Lakásszövetkezet

Ismét egy alaposan kidolgozott hozzászólás.

Az általam írt szempontból a lakszöv tökugyanolyan, mint a társasház, lásd : 2004. évi CXV. törvény, 15-16-17.§
Csak nem kk hívja össze, hanem igazgatóság, nem tulajdonosok szavaznak, hanem tagok.
De a lényeg pont ugyanaz. Lásd 17.§

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Milyen szempontot emelnél ki a kérdező esetére, ami amúgy nem analóg a társasházzal?

„A megismételt közgyűlés határozatképes a megjelent szavazásra jogosultak számától függetlenül. ”

A kérdező végig küldöttgyűlésről ír, nem közgyűlésről. Előbbit a Lakszövtörvény 21. § szabályozza, és az utolsó bekezdés kifejezetten tiltja a megismétlést határozatképtelenség miatt. Miért? Nem tudom.

Kovacs Balazs,

Szerintem a kérdésedre Te is tudod a választ: Nem. Például mert a beszámolók nincsenek elfogadva. Ami miatt, nem azonnal ugyan, de a cégbíróság a lakszövöt megszűntnek fogja nyilvánítani.
De ez nem magától fog megtörténni. Például valakinek észlelnie kell, hogy a küldöttként szavazók nem szavazhattak volna, a küldöttgyűlés határozatképtelen volt, az ott hozott határozatok pedig érvénytelenek. Ha pedig vita van, ami gondolom várható, a bíróságnak kell ezeket kimondani. És az csak az első lépés, mert a cégbíróság csak ezután kezdhet a beszámolók hiányával foglalkozni. Amit ő sem nem fog (gyorsan) magától észlelni.
Mi a valódi problémád?

osztap,

Igazad van, ezt nem figyeltem, de nem is szoktam nézni, mert én meg azt nem értem, hogy minek van ez egyáltalán, mikor a 15.§(1)-nek az "a"-"k" pontok kb. mindent is lefednek, amiben csak egy lakásszövetkezet dönthet, értelme van dönteni. Mit tanácskoznak a küldöttek? Hogy milyen magasra legyen levágva a fű a bejárat mellett?

drbjozsef,

Olvasd hozzá a 15. § (2)-t is. :)

Jogos.

A cégbíróság erről tud, arra hivatkozik, hogy a törvényben előírt 1 éves határidő után hívtam fel rá a figyelmet. a Lakásszövetkezet tisztségviselője viszont azt nyilatkozta, hogy a felügyeleti szerv az ellenőrzések során mindent rendben talált, sőt volt olyan, hogy több éven keresztül a Felügyelő Bizottság elnöki tisztségét elhunyt szövetkezeti tagságát elvesztő személy töltötte be a Cégbírósági bejegyzés szerint.
A problémám az, hogy mivel lehet rávenni a felügyeleti szervet, hogy a benyújtott észrevételeim alapján folytassa le a lakásszövetkezet ellen a vizsgálatot?

Kovacs Balazs,

Mi az alapproblémád? A konkrét sérelem, ami miatt ezekbe az eljárási dolgokba belemásztál?

drbjozsef

„Az általam írt szempontból a lakszöv tökugyanolyan, mint a társasház...A megismételt közgyűlés határozatképes a megjelent szavazásra jogosultak számától függetlenül.”

Vagy mégsem ugyanaz! Bocsi, én eddig nem voltam itthon, most lett lehetőségem kicsit bele is olvasni a jogszabályba, de ahogy látom, sokat nem tévedtem, amikor jeleztem, hogy ez lakásszövetkezeti küldöttgyűlés és nem társasházi közgyűlés.

„21. § (4) A küldöttgyűlés hatáskörére és eljárására egyebekben a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni azzal az eltéréssel, hogy határozatképtelenség esetén megismételt küldöttgyűlés nem tartható.”

Szomorú örökös
Milyen jogi következményekkel jár?
osztap
a lakásszövetkezethez írt leveleimre érdemi válaszokat nem adtak, mellébeszéltek. Volt olyan, hogy a részközgyűlés időpontját hétköznap 14 órára túzték ki. A házzal kapcsolatos iratokba nem engednek betekinteni. A házzal kapcsolatos felújítási munkák lebonyolítása során nem készítették el a vonatkozó hatályos jogszabűlyokban kötelezően előírt műszaki dokumentumokat,. A vállalkozóknak el nem végzett munkák után kifizették a vállalkozási díjakat/TELJESÍTÉS IGAZOLÁS kiadása. kiadása???/A befejezetlen felújítási munkák befejezésének költségét a lakókkal akarják megfizettettni, holott ezeket a költségeket garanciális bejárás a vállalkozóknak kell állnia.

Kovacs Balazs

„Volt olyan, hogy a részközgyűlés időpontját hétköznap 14 órára túzték ki”
És az miért is baj? Akkor dolgozzon más - akinek ugyebár ez munkaideje - amikor te már nem dolgozol?

„A befejezetlen felújítási munkák befejezésének költségét a lakókkal akarják megfizettettni,
holott ezeket a költségeket garanciális bejárás a vállalkozóknak kell állnia.”
Most akkor el kéne dönteni, hogy ezek valóban befejezetlen munkák, mert ugyebár akkor szó nincs még garanciáról, hiszen maga a szerződés teljesítése sem valósult meg. Ez esetben a megrendelőnek van még fizetni valója a vállalkozó felé a teljesítést követően.
Vagy pedig valóban befejezett munkák, amelyekkel garanciális problémák merültek fel. Ott viszont már a vállalkozó sara.

„A házzal kapcsolatos iratokba nem engednek betekinteni.”
Lakásszövetkezet nem ugyanaz, mint egy társasház. Itt nem tekinthetsz be minden iratba közvetlenül szerintem. Azt az erre a célra megválasztott tisztségviselőktől - pl. felügyelőbizottság - kérheted. Én legalábbis ezt olvasom ki a törvény soraiból:

„41. § A tag alapvető joga, hogy:

5. a lakásszövetkezetre vonatkozó bármely kérdésben a tisztségviselőktől tájékoztatást kérjen, és az alapszabályba, valamint a közgyűlési jegyzőkönyvbe, illetőleg a jogaival, kötelezettségeivel kapcsolatban keletkezett iratokba betekintsen, továbbá ezekről – a másolási költség megfizetése mellett – másolatot kérjen.”

Kovacs Balazs,

Amiket írsz, azok vagy teljesen legálisak (munkaidőben részközgyűlni - gondolom, az alapszabály nem tiltja), vagy pedig ellenőrzésük a közgyűlés/küldöttgyűlés/felügyelőbizottság hatásköre. Ha ők jónak tartják, két utad van: (i) meggyőzni a tagokat és közgyűlésen leváltani az igazgatóságot meg a felügyelőbizottságot, vagy (ii) eladni a lakásod.

És nem, tetszőleges iratokba sem tekinthetsz be, ellentétben a társasházzal. Az csak az FB joga, lakszövtörvény 26. §, és ott sem az FB tagjainak külön-külön, hanem az FB-nek mint testületnek kell kiadni, azaz az FB-többségnek kell határozni a kikérésről. A 41. § alapján perelheted a lakszövöt a "jogaiddal, kötelezettségeiddel kapcsolatban keletkezett" konkrét iratokért, de ne legyenek vérmes reményeid. Közösköltség-kimutatást, gondolom, ad a lakszöv, többet nem nagyon fogsz kapni.

A cégbíróság törvényességi felügyeleti eljárása pedig nem az új Wunderwaffe. Csak akkor használható, ha perben, közig eljárásban nem érvényesíthető az igény. És ott is csak korlátozottan. Olvasgasd a Lakszövtörvény 8. §-t és a Cégtörvény 74. §-t. Különösen: „(4) A törvényességi felügyelet nem terjed ki a cég gazdálkodásának és döntéseinek gazdasági-célszerűségi szempontból való felülvizsgálatára.”
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Szomorú örökös, osztap
Ez azt jelenti, jogy a lakók által befizetett közös költségből a házon készült befejezetlen/lakásszövetkezet által befejezett/ felújítás műszaki dokumentumaiba a lakók nem nézhetnek bele? Nem ellenőrizhetik, hogy a Lakásszövetkezet a felújítások lebonyolítását a vonatkozó hatályos jogszabályokban előirtaknak megdelelően végzi e? Tudomásul kell venni, hogy a felújítási munkákra leadott árajánlatot nem mutatják meg a lakóknak, nem kötnek irásban kivitelezői szerzódéseket, nem folytatják le a műszaki átadás-átvételi eljárásokat, a vállalkozói díjakat teljesítés igazolás nélkül,, vagy hamisan kiállított teljesítés igazolás alpján fizetik ki, a garanciális bejárást nem tartják meg és az addig felmerült hibák javítási költségét a lakókkal akarják kifizettetni, ami jóval meghaladja az 1.000.000,-Ft-öt.
A határozatképtelen küldöttgyűléseken történő elbeszélgetések alapján működhet a Lakásszövetkezet, mivel határozatot nem hozhatnak,és módösíthatják az Alapszabályzatukat.

Kovacs Balazs

„a lakók által befizetett közös költségből a házon készült befejezetlen/lakásszövetkezet által befejezett/ felújítás műszaki dokumentumaiba a lakók nem nézhetnek bele? Nem ellenőrizhetik, hogy a Lakásszövetkezet a felújítások lebonyolítását a vonatkozó hatályos jogszabályokban előirtaknak megdelelően végzi e? Tudomásul kell venni, hogy a felújítási munkákra leadott árajánlatot nem mutatják meg a lakóknak”
Szerintem eléggé konkrétan leírtuk neked, hogy mi ennek a rendje és módja. Ez nem társasház!
Te közvetlenül akarsz mindenbe (is) belelátni, ahhoz pedig a lakásszövetkezetben bizony nincs jogod.
Olvasd el - különösen azokat a részeket, amiket kiemeltünk neked - a törvényt és próbáld értelmezni.

„nem kötnek irásban kivitelezői szerzódéseket, nem folytatják le a műszaki átadás-átvételi eljárásokat,
a vállalkozói díjakat teljesítés igazolás nélkül,, vagy hamisan kiállított teljesítés igazolás alpján fizetik ki”
Azért az ilyen állításokkal sokkal óvatosabban kéne bánni, mert nehogy visszafelé süljön el a fegyver.
Ha nem tudod mindezt bizonyítékokkal alátámasztani, akkor abból rágalmazás lesz és téged büntetnek meg.
Az, hogy te tudsz bármit is, édeskevés lesz egy vizsgálat esetén, csakis konkrét bizonyítékkal állja meg minden a helyét.
Néhány ilyen történetbe már buktak bele hozzád hasonló háborgó lakók.

„a garanciális bejárást nem tartják meg és az addig felmerült hibák javítási költségét
a lakókkal akarják kifizettetni, ami jóval meghaladja az 1.000.000,-Ft-öt.”
Még mindig az a kérdés, hogy valóban befejezetlen munkákról van szó vagy pedig befejezett munkákról, amelyeknél garanciális hibák merültek fel? A folyamatos bizonyítékok nélküli háborgás mellett esetleg erre válaszolhatnál.

Kovacs Balazs,

Amiket leírtál, azok ellenőrzése az FB dolga. Ha nem tetszik, ahogyan ellenőrzinek, le lehet őket váltani. Ha az igazgatóságban nincs bizalom, őket dettó. De alapvetően: Ez nem jogi kérdés. Ha a tagok nem állnak a sarkukra, ez van.

Ha a küldöttgyűlés sorozatban nem határozatképes, miért nem vonja vissza a közgyűlés a hatásköreit, Lakszövtörvény 15. § (2)? Onnantól a közgyűlés döntene. És ellentétben a küldöttgyűléssel, ha nincs határozatképesség, megismételt közgyűlést lehet tartani, akár negyedórával később is. Ha annyira sokan vagytok, hogy nem fértek el egy helyen, részközgyűléseket is be lehet vezetni, ott szintén lehet ismételni.

És a lakszöv-alapszabályt a társasházi alapító okirathoz képest könnyű módosítani: a közgyűlés a jelenlevők (!) kétharmados többségével módosíthatja. 4. § (5)

osztap

„Amiket leírtál, azok ellenőrzése az FB dolga. Ha nem tetszik, ahogyan ellenőrzinek,
le lehet őket váltani. Ha az igazgatóságban nincs bizalom, őket dettó.”
Hagyd rá, úgysem érti, hogy ez nem társasház, hanem lakásszóvetkezet.

https://drpokrocos.hu/…szovetkezet/

• ra módosította. Azaz 3.600.000,-Ft-al szerették volna átverni a lakókat./30 %, aki az építőiparban járatos annak ismerős ez a szám/

osztap
A FB elnökének levélben megírtam ezeket, a válaszlevelében érdemi választ nem adott, mellébeszélt. A Lakásszövethezet kezelésében több mint 40 épület van. Részközgyűlések és külsöttgyűlés formában működik.
Ha a küldöttgyűlés srozatosan határozatképtelen, működhet a Lakásszövetkezet?
Mi a feltétele annak, hogy a Lakásszövetkezet által kezelt társasház lakója küldttként szavazhasson a külsöttgyűlésen?

Szomorú örökös
Bocsánat, hogy olyan formában ment át a válaszom.
Ezeket a felújítási munkákat a Vállalkozóknak műszáki átadás-átvétel/30 nap/ keretében kellett volna kijavítani, és csak azután szabadott volna átvenni, és kifizetni a Vállalkozókat.

Kovacs Balazs

„Kértek a Vállalkozótól a házon végzendő felújításra, árajánlatot aminek összege 12.000.000,,-Ft, amit a lakásszövetkezet minden féle ellenőrzés nélkül elfogadott. A lakók megreklamálták és a Lakásszövetkezet által fogadott műszaki ellenőr 8.400.000,- Fra módosította. Azaz 3.600.000,-Ft-al szerették volna átverni a lakókat.....Ezeket a felújítási munkákat a Vállalkozóknak műszáki átadás-átvétel/30 nap/ keretében kellett volna kijavítani, és csak azután szabadott volna átvenni, és kifizetni a Vállalkozókat.”

Tehát azt akarod mondani, hogy a vállalkozó árajánlatot adott egy munkára, amit ti felülbíráltatok és több mint 3,5 millával kevesebbért végeztettetek el vele, most meg háborogsz, hogy nem úgy végezték el, ahogy te azt képzelted és a garanciális munkákat követeled a vállalkozótól, hogy elvégezze. Vajon az árajánlat műszaki tartalmát is megnézted, vagy csak háborogtál az ár miatt és kitaláltad, hogy azt jóval olcsóbb anyagokból lényegesen kevesebbért is meg lehet csinálni? Abba esetleg belegondoltál, hogy a 12 millás árban elvégzett munka után nem lett volna garanciális javítás, mert minden úgy lett volna, ahogy az az árajánlatban van? Ezek után - már ne is haragudj - az a vállalkozó volt egy hatalmas marha, aki így bevállalta. Ugyanis egy dolgot elfelejtesz, nem kötelező egy elfogadott árajánlattal elfogadott munkát elvégezni egészen addig, amíg nincs szerződés róla. Én biztos, hogy ilyen körülmények között úgy otthagynám a házatokat a szerződés aláírása előtt, mint a sicc. Akit ott csúnyán átvertek, az a vállalkozó és nem a házatok.

Kovacs Balazs

„Amit leírtam az nem háborgás, hanem tények, amit a helyszín is bizonyít, egy kicsit értek hozzá.”
Volt itt is gondolat egy főokos részéről régebben egy már megszűnt fórumon, aki ún. „érdekvédelmi szervezetet” akart létrehozni, hogy majd ők mondják meg, az árajánlattal ellenben pl. nekem is majd mennyiért kell elvégeznem az adott munkát, azaz ő is valami hasonlót akart, mint ami nálatok sajnos megvalósult. Nem sok követőre talált, főleg miután többen közölték vele, hogy így nem sok vállalkozó fog nekik dolgozni, mert épp az elvégzett munka becsületét igyekszik ezzel sárba tiporni csak azért, mert ő egy skót. Megjegyzem, nem sokkal később emailben sima lakóként - tehát nem a közös képviselő megbízásából - árajánlatot kért egy munkára tőlem (lehet elfelejtette, hogy nekem ír éppen) én meg simán elhajtottam ezek után. Aztán mikor bemutatkoztam tisztességesen neki, jeleztem eléggé konkrétan számára, hogy nincs a világon az a pénz, amiért neki dolgoznék valaha is. :-D

Az meg már végképp kiverte nála a biztosítékot - de tenni ellene nem tudott semmit - hogy ugyanazon a fórumon egy kedves ex-lakótársa - akinek az édesapja még mindig a abban a házban lakott - elkezdte megszellőztetni azt az időszakot, amikor ez a pojáca volt a ház közös képviselője és sorra minden egyes döntésnél maga felé hajlott a keze, egy rakás olyan dolgot művelt közös költségből, amiért aztán simán kihajították és kerestek egy sokkal korrektebb közös képviselőt kívülről. És még örüljön neki, hogy nem jelentették fel ezekért, mert volt néhány, ami már eléggé komoly büntetőjogi kategória volt. Gondolom nem kell elmondanom, hogy nagyon gyorsan eltűnt arról a fórumról. Sajna talán még mindig ott lakik a házban lakók hatalmas sajnálatára, de egyszer végre csak ő is megöregszik és...........inkább nem folytatom.

Kovacs Balazs,

„Ha a küldöttgyűlés srozatosan határozatképtelen, működhet a Lakásszövetkezet?”
Működhet. Működteti az igazgatóság. Amúgy minek kellene történnie, leállnia mindennek, kikapcsolni a vizet meg az áramot?

„Mi a feltétele annak, hogy a Lakásszövetkezet által kezelt társasház lakója küldttként szavazhasson a külsöttgyűlésen?”
Lakszöv. tv. 4.§(2) "f" pont szerint az alapszabályban KELL meghatározni a "a küldöttgyűlés összehívásának módját, hatáskörét és eljárásának szabályait", 15.§(2) szerint szintén az alapszabály utalhatja a döntlési jogköröket, a 21.§ szerint pedig mindent a közgyűlésre vonatkozó szabályok szerint kell rendezni, az alapszabálynak kell előírnia a "küldötteknek a taglétszámhoz viszonyított arányát, megválasztásuk módját és megbízatásuk időtartamát".
Szóval, nézd meg az alapszabályotokat.

Kovacs Balazs,

Annyit tennék drbjozsef válaszához hozzá, hogy ha 40 ház van a lakszövben, és nemcsak Te, hanem a házad többi tulajdonosa is elégedetlen, miért nem váltok ki? A kiváló ház tulajdonosainak 2/3-os többsége elég, a lakszövnek nincs vétójoga. Lakszövtörvény 50. §.

Az új vezetőség felállt az előző elnök halála után.
Sikerült belső elnököt választanunk a tulajdonosok köréből, 2 fő igazgatósági tagot is és egy fő FB elnököt. Az Elnök és FB elnök tiszteletdíját - mely havi juttatás- a megszavazta a közgyűlés.Az előző két elnök idejéből maradt ránk az a "szokás",hogy májusban a beszámoló közgyűlésen szavaztatjuk meg a két igazgatósági tag egy éves munkájáért a tiszteletdíjat.
Kérdésem, hogy ez így csak kialakult szokás, vagy van-e erre jogszabály,illetve ha változtatni szeretnénk kell-e ehhez alapszabályi előírás,eddig nem volt benne,vagy az Elnök saját hatáskörben adhat-e nekik havi juttatást ha nem kell lefektetni az Alapszabályban, ebben az esetben kell-e közgyűlési jóváhagyás?
Másik kérdésem: az elmúlt időszakban nagyon sok lakás gazdát cserélt,sokan befektetési céllal vettek lakást, melyet aztán kiadtak bérlőknek. De olyan is van,aki simán csak elköltözik,tulajdonos marad,de nem tudjuk hová és kiadja a lakását.
A bérlők sok esetben minősíthetetlenül viselkednek, a házi rendet nem tartják be,zavarják a több lakót. A lakás tulajdonosa nem ad meg elérhetőséget, tetemes tartozást halmoz fel,a bérlők egymásnak adják a kilincset. Milyen lehetőségünk van,hogy a tulajdonost arra rávegyük,hogy jelezze felénk az elérhetőségét, ha valami probléma van a bérlővel,vagy a tartozását szeretnénk behajtani? Amikor valaki eladja az ingatlanát,kérhetjük-e,hogy az új tulajdonos elérhetőségét adja le az irodán?
köszönöm

borsika,

Nem kell sem alapszabály, sem SZMSZ

„Lakszöv tv.
15. § (1) A lakásszövetkezet legfőbb szerve a közgyűlés. A közgyűlés hatáskörébe tartozik:
...

4. a tisztségviselők díjazásának megállapítása;”

Ahogy a közgyűlésnek tetszik, ahogy a többség elfogadja. Így is lehet, úgy is lehet.

A másik kérdésben : az alapszabály előírhatja, lásd Lakszöv tv. 43.§

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

„a beszámoló közgyűlésen szavaztatjuk meg a két igazgatósági tag egy éves munkájáért a tiszteletdíjat.”
Utólag? Akkor nagyon jámbor igazgatósági tagjaitok vannak, hogy egy évig dolgoznak úgy, hogy nem tudják, kapnak-e a munkájukért pénzt, és ha igen, mennyit. Meg kéne ezt fordítani.

„A lakás tulajdonosa nem ad meg elérhetőséget, tetemes tartozást halmoz fel”
Az alapszabályba érdemes beleírni, ahogy drbjozsef írta, de ha nem jelenti be, akkor marad a tulajdoni lap lekérése. Azon van név, cím. Ha biztosra akartok menni, a kormányablakban a tullappal az elnök kérheti a tulajdonos mostani címének kiadását. Ezeknek természetesen mind van költsége, amit én behajtanék a nem fizető tulajdonostól, a közös költséggel együtt. Ha megvan a név meg a cím, tudtok fizetési meghagyást kérni.