ingatlan eladás után fizetendő adó

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
újabb elöl     új hozzászólás

hajbat # 2003.10.07. 09:56

Tisztelt Ügyvédek!

Az ügyben kérem segítségüket, hogy eladott lakás után mennyi adót kelle fizetni, ha az uj lakas értéke, ugyan meghaladja a régiét, de több bank hitelt vettünk fel, mint a különbözet.
Konkrétan:
1999-ben 3,9 millióért vásárolt lakást
2003-ban 13,4 millióért adtuk el
2003-ban 18,6 millióért vásároltunk egy új építésü, 2004-ben beköltözhető lakást, amihez 9,6 millió hitelt vettünk fel. A lakáshoz kötelező volt 0,6 millióért tárolót venni, és meg veszünk 1,5 millióért egy gépkocsi beállót a teremgarázsban is.

Kérem irják meg, hogy miből, hogyan kell kiszámítani a fizetendő adót, és egyéb járulékokat, illetve hol lehet ezeknek utánnanézni.

Válaszukat előre is köszönöm

Tisztelettel,

Hajba Tímea

old-guy # 2003.10.07. 20:41

Tisztelt Tímea,

többes számban fogalmazott kérdése szerint nem egyedüli tulajdonos, a jövedelmet is tulajdoni hányadokra kell bontani.

Eladott lakás 13,4
ennek szerzéskori értéke 3,9
jövedelem 9,5

A jövedelem lakáscélú felhasználásának feltétele a lakhatási engedély megléte és az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása.
Ha csak 2004.03.20., az adóbevallási határidő után lesz beköltözhető, akkor sajnos, a jövedelem 20 %-os adóját be kell fizetni, de az később külön eljárásban visszakérhető.

A lakáscélú felhasználás összegébe nem számítható bele a teremgarázs, ill. gépkocsi beálló, de a 18,6 lakás + 0,6 tároló árából levont 9,6 hitel után is 9,6 kerül lakáscélú felhasználásra, tehát meghaladja a keletkező és elszámolandó 9,5 jövedelmet.

Üdv.

hajbat # 2003.10.08. 07:19

Köszönöm szépen gyors válaszát.
Sajnos, akkor e szerint a tulajdoni hányadok ujjabb problémát vettnek fel, mert a régi lakásnak csak egy tulajdonosa volt, az ujnak meg ketten vagyunk 75-25 % arányban. Az önerőt fizettük a régi lakás árából (9,6 millió), a törlesztést meg majd közösen. Ez esetben kell-e és egyeltalán lehet-e bizonyítani az APEH felé, hogy az előző lakásból származó jövedelem teljes összegét az új lakásba fektettük, vagy akkor le kell adózni a 9,5-(9,6*0,75)=2,3 millió Ft-t?

Üdvözlet

Hajba Tímea

old-guy # 2003.10.08. 19:54

Kedves Tímea,

Csak az 1/1 arányú tulajdonos fog a 2003-ban eladott ingatlan értékesítéséből származó jövedelemmel elszámolni, mert csak ő adhatta el.

Üdv.
old-guy

hajbat # 2003.10.09. 06:55

Ezt értem, hogy adózni csak annak kell, akinek van jövedelme, a kérdésem az lett volna, hogy mivel az uj lakásban csak 75% tulajdon rész van, adózásnál ez számít-e és ha igen, hogyan számít.
Elfogadja-e az APEH, hogy a lakás eladásból származó 9,5 mill jövedelem az teljes egészében be lett fektetve az új lakásba, vagy csak az önerő 75%-t fogadja el, mint lakáscélú felhasználás?

Üdvözlet

Hajba Tímea

old-guy # 2003.10.09. 18:07

Igen, Timi, ez azt jelenti, hogy az eladó tulajdonos csak az új lakás hitellel csökkentett vételárának 75%-nyi hányadában érvényesítheti a lakáscélú felhasználás adókedvezményét.

Üdv.

hajbat # 2003.10.13. 06:53

Köszönöm a válaszát.

Hajba Tímea

Tori25 # 2003.11.13. 09:47

Kedves Ügyvédek!

2000-ben vettem egy lakást 3.400.000.- Ft.-ért, amit idén októberben adtam el 6.400.000 Ft-ért. Szeretnék lakást venni a pénzből, de úgy néz ki, hogy idén már nem fog összejönni. Kérdésem az lenne, hogy mikor nem kell a 20% adót befizetni, ha dec. 31-ig veszek másik lakást, vagy ha március 20-ig, az adóbevallás napjáig. Ha 7. millió Ft-ért veszek lakást, és felveszek hozzá 2,5 millió forint lakáshitelt, akkor mennyi adót kell befizetnem majd a különbözet miatt? Válaszukat nagyon köszönöm előre is.

haszi # 2003.11.13. 14:13

Tisztelt Ügyvédek!

A problémám a következő lenne, remélem, segíteni tudnak: Szocpolt szeretnénk a párommal felvenni, de ez nem megy, mivel 50 %-ban tulajdonosa vagyok egy ingatlannak (nem lakom ott, csak a haszonélvező lakik benne). Arra gondoltam , hogy a tulajdonrészemet elajándékozom édesanyámnak, így már nincs akadálya a szocpolnak. A kérdésem az lenne, hogy mi a legjobb megoldás arra, hogy a lehető legkevesebb illetéket kelljen fizetnem. Illetve az édesanyámnak is. Igaz-e az, hogy ha az ajándékozási szerődésben rögzítésre kerül, hogy ha bármikor a kettőnk viszonya megromlik, akkor az édesanyámnak ezt a tulajdonrészt vissza kell adnia nekem, s ebben az esetben nem kell illetéket fizetnie?
Válaszukat előre is köszönöm!

Kmicic # 2003.11.13. 14:39

Tisztelt haszi!

Az utolsó kérdésére a válasz: nem, nincs ilyen szabály.
Ha az édesanyjának ajándékozza a lakástulajdon-hányadát, akkor az édesanyja által fizetendő illeték a forgalmi érték 5 %-a.
Ha valóban haszonélvezet terheli a lakást, akkor az illeték kiszámításánál a forgalmi értékből le kell vonni a haszonélvezeti jog ellenértékét. Ez az illetékalapot csökkentő érték a haszonélvező életkorától függ.

haszi # 2003.11.14. 07:07

Kedves Kmicic!

Köszönöm a gyors válaszát. Ezek szerint nem érvényes a 4.000.000 millió forintig 2 %, afölött 6 %-os illeték? És ez azért van így, mert családtagnak ajándékozom, vagy mert az édesanyámnak? És mi a helyzet akkor , ha én az 50 %-omból csak 10 %-ot ajándékozok neki? Õ a forgalmi érték 10 %-a után (mivel annyi a része) fog 5 % illetéket fizetni? És itt felmerül az újabb kérdés, hogy ha nekem marad 40 %-om, akkor arra már lehet - e szocpolt felvenni?
Várom gyors válaszukat!
Üdvözlettel!

Kmicic # 2003.11.14. 08:39

Kedves haszi!

A szocpol-ban nem vagyok biztos, ezért inkább nem is mondok semmit. Aki tud, segítsen!

A lakástulajdon 2 és 6 %-os illetéke adásvételnél és hadonló visszterhes átruházások esetében van. Azért 5 %-os az illeték, mert ez ajándékozási illeték, és azért "csak" 5%, mert édesanyja közeli rokontól, a gyermekétől kapja az ajándékot. Az illetéket mindig azután a vagyon után kell megfizetni, amit a tulajdonszerző megszerez, ha az ingatlan 10%-a az ajándékozás tárgya, akkor ezután a tulajdoni hányad után kell megfizetni az illetéket.

old-guy # 2003.11.14. 11:43

Kedves Tori25 ,

a másik lakás adásvételi szerződését a Földhivatalhoz legkésőbb az adóbevallási határidőig kell benyújtani, tehát vállalkozók esetében február 15.-ig, mezei magánszemélyek esetében március 20.-ig úgy, hogy "aznap" még a személyi jöv.adó bevallás is postára kerüljön!

Üdv.

haszi # 2003.11.14. 13:15

Kedves Kmicic!

Köszönöm az újabb gyors választ! Azt is meg tudná mondani, hogy haszonélvezetnél - mint vagyon értékű jog - mennyi lehet az életkorból adódó szorzó, ha a haszonélvező 1928-ban született? Nagyjából ugyanis szeretném kiszmolni az esetleges illeték nagyságát, és ugye az ingatlan forgalmi értékénél ezt le kell vonni.
Köszönöm!

Kmicic # 2003.11.14. 13:22

Ebben az esetben a holtig tartó haszonélvezeti jog értéke a forgalmi érték 4/20 része. Ezzel az értékkel csökken az illetékalap, feltéve persze, ha a haszonélvezet továbbra is fennmarad.

haszi # 2003.11.14. 13:44

Kedves Kmicic!

Ígérem, hogy nem"zaklatom" ma már, de felmerült még egy variácó. Mondjuk az én 50 %-omból 10 %-ot nem az édesanyámnak, hanem az öcsémnek ajándékozom. Gondolom, idáig ugyanaz a helyzet, mintha édesanyámnak adnám. De az öcsém az ingatlan másik 50 %-ának a tulajdonosa. Ami után ugye elvileg már nem kell(ene) fizetnie. Így neki lesz 60 %-a. Így is csak a 10 % után kell fizetnie?

Kmicic # 2003.11.14. 15:46

Mindig azután kell fizetni az illetéket, amit a valaki az adott ügyletben szerez meg. Ha jól értem, a testvére ugyanúgy a lakás 1/10 tulajdoni hányadát kepná Öntől ajándékba, tehát neki is e megszerzett 1/10 rész után kellene ajándékozási illetéket fizetnie. Azzal a különbséggel, hogy a testvér már másik rokoni kategóriába esik és az illeték nem 5, hanem 8%.

feccs # 2003.11.21. 08:51

Kedves Ügyvédek!

Azt szeretném megkérdezni, hogy a szüleim eladták a lakásukat, vennének egy pici családi házat 2-3 évre, mert van egy telkük amire majd építeni szeretnének.
A lakás eladásából származó jövedelem 7 milió forint, ha érvényesítik a lakáskedvezményt, 1992-ben vásárolták, akkor 2,8 millió ft. után kellene adózni, a kis házat 4,6 millió forintért vásárolnák.
Az egyik kérdés volna:
ha 2-3 éven belül eladják a kis házat, akkor majd a 7 millió és 2,8 millió közötti különbözetre meg kell fizetni az adót? jól értem, hogy ha 5 éven belül eladják akkor az érvényesített adókedvezmény visszavonásra kerül?
a másik kérdés:
milyen következményi lennének ha 3 millió forintért vásárolnának ingatlant, mert adózni a 2,8 után kellene, 3 m. is elég volna?

köszönöm szépen .

Rexor # 2003.11.21. 09:24

Kedves feccs!

Azt hiszem itt gey kis kavarodás van. Ha a szülei 1992-ben vették a házat, akkor a megszerzett jövedelmet egyrészt csökkenteni kell a megszerzésre fordított költségekkel (tehát a megszerzéskori érték valamint az ügyvédi, földhivatali, stb. költségek). Ha ezt nem lehet megállapítani, akkor a bevételt 75 %-al kell csökkenteni. Továbbá ezt az összeget csökkenyeni kell 60 %-al.

Ezt követően kikalkulálják a 20 %-os adót. Majd ha egy éven belül veszenk ujabb lakást (a családi ház is annak tekinthető, ha lakás céljára használják) és csökkenthetik az erre jutó adóval a fenti adóösszeget. A lakáscélú kedvezmény megint egy másik téma.

Rexor # 2003.11.21. 09:28

Tehát a fenti két tételből a második a lakásszerzési kedvezmény, az első az független ettől.

feccs # 2003.11.21. 10:08

Kedves Rexor !

Nagyon szépen köszönöm a gyors választ.

Bocsánat, hogy zavaros voltam.
a lakást 9,5 m. ft-ért adták el, 92-ben vették 2,5 m. ft.-ért. Ezért gondoltuk azt, hogy 7 m. ft a jövedelem, aminek a 60%-a vonható le, 4,2m ft, így maradt 2,8m ft.
Amit vennének házat, azt viszont csak 2-3 évre vennék. Ha majd eladják 2-3 év múlva, nem probléma, igénybevették ezt az 5 év utáni évenkénti 10%-os lehetőséget?
Már nem merem kedvezménynek nevezni, mert nagyon összekutyultam a dolgokat.
Köszönöm előre is.

Rexor # 2003.11.21. 16:35

Kedves feccs,

A 60%-os "kedvezményt" nem kell visszafizetni, viszont ha 5 éven belül eladják az ujonnan vásárolt házat, akkor az ebből származó bevétel teljes egész jövedelem, amit a már emlitett költségekkel lehet csökkenteni. Tehát ha mondjuk eladják a házat 6 millióért és 4,2 ésrt vették, akkor a kettő különbsége, minusz az egyéb költségek adja az adó alapját. Ha viszont a második adókedvezményt is érvényesitik, akkor ezt az összeget adónövelő tételként kell figyelembe venni.

Ha zavaros lettem volna jelezze :)

feccs # 2003.11.21. 22:46

Kedves Rexor!

Nagyon szépen köszönöm ismét.))

Egészen az utolsó mondatig értettem, még egyszer köszönöm!

haszi # 2003.12.01. 12:46

Kedves ügyvédek!

A következőkben szeretném a segítségüket kérni: anyósom (három testvérével együtt) 2 éve házat örökölt . Ezt a házat idén februárban eladták, fejenként 2,5 millió forinthoz jutottak így. Úgy tudjuk, hogy ennek bizonyos részét adó -ként be kell fizetni. Viszont a párommal jövőre építkezni fogunk, az anyósomék házának tetőterét fogjuk beépíteni. Anyósom az örökölt pénzből 2 millió forintot nekünk ad. Azt tudjuk, hogy amennyiben közeli családtag építkezéséhez, felújításhoz stb. ebből a pénzből hozzájárul, akkor nem kell adót fizetni utána. A kérdésem az lenne, hogy hogyan is szól pontosan a rendelet/törvény, illetve, hogy hol, milyen módon történik ennek bejelentése, BIZONYÍTÁSA, illetve nagyjából az eljárás módja.

Remélem, tudnak segíteni.
Köszönöm!

old-guy # 2003.12.01. 20:45

Kedves haszi ,

Nem kell az anyósának az adót megfizetnie a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésekor a jövedelem azon része után, amelyet saját maga vagy közeli hozzátartozója, (= pl. leánya) részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon belül, vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordít.

Lakáscélú felhasználásnak minősül a belföldön fekvő:

  • lakás tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése;
  • lakás építése, építtetése;
  • lakás alapterületének növelése, ha legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez

Tehát, amikor a tetőtér beépítése után kiadják a lakhatási engedélyt, az bizonyítja a jövedelem lakáscélú felhasználását.

Üdv.