ingatlan eladás után fizetendő adó

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
újabb elöl     új hozzászólás

pzsofi # 2022.04.21. 18:34

Tisztelt Cím!

Örököltünk egy ingatlan 2017-ben 1/4 részben, 2021-ben 1/4 részben így az ingatlan 1/2 része már a tulajdonunk.
Kérdésem, hogy mi számít az öröklés dátumának az a nap mikor az első elhalálozás történt vagy amikor a földhivatalba a tulajdonjog bejegyzésre került az első alkalommal?
Hogy alakul az adózás ha 2017-ben a házat összesen 40 m Ft-ra értékelték most 2021-ben pedig 65m Ft-ra értékelték és eladnánk még ebben az évben 65m Ft-ért?
Hogy kellene adózni abban az esetben ha 70m Ft-ért adnánk el a házat még ebben az évben?
Köszönöm a segítséget előre is.

drbjozsef # 2022.04.24. 12:41

pzsofi,

Öröklés jogcímen szerzés esetén az ingatlan megszerzésének időpontja az örökhagyó halálának a napja.

Ha 2022-ben adjátok el az ingatlant 65M forintért, akkor nem kell adót fizetni. A 2017-es szerzés után azért nem, mert már letelt az 5 év, a 2021-es szerzés esetén pedig a szerzési érték és a vételár megegyezik, tehát nincs jövedelem, nincs adó.

Ha 2022-ben eladjátok 70M forintért, akkor az 5M forint (70-65) negyedének (tulajdronrészarány) a 15%-a a fizetendő adó. A 2017-es rész után nyilván itt sincs adó.

pzsofi # 2022.05.01. 09:20

Köszönöm kedves József

fiori_ # 2022.06.08. 06:12

Üdvözlöm!
A kérdésem az lenne, ha Romániában az édesanyám után örököltünk a testvéremmel egy lakást, ami már a nevünkre került, de el szeretnénk adni, az érte kapott összegért (levonások után - temetési ktsg. stb.) mennyi illetéket kell fizetni A testvérem román állampolgár, én magyar vagyok. Itthon egyenesági örökösként úgy tudom nem kell fizetni, de végképp nem egyértelmű a jogszabály számomra. Ezért kérném a segítségét.
Köszönettel, Fiori_

Kovács_Béla_Sándor # 2022.06.08. 06:32

Ehhez a romániai adójogot kellene ismerni.

Adam W # 2022.06.23. 16:56

A szóban forgó ingatlant 1992-ben vásárolta közösen a házaspár, Földhivatali bejegyzés szerint 1/2-1/2 tulajdoni hányados bejegyzéssel.
Az egyik fél nemrég elhunyt, végrendelettel az 1/2 hányadát a házastársára hagyta. Az elhunyt félnek van egyenesági gyermeke, aki a végrendelet miatt kötelesrész címén az 1/2 rész negyedére, azaz, az egész ingatlan 1/8 hányadára tartott igényt. Ennek megfelelően a házastárs az 1/2 hányad fennmaradó részét örökölte, ami a teljes ingatlan 3/8 része.
Az ingatlan eladásra került néhány hónapon belül.
Eltérő véleményen van az eladást bonyolító ügyvéd, illetve a könyvelő is, a házastárs SZJA fizetési kötelességével kapcsolatban.
Az ügyvéd szerint bevallásköteles, azonban SZJA nem fizetendő, míg a könyvelő szerint az örökölt 3/8 hányad után fizetni kell.
A jegyző általi végzésben szereplő házastársi hányad értéke 6 375 000 ft, valós eladásban 4 889 062 ft-ra jött ki.

osztap # 2022.06.23. 18:50

Adam W,

Egyiknek sincs igaza. A szerzéskori érték (6,375 mFt) magasabb, mint az eladási ár, azaz veszteséggel adta el az özvegy az ingatlant. Tehát nem keletkezett jövedelme. Ilyenkor nemcsak hogy adó nincs, de be sem kell vallani.

Lásd a bevallás kitöltési útmutatóját, 141. oldal
https://nav.gov.hu/pfile/file?…

Kovács_Béla_Sándor # 2022.06.23. 19:16

Ha az eladási ár kisebb a hagyatéki leltár szerinti értéknél, nincs jövedelem, nincs mit bevallani.

(„kötelesrész címén az 1/2 rész negyedére” Akkor rendes volt, mert valójában a harmada járt volna neki.)

drbjozsef # 2022.06.23. 19:16

Adam W,

Ha jól értem, hogy a 3/8 rész hagyatéki végzés szerinti értéke magasabb, mint az eladási ár ugyanerre a hányadra eső része, akkor nincs jövedelem, nincs adó, tehát nincs bevallás sem.

Olyan, hogy be kell valamit vallani, de nem kell fizetni, olyan nincs is. Ha nincs fizetési kötelezettség ingatlan értékesítés után, automatikusan nincs is bevallási kötelezettség.

Adam W # 2022.06.23. 19:51

osztap, drbjozsef köszönöm szépen!

Kovács_Béla_Sándor
A jegyző nem igazán volt a helyzet magaslatán, harmadik nekifutásra sikerült ezt megállapítania a hagyatékin, kb. 1,5 óra alatt, holott semmi egyezkedés vagy vitás részlet sem volt. Az elhunyt igazándiból semmit nem hagyott volna a gyermekre, de el lett fogadva probléma nélkül ez is.
Szintén köszönöm!

Majordomus # 2022.06.23. 20:51

Jó gyermek lehet.
Szerencsére nem ismeri a jogot.

Zoli88888 # 2022.07.23. 13:02

Tisztelt Fórumozók!

Segítséget szeretnék kérni, hogy jól számoltam-e az alábbi esetben.
Édesanyám és édesapám fele-fele arányban birtokoltak egy házat.
Édesanyámtól 2013-ban ajándékozás révén megkaptam az ő részét, tehát enyém lett a ház 1/2-ed része, majd 2020-ban édesapámtól is megkaptam az ő részét, tehát a ház teljes egésze az enyém lett.
Én ezt a házat 2022-ben eladtam 7.800.000 Forintért.
Ahogy utánanéztem az SZJA kötelezettségnek, arra jutottam, hogy a 2013-ban szerzett rész után már nem kell adóznom, csak a 2020-ban szerzett rész után, ami 3.900.000 Ft.
A 2020-ban szerzett rész után pedig az alábbiak szerint: mivel a megszerezés utáni második évben vagyunk ezért már csak a 3.900.000 Forintnak a 90%-a után kell fizetnem, tehát 3.510.000 Forint lesz az adóalap.
Ajándékozás során szerzett ingatlannál pedig akkor ennek a 3.510.000 Forintnak a 25% -nak a 15%-át kell összesen megfizetnem SZJA-ként, ami pontosan 131.625 Forint.
Az lenne a kérdésem, hogy jól számoltam ki a dolgot? Illetve másik fontos kérdés, hogy ilyenkor ezt az eladást saját magamnak kell az adóhatóságnál bejelenteni és magamnak kell megcsinálnom az adóbevallást és befizetni ezt az összeget? Vagy ők tudni fognak erről és küldenek majd egy csekket?
Köszönöm a válaszokat!

Zoli88888 # 2022.07.23. 13:31

Tisztelt Fórumozók!

Segítséget szeretnék kérni, hogy jól számoltam-e az alábbi esetben.
Édesanyám és édesapám fele-fele arányban birtokoltak egy házat.
Édesanyámtól 2013-ban ajándékozás révén megkaptam az ő részét, tehát enyém lett a ház 1/2-ed része, majd 2020-ban édesapámtól is megkaptam az ő részét, tehát a ház teljes egésze az enyém lett.
Én ezt a házat 2022-ben eladtam 7.800.000 Forintért.
Ahogy utánanéztem az SZJA kötelezettségnek, arra jutottam, hogy a 2013-ban szerzett rész után már nem kell adóznom, csak a 2020-ban szerzett rész után, ami 3.900.000 Ft.
A 2020-ban szerzett rész után pedig az alábbiak szerint: mivel a megszerezés utáni második évben vagyunk ezért már csak a 3.900.000 Forintnak a 90%-a után kell fizetnem, tehát 3.510.000 Forint lesz az adóalap.
Ajándékozás során szerzett ingatlannál pedig akkor ennek a 3.510.000 Forintnak a 25% -nak a 15%-át kell összesen megfizetnem SZJA-ként, ami pontosan 131.625 Forint.
Az lenne a kérdésem, hogy jól számoltam ki a dolgot? Illetve másik fontos kérdés, hogy ilyenkor ezt az eladást saját magamnak kell az adóhatóságnál bejelenteni és magamnak kell megcsinálnom az adóbevallást és befizetni ezt az összeget? Vagy ők tudni fognak erről és küldenek majd egy csekket?
Köszönöm a válaszokat!

drbjozsef # 2022.07.23. 15:20

Zoli88888,

Igen, jól számoltál.

Az adóbevallásban neked kell majd beleírnod, egyetlen sor, "ingatlan eladásból származó jövedelem és adója".
Vagy, ha nem te szoktad csinálni, akkor csak mondd meg az összegeket annak, aki kitölti.

(Tavalyra : „208. sor: A 2021. évi ingatlanértékesítés jövedelme és adója
Ha Ön 2021-ben ingatlant értékesített, és az értékesítés jövedelmét, vagy annak egy részét cél szerint felhasználta, akkor az „a” oszlopba a 2021. évi ingatlanértékesítésből származó jövedelmének teljes összegét, a „b” oszlopba annak az adóját írja be.”

Zoli88888 # 2022.07.23. 17:34

drbjozsef,

Köszönöm széped a válaszod!
Akkor a „b” oszlopba írom be az adó összegét, ami a 131.625 Forint lesz.
Az „a” oszlopba pedig megy az az összeg amennyiért eladtam tehát a 7.800.000 Ft. Jól gondolom ?

drbjozsef # 2022.07.23. 19:38

Zoli88888,

Szerintem nem.
A "b" oszlop stimmel, de az "a" oszlopba nem a bevételed kell, hanem a jövedelem. Vagyis a b oszlop osztva 0,15-tel. A 3.15M-mek a 25%-a. Az a jövedelmed, ami után adót kell fizetned.
(Egyébként a netes kitöltő program így is csinálja, csak az "a" oszlopba tudsz írni, a "b"-t automatikusan számolja, és beleírja.)

Zozóbácsi # 2022.07.27. 13:52

Tisztelt szakértők!
Édesapánk 2018 novemberben elhalálozott, a 2019 tavaszán lezajlott hagyatéki tárgyalás során került a nevünkre (3 testvér).
Az időközben külföldre költöző bátyám negatív hozzáállása miatt (meghatalmazott hiány) most sikerül eladni az ingatlant.
Ez esetben milyen arányú adófizetési kötelezettségünk van a vételárból?
Köszönöm.

Tadegi # 2022.07.28. 07:10

A főszabály, hogy a rád eső vételár a 15%-át kell megfizetni, de ez az arány folyamatosan csökken, minél tovább van nálad az ingatlan, 5 év után a fizetendő összeg 0-ra csökken. Azt mondod, hogy 2019-ben lettetek tulajdonosok, akkor a törvény szerint a rád eső vételárrészből számított 15%-os Szja 30%-át kell csak megfizetned adóként, vagyis a rád eső vételár 4,5%-át.

Tadegi # 2022.07.28. 07:11

Pontosítok: úgy tűnik nálam már 2023 van... 2022-ben akkor még csak 3 éve vagy tulajdonos, vagyis a számított Szja 60%-át, az egész rád eső vételár 9%-át kell adóként megfizetned.

osztap # 2022.07.28. 07:51

Pontosítsunk egy kicsit tovább: Az adó alapja nem a vételár, hanem a jövedelem. Ehhez kell:
Számított összeg = Vételár - Hagyatéki leltárban feltüntetett érték - Értéknövelő beruházások (ha volt) - Átruházással kapcsolatos kiadások (pl. hagyatéki eljárás arányosan megosztott költségei). Részletek az SZJA tv. 62. §-ban. https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Ennek a számított összegnek a 30%-a lesz a jövedelem. Miért 30%? Mert a szerzés éve 2018 (a kérdező apja halálával lett tulajdonos, nem a hagyatékival). Ezért 2022 a szerzést követő negyedik év. Az adó pedig a jövedelem 15%-a.

Nmaxim # 2022.09.17. 20:28

Tisztelt Szakértők!
Segítséget szeretnék kérni ingatlanhoz köthető adózás, illetékfizetés tárgyában.
Konkrét példa:
Lakást vásároltam 2017.dec.20.-án 16mft ért
Amit most szeretnék eladni. 36mft ért (jelen értéke reálisan a piacon)
Első kérdés meg kell várni, a pontos dátumot az eladással, hogy adómentes legyek (5év) vagy mi történik ha 1-2 hónappal hamarabb megvásárolják (adó mértéke,ha van?)

Ezt követően házat szeretnék vásárolni, ami már ki is van nézve ennek vételára 61mft.

Következő kérdés itt milyen illeték adófizetési kötelezettségem keletkezik?
(A házat lakás eladását követően tudom kifizetni/megvásárolni) itt a keletkezett különbözet után kell fizetni de pontosan nem tudom hogyan kell számolni, ebben kérnék segítséget egy “matekot” ,hogy tudjam mire kell készülni.
Segítségüket előre is köszönöm.

Kovács_Béla_Sándor # 2022.09.18. 06:58

Nem.
Kivonod, beszorzod. Ez azért nem annyira bonyolult.

Szomorú örökös # 2022.09.18. 07:28

Nmaxim

„Lakást vásároltam 2017.dec.20.-án 16mft ért. Amit most szeretnék eladni. 36mft ért
Első kérdés meg kell várni, a pontos dátumot az eladással, hogy adómentes legyek (5év)
vagy mi történik ha 1-2 hónappal hamarabb megvásárolják (adó mértéke,ha van?)”

Én úgy tudom, hogy csakis az év számít, a hónap-nap már nem.
Ergo ha 2017-ben vetted, akkor 2022-ben már eladhatod adómentesen.

„Ezt követően házat szeretnék vásárolni, ami már ki is van nézve ennek vételára 61mft.
Következő kérdés itt milyen illeték adófizetési kötelezettségem keletkezik?”

Az eladott ingatlant be fogják új ingatlan vásárlásakor számítani - nem automatikus, jelezni kell az ügyvédnél - és akkor csakis az illeték kiszabásánál fog számítani, csak a különbözet után fogsz vagyonszerzési illetéket fizetni szerintem.

Nmaxim # 2022.09.18. 08:41

Köszönöm a hasznos információkat!

Szomorú örökös # 2022.09.18. 09:27

Nmaxim

Én csak laikus fórumozó vagyok, nem jogász, de hozzád hasonlóan én is 2017. decemberében vettem a mostani ingatlanomat és tájékoztattak minderről, hogy akár már januárban eladhattam volna ezért a mostani ingatlanomat büntetlenül, ha akarom. Egyébként is adóköteles jövedelem 5 éven belül is csak akkor keletkezik, ha jövedelmed származik belőle, ergo te 16 milláért vetted, 36 milláért adod el, így 20 millának kell időarányosan csökkentett részét kifizetni akkor is, ha az adómentesnek számító 5. év előtt adnád el. Így viszont szerintem nem kell foglalkozni vele, ha jól tudom, még nagyon bevallást se kell róla beadnod.