ingatlan eladás után fizetendő adó


old-guy # 2003.12.01. 20:50

Kedves haszi ,

egy kiegészítés: ha az adóbevallás benyújtási határidőig nem történik meg a lakáscélú felhasználás, akkor az adót be kell fizetni, és a lakhatási engedély birtokában a jelzett határidőn belül lehet visszakérni.

Üdv.

haszi # 2003.12.04. 07:23

Kedves old-guy!

Köszönöm a gyors válaszát. Már csak azt szeretném kérdezni, hogy az éves adóbevallásban kell megjelölni az így szerzett vagyont, vagy majd csak 60 hónap múlva? És ha az éves bevallásban vallja be, majd be is fizeti az adót, mekkora herce-hurcával jár azt az Adóhivataltól visszaigényleni (milyen gyorsan fizetik vissza) a lakhatási engedély megszerzésekor. Ezek kívül hogyan igazolom a lakhatási engedély birtokában, hogy az anyósomtól pontosan x millió forintot kaptuk, és az erre már korábban befizetett adót visszakapjuk?
Előre is köszönöm!

old-guy # 2003.12.04. 18:23

Kedves haszi ,

az ingatlan értékesítésének évéről szóló adóbevallásban (tehát az ezévi februári eladás miatt 2004. márc.20-ig) kell szerepeltetni anyósának a jövedelmet. A határidőn belüli visszatérítési procedúra általában 30 nap az ellenőrzések után. A mamától kapott összeg viszont ajándék, semmilyen formában nem játszik szerepet, és nem jelent lakáscélú felhasználást. Célszerű, ha a lánya nevére szólnak az építési számlák (anyag, szakiparosok, stb).

Üdv.

Bubó # 2004.01.11. 18:23

Kedves Haszi!
Egy kis válasz-kiegészítés a 12. 01-i kérdésedhez: feltételezem, hogy a tetőtér-beépítéshez az anyósod ingatlanában tulajdononi részilletőséget kapott a feleséged, és az építési engedély is az ő nevére szól. Ha te is építtető vagy, pl. 50 %-ban, akkor az építési számlák értékének fele nem vehető figyelembe az anyósod adókedvezményénél. (Ugyanis csak közeli hozzátartozó számít, sajna a vej az nem az!)
Megerősíteném, hogy anyósodnak március 20-án mindenképpen be kell vallani az eladásból származó jövedelmet, és be is kell fizetnie a jövedelem 20 %-át, amennyiben nincs meg a lakhatási engedély márc. 20-ig.
A befizetett adó visszaigényléséhez - anyósod részére a következőket kell átadnotok, fénymásolatban:

  • jogerős használatbavételi engedély
  • az építkezésről szóló, az építtető (feleséged) nevére kiállított szabályos számlák, a bevallott jövedelemmel megegyező értékben
  • feleséged szül. anyakönyvi kivonata

Anyósod dolga, hogy a fentieket, + nemleges nyilatkozatot a köztartozásokról, valamint egy kérelmet nyújtson be az Apeh Eljárási osztályához az szja visszaigénylése érdekében.
Az adóvisszaigénylési kérelem hiánytalan benyújtását követően az Apeh 30 napon belül hoz határozatot, ez további 15 nap után emelkedik jogerőre, ezt követi egy újab 30-45 napos határidő a kiutalásra, úgyhogy kb. 2-3 hónapra számíthat anyósod a pénzre.

Bubó # 2004.01.11. 18:42

Kedves old-guy!
Arra kérnék tőled választ ebben a témában, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem lakáscélú felhasználásánál van-e jelentősége annak, hogy az adózó a vásárolt lakáscélú ingatlant készpénzzel, vagy lakásvásárlási hitelből fizeti ki?
Konkrét példával:

  • 2003-ban eladtam egy ingatlant, a keletkezett jövedelem (bevétel - költségek): 8 millió Ft.
  • Márc. 20-előtt vásárolok egy használt lakást, vételára: 8 millió Ft, ebből kp-ben 3 milliót fizetek, lakáshitelből pedig 5 milliót (+fedezettel)
  1. Nem kell bevallást tennem, nem kell adót fizetnem, csak a dokumentumokat kell eltennem?
  2. Márc. 20-án bevallást kell tennem, a jövedelem és a kp. vételárrész közötti 5 millió Ft után 20 % adót kell fizetnem?
  3. vagy 2. a helyes megoldás? Üdv. Bubó
B.B. # 2004.01.14. 15:33

Sziasztok!

Lehet, hogy lerágott csont, de egy olyan kérdésem lenne, amire eddig sem jogász, sem számvitellel foglalkozó ismerőseim nem tudtak egyenes választ adni, s bár azt tisztáztam, hogy mi lenne a méltányos, a valós megoldás számomra sem egyértelmű.

  1. Eladtam 2003. októberében egy lakást 8,75 millióért, amit 1996. novemberében vettem 1,95 millióért.
  2. Vettem 2003. novemberi szerződéssel egy lakást 12 millió Ft-ért, amiből 3,6 millió lakáshitel, 8,4 millió az önerő. Vagyis az eladott lakásom árából 350 ezer Ft-ot nem "tettem bele" a vásárolt NAGYOBB ÉRTÉKÛ lakás árába.

A banknál azt mondták, hogy a 350 ezer Ft "adóköteles jövedelem". Szerintem ez baromság, még ha a csökkentő tételeket sem vesszük figyelembe, akkor sincs jövedelem, hiszen eladtam egy olcsóbb lakást és pár héttel később vettem egy drágábbat - csak a finanszírozás "furcsa", mivel 350 ezer Ft-tal magasabb összegű hitelt vettem fel, mint amekkora csak a két tranzakciót tekintve szükséges lett volna. Egy kolléganőm egyenesen simlisnek titulált, merthogy neki ezt eleve nem engedte a bank. :-)))

Közgazdasági szempontból semmiképp sem jövedelem a 350 ezer Ft, hiszen hitelfelvétel (vagyis visszafizetendő összeg) adta a többletet - amiből persze le fog jönni az illeték, és eleve "mínuszba vágja" az 1996-os 1,95 millió Ft-os vételár. Kérdés, hogy kell-e ebben az esetben az a bizonyos APEH-adatlap a földhivatalba a szerződés mellékleteként (még nem csúsztunk ki a 30 napból, pár nap még van), illetve kell-e ezzel kapcsolatban bármit is feltüntetnem az adóbevallásomban.

Válaszotokat előre is köszönöm!

Bubó # 2004.01.14. 16:46

Kedves B.B.!
Itt az egyenes válasz: az ingatlan értékesítéséből származó 2003. évi jövedelmed után - az általad szolgáltatott adatok alapján - nem kell személyi jövedelemadót fizetned!
Véleményem szerint az alábbiakra kell még figyelmet fordítanod:

  • az adóbevallás elkészítésekor természetesen be kell vallanod az elkülönülten adózó jövedelmek között, hogy 8,75 millió bevételed volt, az 1,95 millió költség figyelembe vételével 6,8 millió jövedelmed keletkezett, ezt még további 20 %-kal csökkentve kell beírnod.
  • a fizetendő adó 0 Ft, de fel kell tüntetni, hogy az egyébként kiszámított kb. 1,088 millió Ft adóval szemben lakásszerzési kedvezményt érvényesítessz.
  • Remélem, a 12 milliós lakásvásárlásod valóban lakásvásárlás, nem pedig épülő lakás megvásárlása, mert arra más szabályok vonatkoznak.
  • Az adatlap kitöltése és az adás-vételi szerződéssel egyidőben történő benyújtása a földhivatalba, kötelező, ezt minden ügyvéd tudja, anélkül át sem veszik az okiratot.

Utolsó javaslat: Adózással kapcsolatos kérdéseidet ne az OTP ügyintézőnek, hanem az Apeh ügyfélszolgálaton tedd fel, biztos vagyok benne, hogy ott szakszerű választ kapsz.

B.B. # 2004.01.14. 17:56

Kedves Bubó!

Köszönöm a választ! Hasonlóképp gondoltam én is.

Igen, kb. 90 éve meglévő lakásról van szó, nem épülőről. :-)

Egyébként nem a banki ügyintézőtől kértem adózási felvilágosítást, mondta ő magától a "frankót", hogy az márpedig adóköteles jövedelem. Mintha a bankhitel (könyör)adomány lenne... Sőt, közgazdász-kollégák, kolleginák, joghallgató-évfolyamtársak szerint is jövedelem. Igazából nekem és nekik is tudni kellene ezt, bár jogon az adójognál még nem tartunk, számvitelt és pénzügytant pedig 9-10 éve tanultunk, amikor még nem beszélhettünk érdemben lakáshitelről, gyakoralti "ügyintézéstani" tapasztalatunk pedig nem volt. Annak adtam egyébként esélyt, az bizonytalanított el, hogy állami kamattámogatásos hitelt vettem fel, és "kiszedek" pénzt a tranzakcióból, tehát áttételesen másra is hansználhatnék így állami kamattámogatásos lakáshitelt (felújításra, erre-arra el fog menni egyébként, azért kalkuláltam így) - s így akár kivethetnek rá adót. Persze ez sem lenne méltányos.

Bubó # 2004.01.14. 19:34

Igen, jól látod, vannak esetek, amikor nem lehet "kiszedni" pénz a tranzakcióból. De az sem az adóhivatalra, hanem a hitelt folyósító pénzintézetre tartozik.
Egyes esetekben "elszámolási kötelezettséggel" tartozol az 5 éven belül eladott ingatlan vételárával, vagyis kötelező beforgatni a teljes vételárat az új tranzakcióba. Ezek az esetek: pl. a szoc.pol igénybevétele, vagy az új lakás építésekor vagy vásárlásakor igényelhető max. 400 eFt-os forgalmi adó visszatérítés.
Ilyenkor a hitelt, ill. "támogatást" folyósító pénzintézetnél kell nyilatkozni - büntetőjogi felelősség tudatában - hogy nem volt lakáseladás.
De a te eseted az más, itt a banknak semmi köze hozzá, mikor, mit, mennyiért adtál el.

B.B. # 2004.01.15. 07:48

Igen, Bubó, én is úgy gondoltam, hogy két teljesen független tranzakcióról van szó (az eladás és a vétel), jogi szempontból semmi köze egyiknek a másikhoz, nem szabad egybemosni. Csak finanszírozásbeli köze van egymáshoz a kettőnek, ám jogállamban ez az én magánügyem. Két kolléganőm mesélte, hogy nekik nem engedte a bank (Raiffeisen, CIB), amit nekem, és hogy mekkora simlisséget csináltam. :-)

Ami itt érzékeny pont lehet, az az állami támogatás belépése - ám a vétel teljesen független az eladástól.

B.B. # 2004.01.15. 07:49

Pontosabban ami kapocs a két tranzakció között, az a jövedelem, illetve az adózási kérdés.

Vivien66 # 2004.01.16. 11:16

Tisztelt Ügyvédek!
Segítségüket szeretném kérni problémám megoldásában.
2003.októberében eladtuk ingatlanunkat 3, 5 millio Ft-ért, építkezni szeretnénk. Építési engedély tavaly novemberben megkaptuk, az ingatlan eladásából származó összeget építőanyagokra elköltöttük. A házunkat 2004. márciusában kezdjük el építeni.
Adózás tekintetében mire számíthatunk? Be kell e fizetni a 20% ot, vagy kérelemmel lehet e hallasztást kérni?
Előre is köszönöm segítségét.

Bubó # 2004.01.16. 19:04

Kedves Vivien!
Csak a 3,5 milliós bevételről írsz, de ebből mennyi a jövedelem? Sokan hiszik, hogy az adó a bevétel 20 %-a, pedig csak a kiszámított jövedelem 20 %-át kell befizetni.
Lehet, hogy a jövedelem az eladási árból csak 1 millió? Akkor - szerintem - érdemesebb március 20-án befizetni a bevallásssal egyidejűleg a 200 ezer adót, majd a használatbavételi engedély megszerzésekor, a jövedelemmel egyező értékű építési számlával igazolva, visszakérni a 200 ezer Ft-ot.
Az adóbefizetés halasztására - méltányosságból - van lehetőség. (Apeh -megyei Igazgatóság Fizetési Kedvezmények Osztálya) Természetesen különféle igazolásokra is szükség van, hogy az adó megfizetése a létfenntartást veszélyezteti. Ugyanakkor a halasztott adó után a jegybanki alapkamattal (vagy kétszeresével) számított kamatot is meg kell fizetni. Ezen felül már a kérelem is illetékköteles.
Úgyhogy nagyon meggondolandó a ti esetekben fizetési halasztást kérni. Aki építkezik, beruház, nehezen tudja elfogadtatni, hogy az adó megfizetése a létfenntartását veszélyezteti.

Vivien66 # 2004.01.20. 09:19

1996-ban 75O.OOOFt-ért vásároltuk a házat, melyet 2OO3.októberében 3.5OO.OOOFt.-ért adtunk el, de ugyanabban az évben 2OO3-ban vettünk egy építési telket 57O.OOOFt.-ért. 2OO3 novemberében érvényes építési engedéllyel rendelkeztünk. Az építőanyagokat megvásároltuk 2.5OO.OOOFt.-ért. Számlákkal tudjuk bizonyítani,hogy az építkezésre fordítottuk a pénzt. Így elfogadja-e az APEH, hogy ne kelljen adózni? Felmerülő költségek még ezen felül is lesznek, hisz enny nem elég egy ház felépítésére.

Bubó # 2004.01.20. 19:24

Kedves Vivien66!

Remélem, más is olvassa a válaszomat, és kijavít, ha valamiben tévednék!

A 16-i válaszomat az 1995. évi CXVII. törvény 61-63. § rendelkezéseire, illetőleg a 2002/115. APEH iránymutatásra alapoztam.

Ennek megfelelően továbbra is az az álláspontom, hogy 2004. március 20-ig a 2003-ban eladott ingatlan után bevallást kell tenni, és a kiszámított adót be kell fizetni. A befizetett adó visszaigénylésére csak a lakóház használatbavételi engedélyének megszerzését követően kerülhet sor.

Az adataid alapján a bevételből a szerzési értékre, valamint az eltelt időre tekintettel 2,2 millió Ft adóköteles jövedelmed keletkezett, mely után a fizetendő adó: 440 eFt.

Sajnos, tudomásul kell venni, hogy az építési telek vásárlása, és az építési anyagok megvásárlása még nem minősíthető az ingatlanjövedelem lakáscélú felhasználásnak, legalábbis adójogilag.

Üdv. Bubó

old-guy # 2004.01.20. 21:04

Kedves Bubó, Vivien66, B.B.
Végignéztem a hozzászólásokat.

Bubó kérdésére:
Igen, az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem lakáscélú felhasználásánál nagy jelentősége van annak, hogy az adózó a vásárolt lakáscélú ingatlant hogyan fizeti ki, mivel csak a saját pénzes (=készpénzes, átutalásos) vásárlás igazolja a megszerzett jövedelem felhasználását, a hitel/kölcsön, mint "idegen" pénz, független a keletkezett jövedelemtől. A konkrét példában a 2. pont a helyes, az önerőként fel nem használt jövedelem bizony forrásadózik.

B.B. "simlissége" esetét nem értem és Bubó helyesen vezette le az 5,44 keletkező jövedelmet, amely teljes egészében, sőt, azt meghaladóan, 8,4 milka (önerővel) lakáscélú felhasználású. (Nem az eladási árat kell elkölteni, hanem csak a jövedelmet)

Vivien66 esetében is az adó bevallása és megfizetése marad, amely a lakhatási engedély birtokában a jelzett határidőn belül visszakérhető.

Üdv.

Bubó # 2004.01.23. 17:19

Kedves old-guy!

Köszönöm a választ. Időközben rájöttem, hogy teljességgel igazad van az ingatlanértékesítésből származó jövedelem lakáscélú felhasználásával kapcsolatban.

Engem az tévesztett meg, hogy 2002. dec. 31-előtt más volt a helyzet, de 2003. jan. 1-óta valóban, csak a ténylegesen lakáscélra fordított jövedelemrész mentes az adó alól!

A hitelre vásárolt lakás esetén a hitel után is járhat adókedvezmény, a készpénzrész után pedig a fenti, sajnos kétszeres támogatásra nincs lehetőség!:-(

Üdv.

fogiani # 2004.02.20. 15:41

Kedves Válaszolók!
Végre találtam egy helyet, ahol kérdezhetek, és biztos vagyok a jó válaszban...
2001-ban vettem egy külterületi ingatlant 1.250.000 Ft-ért. Most fogom eladni pár héten belül 2.500.000 Ft-ért, ami papíron 2M plusz 500.000 Ft ingóság, építőanyag.
Decemberben vettünk egy lakóházat a férjemmel felesben közel 20 M-ért.
Ebben az esetben ugye fennáll, hogy nem kell sem adóznom, sem illetéket fizetnem a nyereségem után?

Másik kérdésem az, hogy erről nekem kell-e jövőre bevallást csinálnom? Mert eddig közalkalmazottként a kórház csinálta helyettem az adózási dolgaimat.

Harmadszor pedig, nekem ezzel kapcsolatban milyen bejelentési kötelezettségeim vannak?

Köszönöm.

Bubó # 2004.02.21. 18:16

Kedves fogiani!

Sajnos, az adóbevallást nem kerülheted el!

Az idén értékesített ingatlanod után, miután 2001-ben vetted, és jövedelmed is keletkezett, 2005. március 20-án adóbevallást kell tenned.
Adófizetési kötelezettséged nem lesz, tekintettel arra, hogy a jövedelmet lakáscélra fordítottad.

A munkáltató, annak, akinek ingatlan értékesítéséből jövedelme keletkezett, nem köteles a bevallását elkészíteni, azt majd neked kell megcsinálnod.

Készülj rá, mivel az ingatlan értékesítéséből jövedelmed keletkezik, ez évben valószínűleg részben, vagy teljes egészében elveszíted az alkalmazotti adókedvezményt!

Illetékfizetés ingatlan értékesítés után nincs, csak a szerzéskor.
Az adóbevalláson kívül más bejelentési kötelezettséged nincs.

Üdv.

Zoltán György # 2004.02.21. 23:25

Bocsi a zavarásért, de kicsit faramucinak érzem a helyzetem.
Eladtam az ingatlanomat 2,5 millióért áprilisban, májusban vettem egy másikat, (ami miatt eladtam az elsőt), elvileg laza nulla.

Na de a második, érvényes Adásvételi Szerződést a földhivatal nem jegyezte be!
Eladtam, vásároltam. Az ingatlannyilvántartási határozat, jelent-e hátrányt???
Egy másik ilyen esetben már be sem adtam a földhivatalnak a szerződést, úgyis elutasítják! Az adózási része érdekel.

Bubó # 2004.02.22. 12:08

Kedves Zoltán György!

Ha az adózási része érdekel az ingatlan ügyleteknek, akkor először a fogalmakat kell tisztázni és konkretizálni.

Eladtam az ingatlanomat 2,5 millióért áprilisban, májusban vettem egy másikat, (ami miatt eladtam az elsőt), elvileg laza nulla.

Attól függ, milyen ingatlant vásároltál!
A lakásszerzési kedvezményt csak akkor érvényesítheted, ha a jövedelem felhasználására az adójogszabályoknak megfelelően került sor.

A bejegyzési kérelmet a födhivatal elutasította, vagy csak még nem jegyezte be a tulajdonjogot?
Az első esetben nem történt meg a jövedelme lakáscélú felhasználása, tehát nincs adókedvezmény.
A második esetben a szerződés földhivatali benyújtásának időpontjában megszerezted a jogot az adókedvezmény érvényesítésére.

Milyen határozatra gondolsz, a tulajdonjog bejegyzésére, vagy a kérelem elutasítására?
Az első nem jelent hátrányt, a második igen.

Hogy lehet azt érteni, hogy „Egy másik ilyen esetben már be sem adtam a földhivatalnak a szerződést, úgyis elutasítják!
Az ingatlan adásvételi szerződéseket be kell nyújtani a földhivatalba, különben nincs tulajdonjogszerzés, nincs lakáscélú kedvezmény, de lehet felemelt illeték.

Ha előre tudod, hogy a szerződés alapján a tulajdonjog bejegyzését a földhivatal elutasítja, miért kötsz ilyen szerződést?

Üdv.

Zoltán György # 2004.02.22. 16:31

Kedves Bubó!
Egy pincét adtam el a IX. kerületben. Per- teher-, igénymentesen, 1/1-es tulajdoni hányad.
Soroksáron vettem egy lakóházat, mely önkormányzati tulajdonú telken áll. Az Önkormányzat írásban is elismerte, hogy az adott területen lévő felépítmények, nem az Õ tulajdonuk. Fejléces, hivatalos irat, lepecsételve a Polgármester Úrtól, saját aláírásával. Persze egyeztettem a vagyongazdálkodási osztállyal is (biztos, ami biztos alapon), akik ugyanezt mondták, illetve, hogy a bérleti jog megszűnésekor nem tudják a felépítményekért kártalanítani a bérlőt.
Na csak ezek után vettem meg a lakóházat, Adásvételi Szerződéssel, amelyet benyújtottam az Önkormányzatnak is, Földhivatalnak is.
Az Önkormányzat átírta a Bérleti Szerződést a nevemre. A Földhivatal viszont elutasította a tulajdonjog bejegyzési kérelmem, mondván lehetne az Önkormányzaté is a felépítmény. Hát ennyi.
Természetesen nem tudtam, hogy el fogják utasítani, hiszen akkor nem kötöm meg!!!

Tehát akkor elvileg le kell adóznom a jövedelmem után, amit tulajdonképpen ingatlanra költöttem? Hozzá tartozik, hogy a házat elkezdtem felújítani és 1.500.000.-Ft-ot már ráköltöttem.
Ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés? Jelenthet-e valamit esetemben?

A "szomszédos" telkeket tavaly 800.-Ft-os négyzetméter áron adta el az Önkormányzat.
Én is meg szeretném venni, de most hogy számolok el ezzel a pénzzel? Lakáscélú bérleti jog hülyén hangzik?

Bubó # 2004.02.22. 18:41

Lakáscélú bérleti jog hülyén hangzik?

(2) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint befizetett adóból visszajár (vagy nem kell azt megfizetni) az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon része utáni adó (lakásszerzési kedvezmény), amely összeget a magánszemély saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított (a lakásszerzési kedvezmény alapja). A lakásszerzési kedvezményre vonatkozó rendelkezések alkalmazásában lakáscélú felhasználás:

  1. a belföldön fekvő lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése;
  2. a belföldön fekvő lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az említett időtartamon belül lakást épít, építtet;
  3. a belföldön fekvő lakás építése, építtetése;
  4. a belföldön fekvő lakás alapterületének növelése, ha legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez;
  5. a belföldön fekvő lakás legalább az (5) bekezdésben meghatározott időtartamra szóló haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzése;
  6. az idősek otthonában vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése (ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is).

Az szja-törvény idézett rendelkezései szerint a bérleti jog megszerzése is alapot ad a lakásszerzési kedvezmény érvényesítéséhez, bármilyen hülyén is hangzik.

Üdv.

Zoltán György # 2004.02.22. 18:59

Nagyon köszönöm! Tehát akkor tiszta vagyok, mint egyébbként? Féltem, hogy sáros leszek az apeh-nél.
A lakás és a nem lakás célú ingatlanra, milyen adókedvezmény van? Ha lakást adok el csak lakást vehetek adókedvezménnyel, vagy esetleg telket, üzletet...Stb.
Előre is köszi!

tomi # 2004.03.10. 09:14

2003 márciusában lakáshitel segítségével vásároltam egy lakást. Most el szeretném adni, és a lakáshitelt visszafizetni. Ebben az esetben mennyi adót kell fizetnem?