Társasházak jogásza!

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

innocent # 2023.03.29. 12:17

jól mondod, egy társasház, ami nem akar társasházként működni
Albetétek vannak osztatlan közös tulajdonú telken, 4 csíkokra felosztva, bár erről papírt nem kaptunk.

drbjozsef # 2023.03.29. 12:43

Nem könnyű...

A lakások albetétek, de... akkor miről nem kaptatok papírt?
Ha albetét, van saját helyrajzi száma, és tulajdoni lapja.
Azon a tulajdoni lapon társasházi van a fejlécben?

Úgy érted, a "csíkokra felosztás"-ról nincs papír?
Az alapító okiratban sincs semmi?
Csak úgy használjátok, megszokás szerint?

Majordomus # 2023.03.29. 20:06

Valóban nem tudsz semmit a házatokról?
.
Van Alapító Okirat?
Tulajdoni lapod van?
.
Mi van rajta?

Vendeg2023 # 2023.04.01. 19:20

Kedves fórumozók!

Társasházi lakásunkat értékesítenénk, de több vevőjelölt ügyvédje is az általunk korábban véltnél nagyobb kockázatot lát a következő helyzetre, ez ügyben kérnék tanácsot.

A lakás egy több épületből álló társasházi közösséghez tartozik, ahol az udvar közös tulajdon az alapító okirat alapján. A mi épületünket 40 éve hozzáépítéssel kibővítették, ezzel 6 lakás alapterülete 20-20 nm-el növekedett. Ezt az építkezést viszont nem előzte meg/követte az alapító okirat módosítása, ahol a bővült lakások terhére a többi lakás eszmei tulajdonrész hányada csökkent volna. Emiatt a lakás a földhivatalban továbbra is az eredeti mérettel van bejegyezve. A lakás az építkezés óta több tulajdonos váltáson átesett, mi is ilyen rendezetlen földhivatali állapotban vettük 6 éve. Az akkori jogi tanácsadóink ezt nem vélték lényegi problémának a lakás "birtoklása", tulajdonjog biztonsága szempontjából - lévén a bővülés több évtizeddel korábban történt.

Ezzel szemben a jelenlegi vevőjelöltek olyan jogi tanácsot kaptak, hogy a lakás bővített részére a tulajdonjog, használhatóság támadható a többi lakótárs részéről, hiszen a közös udvarból jogtalanul foglal el területet az épület bővitése az alapító okirat szerint. 40 évvel az épület bővítése után milyen jogalapja lehet az ügy támadásának, s ha támadható milyen következményekkel számolhatnak a bővített lakások tulajdonosai legrosszabb esetben?

Köszönöm a tanácsokat!

drbjozsef # 2023.04.02. 09:17

„A mi épületünket 40 éve hozzáépítéssel kibővítették, ezzel 6 lakás alapterülete 20-20 nm-el növekedett.”
Hogy ez megtörténhetett, és senki lakó nem protestált ellene, se tulajdonos, se hivatal, csak úgy lehetett, hogy volt hozzá építési engedély is, és a közgyűlés is bele kellett egyeznie annak idején. Próbáltál ennek utánajárni, vagy már túl régi ahhoz?

Vendeg2023 # 2023.04.02. 13:28

Valóban ez lenne a logikus menet, de ha lett volna anno közgyülési határozat és minden tulajdonostárs beleegyezése, akkor lett volna alapja akkor vagy kicsit késöbbi földhivatali bejegyzésnek. Sajnos ezekböl az idökböl nincs semmi iratom. Állítólag az egyik bövítö lakó nagyon befolyásos ember volt, az elözö rendszerben ez adhatott védettséget "alternatív" ügymenetre építkezéseknél. Egyébként hasonló idöben egy garázssor is épült a közös területen, a lakók egy része esetleg ezzel oda-vissza alapon elfogadta a változásokat. Kb 20 éve volt egy próbálkozás a helyzet rendezésére, de akkor nem minden részközgyülés fogadta ezt el, ezzel elakadt az ügy.

Nagyjából ez az ügy háttere. Rövidebb távon esélytelennek érzem az egész lakóközösséget meggyözni és végigvinni egy hivatalos procedúrát. Ezért szeretném tudni, hogy mi is az a rizikó ami a bövített lakások tulajdonosait érheti jelenleg - ez erösen befolyásolja az eladhatóságot, a problémára hivatkozva az alku mértékét. A jogban járatlan emberként a következö alternatívák jutnak az esze be:

  1. bövítések elbontásának követelése (ez 40 év távlatból remélem esélytelen)
  2. kártérítés követelése a tulajdonos társaknak ami a lakásbövítés értékével arányos
  3. kártérítés követelése a tulajdonos társaknak ami az elveszített udvar értékével arányos
  4. bármi más
drbjozsef # 2023.04.02. 15:21

Vendeg2023,

Ha tíz évnél régebben épült, akkor le nem bontathatják.
Egy új tulajdonosnak annyi a rizikója, hogy sose lesz bejegyezve "legálisan". De mivel el sem bontható, és szerintem 10 év távlatából (elévülés) a többi lakó sem igen támaszthat semmilyen követelést, így szerintem ez egy nem túl releváns rizikó.

Ha egy bank adott már ilyenre hitelt, akkor ezzel nem nagyon lehet gond, mert ott nagyon megnéznek mindent, és nem kockáztatnak.
(Legfeljebb, a hitelbiztosítéki értéket alacsonyabbra, lényegében a "legális" részre számolják, és figyelmen kívül hagyják a bővítést, vagyis több önerőt követelnek meg).

Ahogy 40 évig, most sem fog történni semmi, ha nincs 100% megegyezés a tulajdonostársak között az alapító okirat módosításáról. El nem bontathatják, követelésük nem lehet, ez egy ilyen ex lex állapot.

A legtöbb, amit tehetsz - ha nem tudod meggyőzni a vevődet - hogy másik vevőt keresel.

Vendeg2023 # 2023.04.02. 17:42

Kedec drbjozsef!

Köszönöm a tanácsot! Annó a mi adásvételünk elött ügyvédtöl én is ezzel megegyezö állásfoglalást kaptam, ezért is mertünk belevágni a vásárlásba. Ezek után volt meglepö, hogy a vevöjelölt ügyvédi tanácsa ennél lényegesebb rizikót látott benne. Meglátjuk, hogy esélyes-e náluk a vélemény változása, vagy várhatunk a következö vevöjelöltre.

drbjozsef # 2023.04.02. 18:36

Véleményem szerint más út nincs nagyon, mint a 100% egyetértés (és még az sem biztos hogy elég, lehetséges, hogy előtte kelleni fog használatbavétel, az meg csak akkor megy, ha minden szabályos a MOSTANI szabályok szerint is, és megcsináltatjátok a terveket is), mert peres úton bírósági ítélettel nem tudjátok pótolni azt, hiszen egy - jelenleg - engedély nélküli, fel nem tüntetett épületrész miatt jogos érdekre hivatkozva sem perelhettek.

Ha teljesen legálissá tudjátok tenni a fentiek szerint, be is jegyzik a földhivatalban, akkor esetleg megnyílik a lehetőségetek arra, hogy ha nem egyezik bele mindenki az AO módosításba, akkor azt perrel kényszerítsétek ki. De hogy összesen ez mibe kerülne, meg se merem saccolni, de hat számjegyes magyar játékpénzből tippem szerint nem jönne ki...

Majordomus # 2023.04.02. 20:24

Az a probléma,hogy minden tulajdonosnak megváltozott a tulajdoni hányada,csak ez papíron nem lett árvezetve.
.
Mivel tul.hányad változással jár,ezért nem ekég a 4/5-öd hozzájárulás.
.
Egy megoldás lenne,ha teljesen új Alapító Okiratot készíttenétek a jelenlegi helyzetnek megfelelelően. De ehhez a 100 % hozzájárulás megszerzésére kisebb az esély mint arra hogy Viktor király önént átadja a hatalmat.
.
Egyszerű a megoldás: add el annyi m2-el amennyi az Alapítóban szerepel csak annyival drágábban mint a 20 m2 értéke.
.
Akkor jogilag és papíron minden stimmel.a vevőnek megmondod hogy 20 m2 grátisz.

siSsi56 # 2023.04.05. 11:27

Tisztelt érdekeltek és segítők!
Társasházunk 2022.06.03-kán SZMSZ-Házirendet fogadott el, amit az előtte egy hónappal megválasztott kképvielő, hozott, és nem vette figyelembe a tulajdonostársak által benyújtott SZMSZ-Házirend javaslatot. na a bíróság hatályon kívül helyezte ezt a határozatot, a kisebbségi jogok megsértése okán, kérdéseim: a közösképviselő az szmsz-ben rögzítettek alapján végzi feladatát és kapja a tisztelet díat,:

  • ha az szmsz -házirendet hatályom kívül helyezte a bíróság akkor:
  • jár-e a fizetés a közös-képviselőnek 2022.06.03-tól?
  • jár-e most is?
  • használhatja-e a t-ház bélyegzőjét?
  • rendelkezhet-e a bankszámlával?
  • most lehet-e hozzá fordulni?
  • egyáltalán most " hivatalban" van -e ?
  • vagy csak akkor lesz ismét tisztelet-díjat kapó közös-képviselő, ha a bíróság által hozott határozatnak megfelelő szmsz-házirend kerül elfogadásra?

Köszönöm a támogató véleményeket, tanácsokat, hozzászólásokat.

  • a bírósági ítélet semmisé tette-e a közösképviselőt?
Szomorú örökös # 2023.04.05. 16:04

siSsi56

Az SZMSZ egy dolog, ha azt hatályon kívül helyezte a bíróság, akkor ahelyett újat kell megszavazni. De a közös képviselő megválasztását jelző, egy hónappal korábbi határozat nem lett semmissé nyilvánítva, így a kérdéseid értelmetlenek. Egészen konkrétan irrelevánsak, mert ettől még a képviselő továbbra is betölti-betöltheti a tisztségét, fizetés IS jár számára és nyilván él azokkal a jogokkal, amelyeket a társasház megszavazott neki. Pl. ha nem rendelkezhetne a bankszámlával - amivel te, mint tulajdonos nem fogsz soha rendelkezni, mert az nem a tiéd, hanem a házé - akkor a társasház nem tudja rendezni a közben felmerülő számlákat, ergo akár a számlát kibocsátók végrehajtásra is vihetik a tartozást feléjük, ami nem igazán előnyös lépés lenne felétek. Ergo szép dolog, hogy lázadtok az új képviselővel szemben, de ezzel saját magatokat is nehéz helyzetbe hozzátok. Tehát nosza, szerintem minél előbb létre kell hozni az új SZMSZ-t, hogy törvényesen működhessen tovább a társasház.

Majordomus # 2023.04.05. 21:08

A bíróság egy megtámadott közgyűlési határozatot helyezett hatályon kívűl.
.
Ebből következik hogy nincs elfogadott Szmsz.

Semmi más nem változott.
Sem a közös képviselő jogositványai sem más.
Egyébként nem tiszteletdijat kap,hanem vállalkozói díjat.
.

siSsi56 # 2023.04.06. 07:58

Köszönöm a válaszokat!
Nem lázadunk a pernyertes tulaj közölte, hogy nyertem- kérdem mit? mondja pert és perköltséget! NEM tudtunk a perről a kképviselő nem tájékoztatott és nem is írta ki a T.házi tájékoztatóra és a,netre sem. A perköltséget mi vagy a kképviselő fizeti? nincs biztosításunk, ebből adódóan a kképviselőnk sincs biztosítva- állítólag " még" nem vállalta egy biztosító sem(?)
Köszönöm a válaszokat.

drbjozsef # 2023.04.06. 08:55

siSsi56,

A pert a társasház ellen indították, hiszen a társasház döntéseit hozó szerv a közgyűlés, és nem a közös képviselő. A közgyűlés ezek szerint megszavazott egy törvénnyel ellentétes határozatot. Ezért a társasház fizet.

Ha az előterjesztésnél, vagy a szavazás folyamatában olyan hibát vétett a közös képviselő gondatlanul vagy szándékosan, ami olyan súlyú, hogy kifejezetten őmiatta szavazta meg "tévesen" a közgyűlés azt a határozatot, akkor lehet tőle követelni, végső esetben szintén perben a perköltségeket.

Az, hogy nem vette figyelembe a kisebbség kérését, az nem az, nem feltétlenül kell azt betennie, mert a napirendi javaslatot a közgyűlést összehívó állítja össze.

Ha nem felel meg a közös képviselő munkája a többségnek, akkor váltsa le. Ha nem váltja le, magára vessen a társasház, a kisebbség pereskedni fog, és ha nyer, a társasház fizeti a költésgeit. Ez így megy.

nandi94 # 2023.04.06. 09:17

Kedves Fórumozók!
Tanácsot szeretnék kérni az alábbiakban:
2022. augusztusában vásároltunk egy "papírforma alapján" társasházat, ami a gyakorlatban egy családi ház, a korábbi tulajdonosok által elmondottak alapján azért lett társasházi forma, mert a 90-es években arra volt támogatásuk. A "társasház" két "lakásos" külön helyrajzi számon van a földszint, meg az emelet. A vásárlásnál ez előnyünkre is vált, mivel az akkor még menyasszonyommal mindketten 30 alatti első lakásvásárlók voltunk így jogosultak voltunk az adókedvezményre. Így most lett egy két lakásos társasházunk, a feleségemé az emelet, enyém a földszint, az udvar pedig közös. Illetve van külön helyrajzi számon egy garázs és egy melléképület is, amik az én nevemre kerültek. Mivel a gyakorlatban ez akárhogy is nézzük nem társasház, kívülről egy rendes családi ház, egy bejárati ajtóval közös közművekkel, közös fűtési rendszerrel, így ezt a társasházi formát a 4 helyrajzi számával (xxxx/A1; /A2; /B1; /B2) emelet+földszint+garázs+melléképület) szeretnénk átminősíteni rendes lakóházzá, mivel jó néhány példát tudunk felhozni, ami a jövőben hátrányosan érint bennünket (szemétszállítás, biztosítás kötés, jövőben esetleges támogatási formák is általában közös tulajdonú családi házakra szokott vonatkozni.
Sajnos nem tudtunk érdemi információhoz jutni, sem földhivatalban hogy milyen irányba kéne elinduljunk és az internetes kutatások sem vezettek eredményre. Mivel a társasházban két kizárólagos tulajdonos van (a feleségem és én), így tanácsot szeretnénk kérni milyen irányba kezdjük az ügyintézést (mivel házastársak vagyunk, a tulajdonosi hányad így a jövőben a két 1/1-es lakás helyett a családi házra 50-50% lenne, így feltételezzük ügyvédet is be kell vonnunk.
A válaszokat előre is köszönöm!

osztap # 2023.04.06. 10:20

nandi94,

Közgyűlésen egyhangú határozatot hoztok a társasház megszüntetéséről, a társasházi törvény 28. § (1) a) alapján.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Keressetek ügyvédet, a földhivatali bejegyzéshez mindeképpen kelleni fog.

Majordomus # 2023.04.06. 20:50

100 % egyetértés kell a társasház megszüntetéséhez.
Ez nálatok megvan.
.
Osztapnak igaza van,ügyvéd nélkül nem megy. Először töröltetni kell a társasházat az ingatlannyilvántartásból.

katonag # 2023.04.08. 21:09

Az éves elszámolásban elegendő-e, ha a karbantartásoknál annyi szerepel, hogy anyagköltség, illetve szakmák szerint (villanyszerelés, vízvezeték szerelés, stb) egy összeg. A törvényben az szerepel a 48. § (1) a)-ban, hogy az éves elszámolás tartalmazza "a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében". Számomra az anyagköltség, meg hogy mennyit költött a ház villanyszerelőre, az nem az elvégzett munka részletezése. Nem kellene egy külön táblázat, ami leírja, hogy mi(ke)t csinált a villany vagy vízvezeték szerelő és mennyiért?

És úgy általában mi tekinthető karbantartásnak? Ha működő berendezést lecseréltek modernebbre, takarékosabbra, az karbantartás vagy felújítás (korszerűsítés)? Szerintem korszerűsítés.

Majordomus # 2023.04.08. 21:15

Igen elegendő
nem kellene
Igen

katonag # 2023.04.08. 21:18

És még egy kérdés. Mi a túrót jelent a bevételi tervben, hogy "bank-bank közötti átvezetés"?

katonag # 2023.04.08. 21:22

Majordomus,

köszönöm. Akkor itt nagyon elválik a jogi magyar a normál magyartól, mert szerintem az, hogy az "elvégzett munkák részletezésében", az hétköznapi nyelven azt jelenti, hogy le van írva, hogy csőtörés a pincében elhárítása - 150 000Ft.

Majordomus # 2023.04.08. 21:34

Az már felújitási munka,mert azt a cső cseréje nélkül nem tudja elvégezni.

katonag # 2023.04.08. 21:50

Felújítás? Ez komoly? Akkor ha tönkreteszik a zárat és cserélni kell, az is felújítás? Vagy ha megsérül a tetőszigetelés és egy kis részen (minit a csövet) cserélni kell, az is felújítás? Azt hittem ezek hibaelhárítások, ha csak a szükséges minimális csőszakaszt cseréli, vagy a feltétlenül szükséges minimális tetőszigetelést.

osztap # 2023.04.09. 06:48

katonag,

Ezeket a fogalmakat a társasházi törvény 56. paragrafus 2. pontban definiálták:
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…
Innen kéne indulni.