Társasházak jogásza!

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

katonag # 2023.04.09. 07:24

osztap,

igen, olvastam, ezért nem értem, hogy egy csőtörés javítása az miért felújítás. Az én magyar nyelvi értelmezőm szerint egy csőtörés ebbe a kategóriába tartozik

2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,

De, ezek szerint vagy én nem értek magyarul, vagy a jogi magyar nem érthető magyarul.

Szomorú örökös # 2023.04.09. 07:38

katonag

„igen, olvastam, ezért nem értem, hogy egy csőtörés javítása az miért felújítás”

Szerintem kicsit nem ártott volna tovább is olvasni ugyanazt a fejezetet:

„2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:

2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése.”

katonag # 2023.04.09. 07:46

Nem kötekszem, szeretném megérteni. Olvastam ezt a részt, azonban oda van írva az is, hogy időszakonként szükségessé váló. Egy csőtörés nem ez a kategória. Legalábbis számomra az időszakonként szükségessé váló az bizonyos fajta ismétlődést jelent. 20 évente átnézzük a csőhálózatot és cseréljük a problémásnak tűnő részeket, meg mondjuk a legnagyobb terhelésű részeket. Ez időszakonként szükségessé váló. De egy csőtörés hogy teljesíti ezt a kitételt?

osztap # 2023.04.09. 07:52

katonag,

Szerintem a csőtörés megjavítása karbantartás, azon belül hibaelhárítás.

A felújítástól szerintem két dolog határolja el. Az egyik az időszakonként szükségessé válás. Ebben nekem benne van a tervezhetőség. Ha x évente cserélni kell, mert hasznos élettartama végéhez ért, felújítás. Itt nem ez van. A másik az egy főszerkezetre kiterjedés. Ha cseréled a házban a vízcsöveket, felújítás. Ha kicserélsz fél méter csövet, mert szétrepedt, nem az.

De MD a társasházkezelő, majd megírja, ha nem ért egyet.

katonag # 2023.04.09. 07:57

MD azt írta felújítási munka. Vagy valamit félreértettem.

drbjozsef # 2023.04.09. 09:09

katonag,

Nem értetted félre, csak hülyeséget írt. Előfordul az.

Majordomus # 2023.04.11. 19:27

Felújítás ha az a korszerű technika alkalmazásával a tárgyi eszköz egyes részeinek az eredetitől eltérő megoldásával vagy kicserélésével a tárgyi eszköz üzembiztonságát, teljesítőképességét, használhatóságát vagy gazdaságosságát növeli.

Karbantartás akkor lenne ha eltörik a cső és azt a 2 méteres darabot kicserélik.
Itt 150 ezer ft-ról van szó ami azt jelenti jogy a teljes vezetékszakaszt ki kellett cserélni ez legalább 60 méter cső ! Ez már felújitás.

drb..
Ha nem értesz valamihez az nem baj. Jogod van hozzászólni mert ez egy nyilvános fórum.

Ha tudsz mutatni olyan hozzászólásomat amiben biráltam a te véleményedet akkor te is megteheted de addig nem!

Az éves beszámolóban egyébként a nagyobb tételeket(s 150 ezer ft már az) külön sorban tüntetjük fel! Az izzócseréket meg az olajfék beállitást nem.

Janos26 # 2023.04.12. 08:08

Üdv!

Érdekelne, hogy jogszerű-e az alábbi gyakorlat.
A társasház közös képviselője 2023 évre előirányoz x% közösköltség emelést.
A felújítási költséget is szeretnék megemelni, de az alapító okiratban rögzítve van a mértéke, mely évente az inflációval emelkedik.
Mivel az alapító okirat módosításához nincs meg a szükséges szavazati arány, ezért határozatot hoznak, hogy emelik a tervezett karbantartási költséget egy nagyobb összeggel és ezt szétosztják tulajdoni hányad arányosan, ezzel pluszban emelkedik a közös költség.
A felújításokat ebből fizetik, mivel nincs külön felújítási számla.

nanemaaa # 2023.04.12. 13:01

Janos26
Felújítási alap képzése oly annyira jogszerű, hogy kötelező is.
Ha a közös költség nem fedezi a kiadásokat, akkor jogos, hogy ezt jelzi a társasház felé a kkv, de megszavaznia a közgyűlésnek kell. Nem gondolnám, hogy a közös költség mértékét gránit szilárdságú alaptörvénybe, illetve alapító okiratba kellene foglalni. Legfeljebb házirendbe lehetne foglalni, de az meg bármikor módosítható lakógyűlési döntéssel.
Szerintem.

Majordomus # 2023.04.12. 20:06

Nem teszem.
"aquila non captat muscas".
.
nanestb..
Nem kötelező a felújitási alap.
Az Alkotmánybíróság hatályon kívűl helyezte.
Nem helyezte viszont hatályon kívűl viszont azt a rendelkezést (Hetényi István pénzügyminiszter)hogy a társasházak hitelfelvételének előfeltétele a rendeletben előírt felújitási alap képzése. Akkor 4 illetve 8 ft/m2.
Vagyis nem kötelező de saját érdek miatt szigorúan ajánlott.
.
Na ezt oldottuk meg a lakástakarékpénztárak létesítésével. Ez minden hitelnél saját erőnek számít.
.
Janos26
.
Az Alapító Okiratban foglalt felújitási alap képzésnek csak akkor van jelentősége ha a társasház 2003.március 1 után alakult.

Ha korábban akkor nincs,mert akkor az SzmSz-ben kell szabályozni.

Mielőtt vita lenne ebből (is)...
A CXXXIII/2003 tv.életbelépésével egyidejüleg hatályát veszítik a korábban kelt Alapító Okiratok a társasház működésére szervezetére vonatkozó szabályok,amelyeket az SzMsz-ben kell szabályozni és meghatározni december 31-ig.

Szomorú örökös # 2023.04.13. 04:03

Majordomus

„aquila non captat muscas”

Megértelek! :-D :-D :-D

drbjozsef # 2023.04.13. 05:45

Na, a zsák a foltját. Majdnem meglepődtem. Ja, nem.

Majordomus # 2023.04.13. 20:00

Janos

Egyszerübb ha módositjátok az Szmsz-t,ahhoz elég 50%+ szavazat azt össze lehet szedni.

Abban bármit szabályozhattok a közös költségről!
.
Csak azt nem értem hogy a kolléga ezt nem tudja?

isolated # 2023.04.16. 12:56

Sziasztok.

Eléggé meg vagyok most ijedve, erről szeretnék kérni tanácsot, infót, tippet.

Háttér a kérdésemhez:

Még tavaly márciusban érdeklődtem itt, hogy mennyire okés ha új lakás vásárlásakor a használatbavételi engedély előtt kell kifizetni a teljes vételárat. 80%-ot rögtön és 20%-ot a műszaki átadás után, de a használatbavételi engedély kiadása előtt. Akkor azt tanácsoltátok, hogy rajtam múlik, elfogadom-e a feltételeket vagy sem. Az ingatlanpiac eléggé pörgött, és sok helyen voltak hasonló feltételek, így végül belementem.

További háttér:

Akkor már csak a fűtésrendszert kellett tesztelni, a padlót kellett lerakni, az ajtókat berakni a lakásokban. Azóta a helyzet az, hogy ezeket elvileg megcsinálták rendben (még nem láttam azóta a lakást, már voltam kint megnézni párszor, de még nem néztem meg újra miután befejezték ezeket a munkálatokat), de közben beszéltem más vásárlókkal, sokan elégedetlenek, mert régóta húzódik a projekt, és elmondtak nekem több dolgot is. Például megtudtam, hogy a cég pedig néha tartozik a NAV-nak (az építtető cég, akikkel a szerződést aláírtam. De az értékesítő cég is tartozik időnként), aztán decemberben végrehajtási eljárást indított a NAV és fel is került széljegyre ez az ingatlanon. Aztán idén februárban le lett állítva az eljárás, gondolom ki lettek fizetve a tartozások, de márciusban megint elindult egy ugyanilyen eljárás a NAV-nál. Ha jól értem (ezt nem mondta senki külön mert nem tud senki semmit), akkor a meglévő széljegy elintézése időbe fog telni, mert előtte még van rakás széljegy. Az enyém is (tulajdonjog iránti kérelem) már fent volt, de már lekerült és majd max újra beküldik a földhivatalnak és megint lesz széljegyem fent, azt mondta az ügyvéd. A beruházónak (persze több cége van) egyébként van még kb. 5 másik ingatlanos projektje is, eddig a legkisebb projekt készült csak el, az lett átadva, 2020-ban a Balatonnál. A beruházó közben ígérte hogy már egyeztetnek szintenként (7 szintes ház) a vevőkkel egyenként a műszaki átadások időpontjáról. Nekem ezt kb. 1 hónapja mondták,. hogy 1-2 hét múlva keresnek az időpont egyeztetése ügyében. Sok vevő elégedetlen a hosszú várakozás miatt, és az egyik vevőjelöltnek most sikerült visszalépnie, neki csak előszerződése volt, és végül valamivel magasabb összeget fizettek ki neki, mint amit ő eredetileg befizetett. Végre lett megegyezés, hogy kicsit magasabb áron végleges szerződést kötnek, úgy hogy a vevőjelölt már perrel fenyegetett, de amikor idén kihívott valakit megnézni a felépült lakás minőségét ellenőriztetni (nála már bent volt a padló is, az 1. emeleten), akkor persze sok hibát talált az ellenőr, és ez nem tetszett a beruházónak (?), ezért inkább kifizették gyorsan, hogy menjen el, nem lett végleges szerződés hanem elment ez a vevőjelölt a kifizetett pénzzel. Én is láttam a dokumentumot, hogy milyen hibák voltak, kb. átlagos minőségnek tűnik, tudom hogy a legtöbb ilyen projektnél sok a hiba.

Kérdéseim:

Ennyiből mit gondoltok, kellene aggódnom? Mennyire normális hogy a NAV végrehajtási eljárást indított ami rögtön fel is került széljegyre az ingatlanra? Ami azóta már nem is érvényes, mert megszüntették az eljárást, de indult egy új. Ehhez nem láttam új széljegyet, de a régi az azóta is fent van, nincs még elintézve a sok többi széljegy miatt (tulajdonjogok bejegyzési kérelme, hitelezéssel kapcsolatos kérelmek stb). A beruházónak ez a konkrét cége kb. 90% tulajdonjoggal rendelkezik és még van 2 cég akik kb. 10%-kal rendelkeznek (a beruházóhoz köthető cégek ezek is szerintem) és van pár hitelező is feljegyezve, nekik van vételi joguk, elidegenítési és terhelési tilalom a jelzálogjog mellé, de ezek elvileg (a szerződésem alapján) nem projekthitelek és a lakásokból kapnak majd cserébe.

Engem a végrehajtásról a széljegy az ami zavar és az újra elindult végrehajtási eljárás. Így pl majd el fogják tudni egyáltalán adni a maradék 4 lakást? 3 lakás volt még szabad, plusz aki most visszalépett. Plusz volt még egy, amit lefoglaltak nemrég, tehát úgy tűnik egyelőre ki tudják magyarázni az érdeklődőknek a végrehajtásról a széljegyet.

És a leginkább lényeges kérdéseim:

Van-e bármi amire figyelnem kellene? Bármi ami ha megtörténne, akkor mindenképpen visszalépjek kiszálljak ha még tudok? Kövessem a céget, hogy hogy megy a végrehajtási eljárás vagy bármi másnak nézzek utána a céggel vagy a beruházóval kapcsolatban? És amennyiben igaz, hogy tényleg mostanában lesz a műszaki átadás, akkor még lehet-e bármi kockázatom? Tehát ha kifizetem a maradék 20% vételárat, és felkerül megint a széljegy a tulajdonjogomról és be is jegyzik, mert kifizettem a teljes vételárat, akkor onnantól végrehajtó már nem viheti el a részemet? És addig elviheti? Elbukhatom a befizetett 80%-ot?

Ami legjobban érdekel az ez, hogy elbukhatom-e a pénzemet ??

Ha van valami tippetek, amire külön figyelnem kéne, esetleg van valakinek tapasztalata ezzel, nagyon megköszönném!!

Majordomus # 2023.04.16. 21:30

A maradék 20 %-ot akkor fizesd ki ha lekerült a széljegy s bejegyezték a tulajdonjogodat.

Manapság minden épitkezés problémás. Az anyagok drasztikusan drágulnak.
.
Ahogy elkelnek a lakások,az épittető pénzhez jut és rendezi az ügyeket.

isolated # 2023.04.16. 23:34

Köszönöm a választ. A végrehajtási jog miatt ne aggódjak ami a széljegyen van? Nem veszíthetem el a befizetett 80%-ot ha mégis felkerülne a végrehajtási jog? Amúgy a végrehajtási jog bejegyzési kérelméhez annyi van írva, hogy "MAGYAR ÁLLAM".

És ha pl. átadják a lakást, és kifizetem a maradék 20%-ot, akkor tőlem már nem árverezhetnek el semmit? Akkor sem, ha pl. addig még felkerül egy széljegy az új végrehajtási eljárásról és azt pl. nem fizetnék ki időben?

Meg általánosságban mi van olyankor, ha bedől az építtető cég, úgy hogy a lakások már gyakorlatilag annyira készen vannak, hogy már műszaki átadás előtt állnak? Bár persze ez azért még mindig húzódik, mármint a műszaki átadás.

isolated # 2023.04.16. 23:35

Ja, szerződés szerint sajnos akkor kell fizetnem a 20%-ot, ha megtörtént a műszaki átadás (15 nappal utána). Úgy érted kérjek szerződésmódosítást?

Majordomus # 2023.04.17. 20:26

A szerződést teljesíteni kell. Ha ezt kikötötte a beruházó. Ha átvetted a lakást és beegyzik a tulajdonjogodat akkor már kisebb a kockázat de intő a szegedi példa.

A vh jog nem veszélyes. A beruházó/kivitelezőnek az árenelkedések miatt finanszírozási gondjai vannak.
Ahogy beindul az értékesités ezek rendeződnek.

Van már Alapító Okirat?

isolated # 2023.04.17. 21:34

Melyik szegedi példáról van szó, tudsz adni linket vagy hogy mire keressek rá?

Az nagyon jó hír, hogy a vh jog nem probléma, ez akkor csak valami technikai dolog? Próbáltam utánaolvasni a dolognak, annyit találtam, hogy nem feltétlen hajtják végre attól még, hogy bejegyzik. Meg nem találtam példát arra, hogy épülő társasházat lefoglalnának és árvereznének.

Milyen lehetséges kockázatok vannak, mire figyeljek addig is amíg sikerül átvenni a lakást?

Egyébként már csak kb. 4 lakás nincsen eladva 38 lakásból. És a lakások 99%-ban kész vannak, meg állítólag van akivel már egyeztetnek műszaki átadásra időpontot (nem tudom, hogy ez igaz-e). Így nem tudom, hogy a finanszírozási gondok mennyiben játszanak itt

Az alapító okirat már évek óta megvan, igen. A szerződésemben bele is kellett egyeznem mindenféle dologba ezzel kapcsolatban, hogy könnyebb legyen a társasház végső bejegyzését végigvinni (de ez így elvileg rendben van a szerződésben).

Szomorú örökös # 2023.04.18. 04:56

isolated

„Melyik szegedi példáról van szó, tudsz adni linket vagy hogy mire keressek rá?”

Szerintem erre gondolt:

https://www.magyaridok.hu/…nak-1934854/

drbjozsef # 2023.04.18. 12:55

„Ami legjobban érdekel az ez, hogy elbukhatom-e a pénzemet ??”

Erre a helyes válasz az igen. Ebből már levezethető a válasz szinte az összes többi kérdésedre.

Majordomus # 2023.04.18. 19:26

A kockázat fennáll,de éppen 99 %-al kisebb,mint amikor a csupasz telek fölött lekötötted a lakást.

Az új épitésű társasházi lakás mindig a lutri kategória. Bukni innen is lehet,de már a célegyenesben vagytok -szerintem.

Igen. a Sz.örökös által belinkelt példára gondoltam.
.
Egyszemélyi alapitásu a társasház? (100 % épitő) Ez megmagyarázná a financiális gondokat.

isolated # 2023.04.19. 11:14

Köszönöm a válaszokat! Hogyan magyarázza a pénzügyi gondokat, ha 100%-ban az építő alapította a társasházat?

drbjozsef # 2023.04.19. 11:53

Hogy elfogy a pénze mondjuk?

isolated # 2023.04.19. 13:35

És máskor ki szokott még részt venni a társasház alapításában? Nem tudok ezekről a dolgokról semmit, azért kérdezem.

Kb. 5 másik projektet is visz közben a beruházó. Az egyik másik projekt nagyon elakadt, nem tudom ezek a dolgok mitől függnek...

Csak annyi érdekelne, hogy mire figyeljek, hogy ne bukjak véletlenül se pénzt. Erre van tippetek hogy mit nézzek meg, mit kövessek közelről?

Azért kérdezem, mert bár elvileg tényleg a célegyenesben vagyok, de egyrészt 1 év alatt is nagyon lassan haladtak a maradék befejeznivalóval, másrészt kaptam nyugtalanító infót, hogy pl. állítólag a Fundamenta nem is hitelez azoknak akik itt vennének lakást.