Adó, illeték : Ingatlan adásvétel, haszonélvezeti jog


dudi1987 # 2019.03.25. 08:43

Kedves József!

Köszönöm a segítséget!

drbjozsef # 2019.03.23. 20:07

dudi1987,

Adófizetés szempontjából a jövedelem megszerzésének időpontja a földhivatali benyújtás napja. Vagyis ebből a szempontból az ingatlant 2015-ben szerezted.

SZJA : az eladási és vételi ár különbözetének 30%-ának (az eltelt 4 év miatt, ha 2014 lett volna a szerzés, akkor nincs adófizetés) a 15%-a : 679.500.- forint.

SZJA-ra nincs másik lakásvásrlási kedvezmény.

De illetéknél van : a csak a különbözet után kell fizetni 4%-ot : 600.000.- forintot.

Ha férjed lesz a haszonélvező, akkor az illetékalapod annyival csökken, amennyi az ő haszonélvezetének értéke (ez az életkorától függ), neked ennyivel kevesebbet kell fizetni, de neki meg a haszonélvezete után, mint vagyoni értékű jog kell fizetnie a 4%-ot. A lényeg, hogy ketten együtt összesen ezt a 600.000.- forintot kell befizessétek.

dudi1987 # 2019.03.23. 17:32

Tisztelt Fórumozók!

Szeretnék segítséget kérni adó és illetékbefizetés számításához.
2014 decemberében vettem lakásom (1/1) 9.9M forintért, a Földhivatalba azonban már csak 2015 januárjában érkeztette az ügyvéd.
Ezt a lakást eladtam idén, 2019-ben 25M forintért. Érdekel mennyi az ezután járó szja kötelezettség.
Továbbá ennek a lakásnak a vételárát még idén házvásárlásra fordítom. Ezen ház vételára 40M forint, tulajdonjogom 1/1, de férjem lesz a haszonélvező. Mennyi az ezután fizetendő illeték?
Köszönettel,
D.

drbjozsef # 2019.03.13. 06:54

pappadri :

Részletében:

Édesanyád haszonélvezetének értéke a forgalmi érték 30%-a (egyévi érték a huszada, mivel 55 éves ezért ennek hatszorosát kell venni, ez 0,3).

Ez az eladott lakáson 5.4M (18 x 0,3), az újon 6.75M (22.5 x 0,3) lesz. A különbözet után fizet 4% illetéket : (6.75M-5.4M) x 0,04 = 54.000.- forintot.

Neked is a különbözet után kell fizetned illetéket, de a haszonélvezetek jogát le kell vonni mindkét lakásnál.
Tehát a régi csökkentett értéke 12.6M (18-5.4), az újé 15.75M (22.5-6.75). Ezen különbözet után fizetsz te is 4% illetéket : (15.75M-12.6M) x 0,04 = 126.000.- forintot.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.03.13. 06:15

Ketten együtt száznyolcvanezret fizettek.

pappadri # 2019.03.12. 22:36

T. Cím,

kérem segítsen a következő esetben mi az illeték alapja.

Tulajdonomban lévő ingatlant eladtam 18MFt-ért, ahol édesanyámnak volt haszonélvezeti joga. Ezen jogról az értékesítéskor lemondott ingyen. Vettem egy másik lakást 22,5 MFt-ért, ahol ingyenesen a vásárláskor szintén az édesanyámnak haszonélvezeti jogot alapítottunk. Édesanyám 55 éves.

Köszönettel
B.Adri

drbjozsef # 2019.01.28. 07:38

LeilaLili,

Kérelmezni már most érdemes, minél előbb, mondjuk igen, az adóbevallással együtt, mert május 20-ig kellene befizetni, és ha befizetitek, akkor abból már nem adnak vissza.

Az adómérséklésre szigorú szabályok vonatkoznak, csak akkor mérséklik ha a kérelmező és a vele egy háztartásban élők megélhetését súlyosan veszélyeztetné a befizetése.

Ha jól értem, hogy többért adtatok el ingatlanokat, mint vásároltatok, akkor ez szinte kizárt. Ne fűzz hozzá nagy reményeket, mert nem fogják megadni - persze, egy próbát megér, hátha.

A 25% szabályt nem lehet adásvételre alkalmazni. Az jellemzően ajándékozásra van, ott se mindre, csak az illetékmentes (közeli rokonok közötti) ajándékozásokra. Ahol illetékfizetés volt, ott a bekerülési értékkel kell számolni.

LeilaLili # 2019.01.28. 07:02

Köszönöm a választ. Szeretném majd kérvényezni az adó mérséklését/eltörlését, hátha! Ezt mikor tegyem meg? Beadom a bevallást a kiszámolt összegekkel, es azzal egyidőben? Az eladott ingatlanokra nem lehet használni a 25%os jövedelem számítást? Köszönöm!

drbjozsef # 2019.01.26. 15:55

LeilaLili,

Az X ingatlan után 57.375.- forint SZJA-t kell fizetni.
((6.7M-5M) x 0,25 x 0,9 x 0,15), vagyis a különbözet negyedének (1/4 tulajdonrész) a 90%-ának (eltelt 2év) a 15%-át (adókulcs).

Nem számít, hogy másik ingatlant vettetek, és nem számít a lakáshitel sem.

Az Y ingatlan után 117.000.- forint SZJA-t kell fizetni.
((4.9M-2.3M) x 0,5 x 0,6 x 0,15), a számítás a fentiek szerint, különbözet, fél rész, eltelt három év, adókulcs.

A mostani zártkerti ingatlanra 112.000.- forint illetéket kell majd fizetni (5.6M * 0,5 * 0,04).
Sajnos ehhez semmilyen illetékkedvezményt nem lehet igénybevenni, nem számít se az eladott X vagy Y ingatlan, mert az ún. "cserét pótló vétel" illetékkedvezmény csak lakóingatlanok között jár, ha _mindkettő_ az. De a zártkerti gazdasági épület nem számít annak.

LeilaLili # 2019.01.26. 13:02

Eladott ingatlan utáni szja,-és vásárolt ingatlan utáni illeték számolásban kérnék segítséget: x ingatlan 1/4ét örököltem 2016-ben (hagyatéki végzésben a teljes érték 5M-ra értékelték), eladtuk 2018-ban 6,7M-ért. (Volt rajta még 3M lakáshitel is). Y "kivett tanya" 1/2 tulajdonosa lettem 2015-ben, vételár a teljes 2,3M, eladtuk 2018-ban 4,9M-ert. A tanya helyett vettünk zártkerti "művelés alól kivont terület és gazdasági épület"-et, amiben élünk. 5,6M ért vettük, ebben 1/2 tulajdonos vagyok. Hogyan számoljam az szja-t, illetéket?

drbjozsef # 2019.01.24. 15:28

Igen.
Sőt, adó szempontjából az a jó, minél később értékesíted, a szerzést követő 5. évtől már teljesen adómentes az eladás.

Ha másik lakást vennél, akkor illetéket kell fizetni, ott számít, hogy adtál-e el másik lakást. De már az is -3/+1 év határidőben (három éven belül előtte, egy éven belül utána)

juczuli # 2019.01.24. 12:25

Bocsánat, rosszul fogalmaztam...
Úgy gondoltam, hogy ha a tavaly megvásárolt ingatlant egy éven belül értékesítem...
De a lényeg, hogy a különbözet után számolják az szja-t és nem az eladási ár után....

drbjozsef # 2019.01.24. 12:19

Nem.

Tehát ha eladom a lakást pl.65 millió ft-ért és 1 éven belül értékesítem

Ha valamit eladsz, utána hogy értékesíted 1 év múlva? Adózás szempontjából az 1 év nem is igen számít.

Az adóalap a majdani eladásból befolyt összeg, és a tavaly februári vételi ár különbözete lesz.

A sávos csökkenés pedig úgy van, hogy a vásárlás, és az azt követő év még 100%, a harmadik a 90%-os, tehát ha idén adod el, akkor még nincs kedvezmény.

juczuli # 2019.01.24. 11:26

Tisztelt Címzett
Tavaly februárban vettem egy lakást amit szeretnék majd értékesíteni. Az adóalap ebben az esetben az eladási ár lesz? Tehát ha eladom a lakást pl.65 millió ft-ért és 1 éven belül értékesítem, akkor az adóalap a 65 millió és ennek a 15%-a amit be kell fizetni, tehát 9.750.000? Azt tudom, hogy sávosan változik, vagyis ha 2 éven belül adom el, akkor 90%-a után adózom... stb.
Köszönöm válaszát

drbjozsef # 2019.01.05. 09:02

Laller,

Nem egészen. 15M alatt illetékmentes, és nem kell megfizetni a 15M alatti részt, ha az egész ingatlan legfeljebb 30M. (CSOK levonható)
Attól drágább lakáshoz már nincs kedvezmény egyáltalán.

1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
...
26. § (1) Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:
...

  1. a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke vagy a 21. § (1) bekezdés szerinti csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;
Laller79 # 2019.01.04. 20:22

Kedves fórumozók!

Megerősítést szeretnék kérni,amennyiben az építettőtől vásárolok új építésű ingatlant,és nem az első lakásom,akkor is megillet 15 M. forintig illeték kedvezmény,és a 15 M feletti összeg kèpezi az vagyonszerzési illetékalapot.

Köszönettel

Laller

kisarpi # 2019.01.04. 13:07

Köszönöm.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.01.04. 12:56

A cserepótló vétel illeték-kedvezménye csak lakóingatlanok után jár.

kisarpi # 2019.01.04. 12:46

Igen lesz jövedelmem. Akkor abból adózni kell. ok.

Más. 35m-ért veszek lakást. 15m-ért eladom a telkemet.
Az illetéknél van lehetőség, hogy a 35-15=20 milliós különbözet után fizessem csak az illetéket?

Kovács_Béla_Sándor # 2019.01.04. 12:08

Attól függ, van-e jövedelmed az eladásból.

kisarpi # 2019.01.04. 11:55

BUÉK.
2015-ben vásárolt építési telekem most eladnám, árából lakást vennék. Van-e SZJA fizetési kötelezettségem?
Köszönöm.

drbjozsef # 2019.01.03. 09:31

szivességi lakáshasználat-ot az albérlet egyik tipusának is nevezhetjük

Annak nevezitek, aminek akarjátok. Papucs orrán pamutbojt is lehet, ha az tetszik.

De mi a probléma? Biztosítási csalnátok?

SOMARENKO # 2019.01.03. 08:25

Tisztelt Fórumozók!

BUÉK! :)

Azzal kapcsolatban érdeklődnék, hogy a szivességi lakáshasználat-ot az albérlet egyik tipusának is nevezhetjük? Családunkban volt egy haláleset, és a háztartásban élőkre családi otthonbiztosításunk volt. A biztosító egyik feltétele, hogy függetlenül a rokoni száltól, albérlőre, haszonélvezőre is érvényes a biztositás.

drbjozsef # 2018.11.22. 06:16

lajcsó,

a kérdező nem a fiatalok első lakás kedvezményét akarta érvényesíteni, hanem az új építésekhez járót.

Nem az illetéktörvény 26§(6) szerinti kedvezményt, hanem a 26§(1)f pontja szerintit.

Blackjack21 (törölt felhasználó) # 2018.11.21. 23:10

@K_B_S

Igazad van, nincs joga az alapító vállalkozónak a felszíni parkoló értékesítésére.
Ha utóbb a közgyűlés elvonja a jogszerzőtől, abból szép kis ügy kerekedhet ;)