ingatlan eladás után fizetendő adó

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
újabb elöl     új hozzászólás

paulson # 2019.01.09. 19:58

Kedves Fórumozók!

Idei év elején el fogunk adni egy ingatlant, ami 97-ben épült, tulajdonosa édesanyám volt 1/1-ben, összeg pedig 60M Ft. Ebből az összegből vennénk kettő ingatlant egyet neki mely a befolyt összeg 60%-t lefedné, maradék összegből pedig nekem, vér szerinti gyerekének egyet. Kérdésünk, hogy illeték szempontjából milyen procedúra lenne a legoptimálisabb? Az adott, hogy ez az ingatlan már nem adóköteles, de érdemes neki venni mind kettőt és későbbiekben nekem ajándékozza vagy már akkor vehetem akár papíron én is? Másrészt ha igen vehetem, akkor az ajándékozott összeget fel kell-e tüntetni bármilyen bevallásnál?

Válaszokat előre is köszönöm!

drbjozsef # 2019.01.10. 05:48

paulson,

Teljesen mindegy. Az ingatlan utáni vagyonszerzési illetéket ugyanúgy kell fizetni.

Cserét pótló vétel illetékkedvezményénél egy vásárlással egy eladás állítható szembe, és fordítva, több vétel esetén a vevőnek kedvezőbbet (vagyis a drágább vett lakást).

Vagyis az eladott lakást édesanyád beszámíthatja a drágább lakáshoz, ezért nem fizet illetéket (drágábbat adott el), a másik lakás vétele után Te is, ő is ugyanannyi illetéket fizettek, itt már nincs kedvezmény egyikőtöknek sem.

(Ha anyukádnak menne az olcsóbb lakás, akkor lenne esetleg értelme csereberélni, hogy ne a drágább után kelljen illetéket fizetni, hanem az olcsóbbik után)

drbjozsef # 2019.01.10. 05:52

(Egyenes ági rokonként meg a pénzt is, ingatlant is ajándékozhatja neked, úgyhogy mindegy, egy ügyvédi díjat és földhivatali eljárásit, vagyis néhány tízezer forintot megspóroltok, ha egyből a Te nevedre kerül a tied)

paulson # 2019.01.10. 08:39

Köszönöm a gyors választ! Még egy utolsó kérdés, nekem lenne-e bármi nemű illeték kedvezményem, első lakás, 35 év alatti lennék és az összeg kb 30M Ft.

drbjozsef # 2019.01.10. 08:57

Sajnos nem.

Az illetéktörvény picit lemaradt az ingatlanárrobbanástól.

Első lakás és 35 év alatti szerző akkor kap kedvezményt, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió alatti.

paulson # 2019.01.10. 09:04

Bocsánat értetlenkedésem, akkor summázom. Adó fizetés nem lesz, édesanyám vesz magának egy drágábbat, utána a 4 % illeték. Mind e közben a többi pénzen én is veszek egyet saját névre, ezután is illeték.

drbjozsef # 2019.01.10. 09:09

Nem.

Ha öt évnél régebben szerezte édesanyád az ingatlant, akkor adó nem lesz.

Amit vesz lakást magának, abba kéri a B400 nyomtatványra vezetni, hogy eladott három éven belül lakást, drágábbat, mint ezt, ezért nem kell illetéket fizetnie utána (cserét pótló vétel).

Amit vesz neked lakást, a nevedre, az után 4% illetéket fizetsz. (Mert az eladott lakás ide már nem számítható be, egyrészt mert nem a tied volt, de ha ezt is édesanyád nevére vennétek, akkor sem, mert már az előző lakásba beszámíttatta, és egy eladást csak egy vétellel lehet szembeállítani a kedvezménynél)

paulson # 2019.01.10. 09:12

Rendben. Köszönöm a segítséget!

linz3r # 2019.01.24. 16:39

Kedves Fórumozók!

Hamarosan értékesítünk egy házat, melyért 5.100.000 Ft-ot fizet új tulajdonosa mely története a következő:

Feleségem 2015-ben örökölt édesapja után 1/8-ad, majd 2016-ban 4/8-as tulajdoni hányadot nagymamájától, végrendeleti öröklés útján az ingatlanban. (A 2016-os öröklés során az ingatlant 3.000.000 Ft-ra becsülték fel.)
Ő 2017-ben elajándékozott nekem (mint férjnek) 2/8 tulajdoni hányadot.
2018-ban én vásároltam ki az egyik örököst, akinek 1/8-ad tulajdoni hányada volt. Ezt a tulajdoni hányadot 305.000 Ft-ért vásároltam meg (adásvételi szerződéssel), illetve 20.000 Ft volt az ügyvédi költség.
A NAV felé már csekken meg kellett fizetnem 12.000 Ft-ot.

Ezen ingatlan eladása után szeretnénk egy másik lakást vásárolni, aminek az ára 9.500.000 Ft lesz.

Az lenne a kérdésem, hogy ebben az esetben nekünk milyen SZJA kötelezettségünk van?

Köszönöm a segítséget!

drbjozsef # 2019.01.24. 16:49

linz3r,

Akárhogy számolom, ez eddig 6/8 rész. Kié a többi?

(már ha jól értem, hogy a feleséged a két örökléssel szerzett 5/8 részéből ajándékozott neked 2/8-at. És emellé vettetek még 1/8-at)

linz3r # 2019.01.24. 17:12

Az eredeti felállás ez volt:

Ingatlan tulaj: nagymama, nagyapa

Nagyapa meghalt, a két gyermek örökölte a nagyapa tulajdoni hányadát fele-fele

Feleségem apukája meghalt, ő és a bátya örökölték így 1/8-ad 168-ad arányban.

Nagymama feleségemnek végrendeleti öröklés útján "odaadta" a 4/8-ad tulajdonát.

Ez után feleségemnek volt 1+4/8=5/8, bátyának 1/8-ad, és a nagybácsinak 2/8.

Ez után ajándékozott feleségem nekem 2/8-ot az ő 5/8-ból, és ezek után vásároltam én ki feleségem bátyának 1/8-át.

Így a jelenlegi felállás:

feleségem: 3/8
férje (én): 3/8
nagybácsi: 2/8

Helpet # 2019.01.24. 19:48

2018 januárjában elhunyt férjem után megörököltem az addig 50 %-os tulajdonban én tulajdonomat képező ház másik 50 %-át, így 1/1 tulajdonos lettem. A hagyaték értékeként 5 mftban határozták meg az 50 %-ot. 2018 szeptemberben eladtam az ingatlant 18.5 mftért, majd vettem egy másikat pár hét múkva 22.5 mftért. Kérdésem, hogy az öröklött ingatlanrész után kell- e adótnom, ha annak az értékét 5 mftban határozták meg a hagyaték során de én az adásvételkor már 18.5 mft feléért adtam tovább. Befolyásolja-e az adózáskm, hogy utána jóvdl drábábban vásároltam ingatlant?

drbjozsef # 2019.01.24. 20:07

Helpet,

Ha a saját részedet 2013-ban, vagy előbb szerezted, akkor az után nem kell adót fizetned.
Ha később, akkor kell, attól függően milyen jogcímen és mennyiért szerezted.

Az örökölt rész után kell adót fizetni, a különbözet alapján 15%-ot : (9.25M-5M)*0,15 = 637.500.- forintot.

Az adózásnál egyáltalán nem számít, hogy vettél másik lakást.

Viszont a "jóval drágábban" vett lakás után fizetendő illeték alapja csökkenthető az eladott lakás eladási árával, ott is csak a különbözet után kell 4% illetéket fizetni.

drbjozsef # 2019.01.25. 06:09

linz3r,

Feleséged a 2015-ben öröklött 1/8 résznél a hagyatéki érték (kell legyen ez is, ezt newm írtad) és az eladási ár különbözete után fog adót fizetni, ezen különbözet 30%-ának (az eltelt 5 év miatt) a 15%-át (adókulcs).
Ha ez a 2015-ös érték szintén kb. 3millió lenne, akkor ((5.1M-3M) x 1/8 x 0,3 x 0,15) a képlet, vagyis ez után a rész után 11.813- forintot.
Ha több vagy kevesebb 3milliónál az a hagyatéki érték, akkor azzal kell számolni a kivonásnál a képletben.

Van még 2/8 része, amit 2016-ban szerzett örökléssel. A képlet ugyanúgy megy : ((5.1M-3M) x 2/8 x 0,6 x 0,15), itt 60% mert csak 4 év telt le, vagyis 47.250. forintot.

(Ez a nektek kedvezőbb számítás, hogy a 2016-os öröklésből ajándékozott neked, nem a 2015-ösből 1/8-at, és a 2016-osból is 1/8-at, de ezt így lehet)

Tehát a feleséged kb. 60.000. forintot fizet, a 2015-ös hagyatéki értéktől függően.

Te ajándékozással szereztél 2/8 hányadot 2017-ben. Itt nincs szerzési érték, ajándékozás jogcímnél az eladási ár 25%-a után kell adózni, a képlet : (5.1M x 2/8 x 0,25 x 0,9 x 0,15). (érték x tulrész x ajándékozás x eltelt3év x adókulcs). Vagyis 43.031- forintot.

Szereztél vásárlással 2018ban 1/8 részt. Itt levonható az ügyvédi költség és az illeték is. Vagyis ilyesmi a képlet : (((5.1M x 1/8) - 305.000 - 12.000 - 20.000) x 0,15). Itt nincs eltelt év kedvezmény. Vagyis 45.075. forintot.

Neked összesen 88.106. forintot.

Ha feleséged nagybátyja 2014-ben, vagy előbb örökölte a részét, nem kell adót fizetnie, mert az 5 éven már túl van.

Az, hogy másik lakást vásároltok, az adózást nem befolyásolja, a fentieket be kell vallani és befizetni (majd 2020.május 20-ig).

Viszont a másik lakás vásárlásának illetékébe beszámíthatjátok az itt eladott tulajdonrészeket. Ha 50%-50%-ban veszitek az újat, akkor fejenként 9.5M/2, vagyis 4.75M lenne az alap. Mindketten 1.912.500. forint értékben adtatok el lakást (5.1M x 3/8), ezért a különbözet után kell 4% illetéket fizetni, ((4.75M-1.91M) x 0,04), vagyis fejenként 113.500. forint illetéket fizettek. Az vásárlásnál szóljatok az ügyvédnek, hogy adtatok el 3 éven belül lakást, úgy töltse ki a B400 nyomtatványt.

Azért számolj utána, nem-e toltam el valahol a számolást.

lupoti # 2019.01.27. 13:37

Kedves Fórumozók!
Adott egy 3 éve vásárolt ingatlan , édesanyám nevére került( közösen örökölt ingatlant eladtuk és egyéb okokból az ő nevére került) . Eladtuk , de az árából vett ingatlan férjem és az én tulajdonunk lett. Ez után az illeték egyértelmű. Viszont az édesanyám tulajdonában 3 evig lévő ingatlan illetékére lennék kíváncs! Esetleg ha írásban rögzítjük, hogy annak az ára ajándékozással hozzánk került , nem e lehetne kicsit csökkenteni az illetéket? Köszönöm a segítséget.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.01.27. 14:32

Pardon? Három éve vette, és még nem vetették ki rá az illetéket?

lupoti # 2019.01.27. 16:16

Természetesen a 3 eve vett ingatlanra fizettünk illetéket, most az eladás utáni illetek érdekelne, hisz anyukám nevén volt . Most pedig a miénkre került az új. Tehát nem lett beleforgatva másik ingatlanba anyukám nevén. Most a nav szerint , az ingatlan árával rendelkezik. Pedig a nagyszülők utáni örokség ki lett részemre fizetve. Így nem rendelkezik ezzel az összeggel.

lupoti # 2019.01.27. 16:18

Igen, rosszul fogalmaztam
Az eladás utáni adó a kérdésem.

drbjozsef # 2019.01.27. 18:26

lupoti,

nem lehet beleszámítani az általatok vett lakásba, de ha ez megnyugtat (bár gondolom nem), akkor az esetben sem lehetne beszámítani, ha a saját nevére vett volna másikat.

Adó esetén sok éve eltörölték ezt a kedvezményt, a másik lakás vásárlásának kedvezménye csak illeték esetén van már csak.

Adót fizetni kell, mindegy mit csinálsz a jövedelemmel. Cserébe van az, hogy ha a szerzés után öt évnél később adod el, akkor már nincs adó, előtte meg sávosan csökken valamelyest.

Babszika # 2019.01.28. 11:36

Kedves Fórumozók!
Segítséget kérnék.
Adott egy lakásunk 1/2 a férjem és 1/2 az én nevemen. 2017-ben került a nevünkre. Az én részem ajándékozással, férjemé vásárlással került a nevére. Ezt az ingatlant most eladjuk 12 m Ft-ért. (ebből 2 m Ft hitel végtörlesztésre megy, marad 10 m Ft.)
Vásárolnánk helyette egy másikat 15 m Ft-ért. Ezt viszont fel is kellene újítani. Vennénk fel CSOK-ot és hitelt, illetve az eladott lakást forgatnánk be, a következőképpen gondolnánk:
Felvennénk a CSOK-ot 1,4 m plusz 9 m Ft hitelt. A fennmaradó részt pedig az eladott lakásunk árából fizetnénk, 4,6 m ft. A maradékból felújítanánk 5,4 m Ft. (a bankban ezt a verziót javasolták, mi korábban egy vásárlási és egy felújítási hitelben gondolkodtunk, de azt a választ kaptuk, hogy az túl macerás és nem éri meg). A kérdés arra irányulna, hogy ha ezt a megoldást választjuk, hogy a lakás egészét nem konkrétan a megvásárlásra fordítjuk, hanem felét vásárlásra felét a felújításra, akkor milyen adófizetési kötelezettségem keletkezik? Illetve, hogy illeték szempontjából "csak" a 12 és a 15 m Ft közti értékre kell-e fizetnünk? Nagyon köszönöm a segítséget!

Kovács_Béla_Sándor # 2019.01.28. 11:59

Csak. Még azt sem teljesen.

drbjozsef # 2019.01.28. 12:53

Babszika,

Ahogy a kérdésed alatti hozzászólásban láthatod, adózás szempontjából teljesen mindegy, mit csináltok a jövedelmetekkel, a hitel se számít.

A te részed utáni adó 12millió x 0,5 x x 0,25 x 0,9 x 0,15, vagyis 202.500.- forint.
(eladási ár x fél tulajdon x 25%ajándékozás miatt x 90% az eltelt 2 év miatt, és 15% adókulcs)

A férjed utáni adó ((6millió-Xmillió) x 0,9 x 0,15, itt az "Xmillió" az az összeg, amennyiért a férjed vette az 1/2 részét 2017-ben. Vásárlásnál levonható a bekerülési ár (de nincs 0,25 szorzó). Ezt nem írtad, számold ki.

Illetékfizetésnél a teljes árból levonható a CSOK, és az eladott lakás ára is, és csak az után kell 4% illetéket fizetni.

De egy kérdést feltennék : nem akadékoskodtak a CSOK-nál, hogy az 5 éven belül eladott ingatlan teljes ára önerőként kell szerepeljen? Szerintem használt ingatlannál kell, és bukhatjátok a CSOK-ot ebben a konstrukcióban.

drbjozsef # 2019.01.28. 12:56

Babszika,

„17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről
...
14. § (1) A családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételének feltétele, hogy
...

  1. az igénylő a vételár vagy a bekerülési költség kiegyenlítésére használja fel a kérelem benyújtását megelőző 5 éven belül értékesített lakástulajdonának a 18. §-ban foglaltak szerint kiszámított vételárát;”

Az általatok kitalált konstrukcióban nem fog menni a dolog. Konzultáld ezt meg a bankkal mégegyszer.

Babszika # 2019.01.28. 19:26

Köszönöm a gyors választ!

CSOK témában egy másik bankban az ügyintéző azt mondta, hogy be kell forgatni az eladott ingatlant, úgyhogy valóban rossz tájékoztatást kaptam elsőre.

Az adó szempontjából viszont nem értem miért a 12 milliót vesszük alapul, mivel még van rajt 2 millió hitel amit vissza kell fizetnünk, így a végén 10 millió marad a zsebünkben, nem azt kellene feleznünk 1/2-1/2-re? Így 5 millió lenne a kiindulási alap fejenként?! De lehet, hogy én gondolom rosszul.

Egyszerűen bődületes, hogy ennyiféleképpen megadóztatják az embert..kapunk CSOK-ot de jól hangzik az 1,4 millió, de a végén csak 900 ezer, mert 500 ezer elmegy adóba...

drbjozsef # 2019.01.29. 05:44

„még van rajt 2 millió hitel amit vissza kell fizetnünk”

Ugye, ezt a 2 milliót, amikor hitelt vettetek fel, megkaptátok, nem? No, ezért nem számít.