Társasházak jogásza!

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Szomorú örökös # 2023.06.14. 18:34

salem007

„Mi kötelez arra hogy én visszajárjak a társasházhoz intézni a dolgait amikor jogilag nem csinálhatnám?”

Amíg nincs meg az új közös képviselő, addig te vagy még jogilag a közös képviselőjük.
Ez nem egy társadalmi megbízatás volt, amiről bármikor lemondhatsz és onnan kezdve semmi teendőd. Itt jelenleg mindenhol te kezelheted csak jogilag a társasházatokat - lsd. bank, ahol te kezeled pl. a számlájukat, adóhivatal, egyéb hivatalok - szóval nem léphetsz csak úgy le, hogy „Üdv, itt vannak a papírjai a háznak, viszlát, én elköltöztem, csinálja tovább, aki csak akarja!”

salem007 # 2023.06.14. 18:47

Szomoru örökös,

Ez egy idézet ezért gondoltam hogy 30nap elég.

„
MajorDomus 2021.06.17. 18:21

Ne keverjük a fogalmakat!

"A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő - intézőbizottság esetén annak elnöke - a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését."

A felmentett közös képviselő és a lemondott k.képviselő esete nem ugyanaz.

Ha a képviselő mond le,akkor csak a tv-ben előirt átadás-átvétel szabályai vonatkoznak rá.
.
Éppen ezért tiltotta meg a vészhelyzetben a k.rendelet a lemondás lehetőségét.

A közös képviselő jogai és kötelességei a tv-ben szabályozott átadás kivételével,a mai napon megszüntek.
”

Szomorú örökös # 2023.06.14. 19:09

salem007

Akkor én is idézek neked:

„A közös képviselő a lemondását követően 30 napig köteles a munkát teljes egészében ellátni”

Ebben eddig nem tévedtél, de utána is van még dolga, ha közben az új közös képviselő megválasztása nem történik meg:

„ezután csak ügyvivőként kell átutalnia a hozzá beérkezett számlákat és teljesíteni az egyéb fizetési kötelezettségeket.”

Tehát ha 30 napig nem találják meg az új közös képviselőt, akkor még mindig te maradsz az ügyvivő - immáron korlátozott jogokkal.

Ez pedig már a lakók dolga a lemondásodat követően:

„Mindenképpen szükséges azonban, hogy a tulajdonosok döntsenek arról, hogy amennyiben 30 napon belül nem tudnak saját maguk közül közös képviselőre javaslatot tenni, úgy a közös képviseletet ellátó – volt – közös képviselő jogosult külső személyektől ajánlatokat kérni a közös képviselet ellátására. Ha van három ajánlata külső személyektől, akkor össze kell hívnia a közgyűlést és napirendi pontként fel kell venni a közös képviselő választását, valamint a számvizsgáló bizottság megválasztását, vagy megerősítését. Nem lehet ilyen kérdésben arra várni, hogy a tulajdonosok majd valamilyen módon intézkednek az utód megtalálásáról, arról még a lemondott közös képviselőnek is gondoskodnia kell. Tehát a munka végzésének időtartama Önön is múlik, s azon, hogyan tudja megoldani az utód belépését a munkába.”

Szóval itt én tévedtem, ha a lakók nem keresnek maguknak új képviselőt, akkor neked áll a lehetőség ajánlatokat kérni külső közös képviselőktől. Viszont az már pénzbe fog nekik kerülni, erre próbáltam célozni, hogy nem lesz könnyű eldönteni, kinek és mennyit akarnak majd fizetni.

Egyébként a forrás: https://www.markotan.hu/…epviselonek/

Majordomus # 2023.06.14. 19:23

Ezt már kiveséztük ha jól emlékszem.

Ha a képviselő mond le onnan semmiféle kötelezettsége a munkavégzésre nincs.
.
Van viszont felelőssége a társasház anyagáért. Nem tűnhet el a csekkfüzet,az Alapító Okirat stb.

Ezt meg tudod beszélni az utódoddal hogy mikor és jol találkoztok.
De ha összehívsz egy közgyűlést június 20-ra és lemondasz június 30-al (vagy akár aznap) Akkor június 30 után semmi közöd a társasházhoz.

Erről sok vita folyik, többen a Ptk vezető tisztségviselőire vonatkozó szabályozásra hivatkoznak de az itt nem játszik. Miért?

Mert a Ptk a jogi személyekre tartalmaz törvényt, a társasáz pedig nem az. Ennyi.

Olvassátok:

Ha én, mint közös képviselő mondok fel egy társasháznak, akkor milyen kötelezettségeim vannak? Nincs szerződésem a társasházzal, közgyűlés választott meg. Milyen módon mondhatom fel a közgyűlés megbízását, milyen határidökkel, és meddig vagyok köteles ügyvivőként ellátni még a közös képviselői feladatot? Egyáltalán köteles vagyok-e ellátni bármilyen feladatot, és ha igen, akkor milyen jellegü feladatok ezek. Az SzMSz sem és a Thtv. sem tér ki erre az esetre.
Dr. Kiss Balázs Károly, a THT jogi szakértője válaszol az olvasói kérdésre.

• A Thtv. ezt az esetet nem szabályozza, ezért a mögöttes jogszabály, Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni:
• 3:25. S
• A vezető tisztségviselő megbízatásáról a jogi személyhez címzett, a jogi személy másik vezető tisztségviselőjéhez vagy döntéshozó szervéhez intézett nyilatkozattal bármikor lemondhat.
• Ha a jogi személy működőképessége ezt megkívánja, a lemondás az új vezető tisztségvise/ő kijelö/ésével vagy megválasztásával, ennek hiányában legkésőbb a bejelentéstől számított hatvanadik napon válik hatályossá.
• Az ügyvivői feladatkör a közgyűlés által felmentett közös képviselőre vonatkozik: Thtv. 28. S (3) bek.
• (3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő - intézöbizoftság esetén annak elnöke - a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
Az ügyvivői feladatok közé a társasház működésének fenntartása érdekében szükséges feladatok tartoznak, pl. közmű számlák kifizetése, de új szerződések (pl. hitelszerződés) kötése már nem.

Majordomus # 2023.06.14. 19:28

Szóval semmi 30 vagy 60 vagy 90 nap.

Ha jó a viszony a ázzal persze segíthetsz,szólsz néhány kollegának jöjjenek el a közgyűlésre.

De kötelezettséged nincs.

Szomorú örökös # 2023.06.15. 04:18

Majordomus

„többen a Ptk vezető tisztségviselőire vonatkozó szabályozásra hivatkoznak de az itt nem játszik.
Miért? Mert a Ptk a jogi személyekre tartalmaz törvényt, a társasáz pedig nem az.”

Már nem sokáig:

„Jogi személy lesz a társasház: a jogi személyek nyilvántartásáról és a nyilvántartási eljárásról szóló 2021. évi XCII. törvény 2023. július 1-jén lép majd hatályba, és számos érdekességet tartalmaz cégeknek, szervezeteknek egyaránt. A törvény rendelkezése alapján a társasház is jogi személynek minősül majd. A jogszabály indokolásából kiderül, hogy a szervezet gyűjtőfogalom alá tartoznak majd a cégek és a civil nyilvántartásban szereplő jogalanyok, valamint a társasház.”

Szóval most még lehet, hogy így van, de július 01-től már ez sem lesz igaz, amit írtál. Akkor viszont PTK.
Egyébként meg én laikusként nem tudom elképzelni, hogy bejelentem a lemondásomat egy közgyűlésen
és utána már az anyag-átadáson kívül semmi kötelezettségem nem marad. Így amit én írtam,
hogy a ház törvényes üzemeléséhez kell a mindenkori közös képviselő közreműködése, azt továbbra is tartom.
Ha semmilyen felmondási idő nem vonatkozik rá, akkor gáz lenne, mert nem tudna működni a ház,
nem lenne senki, aki az átutalásokat elindítaná a beérkező csekkekre, nem lenne senki, aki közös költséget beszedne, stb.
Ez max. akkor megoldható csak, ha nem rendelkezett a ház számlával, nem hivatalos társasház,
azaz Ptk. alapján működnek, de ezt nehezen tudom elképzelni 20 lakás esetében. Annak viszont oka van,
hogy senki nem akarja elvállalni a lakók közül. Márpedig az lenne számukra a legolcsóbb megoldás.

salem007 # 2023.06.15. 06:48

Mindenknek nagyon szépenköszönöm a hozzászólást!
Most már tudom mit kel csinálnom (nem akartam hülyeséget csinálni), mert ahány helyen kérdezősködtem
annyi féle választ kaptam,de így most már tiszta a dolog.
Mégegyszer mindenkinek köszönöm.

drbjozsef # 2023.06.15. 09:40

salem007,

Én nem akadékoskodnék sokat, mert itt sokkal-sokkal okosabbak vannak nálam - bár, fontos tényezőként megjegyezném, senki sem jogász, beleértve engem is -, akik megmondták a tutit.
Én azért tőlük függetlenül tartom, hogy a Tht. idézett rendelkezését igenis kiterjesztően kell értelmezni, és habár csak a lemondatásról ír, azt analógan alkalmazni kell a lemondásra is.
(Most gondolj bele : ha a ház le akar mondatni egy kk-t, akkor keres egy másikat eleve, és általában még szükség sincs a 90 napra, de kettőre se, pláne, hogy ha le akarják váltani, eleve gond van, és örülnek, ha egy percig sincs átmeneti, ügyvivő állapotban. Mert érdekük. Viszont fordítva? Egyszer csak bejelenti a kk, hogy akkor én ma lemondok, estig valaki vegye át és vigye a papírokat, oszt holnaptól haggyatok békibe? Ez életszerű? Fordítva meg nem?)

salem007 # 2023.06.15. 10:15

drbjozsef,

Értem amit mondasz, és valószínü ezért is lesz 2023.07.01 jogi személy a társasház amint irtad is,
így egyértelmüvé teszik a szabályokat ebben az esetben is.
Azért hogy véletlen se legyen gond ezzel 2023.06.30.-val lemondok, hogy ne legyen gond a változás miatt.
Egyébként 2023.05.12.-én az éves beszámoló végén meg lett említve , hogy ez be fog következni,
hogy találtak-e valakit az a következő lakógyülésen kiderül.
Személy szerint,hogy segítsek mivel nem az én dolgom hanem a többi lakó-é beszéltem kettő közös képviselővel akit én is szivesen látnék,de nem válalják sok a melójuk.
Sajnos én sem várhatok arra , hogy majd valamikor ha lesz kedvük akkor majd találnak valakit,volt rá másfél hónap hogy gondolkodjanak.Saját maguk közül nemigen válalja senki mert hát ugye ingyen úgy elég macerás a dolog.Úgy hogy nem csak az ő szemszögüket kell nézni,hanem az enyémet is.Ha már nem fogok itt lakni akkor nekeljen már visszajárnom intézni az ügyeiket ki tudja
mennyi ideig.

salem007 # 2023.06.15. 10:42

A várakozásoknak megfelelően 2026. január 1-ig halasztásra került a jogi személyek nyilvántartásáról és a nyilvántartási eljárásról szóló 2021. évi XCII. törvény (Jsznytv.) hatálybalépése. A Jsznytv. által bevezetni kívánt egységes jogi személy nyilvántartás 2023. július 1-től váltotta volna fel a cégek, civil szervezetek és más jogi személyek eddigi különálló nyilvántartásait. Emellett, hatályon kívül helyezére kerültek volna a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ctv.) végelszámolásra és kényszertörlésre vonatkozó rendelkezései is.

drbjozsef # 2023.06.15. 10:59

„Ha már nem fogok itt lakni akkor nekeljen már visszajárnom intézni az ügyeiket ki tudja mennyi ideig.”

Értem én, persze, csak ez nem kívánságműsor. Egyszer elvállaltad, ha már elég balek voltál hogy ingyen, akkor így jártál, de a vállalás felelősséggel és feltételekkel is jár. A kötelező dolgokat, utalásokat indítsd el, de tenned már, a ház érdekében, nem kell semmit.

salem007 # 2023.06.15. 11:21

"Egyszer elvállaltad, ha már elég balek voltál hogy ingyen"

Mivel végzetségem nincs így csak úgy lehetek kk. hogy tulajdonosnak kell lennem, ha pénzt fogadok el érte az már üzletszerü ezért
akkor már kell a végzetség, és elköltözök így már jogilag nem lehetek képviselő.
A kk. elérhetősége ide van bejelentve, és ha elköltöztem nem kapom meg az értesítéseket.

drbjozsef # 2023.06.15. 12:32

salem007,

Ugyanmár, szerinted minden társasházban, ahol egy tulajdonos a kk, ott nem kap érte semmi pénzt?
Szerintem maga a közös képviselet nem tartozik a végzettség és az üzletszerűség hatálya alá.

„Tht.
43.§(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.
...
54. § * (1) * Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakképesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.”

Amíg csak közös képviselő vagy, addig megbízási szerződéssel minden további nélkül kérhetsz díjazást a tevékenységedért.

drbjozsef # 2023.06.15. 12:34

„Tht. 55. § (2) Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.”

drbjozsef # 2023.06.15. 12:39

https://pannontarsashaz.hu/…ashazkezelo/

Szomorú örökös # 2023.06.15. 13:23

salem007

„Azért hogy véletlen se legyen gond ezzel 2023.06.30.-val lemondok, hogy ne legyen gond a változás miatt.
Egyébként 2023.05.12.-én az éves beszámoló végén meg lett említve , hogy ez be fog következni,
hogy találtak-e valakit az a következő lakógyülésen kiderül.”

Azért azt tartsd szem előtt, hogy ez nem egy társadalmi munkában elvállalt „szeretet-megbízatás”, amivel kapcsolatban bármikor azt mondod, hogy "Szia-Hello! Nekem ennyi volt, mostantól csinálja más! A közös képviselőség jogi értelemben vett megbízatás a társasház élén, könyveléstechnikai es pénzügyi dolgok együttes halmazatával. Ezeket csakis folyamatában lehet egyben kezelni, tehát csakis akkor tudsz teljesen kimaradni belőle, ha megvan az új közös képviselő és átadtad neki jegyzőkönyv kíséretében a ház összes dokumentumát.

Majordomus # 2023.06.15. 19:54

"Viszont fordítva? Egyszer csak bejelenti a kk, hogy akkor én ma lemondok, estig valaki vegye át és vigye a papírokat, oszt holnaptól haggyatok békibe?"

Igen!

Ha a társasház bármikor (törvény által garantáltan) kirúghatja a közös képviselőt,akkor nem életszerű hogy ugyanez a jog bennünket is megillessen?

Egyébként jelzem,hogy a gyakorlatban az esetek 1 %-ban fordul ez elő,az átadás/átvétel szinte mindig korrekten zajlik,ha nincs komoly gond én sem szoktam bántani a kollégát.

"de tenned már, a ház érdekében, nem kell semmit"

Június 30 után már az utalásokat sem. Persze egy kis házban ezt elő lehet készíteni hogy zökkenőmentes legyen az átmenet.

Sz.örökös

Na,akkor estére csak eljutottatok odáig hogy a társasház nem jogi személy és 3 évig még nem is lesz az.

Miután ezt minden közgyűlésen elmondtam hogy július 1-től a cégbírósághoz kerülünk stb. a végén jött a nagy bejelentés a halasztásról.
Én már az őszi, új Társasházi törvényben sem vagyok biztos.
.
Összegezve:
illik korrektűl és pontosan átadni a ház ügyeit,ez meg is történik,de semmi nem korlátozza a képviselő azonnali lemondását.
Semmiféle 60 meg 90 nap.

Az más kérdés hogy ahol tizenéveket lehúztam,itt nem vágom be magam mögött az ajtót hogy holnaptól "hagyjatok békibe"
.
Nálam 100 épületből egyszer szakadt el a cérna....

De ott meg is érdemelték.

.

Edömér # 2023.06.19. 09:15

Szép napot!
Társasház alsó szintjén bérelek üzlethelyiséget, ami a mostani esőzések alatt beázott. Ilyen már korábban is előfordult, de a mostani eset már más. Az üzlet feletti zöldteraszt teljesen beültették, a munkálatok során valószínűleg megsértették a szigetelést, így az üzlet tucatnyi helyen kapta a vizet. Az álmennyezet több helyen leszakadt (gipszkarton, ez az eredeti anyaga), sérült az árukészlet egy része, de ami jobban aggaszt, hogy az álmennyezet és a födém közt megy az elektromos rendszer, ami folyamatosan kapja a vizet (még mindig csepeg). Jeleztem természetesen a közös képviselőnek, aki megtekintette és vonogatja a vállát, hogy előbb-utóbb majd lesz lakógyűlés, ott majd lesz valami. Ezzel csak az a gond, hogy mivel pénzbe kerül, természetesen semmi nem lesz (évek óta van ilyen gond, tapasztalatból beszélek sajna). Ez a helyzet így egyrészt esztétikailag nem szerencsés (ezen rövid távon túl lehet lépni), viszont veszélyes (ha valakire rászakad) illetve tűzveszélyes is. Ha továbbra sem lépnek semmit helyben, hová lenne érdemes fordulni? Jegyző? A tűzveszély miatt katasztrófavédelem? Persze be is zárhatok, de mégis ebből élek...

matthiasi # 2023.06.19. 12:53

Edömér

Részemről elsőre a biztosítóhoz fordulnék, plusz a társasházhoz ,írásban.

A veszélyeztetés szvsz kissé eltúlzott,de ha mégis elsősorban az felel aki egy„ veszélyes ”helyre idegent beenged.

„(évek óta van ilyen gond, tapasztalatból beszélek sajna). ”
Tehát a jelenség nem új.

Majordomus # 2023.06.19. 19:38

Kezdjük az elején.
A beszámoló közgyűlés már megtörtént a házban,elmúlt május 31. A kolléga nem töri össze magát hogy emiatt túlórázzon.

Először is nézz utána hogy tud e lépni a társasház?

A tulaj akitől bérled a helyiséget,nézze neg a beszámolót,mennyi pénze volt a háznak záráskor?

Ha van pénzük akkor az A terv: tértis ajánlott levélben felszólitod a k.képviselőt hogy 30 napon belül javittassa ki a szigetelést. Ha nem teszi,kártéritési pert inditasz.
Egyidejüleg a bztositódnak bejelented a káreseményt,károkozónak megjelölve a társasházat.

Ha megkaptad a pénzt és időközben nem történt semmi,jön a B terv.

Megcsináltatod a szigetelést,és actársasház felé Fizetési Meghagyást indítasz az összegre.

De előbb nézze meg a tulaj mennyi pénzük van?

Szomorú örökös # 2023.06.20. 03:57

Edömér

„Társasház alsó szintjén bérelek üzlethelyiséget, ami a mostani esőzések alatt beázott.”

Ha csak béreled a helyiséget és nem a te tulajdonod, akkor lehet érdemes lenne másik üzlethelyiséget keresned, nem?
A tulaj - lehet ez épp maga a társasház - úgysem fogja tudni így kiadni másnak, akkor majd talán komolyan veszi a dolgot.
Azt sem verhetik rád, hogy ilyen állapotba került, ha írásban jelezted a kk. felé a gondot, akkor annak nyoma is van.

Edömér # 2023.06.20. 10:28

Majordomus: nem volt elszámoló közgyűlés még. (Szabálytalan? Az. De ettől még nem volt). Biztosítónak természetesen jeleztem a káreseményt. Megcsináltatni sajna nem tudom, ugyanis a felettem levő zöldteraszt teljesen le kéne pucolni (földréteget letermelni, növényzetet kiiktatni, újraszigetelni), ahhoz a tulajdonos (a társasház) engedélye nélkül aligha nyúlhatok. A közös képviselővel beszéltem, korrekt módon állt a problémához, pár héten belül állítólag lesz közgyűlés...

Majordomus # 2023.06.20. 19:22

Háát? Júniusban még nem volt elszámoló? Érdekes.

Szerintem is keress másik üzletet mert ebből nem lesz énekes halott.

Kétdés persze mi lesz a veszteségeddel?

Karkera # 2023.06.22. 13:59

Jó napot!

Szeretnék segítséget kérni az alábbi végzés értelmezésében:

„VÉGZÉS
XY... felperesnek - XYZ... Társasház alperes ellen - közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a bíróság felhívja az alperest, hogy a kézbesítéstől számított 8 napon belül nyilatkozzon - mellőzés terhével - a felperes által a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (2) bekezdése szerint előterjesztett, a 2023. május xx. napján hozott közgyűlési határozatok végrehajtásának felfüggesztésére irányuló kérelem vonatkozásában.”

Én kaptam a végzést, mint az intézőbizottság elnöke. Az említett közgyűlésen volt az intézőbizottság választás. Felperes az egyik tulajdonos.

Elég tág ez a megfogalmazás, hogy nyilatkozzak a felperes kérelme vonatkozásában.
Mit vár itt a bíróság, elég annyi, hogy kérem, ne függesszék fel a határozatokat, vagy kell valami részletes indoklás, hogy nem fog tudni működni a ház, ha ismét nem lesz közös képviselet, stb, stb. (Évek óta húzódó ügy.)

Köszönöm a válaszokat

Majordomus # 2023.06.22. 20:11

Ez azt jelenti hogy a tulajdonostárs kérte egy sérelmes határozat felfüggesztését. A bíróság most azzal hívott fel hogy nyilatkozz a felperes keresetére.
Magyarul: fejtsd ki a társasház álláspontját.

Mi volt a támadott határozat???