Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

„Nem minden törvénnyel értünk egyet,de akkor is ez a törvény...”

Nem a törvény egyetértéséről diskurálunk, hanem a jogalkalmazásról. Véleményem szerint egy ilyen esetben előterjesztett végrehajtási kifogásnak az eredménye nem egyértelmű. Néha a jogalkotói szándékot is nehéz felmérni. Ahogyan egy eljáró végrehajtó is értelmezheti máshogy a konkrét tételes jogi rendelkezést.

Nem minden törvénnyel értünk egyet,de akkor is ez a törvény...

eulimen

„De hiszen a 154.§ (1) bekezdés szerinti átadás nem kérelemre indul, hanem a törvény szerint a végrehajtónak kötelessége megtenni! Nekem is volt olyan megnyert árverésem, amelyben sem az árverési jegyzőkönyvben, sem külön átiratban/jegyzőkönyvben nem szerepelt a 154.§ (1) szerinti intézkedés”

Az árverési jegyzőkönyvben rögzíteni alapból kizárt, hiszen a jogszabályhely is úgy rendelkezik, hogy teljes vételár + 30 nap eltelt. Az árverés napja pedig az árverési jegyzőkönyv aláírásának a napja. Alapjáraton nem értek egyet a 154. § (1) bekezdéssel. Látatlanban átadni az ingatlant egy jegyzőkönyvben, bemondásra, miközben akár egy nem lakóingatlan, kivett beépítetlen területen is lehet 86 szarvasmarha, vagy versenyló is.
Abból következően, hogy lakóingatlanra vonatkozik alapjáraton a Vht. 154/A . § (10) bek., de a nem lakóingatlanra is így jár el a végrehajtó, nagyon jelentősége nincs. Mellesleg, ha birtokba adja a végrehajtó a nem lakóingatlant, amelyre nem vonatkozik a moratórium, jegyzői tájékoztatás stb., arra is 30 nap elteltével kerül sor. A többit megindokolták, a birtoklás, mint tény, és a tulajdon, mint jog, nem keverendő.
De ezért említettem: vagy átveszi önként, vagy adóstól, vagy egyéb jogi lehetőségei vannak (Pl: birtokvédelem). Természetesen nem lakóingatlanra értem. A téma érdekes, szerintem a végrehajtást foganatosító bíróság is vakarná a fejét.

Van úgy, hogy megéri. Csak ésszel kell csinálni. Itt most a kérdező saját magának generálta a problémát.

@Majordomus Kínlódik a fene olyan árveréssel, amelyik alig olcsóbb

• ad absurdum mèg drágább is, ha a vègrehajtàst kérő licitàl -- mint a piacon ;)

Csak azt nem értem miért kinlódtok az árverési vétellel?

Mennyivel olcsóbb mint a szabadpiacon???

Ha a tulajdonjogot nem is, a birtoklással kapcsolatban azért lehet kellemetlenkedni.
Akár üres telek esetén is, ha az adós mondjuk azt állítja, hogy ott tárolta a gyémántjait egy széfben a telek közepén, és az a múlt héten még megvolt, most meg, hogy az árverési vevő önkényesen birtokba vette, már nincs meg. Például. Vagy effélék.

Az átadás a birtoklásról szól. Ennek az elmulasztására való hivatkozással nem lehet a tulajdonjogot vitatottá tenni.

@papinianus88 a birtokbaadásról jut eszembe, nem lakóingatlan (pl. beépítetlen üres telek) esetén lehet-e gyakorlati jelentősége/következménye annak, ha a végrehajtó nem intézkedik a Vht. 154.§ (1) bekezdés szerinti átadásról? Többször is előkerült ez a kérdés a fórumon, gerbera minden esetben külön nyomatékosította a kérdezőt, hogy kérje a végrehajtótól a Vht. 154.§ (1) szerinti átadást. De hiszen a 154.§ (1) bekezdés szerinti átadás nem kérelemre indul, hanem a törvény szerint a végrehajtónak kötelessége megtenni! Nekem is volt olyan megnyert árverésem, amelyben sem az árverési jegyzőkönyvben, sem külön átiratban/jegyzőkönyvben nem szerepelt a 154.§ (1) szerinti intézkedés

• azonban a jogerős eredeti árverési jegyzőkönyvet megkaptam, a földhivatal is bejegyezte a tulajdonjogomat (és utóbbit támadó közigazgatási per sem indult). Igazából a 154.§(1) szerinti átadás jegyzőkönyvére eddig sehol nem volt szükség, még a telken lévő közművek átírásánál sem.

Elképzelhető olyan, az adós által indított jogorvoslat sikere, amelyben a tulajdonjog árverési vevőre való átruházását azzal támadja meg, hogy a végrehajtó nem állította ki a Vht. 154.§ (1) bekezdése szerinti jegyzőkönyvet?

Afsafsafs.
Ha a 15 napos törvényi határidő előtt, vagy után kéred, annak lesz költsége, xsak nem abban az ügyben, hanem a lakásügyben hozott hatarozat vegrehajtása miatt, amiben a vegrehajto, mint meghatározott cselekmény adja át az ingatlant. Ha nem hataridőben terjeszted elő, akkor egy jegyzőkönyvet kellene kapnod, hogy kikéstél a kérelem előterjesztéséből

Kedves @gerbera 317!
Köszönö szépen a választ.
Meglepőnek találom, mert pont a végehajtó mondta, hogy akkor van csak költsége a birtokbaadásnak, ha azt nem a 15 napos hatridőn belül kérjük.

Onekore:
mielőtt mindenki hibás lenne, azért tegyük hozzá, hogy az ingatlan birtokba adását alapvetően szűken kell értelmezni. A végrehajtó kötelezettsége - határidőben előterjesztett kérelem esetén - a lakóingatlan tekintetében áll fenn, amennyiben az adós önkéntesen az ingóságaival kiűrítve nem hagyja el az ingalant. Az üdülőnél egy kivétel szabály alapján olykor tekinthető lakóingatlannak (Vht. 147.§ (5). bekezdés), de nagyon ritka. A "nem lakóingatlanok" esetén önkéntesen átadja az adós, vagy pl birtokvédelem alapján léphetsz birtokba. De éppen azzal kezdted, hogy birtokba léptél, és "leszarod". Az, hogy a végrehajtóknál megcsontosodott a gyakorlatban, hogy a nem lakóingatlant birtokba adják (hiszen a Vht. 154/A. §-a ezzel kapcsolatos végig, csak lakóingatlanból lehet kiköltözni, csak lakóingatlannál van értelme a jegyzői tájékoztatásnak, a halasztás iránti kérelemnek, ez mind-mind megvilágítja a jogalkotói célt) az ilyen esetek után remélhetőleg kikopik. Úgyhogy nyugodtan előterjeszthető a kifogás, egy átlagos titkár is csúnyán elfogja utasítani, azzal kezdődően, hogy a birtokba adási kérelmed hiába érkezett be az objektív határidőben, az nem keletkeztet kötelezettséget az eljáró végrehajtó részére.

eulimen,

Szerintem a helyzet világos, Te vagy a tulajdonos, az adós határidőre nem adta át az ingatlant, az lh díjnak van jogalapja.

Az, hogy neki vitái vannak mással (pl. a végrehajtóval), a kettőtök jogviszonyát nem érinti. Ezért szerintem:

1. Nem
2. Már most esedékes, onnantól hogy letelt az átadási határidő ÉS felszólítottad.

Nem tetszik neki? Mondjon ellent az általad kiadatandó fizetési meghagyásnak, adja elő érveit, jogszabályi hivatkozásokkal és a joggyakorlat bemutatásával gazdagon megtámogatva, aztán majd a perben a bíró eldönti. Nem látok neki jó esélyeket. ESETLEG a pert függeszti fel a bíró, a többi eljárás végéig.

Vagy, ha nem akarsz most beleállni, várj az FMH-val. Ötéves az elévülés. Előbb-utóbb csak elbírálják a kifogásait, Téged meg birtokba ad a végrehajtó májusban. Elindíthatod ezt azután is.

1/1 tulajdoni hányadú, beköltözhető lakóingatlant vettem árverésen.
Az árverési jegyzőkönyv jogerőre emelkedett, azonban adós a Vht.-ben foglalt határidőig nem hagyta el az ingatlant. Majd a földhivatal is bejegyezte a tulajdonjogomat. Ezt követően szólítottam fel a bent lakó adóst lakáshasználati díj fizetésére - ügyvédjén keresztül közölte, hogy amíg a végrehajtói intézkedés elleni jogorvoslati eljárások folyamatban vannak, annak lezárultáig "nem làtja jogalapjàt annak", hogy a díjfizetèsi felszólításnak eleget tegyen.
Adós gyakorlatilag fellebbezési sortűzzel lő mindenre: a végrehajtó Vht. 154. szakasz (1) bek. szerinti ingatlanátadás irodai eljárásban felvett jegyzőkönyvét [határidőben kértem a birtokbaadást-kiürítést is], valamint a felosztási tervet is megtámadta, amelyeket elsőfokon a bíróság elutasított.
Elképzelhetőnek tartom, hogy perre viszi (->azonnali jogvédelmet kérve) a tulajdonjog-bejegyzési határozatot abban a reményben, hogy sikerül a bírósággal halasztó hatályt kimondatnia.
A fenti tényállás alapján

1. értelmezhető olyan végrehajtási kifogás (a jegyzőkönyv megtámadását követően már eddig beadott, jogerősen még el nem bíráltakat is beleértve), amely valóban halasztó hatállyal bír a lakáshasználati díj megfizetésére?
2. Ha a tulajdonjogom bejegyzésére esetlegesen indított pert a bíróság jogerősen elutasítaná (azaz, nem állapít meg halasztó hatályt), akkor lakáshasználati díjkövetelésem annak eredeti kezdeti időpontjára visszamenőleg esedékessé válik? Vagy tképp eleve esedékes
   • azonban nem az adós ügyvedjének, hanem a bíróságnak kellene kimondania, hogy mégsem az?

Itt nem számít, hogy hány nap telt el, és hogy mióta, hanem az, hogy az adós elhagyta-e az ingatlant, és ezzel biztosította-e, hogy a végrehajtó átadja azt a vevőnek. Mivel biztosította, te pedig már birtokon belül vagy, ezt kell megállapítania a végrehajtónak, a 154. § (1) bekezdése szerint, nem mást. Ahhoz persze ragaszkodhat a végrehajtó, hogy ő helyszíni eljárás keretében adja át neked az ingatlant, de kösd ki, mégpedig írásban, hogy a szükségtelen eljárás költségeit nem fogod viselni, és ha a díjjegyzék mégis téged kötelez fizetésre, azt meg fogod támadni.
És persze, ha korábban a 154/A- § (10) bek. szerint kérted az átadást, attól állj el, mert nem kizárt, hogy a végrehajtó ahhoz a kérelmedhez akarja magát tartani, hiszen ott tényleg létezik a (11) bek. szerinti intézkedés és a (12) bek. szerinti 60 napos kivárás. Ezt a kérelmet először le kell lőni, és csak ezt követően kérjed a sima 154. § szerinti átadást.

@Gerbera 317!
Köszönöm a választ

Alapból az árverés nem lakóingatlanként volt árverezve, mivel zártkerti nyaraló. Próbálok velük egyezkedni, de teljesen hülyék. Kértem Őket a 154. § (1) szerinti átadást és válaszként azt kaptam, hogy a 154./a § szerint átadják majd 30 nap múlva majd februárban a helyszínen. Telefonon azt mondták, hogy azért, mert időt kell adni az mvh-nak, hogy kiürítsék az ingatlant és nem érti meg, hogy már letelt a 30 nap, konkrétan már tulajdonosként bejegyezte, plusz nincs semmi az ingatlanban és már használjuk (tárva nyitva volt, teli szeméttel). Fogalmam sincs hogy mit csináljak ezekkel az észkényekkel.. Érdemes Vht eljárás kifogásolását kérni? Kérek egy 154. § (1) szerintit és magától 154./a § lesz belőle.. nem is értem

Így már egyértelmű: megvolt az árverés, megvolt a felosztás, utána pedig következett az átadás, aminek a költségeit nem számította fel előre (mondjuk nem is szabad) a végrehajtó. Ellenben, valakinek meg kell azt fizetnie; az adóson már behajthatatlan, tehát marad a vevő, mert hát mégiscsak az ő biznisze az átadás, nem pedig a végrehajtást kérőké.
A 35 ezer Ft kicsit túlzónak tűnik, ha az egész nem tartott tovább 1 óránál, de csak kicsit, mert 25-26 ezer Ft lenne reális.
A tartozás pedig soha nem valaki "felé" van. Bocs.

Kedves @gerbera 317!
A végrehajtótól kértük a birtokbaadást. Kijött, volt rendőr is, lakatos és fuvaros nem. Nem laktak már a házban.
A díjjegyzékben a következők vannak: végrehajtási ügyérték, végrehajtás során felmerült költségek (munkadíj, költségátalány, készkiadás, utazási költségátalány, behajtási jutalék), végrehajtást kérő által végrehajtás során előlegezett költségek. És itt jön a végén egy összeg, ami nem értem, hogy jött ki, aszerint az árverési vevőnek befizetendő 35e forint, Dsz. 22. szerint.
Alatta, hogy 1994. évi LIII 52. alapján szünetelésre került a végrehajtás, mert az adósnak nincs más lefoglalható vagyona.

Egyébként voltak vagy 10-en, akik szerepeltek az árverési hirdetményen anno, akik felé volt tartozás. Ezen a díjjegyzéken csak az egyik van és az ő "pénze". Számíthatok további díjjegyzékre? (Remélem erre majd ők is választ tudnak adni, csak még nem értem el őket, de egyébként katasztrófa velük minden kommunikáció, így nem számítok sok jóra.)

Papirmunka...

@OneKore
„ebben az esetben szükség van erre?”
Nincs. A 154/A. § (1) ezt mondja: Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek az árveréstől számított 30. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Ha ez teljesül, vagy ez a lehetőség eleve adott, akkor a végrehajtó rá se néz a 154/A-ra, hanem a sima 154. § (1) szerint átadja az ingatlant: a vevőnek: Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek. Ebben az átadásban nincs semmi extra, ez egy irodai intézkedés, egy jegyzőkönyv, gyakorlatilag egy levél, amiben megállapítja az átadás tényét, és ez nem igényel kitűzött időponthoz kötött helyszíni eljárást vagy egyéb efélét. Mondd meg neki, hogy az adós neked átadta önként, és követeld tőle, hogy ezt a tényt állapítsa meg.

@Afsafsafs
Nem igazán érthető a tényállás. Volt kényészerátadás, amihez idő, felvonulás, emberek, lakatos, fuvaros kellett? Mert ha volt, akkor azt az árverési vevőnek kell fizetnie. Igazából az adósnak, de azon már nem lehet behajtani semmit. A végrehajtást kérő pedig nehogymá...
De ha nem volt ilyen, csak egy sima 154. § szerinti átadás, aminek egy levél feladási ára a költsége, akkor nem igazán érthető a végrehajtó intézkedése. Mert az árverési vevőnek semmi köze az 52d-s befejezéshez. Amit meg eulimen ír, az nem ide tartozik.
Nézd meg jobban azt a díjjegyzéket, mert a befizetendő összegnél az is ott van, hogy ki köteles azt megfizetni, illetve, két sorral lejjebb ez bővebben is ki van fejtve.

bocs, félreérthető lett.
Ezt szerettem volna:
„Igen, a végrehajtást kérőnek kell fizetnie.”

@Afsafsafs
Igen, a végrehajtást kérőnek kell fizetni.
De mivel birtokbaadást kértél, annak a pillanatában épp te voltál a végrehajtást kérő.
Lásd Vht 154/A (13)bek, utolsó szava! "Az ingatlan birtokba adása során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik."

Sziasztok!
Decemberben vettünk végrehajtáson egy házat. Már lejárt a 30 napos jogerőre emelkedés és a földhivatal is bejegyezte a tulajdonjogot. A tulaj a Magyar állam volt, az Mvh zrt.-vel karöltve. Ezek a jó képességűek (mvh) arra nem voltak képesek, hogy válaszoljanak és adjanak egy időpontot a birtokbaadásra. Őszintén megmondom, hogy mivel senki sem lakta az ingatlant és nyitva volt így pont leszartam és birtokba vettem magamtól :D. A végrehajtót kértem a vht.154 szerinti átadásra, de 2 hónap múlva adott időpontot… őszintén ebben az esetben szükség van erre?? Előre is köszi

Hozzátenném, hogy a birtokbaadást időben kértük (jogerőre emelkedés után 1-2 nappal), ebben az esetben így annak sincs költsége, ha jól tudom.