MajorDomus
2019.01.30. 19:52
Nem gyakorlati hanem elméleti teher.a teljes területtel számolhatsz.
Ingatlan Adás - vétel
Hovi87
#
2019.02.12. 08:08
Tiszteletem!
Egy ingatlan tulajdonrészének értékesítéséhez szükséges felhatalmazással kapcsolatban van pár kérdésem.
Alaphelyzet: Az ingatlannak három tulajdonosa van, a nagybátyám 50%-os, a testvérem és én 25-25%-os részben vagyunk tulajdonosok. A nagybátyám szeretné megvásárolni a mi 25+25% részünket, úgy, hogy a saját 50%-os házrészére jelzáloghitelt vesz fel. A dolgot talán tovább bonyolítja, hogy a mi 25-25%-os részünknek édesanyám a haszonélvezője, viszont a haszonélvezeti jogot Ő sem szeretné megtartani a tulajdonrészek értékesítése után.
Én külföldön élek, sajnos hazautazni nem tudok, így szeretném felhatalmazni a testvéremet, hogy a nevemben eljárjon.
A kérdéseim:
1, Olvastam, hogy csak olyan megbízás hivatalos, amit ügyvéd ellenjegyez vagy a konzulátuson készítenek el. Ez valóban így van? Érvényes a dokumentum, ha "csak" két tanú írja alá a meghatalmazást?
2, Elektronikus úton elküldött dokumentum érvényes a szerződés aláírásakor? Európán belül postáznám az eredetit, de az elveszhet, késhet, stb.
3, Kicsit más. Gondolkozom azon, hogy az új ingatlan, amit az előző 25-25% értékesítéséből kapott pénzből veszünk, 100%-ban a testvérem tulajdona legyen. Ezt hogy tudjuk megtenni úgy, hogy a lehető legkevesebb illetéket, adót, stb keljen kifizetnie? Esetleg az ingatlanvásárlás előtt az összeget ajándékként átadom neki,vagy az újonnan vásárolt ingatlan feléről lemondok. Ha lehet egyáltalán ilyet. :) Sajnos ebben az esetben nem tudom, hogy milyen lehetőségeim vannak.
Köszönöm a segítséget!
István
Kovács_Béla_Sándor
#
2019.02.12. 12:34
- Nem jó a kérdés. Ugyanis, ha azt mondom, hogy érvényes két tanúval, sőt tanú nélkül is, akkor igazat mondok - és mégis félrevezetlek.
- Ez még rosszabb kérdés. Egyrészt ugyanazon okból; másrészt hátha rosszul értem, mire gondolsz, amikor "elektronikus utat" mondasz.
- Ezt már nem is kommentálom.
drbjozsef
#
2019.02.12. 16:33
Hovi,
- A szerződés érvényes, de ingatlannyilvántartási bejegyzésre úgy nem lesz alkalmas (erre céloz KBS). Vagyis ha azt akarjátok, akkor a két tanú kevés, külföldön még az ügyvéd/közjegyző is. A meghatalmazásnak ugyanolyan alaki követeéményei vannak, mint az okiratnak, amire a meghatalmazás szól, ezért kellene (itthon) a meghatalmazást is ellenjegyezni. Külföldön viszont vagy a konzulátuson kell felülhitelesíteni az aláírást, vagy "apostille" kell a külföldi közjegyző ellenjegyzésére.
- Passzolom, nyilván email meg szkennelt pdf meg ilyenek nem játszanak. Elektronikusan hitelesített aláírás pedig nem tudom hogy számít ilyen esetben.
- Az eladás utáni jövdelemadót nem csökkenti a lakáscélú elköltés. Ha tőled ajándékot kap, akkor az 18% illetékkel menne, mert nem egyenesági rokonok vagytok. Viszont édesanyádnak ajándékozhatsz illetékmentesen, ő pedig szintén megteheti ezt, szóval futtassátok meg édesanyád számláján a pénzt, és akkor nincs külön illeték.
Hovi87
#
2019.02.13. 07:51
Köszönöm szépen mindkét választ!
Mivel még nem voltam hasonló helyzetben és a pontos fogalmakkal, megnevezésekkel nem vagyok tisztában, így nehéz a pontos kérdést is megfogalmazni.
1, Akkor mindenképp konzulátusra vagy itteni (svédországi) közjegyzőre lesz szükségem, ha jól értelmeztem.
"...ezért kellene (itthon) a meghatalmazást is ellenjegyezni" Ehhez gondolom személyesen otthon kell lennem.
2,Igen, a megbizáts scannelt pdf fájlban való elküldésére gondoltam.
3, KBS, viszonylag alacsony összegről van szó, abszolút nem adót szeretnék csalni. Viszont ha van megoldás arra, hogy egy kicsit spóroljunk és ez legálisan megoldható, akkor érdemes ezt megtenni, szerintem.
József, köszönöm a tippet, nagy segítség volt!
drbjozsef
#
2019.02.13. 08:59
1. Konzulátus VAGY közjegyző+apostille. Egyszerűbb az előbbi. Az ügyvédi ellenjegyzés elég itthon, de igen, ahhoz itthon kellene lenned. Mondjuk ha utazol haza az adásvétel előtt, akkor mégegyszerűbb itthon intézni. A két tanús semmiképpen sem elég.
Hovi87
#
2019.02.13. 16:52
Igen, az lenne a legegyszerűbb, de sajnos idő hiányában ez nem megoldható, de sokkal közelebb vagyok a megoldáshoz!
Köszönöm szépen!
MajorDomus
#
2019.02.13. 22:05
1 napról van szó!
snowqueen
#
2019.02.18. 08:15
Tisztelt tagok!
Öröklés utáni eladással kapcsolatos kérdésem lenne. Tavaly meghalt az apukám, anyukámmal közösen örököltük apu házrészét, tehát most anyué a 75, enyém a 25%-a. A hagyatéki felméréskor 15 millióra értékelték a házat. Most úgy néz ki, eladjuk, a vevő 20 milliót fizetne érte. Jól számolok, hogy ebben az esetben összesen 750 forint adót kell majd kifizetnünk összesen a vagyonosodás miatt? Előre is köszönöm a választ!
snowqueen
#
2019.02.18. 08:16
Elképeltem, természetesen 750 000 forintot számoltam.
drbjozsef
#
2019.02.18. 11:14
snowqueen,
Nem. Ennél picit bonyolultabb.
Te 1/4 részt adsz el, 5 millióért, amit egy éve 3.75millióért szereztél (15M/4). Ezért ezek különbözetének a 15%-a lesz az adó, 187.500.- forint.
Édesanyád az örökölt negyedéért ugyanennyi adót fizet.
Édesanyád eredeti 50% része után lehet nem is kell adót fizetni : ha 2014 évben, vagy előbb szerezte ezt a részét, akkor nincs további adófizetési kötelezettség. Ha 2015-2018 között szerezte, akkor igen, de annak kiszámításához tudni kellene a szerzés évét, azt, hogy milyen jogcímen szerezte, és ha volt szerzési érték, akkor mennyi volt az.
snowqueen
#
2019.02.18. 11:24
Ó, köszönöm, akkor ez pont a fele, mint amivel számoltunk. Anyu saját fele már tíz éve az övé, elvileg az után nem kell adózni.
drbjozsef
#
2019.02.18. 13:19
Akkor nem.
Saimon Phoenix
#
2019.04.07. 06:23
Kedves drbjozsef!
Olvastam a fórumot, és egyéb oldalakat és szeretném leellenőrizni a gondolatomat:
2018-ban kaptam ajándékba édesanyámtól egy lakást, amit most 2019-ben értékesítünk 14,8mFt-ért.
Ebben az esetben akkor 14,8mFt-nak a 15%-a az adó? :-O
(https://officina.hu/…tlan-illetek)
Innen vettem a számítási alapot.
Köszönöm a választ!
drbjozsef
#
2019.04.07. 06:47
Saimon Phoenix,
Nem. Az eladási ár 25%-ának a 15%-a az adó.
Az általad linkelt oldalon nincs szó az ajándékozással szerzett ingatlan adózásáról.
Ajándékozásnál az eladási ár 75%-a levonható, de más nem.
1995. évi CXVII. törvény 62§(2) gb. pont 1.része.
Saimon Phoenix
#
2019.04.08. 10:44
Kedves drbjozsef!
Köszönöm a szakmai tanácsot, nagyon hasznos volt, mert a neten erről nem találtam érthető képletet, bár biztosan nem rutinosan kerestem.
További jó munkát!
Kovács_Béla_Sándor
#
2019.04.13. 15:25
És hány éves a kapitány?
drbjozsef
#
2019.04.13. 16:50
Allegra02,
Melyik évben halt meg a nagymamád?
A hagyatéki végzésben, amiben megörökölted azt a kis ingatlanrészt, mekkora forgalmi érték szerepelt az ingatlan értékére?
Idén, 2019-ben adtad el?
Illetéket nem, de a fentiektől függően személyi jövedelemadót lehet, hogy kell fizetned utána.
drbjozsef
#
2019.04.14. 08:51
Allegra02,
No igen, még mindig nem kérdeztem elég pontosan : mit jelent az a "kis" rész? Mekkora hányadot örököltél?
Epifeni
#
2019.04.14. 09:04
"Nem lehet"
Ezt arra mondod, hogy ha a köteles részre szorított közli hogy fizet - akkor esélytelen , és lehetetlen hogy tulajdonrészt kapjon a köteles részt kérő?
drbjozsef
#
2019.04.14. 09:07
Ugye Te ugyanaz vagy, aki 3 hónapja a köteles résszel kérdezősködik féltucat különböző nicken...?
drbjozsef
#
2019.04.14. 09:11
Allegra02,
Teljes ház értéke 3millió.
A te 1/9 részedé akkor 333.333.- forint.
Ha 333.000.- forintért adtad el, akkor 333 forint után fizetned kell 15% adót, vagyis pontosan 50 forintot.
Ha volt költséged a szerzéssel (te fizetted a közjegyző díját, vagy a földhivatali díjat, és van róla névre szóló számlád), akkor az levonható, és nincs adó.
De szerintem 100 forint alatt bevallani és befizetni sem kell, de mindjárt rákeresek...
drbjozsef
#
2019.04.14. 09:13
Allegra02,
2016 óta 1000 Ft alatti tartozás/túlfizetés nem számít.
De ha egyébként fizetsz SZJA-t, akkor én a megfelelő sorba beírnám az adásvételt, és hozzácsapnám a többihez az 50 forintot. Nem tudom, hogy a külön adózó jövedelmek (mint az ingatlan értékesítés) külön számítanak-e az 1000 forintos határ alatt.
Epifeni
#
2019.04.14. 12:14
Igen szerintem ezt..
De akkor ha a kötelesrészre szorított kijelenti hogy fizetne , akkor semmiféleképpen nem tud alá tenni a köteles részt kérő hogy őt ez nem érdekli tulajdoni rész kell neki?
Ha kijelenti hogy fizetne- akár részletfizetéssel stb akkor semmiképpen sem teheti hogy tulajdont kérne mert ugy sem fogadják el?
milyen esetekben juthat tulajdoni részhez? ez nagyon ritka?
drbjozsef
#
2019.04.19. 16:53
SJCAM,
Adófizetés szempontjából teljesen indifferens, hogy vesztek-e másik lakást az eladási árból. Sok éve megszüntették már a másik lakás vásárlása miatt járó kedvezményt.
Adó csak attól függ, hogy mikor, mennyiért, és milyen jogcímen szerezted a tualjdon(rész)edet, és azt mikor és mennyiért adod el. Ezeket az adatokat add meg, és akkor kiszámolható az SZJA fizetési kötelezettség.
(Ha 2019-ben adjátok most el, akkor nem kell adót fizetni, ha 2014-ben, vagy az előtt került a te vagy nagymamád nevére a tulajdonrésze. Egyéb esetben a fentiektől függő mértékben, de kell fizetni.)
Viszont a másik a lakás vásárlása esetére kiszabott vagyonszerzési illetéknél számíthat az előtte eladott lakás.
