közreműködő tulajdonostársa miatt.

Perelhetsz, de a bíróság csak akkor fogja elrendelni a fószer kirakását, ha megegyeztek, pl. úgy, hogy kifizeted neki a különbözetet. Peren kívül is megegyezhettek egy lelépési összegben, de az legyen rendesen lepapírozva, különben további bonyodalmakra számíthatsz. És máskor ne vegyél ingatlant lakottan.

Kovács_Béla_Sándor # 2011.11.30. 15:35

Perelned kell, Watson!

csuli # 2011.11.30. 14:55

Kedves Watson !

Köszi a pénzügyi tanácsokat, megpróbáljuk egy kicsit tágabb családi körben rendezni, úgy néz ki lenne egy rokon aki rendezné a tartozást.Viszont ez nekem elég kellemetlen.Egyenlőre várjuk az NAV-tól a hivatalos értékbecslést, azt mondták 2-3 hét.

Ahogy látom a Te helyzeted sem egyszerű.

MrWatson # 2011.11.30. 09:20

Lakottan vettem a következő szövegezéssel a jegyzőkönyvben: "Az ingatlan lakottan kerül árverésre, így az árverési vevő birtokjogát a következő személyek birtokjoga korlátozza:" és itt a társtulaj neve, aki nem ott lakik. Aki ott van az a volt férj (egyébként ő volt az adós) akit se ő se én nem szeretnék bent látni. Hogyan vehetem használatba jogszerűen az ingatlant illetve annak részét, telekrészét?

Még nem emelkedett jogerőre, de a végrehajtó legutolsó megjegyzése az volt hogy nem kell birtokba adja mert lakottan vettem. Tudok valamilyen Vht. paragrafusra hivatkozni hogy de mégis birtokba kéne adja?

Kovács_Béla_Sándor # 2011.11.30. 06:13

Kit érdekel a lakcímkártya? Ha beköltözhetően vetted az ingatlant, akkor a végrehajtónak úgy kell átadnia.

MrWatson # 2011.11.30. 01:36

Kedves gerbera,

Az esetemben a tulajdonostárs „mindenben együttműködő” azt jelenti, hogy eladná nekem a tulajdoni hányadát, vagy értékesítené velem együtt, valamint a jogcím nélküli férjet szeretné kint látni az ingatlanból. Egyébként hasonlóan kis töredékrészem van benne mint csuli esetében a testvérnek.

Ha úgy tetszik hasonlóan betolakodó vagyok mint csuli-nál lehet bárki, annyi különbséggel hogy a tulajdonostársam sem lakik benne.

Lehet hogy rossz helyre írtam (polgári jog / birtokvédelem) de pont arra szerettem volna választ kapni, hogy hogyan veheti birtokba egy jogcím nélküli esetén a tulajdonos az ingatlanát, illetve annak egy részét. csulit is ez érdekelte, csak a másik oldalról.

Esetemben csupán a terület egy részét akarom használni mégcsak nemis a házat ;) és lehet hogy szívok vele és nem éri meg ahogy mondod, de ezt még nem látom. Esetemben ha értékesítésre kerülne, akkor a 70% 70%-a és a reális becsérték miatt dupláját kapnám meg annak az egyébként millió alatti összegnek amit beleöltem, hogy 2-3 járművet el tudjak helyezni 70m2-nyi rám eső telek tulajdonrészemen.
Szóval a kérdés továbbra is az hogy jogszerűen hogyan használhatom? A végrehajtó titkára először azt mondta hogy birtokba adja, aztán a végrehajtó hogy mégsem. Mi történik ha bejelentkezem és bejutásomkor (amikor a járműveimet beviszem) rendőrt hívnak? mindketten mutatjuk a lakcímkártyát én még a tulajdoni lapot is, de mit csinál a rendőr? Kell egyáltalán ehhez a bejelentkezésem? Egy kiürítési per 1-1,5 éves kifutással megoldás lehet? tulajdoni lappal (és tulajdonostárs hozzájárulásával) átirathatom a villanyórát és kikapcsoltathatom? Kösz a segítséget előre is. ;)

csuli az 1,4mFt-os kölcsönt olvastam, de azt beelőzte a végrehajtás (ez akár fedezetelvonásnak is tekinthető az adós részéről). Ezt elkerülhette volna pl. jelzálog bejegyzéssel, de most ezt fel kéne oldjátok. A Lakástakarék pénztárak néha rögtön az elején odaadják a szerződéses összeget (havi 20e esetén kb. 2,5mFt - kevesebb esetén arányosan kevesebb), ami segíthet neked, érdeklődd meg, 3 van (Erste-, Fundamenta-, OTP LTP)!

csuli # 2011.11.29. 20:58

Mr Watson!

Nem befektetőtől inkább beférkőzőtöl tartok. Abban igazad van, hogy az árverés elkerülése végett vegyük meg . Sajnos sárga csekkekből van otthon az abrosz, de azért hó végére mindig egyenesbe jövök.
Lehet hogy elkerülte a figyelmed, de a másik tesóm kölcsönadott 1.4Mft-ot az adós testvérünknek az örökrészt fedezetként elfogadva. Ő még nagyobb bajban van ezáltal.

Gerbera 317 ! ezzel a névvel jól „becsaptál” !

Végül egy jó hír, apámat kiengedték a kórházból.

gerbera317 # 2011.11.29. 19:20

csuli,

Ilyen akkor sincs. MrWatson azért ragaszkodik hozzá, hogy van ilyen, sőt, akár rentábilis is lehet egy ilyen ügylet, mert ő már vett így tulajdoni illetőséget. De ő sem látatlanban vette, hanem jó előre szemet vetett rá, és amikor meghirdették árverésre, elment és megvette. És nem az egyhatodát, hanem a felét. Ráadásul őnála a tulajdonostárs (elvált) hölgyemény is "mindenben együttműködő", ami akármit is jelenthet, ugyebár.

A kérdésfelvetéseidből számomra az jön le, hogy te egy ilyen vétel esetén a "betolakodóval" szemben minden lennél, csak nem együttműködő. Én a helyedben nem aggódnék, hogy akad-e vevő arra az egyhatodra. Ha mégis lesz, mindenképpen számolj be róla, mert tökön akarom szúrni magamat...

MrWatson # 2011.11.29. 10:21

Kedves csuli,
Én nem vagyok szakértő, csak a tapasztalataimról tudok neked beszámolni hátha segít valamit, és ezért gerberával is vitatkoznék.

Vitatkoznék azzal, hogy "Ha reális összegű használati díjat kér, akkor soha nem térül meg"
Egyrészről a 'lakott' becsérték a 'beköltözhető' 70%-a. (Lakottnak tekintik a töredék tulajdoni hányadot akkor is ha üres az ingatlan, mert a tulajdonostársak birtokjoga korlátozza a beköltözést)
Másrészről az árverésen a becsérték mégegyszer 50-70%-al szállítható le.

Feltételezve csuli 2 szobás paneljét ex has 50m2 180eFt/m2-el 9mFt. 70% 70%-a = 49%, azaz 4,41mFt, m2-enként ezer Ft bérleti díjjal nem egy elrugaszkodott, azaz 600eFt/év reális szerintem.
Szóval 7,5 a év megtérülési idő ha az adókat és járulékos költségeket nem számítjuk. Szerintem reális egy akármilyen befektető megjelenése.

További garancia a befektetés megtérülésére ha a társtulajdonos lakik benne, hiszen a tulajdonrészén egyben be is hajtható a használati díj, ha önként nem fizeti ki.

Én csuli helyében szerződnék a testvérrel az 1/6-od adás-vételről úgy hogy a vételárból rögtön a tartozása legyen kifizetve a végrehajtó fele. Persze csak akkor ha ez arányban áll a tulajdoni hányad diszkontált értékével. Különben az árverésen venném meg a helyében akár kölcsönből is (pl Lakástakarék...).

csuli # 2011.11.27. 15:57

végrehajtó1 !

Nincs ilyen a közelemben, de ha meghirdetik az árverést akkor könnyen akadhat.Ha valóban végrehajtö vagy akkor beavathatnál hogy mi vár ránk akik teljesen vétlenek vagyunk az ügyben.

végrehajtó1 # 2011.11.27. 15:46

„Szerinted van e tartani valóm attól amit a mondandóm második részében írtam, tehát azért vesz valaki /nagy létszámú család tagja/ egy ilyen tul.hányadot hogy később a többi részt is megszerezze.Én ettől tartok a legjobban! Itt most nem jogi választ várok.”

Azt nem tudhatjuk hogy neked ettől kell e tartanod.
De bárki megveheti.

Azt neked kell tudni hogy van-e ilyen.Mi nem tudhatjuk.

csuli # 2011.11.27. 15:36

gerbera317 !

A testvérem nincs bejelentkezve a lakásba nem az ő lakása. Mint korábban írtam amit örökölt az csupán egy eszmei 1/6-od rész. Tehát ha ezeket a végrehajtó megismerte a Földhívatali bejegyzésekből és egyéb iratokból, akkor ahogy írod a jövetele okát, én úgy értelmezem hogy nem végrehajtani jött. Ebben az esetben is be kell engedni előzetes értesítés nélkül?
Az említett 43,44,45 paragrafusokat én is elolvastam már korábban.
Tehát ha nem nyitnak ajtót akkor a végrehajtó hagy egy üzenetet és elballag.

Jól mondod soha nem fogom befektetési és cégtanácsadói pályára adni a fejem, mert nem értek hozzá. Újságokból olvastam hogy az általad említett cégszolgáltatókat igen komolyan ellenőrzi az APEH főleg pest megyében. Naivan arra gondoltam ha valaki hamis céget akar kreálni későbbi üzelmeihez akkor talán ez is megéri.

De ne vigyük félre az ügyet.
Szerinted van e tartani valóm attól amit a mondandóm második részében írtam, tehát azért vesz valaki /nagy létszámú család tagja/ egy ilyen tul.hányadot hogy később a többi részt is megszerezze.Én ettől tartok a legjobban! Itt most nem jogi választ várok.

A tanácsod másik részét megfogadom és bemegyek a Földhivatalba.

Bocs ha hülyeségeket kérdezek de az igazság érzetem egyelőre nagyobb mint az üggyel kapcsolatos ismereteim.

gerbera317 # 2011.11.27. 14:28

csuli

De miért venne valaki idegen 1/6 ingatlan tulajdoni illetőséget lakottan?
Talán, hogy használati díjat (bérleti díjról szó sem lehet) szedjen a bentlakótól? Ha reális összegű használati díjat kér, akkor soha nem térül meg a másfél millás befektetése. Ha túlzott mértékű használati díjat kér, akkor meg nem fizet bentlakó, a fizetési meghagyás ellen pedig ellentmondással él, a perben pedig a bíróság fogja megállapítani a reális összegű használati díjat, de akkor újra ott van az árverési vevő a kályhánál. Én ha ilyen úton akarnék meggazdagodni, ezt jobban megfontolnám.
Vagy azért veszi meg, mert be akarja jelenteni a cégét a lakásba? Hát elég drága megoldás másfél millát kifizetni egy székhelyszolgáltatásért!
Cégalapításhoz apport, zálog? Micsoda baromság! Én ezt a másfél millát - ha már úgyis a zsebemben van - inkább valami másra tapsolnám el.
Úgyhogy befektetési- vagy cégtanácsadásra ne nagyon add a fejed, mert ezekkel az ötleteiddel csúnyán bevinnéd az ügyfeleidet a málnásba! :-D

A jegyzőkönyv-részletből kiderül, hogy a végrehajtó nem értékbecslés végett járt ott, hanem helyszíni eljárást lefolytatni, amelynek keretében megállapította azt is, hogy az ingatlan állapota arányban áll az adó- és értkbizonyítvány szerinti értékkel.

Azt, hogy a földhivatal miért nem küldött a végrehajtási jog bejegyzéséről határozatot, a földhivatalnál kell megreklamálni, mivel az az ő eljárása. A törvény is kerek-perec kimondja: (220. §) Ha a végrehajtás foganatosítása során a jogsérelem a rendőrség, az ingatlanügyi hatóság vagy más szerv eljárásában történt, az említett szervek eljárásáról szóló jogszabályok szerint van helye jogorvoslatnak. Úgyhogy ezt ott tessék szíveskedni előadni.

„hogyan kell értelmezni azt, hogy a végrehajtó az adós távollétében tanú jelenlétében is feltörheti a lakást?”

Ez puszta másolás kérdése, íme:
43. § (1) A végrehajtás során a végrehajtó megtekintheti és átvizsgálhatja az adós

  1. lakását és egyéb helyiségét,
  2. bármely vagyontárgyát,
  3. gazdasági tevékenységével kapcsolatos iratait.

(2) A végrehajtás során személymotozásnak nincs helye.
44. § (1) A végrehajtó szükség esetén az adós lezárt lakását, a tartózkodási helyéül szolgáló vagy egyéb helyiségét, a hozzájuk vezető bejáratot, továbbá az adós bútorát vagy más ingóságát felnyithatja. Ha ilyenkor az adós vagy nagykorú családtagja nincs jelen, tanút kell alkalmazni. A végrehajtó bármely más eljárási cselekmény lefolytatásánál is alkalmazhat tanút.
(2) Ha az ingatlan vagy a helyiség felnyitása csak a zár vagy lakat eltávolításával lehetséges, a végrehajtó az új zár, lakat kulcsát az ingatlan fekvése szerinti rendőrkapitányságon helyezi el, ahol azt az adós vagy a vele együtt lakó nagykorú családtagja átveheti.
45. § (1) Ellenszegülés esetén a végrehajtó közvetlenül a legközelebbi helyi rendıri szervhez fordul, amely köteles a végrehajtási eljárásban haladéktalanul közremőködni az ellenszegülés megszüntetése végett.
5. § (4) A bírósági végrehajtó által foganatosított eljárás során az adós (kötelezett) és az eljárásban részt vevő más személy a végrehajtó felszólítására köteles a személyazonosságát okirattal igazolni. Ha (...) a személyazonosság igazolását megtagadják, a végrehajtó intézkedhet a személyazonosságnak a rendőrség közremőködésével történő megállapítása iránt.

Ez volna tehát a végrehajtó ama rettegett jogosítványa, amivel szinte soha nem él.

Egyéb kérdés?

csuli # 2011.11.27. 12:05

Tisztelt hozzászólók !

Köszönöm a hozzászólásokat, engedjék meg hogy viszont reagáljak.

Végrehajtó!

Válaszának első részében önnek igaza van, mert a jegyzőkönyv azt tartalmazza: hogy az önkormányzat becslése megfelel a valóságnak, az ingatlanról fényképek készültek, eljárás kezdő, befejező időpontja .Jelenlevők aláírása.
Akkor ez az eljárás a jegyzőkönyv szerint „érték megállapítás” vagy „végrehajtás” ön szerint?

Mert ha érték megállapítás miatt jöttek akkor igenis elvárhatom hogy értesítsenek ezt nem viccnek szántam, mint mondod.
„ nem törik rá az ajtót” Akkor hogy kell értelmezni azt, hogy a végrehajtó az adós távollétében tanú jelenlétében is feltörheti a lakást?

Nem azt mondom, hogy a vadász (végrehajtó) levelet kell írjon a rókának a vadászat időpontjáról !
.
Ezért még egyszer hangsúlyozom NEM MI VAGYUNK AZ ADÓSOK! Vagy a Földhivatal kellett volna értesítsen bennünket a végrehajtás bejegyzéséről, vagy az APEH. A hagyatéki határozatban annak idején elírtak egy nevet később azt kijavították és erről a többi tulajdonost is értesítették, pedig az egy kis hiba volt nem egy ilyen horderejű dolog.

Javaslod hogy üljek az adós testvéremmel beszélgetni. Nem fogadom meg a tanácsod, mert ezentúl csak tértivevényes levélben fogom tartani vele a kapcsolatot.

gerbera 317, hkati2, Kovács Béla Sándor !

Sajnos számomra egyáltalán nem elméleti a kérdés nagyon valósnak érzem azt a helyzetet, ha egy „új családtag” az árverésen megveszi a tulajdonrészt. Onnantól kezdve lehet bármilyen jogunk is ő fog diktálni. Az így szerzett részre lehet e vállalkozást bejegyezni vagy apportként vállalkozásba vinni, zálogként felajánlani stb.-stb?
Mi apámmal nem tudjuk anyagi okok miatt megvenni. A másik testvérem pedig kölcsönt adott az adós testvérünknek a tulajdoni hányada értékében Az a pénz is ugrani látszik! Mert maga az örökrész volt a kölcsönszerződésben fedezetként bevonva.

Mi a tapasztalat ilyen helyzetben? Megjelenhet egy rosszhiszemű vevő aki arra játszik, hogy kb. 1.5 Mft-ért megvesz egy tulajdonrészt és utána az egész kompániával jön ellenőrizni a rendeltetésszerű használatot? Tovább nem folytatom hiszen számtalan módja van annak hogy a többi részhez is hozzájusson. Ebben a formában ez valóban elméleti kérdés.

Köszönettel várom a további válaszokat

gerbera317 # 2011.11.27. 12:01

Hát ez az! A tulajdonostárs tudja, mit vásárol.

De pl. egy dunaújvárosi árverési vevő miért vásárolná meg találomra egy zalaegerszegi lakás egyhatodát úgy, hogy az egyik tulajdonos benne is lakik? Nem logikus.

Tegnap egy másik topikban éppen ilyenről számol be egy árverési vevő. De ott valami turmix kell, hogy legyen, pl. összeszűrte a levet a birtokon kívül lévő tulajdonostárs nőcivel, vagy valami ilyesmi. Vagy pedig tényleg hülye a fószer.

MrWatson # 2011.11.27. 11:15

gerbera, mi van akkor ha valaki mégis megveszi és (többlet) használati díjat követel?

Ha nem fizetik, akkor FMH, és a többi rész árverése is megtörténhet. Rosszul gondolom?

Egyébiránt 1/6 tulajdonrészt nem tud a végrehajtó birtokba adni (amit természetesen korlátoz a tulajdonostársak birtokjoga)?

Kovács_Béla_Sándor # 2011.11.27. 09:42

Az nem látatlanban vásárol.

hkati2 # 2011.11.27. 06:44

gerbera317!
Mondjuk egy másik rész tulajdonos.

gerbera317 # 2011.11.26. 23:13

A 2. igencsak elméleti, majdhogynem költői kérdés. De most őszintén: Ki olyan eszement hülye, hogy pusztán árverési hirdetmény alapján, látatlanban, árverésen megvegyen egy 1/6 tulajdoni illetőséget úgy, hogy esélye sincs arra, hogy valaha is birtokba kerüljön?

végrehajtó1 # 2011.11.26. 16:10

„Kiderült hogy a lakást jöttek felbecsülni az APEH végrehajtói erről jegyzőkönyvet hagytak, amit később megtaláltam!”

Valamit nem értettél meg belőle.A lakást az önkormányzat becsüli fel,az adó és értékbizonyítvánnyal.

1.köteles beengedni.Nem törik rá senkire sem az ajtót.

„de bennünket tulajdonos társakat hivatalból értesíteni kellet volna
”

Ne viccelj.Nem kell értesíteni.
2. igen.De a többi tulajdonos is megveheti a tulajdon részt.

Valamint: Az adós id. testvéreddel üljetek le beszélgetni mert ő tudott a tartozásról.A papa állapotát neki köszönhetitek.

csuli # 2011.11.26. 14:20

Tisztelt Fórum!

Szakértő véleményre, hozzászólásra lenne szükségem!

Adva van egy kétszobás panellakás melyben anyai örökrészem 1/6-od. Két testvéremnek szintén van külön-külön 1/6-od része.Az apai részt (3/6-od) ajándékozás címén kaptam meg.Az egész lakás apám holtig tartó haszonélvezetével van bejegyezve.Rajta kívül egyikőnk sincs a lakásba bejelentkezve semmilyen jogcímen! Az idősebbik testvéremnek APEH tartozása keletkezett, elrendelték a végrehajtást az ő 1/6-od részére. Erről úgy szereztünk tudomást a másik testvéremmel, hogy apám /aki súlyos szívbeteg,nem teljesen cselekvőképes, 93-éves/ felhívott, hogy itt voltak a végrehajtók és árverezni fogják a lakást. Azonnal hazamentem, apámhoz mentőt kellet hívni azóta kórházban van nagyon rossz állapotban, lassan én is ott kötök ki.
Kiderült hogy a lakást jöttek felbecsülni az APEH végrehajtói erről jegyzőkönyvet hagytak, amit később megtaláltam!

Kérdéseim a következők:

1.) Apámnak kötelessége volt beengedni előzetes értesítés nélkül a végrehajtókat az eszmei 1/6-od tulajdonrész miatt? Ha alszik az ajtót rátörik??!
Nem ő az adós és nem Ő a tulajdonos hanem a jogos haszonélvező, így az ő törvényben megállapított jogai sérültek szerintem! Az előzetes értesítés jelen esetben nem hiúsította volna meg az eljárást ugyanis:
Az adós testvérem vidéki állandó lakcímmel rendelkezik, ott lakik, az adóssága is ott keletkezett a felszólítások is arra a címre mentek!

Természetesen minden további nélkül alávetettük volna eljárásnak magunkat, de bennünket tulajdonos társakat hivatalból értesíteni kellet volna és akkor valamit kitalálok, hogy apám ne kerüljön ilyen állapotba!

2.) Ha valaki idegen megszerzi árverésen a tulajdonrészt valóban bejelentkezhet és lakbért szedhet tőlünk és apánk halála után beköltözhet vagy már előtte is ha "rendkívül méltányolható" okkal jön elő.Ellenőrizheti "rendszeresen" a lakás állapotát stb.!

Mik a jogaink kérem segítsenek!!!