ingatlan elbirtoklása

Nem minden esetben lesz ténylegesen tulajdonos.

A tulajdoni igények pedig nem évülnek el.

Csakhogy az az igény, hogy bejegyezzenek tulajdonosként az ingatlan-nyilvántartásba, nem tulajdoni, hanem kötelmi jellegű.

„Nem minden esetben lesz ténylegesen tulajdonos.”
Mikor nem lesz az? Figyelem! Jóhiszeműen, a nyilvántartásban bízva visszterhesen szerzőről beszélünk.

Hogy a válasz teljes legyen: a tulajdonos azzal, hogy értékesítette az ingatlant, megszakította az elbirtoklást.
Ez akkor is így van, ha valaki 50 évig birtokol sajátjaként valamilyen ingatlant és a tulajdonos csak ekkor rendelkezik a tulajdonával.

Ez így nem igaz, már bekövetkezett elbirtoklást nem lehet megszakítani. Viszont ha az elbirtoklás alapján az elbirtokló a tulajdonjogát nem jegyezteti be, akkor a jóhiszemű vevő tulajdonos lesz. Azért van jelentősége annak, hogy nem az elbirtoklás megszakításáról van szó, mert akkor kötelmi igénye sem lehetne az elbirtolónak az eladó felé. Itt volt kötelmi igény, csak már elévült.

Az elbirtoklásból a tény elem valósult meg. Tehát ha a tulajdonos értékesíti az ingatlant azt követően, hogy letelt a 15 év, az elbirtokló hiába fordul bírósághoz, el fogják utasítani a kereseti kérelmét.
Másrészt ez az 5 év a kérdező által említett 1980-as időponttól számít, tekintve, hogy akkor kötötték a szerződést az ingatlan tulajdonosával.

Ne költsünk új történetet. A kérdező szerint volt 15 év folyamatos birtoklás. Az tény, hogy hiába fordul majd bírósághoz a kérdező, de nem ezért, hanem mert a vevő az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen szerzett. (Plusz esetleg még egy okból: ha az Államkincstár adta el, akkor itt úgy tűnik állami tulajdonú ingatlanról volt szó, aholis az elbirtoklás csak 1990-ben tudott elindulni.)
Ha mégsem állami ingatlan volt, akkor megvalósult az elbirtoklás, csak éppen a fentiek miatt nem érvényesíthető, és az elévülés 1998-ban kezdődött.

Tisztelt fórum!

1968-ban a feleségem szülei hazára az ő bele egyezésükkel minden szükséges engedéllyel együtt építettünk, egy emeletet, a szülői háznak megfelelően. A lakhatási engedélyt is megkaptuk. A geodéta is felmérte és bejegyezte a telekkönyvi alaprajzra. A házasságunk tönkrement és én elköltöztem 1986-ban. Abban a tudatban, hogy az általunk épített házrész a tulajdonom. Valami hiba folytán azonban mivel gyakorlatlanok voltunk, a ráépített emeleti rész nem került rá a tulajdoni lapra. Eltelt 23 év. Az lenne a kérdésem, hogy a volt feleségem az én lakrészemet elbirtokolhatja-e, illetve elbirtokolható-e,egy olyan ingatlan ami nem szerepel semmilyen hivatalos nyilvántartásban (ingatlan nyilvántartásban sem). Ráadásul elbirtokolható-e egy három szobás komfortos lakás rész, elvált házastársak külön élése esetén. Sajnos csak egy éve jutott tudomásomra, hogy nincs bejegyezve a tulajdoni lapra a ráépítés. Válásunk hivatalosan csak 2008-ban történt meg, de az ingatlannal kapcsolatban vagyonmegosztás nem történt, mivel ekkor már per alatt volt. Lényegében azt szeretném megtudni, hogy tulajdonjogomat tudom-e érvényesíteni ezután a rész után.

Tisztelettel, segítségre váró.

Közös tulajdonnál a jogszabály szerint az elbirtoklás feltételeit fokozott szigorúsággal kell vizsgálni. Ez egy jó gumiszabály, de alapvetően szerintem arra érdemes hivatkoznod, hogy az elbirtoklás azért nem valósult meg, mert a használatot átengedted, tehát nem sajátkénti birtoklásról van szó, hanem egy más jogcím alapján.

Köszönöm a választ!
A tulajdoni lapra nem volt bejegyezve az ingatlan. Ebben az esetben fenn áll a tulajdon jogom?
Előre is köszönöm a választ!

A ráépítéssel közös tulajdon keletkezett. ezzel együtt - megállapodással, vagy, ha megállapodni nem lehet, akkor perben - célszerű lenne a telekkönyvi állapotot is rendezni, mert a jóhiszemű, ellenérték fejében szerzővel szemben már nem tudsz a tulajdonjogodra hivatkozni, ha a mostani tulajdonosok elidegenítik, vagy megterhelik az ingatlant.

Köszönöm a válaszát.

Üdvözlettel.

Kérdésem:
A szomszéd igényt tarthat-e egy olyan kb.30-40 cm-es sávra, amennyivel a kerítésünk "belóg" a telkébe? Kérhet-e ezért pénzt egy esetleges rendezés során? Kérheti-e a kerítés bontását? A földhivatal földmérőjével bemérettük a telkünket és környezetét, és azt hozta ki, hogy a "szakmai szabályzat alapján meghatározott hibahatáron belül" húzódik a kerítés. A környező telkek mind kissé el vannak csúszva a földhivatali térképhez képest, így a mi telkünk összességében kb. 6 m2-rel kisebb, mint a névleges területe. A szoszéd "hiánya" a mi oldalunkon kb.3-4 m2.
Van-e rá lehetőség, hogy perre vigye a dolgot (nagyon elszántnak tűnik, mi pedig nem vagyunk hajlandóak fizetni a "használatért").
Köszönet előre is a válaszért

Ami a mérés szerint az ő területe azt át kell adni, és elévülési időn belül valóban követelhet használati díjat, más kérdés, hogy ilyen vékony sávra ez gyakorlatilag nulla.

--

Tisztelt Fórumozók!

Sajnos én egy régi és meglehetősen bonyolult birtokvitába keveredtem, mellyel kapcsolatban köszönettel venném véleményeiket, észrevételeiket.

1993-ban súlyos daganatos betegségben szenvedtem. 8,6 ha szántóm művelésével bérlőt bíztam meg.
A bérleti szerződést kettőnk közös ismerőse (nekem régi barátom – azóta meghalt) hozta a lakásomra. Mivel szürkehályogműtét előtt álltam nagyon rosszul láttam, ezért a papírt nem tudtam elolvasni, de barátom szavában hittem, és aláírtam. Példányt a szerződésből nem kaptam.

Az első két-három évben több részletben összesen 73.000 Ft-ot fizetett nekem a bérlő, majd a fizetések elmaradtak. Én az életemért küzdöttem, a földdel foglalkozni nem tudtam. A bérleti díj elmaradásáért konfliktust nem akartam vállalni, s legalább tudtam, hogy a földterület művelve volt.

2006-ban azonban jelentkezett a bérlőm azzal a szándékkal, hogy a földet át akarja íratni a nevére. Közölte velem, hogy én adásvételi szerződést írtam alá és nem bérleti szerződést. Nem akartam hinni a fülemnek! Azt akarta, hogy menjünk ügyvédhez, hogy egy új szerződést írjunk, mivel a régi alapján nem tudja nevére íratni a földet. Természetesen nem mentem vele sehova.

Ezért ő bírósághoz fordult. Az általa emlegetett adásvételi szerződést én 2007-ben láttam először és ezer kérdés fogalmazódik meg bennem. Pl-:

• Érvényesíthető-e 15 év mulva egy olyan adásvételi (zseb)szerződés, melyet ügyvéddel nem hitelesítettek, földhivatalhoz sem került, ott továbbra is az én nevemen van bejegyezve a terület.
• Bérlő nevére szívességi földhasználat volt feltüntetve 2007-ig, azóta a lányomat bíztam meg a föld használatával, de a bérlő a területet sajátjaként használja azóta is.
• A szerződésen szereplő két tanú közül az egyik a lakásom környékén sem járt soha, mint ahogy a vevő társa (felesége sem), akiknek az aláírása szerepel a szerződésen.
• Nekem, mint eladónak nincs feltüntetve sem személyi, sem szem.ig. számom.

Betegségemet, látásromlásomat papírokkal természetesen tudom igazolni, de 81 évesen, betegen idegileg nagyon megvisel az ügy. Megtévesztettek és 15 évig tévedésben tartottak, mert én a földet eladni soha nem akartam.
Mit tehetnék?
Kérem segítsenek!
Köszönöm!

A bíróság dönt a kérdésben.

Az biztos, hogy nem fogja egyetlen ügyvéd sem ellenjegyezni ezt a szerződést, tehát ez alapján nem jegyzik be a tulajdonjogot. Viszont egy teljes bizonyító erejű magánokiratról van szó, amellyel szemben nagyon kis esélyét látom, hogy sikerülne bizonyítani a megtévesztés tényét. Az ugyanis az életszerű, hogy mindenki elolvassa, mit ír alá. Ha nincs ebben a helyzetben, akkor megkér valakit, hogy ismertesse neki a leírt szerződés tartalmát. A tanúk nyilván tanúsítani fogják, hogy Ön írta alá, és tudta is, hogy mit ír alá.
Arról ugyan nem írt, hogy a vételár átadásának módjáról, rendelkezik e a szerződés, ez mondjuk még nem lényegtelen körülmény, továbbá az sem túl életszerű, hogy valaki megvesz egy ingatlant, de 15 évig nem is akarja a nevére íratni.

Köszönöm az észrevételeket!

Két tanú aláírása szerepel a szerződésen, az egyik (aki a lakásomra hozta) már elhunyt, a másikat meghallgatták, de (gondolom hazudni nem akart), így minden kérdésre azt válaszolta, hogy semmire sem emlékszik.

Teljesen jogos, hogy nem lett volna szabad láttatlanban aláírni semmit, de bíztam a barátomban, aki a lakásomra hozta a szerződést, és teljesen járatlan voltam ilyen ügyekben. Ezért nem volt szempontom ahhoz sem ragaszkodni, hogy kapjak egy másolatot az aláírt papírból.

A szerződésben szereplő vételár összege (nagyságrendben) megegyezik a bérleti díjként átvett pénzek összegével, melyek átadásáról nem készült feljegyzés, de én nem tagadom, hogy ezeket átvettem, csak nem vételár, hanem bérleti díj címén.

Mivel a földhivatalba nem lett bejegyezve, az ilyen igény 5 év után elévül. Ha az eladó elismeri a pénz átvételét, akkor az visszajár a vevőnek, ha meg megegyezés sincs arról, hogy milyen jogcímen lett átadva, akkor tényleg a bíróság tud csak dönteni.

Kicsi az esély - megegyezés hiányában - a tulajdonjog bejegyeztetésére, ugyanis nincs olyan ügyvéd, aki ellenjegyez egy olyan szerződést, amiben a feleknek nem közös az akarata.

A földet meg művelni kellene az elbirtoklás miatt.

Egy dolgot még tud tenni. Ha eladja az ingatlant egy harmadik személynek,ő tulajdonos lesz, mert az ingatlannyilvántartásban bízva szerzett tulajdont, a korábbi bérlő meg esetleg egy jóval kedvezőtlenebb felperesi pozícióból követelheti a jussát Öntől. Persze ebben az ügyben minden azon fog múlni, ki mit tud bizonyítani. Az okirattal szemben, tanúkkal elég nehéz lesz, de talán nem reménytelen.

Immaculata, az átadott pénz szerintem semmilyen körülmények között nem jár vissza. Az akár bérleti díj, akár vételár címén megilleti a kérdezőt. Elbírtoklás szintén nem kerülhet szóba, ha adásvétel volt azért nem, ha bérlet akkor meg azért nem.

:) Szerintem hiába az okirat, mivel nem történt meg a földhivatali bejegyzés, így ez a követelés elévült. Azért jár vissza a vételár, mert ebben a felállásban, hogy az eladónál van az ingatlan, a vevő rovására, az eladó jogalap nélkül gazdagodott.

Az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához nemcsak a dolog birtokbavétele, hanem a tulajdonosváltozás földhivatali bejegyzése is szükséges.

Az elbirtoklás azért jutott az eszembe, mert ha feltételezzük, hogy bérbevétel történt és a bérleti díj egy idő után elmaradt, a bérlő pedig tovább használta az ingatlant, így felvetődhet az elbirtoklás. De tudom, a per a tulajdonjog megállapítására megy.

Attól még, hogy a tulajdonjogot nem jegyezték be, az adásvételi szerződés érvényesen létrejött, és ezért a vevőnek kötelmi alapú igénye van a dologra nézve.
Az elbirtoklásról szó sem lehet, ahogy már mondtam, mert mindenképpen volt jogcíme a birtoklásra és a használatra. Annak semmi jelentősége nincsen ebből a szempontból, hogy meddig fizette a bérleti díjat, mert ha ingyenes használatot (haszonkölcsön) enged a tulajdonos, az is egy jogcím, ami mellett már nem lehet elbirtokolni.

Magam is gondoltam már arra, hogy eladom a földet pl. a lányomnak, hogy legalább a bírósági hercehurcától megkíméljem magam, mert idegileg és fizikailag is egyre nehezeben viselem az azzal járó kellemetlenségeket.
Megjegyzem, hogy a földhivatal a perindítás tényét az ingatlanra bejegyezte.
Ez esetben is eladhatom a területet?

Eladhatja, de akkor semmi értelme, mert az adásvétel a per kimenetelének függvényében fog hatályosulni. Főleg a lányának ne, mert róla nyilvánvaló, hogy ő aztán nem a nyilvántartásban bízva jóhiszeműen venné meg.