Fórum adózás, illeték és pénzügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Adózás bérbeadott lakás után

Wili_8504 # e-mail 2019.08.16. 16:35

Kedves Szakértő!

Adószámot kértem, hogy a bérlőmnek tudjak számlát kiállítani, de az áfamentességet választottam.

Az áfa elszámolhatóságával kapcsolatban nem értem, hogy a vételárra számolt értékcsökkenésnél miért vehető figyelembe, ha utána a vásárolt berendezési tárgyakkal kapcsolatban már nem. PPT 8. oldal:
https://nav.gov.hu/…kent_UTF.ppt

Köszönettel:
Wili

drbjozsef #   2019.07.25. 07:04

oroszt2,

Tételesen biztos nem ír ilyet az Szja törvény.

Én ilyet találtam benne :

c) Az értékcsökkenési leírás alapja a beruházási költség, az üzembe helyezésig felmerült következő kiadások nyilvántartásba vétele alapján: a tárgyi eszköz, a nem anyagi javak beszerzési ára, saját előállítás esetén pedig az anyagkiadások és a mások által végzett munka számlával/számlákkal igazolt összege. Az értékcsökkenési leírás alapjának számbavétele során a vonatkozó számlában (okmányban) szereplő és levonható áfa összegét figyelmen kívül kell hagyni. A le nem vonható áfa az értékcsökkenési leírás alapjába beszámít.

A tárgyi eszköz beszerzéséhez egyedileg kapcsolódó járulékos kiadás (szállítási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, valamint a beszerzéssel összefüggő közvetítői kiadások, a bizományi díj, a vám, az adók - az áfa kivételével -, az illeték, a hitel igénybevételével kapcsolatos kiadások, az üzembe helyezés napjáig felmerült kamat, biztosítás díja stb.) a beszerzési ár részét képezi.

Az ingó, ingatlan (épület, építmény) beszerzési áraként a megszerzésre fordított, igazolt kiadás vehető figyelembe. Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Az ingyenesen szerzett tárgyi eszköz után értékcsökkenési leírás nem számolható el.

  1. * A tárgyi eszköz bővítésével, rendeltetésének megváltoztatásával, átalakításával, az élettartam növekedésével kapcsolatban felmerült kiadás, továbbá az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga (kapacitása, pontossága) helyreállítását szolgáló felújítással kapcsolatban felmerült kiadás (mindezek együttesen: felújítási költség) a felmerülés évében elszámolható, vagy választható, hogy az értékcsökkenési leírás alapját növeli.

Ez alapján, kb. azt mondanám, hogy amiket írtál, az mind elszámolható.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

oroszt2 # e-mail 2019.07.24. 22:59
drbjozsef #   2019.07.24. 17:03

oroszt2,

Sajnos nem tudom. Ráadásul te idézel, de nem tudom honnan.

Én a vételár alapján számolom el az amortizációt, nem növeltem semmivel.

Hitelt nem tudom, nem volt.
Amennyire tudom, a hitel nem számít főszabály szerint, de ezek amúgy sem nagy tételek.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

oroszt2 # e-mail 2019.07.24. 15:37

Lemaradt a kérdőjel a végéről.

oroszt2 # e-mail 2019.07.24. 15:34

Kedves József!

"Az értékcsökkenési leírás alapja az ingatlan beszerzési ára, növelve a beszerzéshez kapcsolódó járulékos kiadásokkal"

Járulékos kiadásnak számít az:

  • ügyvédi díj
  • földhivatali bejegyzési díj
  • közműfejlesztési díj
  • ingatlan szerzési illeték

ha hitelre lett vásárolva:

  • folyósítási díj
  • közjegyzői díj
  • földhivatali bejegyzési díj

Köszönettel!

drbjozsef #   2019.06.28. 09:17

Noé 54,

A magyarországi ingatlanjai után - ami önálló tevékenységből származó jövedelem - csak Magyarországon kell adóznia, bevallást benyújtania. Ahogy eddig.
Adózni főszabály szerint ott kell, ahol a jövedelem keletkezik.

Esetleg, az lehet még jobb, hogy ha kint hivatalosan bérel lakást, akkor annak a költségeit el tudja számolni kiadásnak.

(Szja tv. 17§(5) Lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.)

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Noé 54 # e-mail 2019.06.28. 09:09

Tisztelt Ügyvéd úr !

Adózással kapcsolatos kérdésem a következő. Eddig Fiam Magyarországon dolgozott és voltak kiadó ingatlanjai amik után szintén adózott itthon.

Most viszont kapott Németországba egy komoly állásajánlatot. A munkabére után akkor kint adózna. Kérdésem az ,hogy a bérleti díjak mivel nem munkabérből származnak hol lesznek adókötelesek ? Illetve erre is vonatkozik a kettős adózás szabálya ?
Válaszát előre is köszönöm.

drbjozsef #   2019.06.13. 07:40

Hülyeség.

Magánszemélyként ingatlan bérbeadásra ugyanezek vonatkoznak. A 11.mellékletben pontosan tizenkilencszer fordul elő a "magánszemély" szó, és így kezdődik :

Kizárólag üzemi célt szolgálnak azok a tárgyi eszközök és nem anyagi javak, amelyeket a magánszemély önálló tevékenységével (tevékenységeivel) kapcsolatban használ, azokat más célra részben sem használja és üzleti nyilvántartásai ezt egyértelműen alátámasztják.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

oroszt2 # e-mail 2019.06.13. 06:42

drbjozsef

Van aki úgy értelmezi ezt a részét a törvénynek, hogy az csak az egyéni vállalkozókra és mezőgazdasági őstermelőkre igaz, magánszemélyekre nem.

drbjozsef #   2019.06.11. 08:32

oroszt2,

Lehet, és igen, 14,5%, ha nem tartozik az eszköz az Szja tv. 11.sz. melléklete szerint kivételnek.

Olvasd el a NAV 10.sz. füzetkéjét, és az Szja törvényt.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

oroszt2 # e-mail 2019.06.11. 06:54

Köszönöm az eddigieket!

Azon beszerzésekre, melyek meghaladják a 200000 forint egyedi értéket, lehet vagy nem lehet értékcsökkenést elszámolni a magánszemélynek? Ha igen hogyan, magánszemélyekre is a 14,5%-os kulcs érvényes?

drbjozsef #   2019.05.30. 17:08

Ha mint magánszemély vetted a lakást, és az ÁFÁ-t így megfizetted, és nem igényelted vissza semmilyen jogcímen, akkor szerintem a bruttót.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

oroszt2 # e-mail 2019.05.30. 14:49

Ingatlan bérbeadása során a bevétel csökkethető 2-6%-os amortizációval az Szja tv. 11. melléklete szerint. Ez az áfa nélküli vételárra vonatkozik vagy az áfával növeltre?

drbjozsef #   2018.11.29. 13:09

Haszonélvező esetén én eleve átíratnám a nevére az órákat, ha én lennék a tulajdonos. Halmozzon a saját nevén tartozást, ha akar.

Hogy kell-e? Érdekes kérdés. Ugye ha a tulaj (vagy haszonélvező) nevén van az óra, és ő ad bérbe, akkor neki az tételes elszámolásnál bevétel és kiadás is. Ha az óra a bérlő nevén van, akkor se nem bevétel, se nem kiadás. Előbbire jó a tételes elszámolás, utóbbinál lehet akár költséghányados is (ha nincs más elszámolnivaló).

Egyébként nem gondolom, hogy gond lenne a tulaj nevén lévő órákkal sem : legfeljebb az adóbevallásba beírja az X bevételt és az X kiadást, nulla adóval.

Az biztos, hogy amortizációt pl. csak a tulajdonos írhat le, a haszonélvező vagy 3. személy nem.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Jecke # e-mail 2018.11.29. 12:27

Köszönöm a választ!
Tegyük fel, hogy a haszonélvező adja ki az ingatlant, a bérleti szerződés az ő nevére szól, nála van a bevétel, ő adózik utána.
Mi a helyzet ilyenkor a kozuzemi számlákkal? Maradhat a tulajdonos néven? Át kell írni a haszonélvező, esetleg a bérlő nevére?

drbjozsef #   2018.11.29. 08:23

Jecke,

Én is keresgéltem a témában nemrég, gondolkoztam rajta sokat, de arra jutottam, hogy nemigen.
Én azt szűrtem le, hogy az adózás annak a feladata, akinél a jövedelem keletkezik, de az nem adható át olyan egyszerűen másnak, akinek van jogosultsága bérbe adni az ingatlant, annak kell adónia is.

Alapesetben a tulajdonos adja ki és adózik.

Ha van haszonélvező, akkor ő a törvény erejénél fogva jogosult bérbe adni az ingatlant, ha ő szerződik, akkor ő is fizet adót.

Kiszervezni a bérbeadást legfeljebb szerződés alapján lehet, itt is több lehetőség van.

Ha csak közvetítői a szerződés, akkor az ingatlankezelő csak küld bérlőjelölteket, akár intézi a megmutatást meg a papírokat is előre, de aláírni, szerződni, a tulajdonosnak kell. Nyilván adózni is.

Ha ingatlankezelőre bízod a lakást, és velük kötsz szerződést a kiadásra, akkor mindent intéznek, a rezsiket is, és nettó bérleti díjat fizetnek neked, de természetesen ez nálad jövedelem, adózni kell (praktikusan adószámot kiváltasz, és számlát adsz az ingatlankezelőnek).

Az, hogy azt mondod - vagy akár szerződést kötsz - egy magánszeméllyel, hogy adja ki ő a lakásodat, feléd "grátisz", vagyis megtartja a jövedelmet, és intéz mindent - beleértve az adózást -, az elvileg talán nem kizárt, de egy esetleges ellenőrzésnél sok buktatója lehet, amit megvizsgálnak.

Megjegyzem, idén is már csak 15% az adó, minden egyéb sallang (EHO) nélkül, még költségek széles köre is elszámolható, szóval egyszerűen már nem éri meg semmit kavarni szerintem.

Vagy van valami valós oka egy ilyen konstrukciónak?

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Jecke # e-mail 2018.11.28. 19:50

Kedves Fórumozók!

Van e lehetőség arra, hogy egy a tulajdonomban lévő lakást más adja ki, ezáltal az adózási kötelezettség is rá háruljon? Pl. haszonélvezőnek vagy független harmadik személynek.

Segítségeteket előre is köszönöm

drbjozsef #   2018.09.27. 14:47

Szerintem az utolsó öt évi adóbevalásaidat önellenőrzéssel módosíthatod.

Ha öt év alatti túlfizetésidet mind visszakéred, az feltételezem két lakásnál elég vaskos összeg lesz, úgyhogy készülj fel, hogy esetleg bekérnek Téged és az iratokat ellenőrzésre.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Gyorgyevics # e-mail 2018.09.27. 12:31

Kedves Szakértők,

én 5 1/2 éve élek Németországban és 2 lakásom bérbe van adva. Ezek után megfizettem az adót és az eho-t is. Sajnos nem volt tudomásom róla, hogy levonhatnám a Németországi bérleményem díját, illetve mivel külföldön élek eho-t sem kell fizetnem. A kérdésem az lenne, hogy utólag lehet-e bármit is visszaigényelnem a nav-tól, korrekció útján.

Köszönöm a válaszát!

Tisztelettel

Gyorgyevics Szilvia

matthiasi # e-mail 2018.08.16. 22:29

Bori80 !
Az adó 15 x 0.9 = 13,5 %.
Kár variálni , nincs értelme.
Megfelelő bérletidíjat kell kérni !

nonolet # e-mail 2018.08.16. 20:08

Bori80

Egyébként pedig az a 900 eFt NEM ÉR annyit, hogy sokat kavarj miatta.
(bonyolítja csak az életed a könyvelése)

Olyan kevés adót tudsz CSAK megspórolni (pár tízezer Ft-ot).
Hisz csak 15% az adó a haszon után!

Inkább kérj 1000 Ft-al többet havonta.
Ami pár év alatt behozza az adó hátrányod.

nonolet # e-mail 2018.08.16. 20:04

Sok elágazó feltétel van...
Adózási mód?
Költség elszámolási mód?
Számlaérték és összeg.

-

Vannak jó írások a neten és NAV füzetek között is.
De muszáj megérteni a FOGALMAKAT, hogy értsd mit-mikor-hogyan.

Vagy beszélgess egy hozzáértő könyvelővel.
Pár óra konzultáció megvan 15-20 eFt-ból...

Bori80 # e-mail 2018.08.16. 19:56

Szia. Köszönöm, természetesen próbáltam elolvasni sok minden róla, de egyértelmű választ ezekre a kérdéseimre nem találtam, ezért kérdeztem itt meg a fórumon.Természetes személyként adószám nélkül lesz a kiadás.
köszi,
Bori

nonolet # e-mail 2018.08.16. 17:16

google a te barátod ...

kereső szó: lakás bérbeadás adózása 2018

A pontos válasz ugyanis sok más dologtól is függ.
Nem csak ezektől amit leírtál.