Társasházak jogásza!

Lépcsőház? Miféle jogi entitás az?
Legfeljebb részközgyűlés, de még az se, mert ez nem társasház, hanem lakásszövetkezet.

Ez olyan, mintha egy településen a saját utcáját érintő kérdésben csak az ott lakók döntenének, nem az önkormányzat.

drbjózsef: Akkor ránk mi vonatkozik? Ugyanis az sem logikus, ha egy 16 lakásos társasház sorsába ilyen ügyébe azok is beleszólhatnak, akik a többi házban laknak, mert mit nekik, ha a mi házunkban átvágnak egy főközfalat. Nem nekik kellett kibírni a pokoli zajt és nem az ő házuk dől össze, ha mégsem megfelelő a statikai szakvélemény. Viszont van ilyen jogszabály: „19. § (1) * A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.”
Csakhogy a közvetlenül érintett lakások közül is legalább egy vagy kettő a kérdéses családé, tehát pont a felújítóké.
Egyébként velem cselből aláiratott a nő még a felújításuk 2-3. hetében egy olyan papírt, hogy hozzájárulok a fütéskorszerűsítésükhöz, amihez át kell törni a falat. Arról szó sem volt, hogy főközfalat, úgyhogy nem is gyanakodtam, úgy lehetett érteni a szóbeli magyarázatból, hogy a kéménynél alakítanak valamit, szóval aláírtam. Meg sem néztem, szemüveg sem volt kéznél, mert szóban azt mondta, hogy ez ránk nézve semmivel sem jár, zajos munka sem lesz, hiszen láthatom a konténert is elvitték, már csak festenek és összetakarítanak. Azóta persze jöttek konténerek, és hónapokig vésték továbbra is a falat, szóval hazudott. Lehet viszont, hogy ezt a hozzájárulásomat fel tudják használni, hogy megvan tőlem az engedély a falbontásra? Még most is folynak valamivel csendesebb munkálatok. 9:30-tól este 8-ig, szóval még a házirendet sem tartják be. Tényleg nincs jogunk megtudni, meddig tart az állapot? Most már semmit sem mondanak, az összes eddig ígért időpont megdőlt. Szeptember első hetétől tart. Az elnök email-re, telefonra sem válaszol. Amikor még válaszolt, akkor is csak annyit, hogy nem tud semmit tenni, csak sajnál minket, hogy ezen kell keresztül mennünk.

Ez a lakásszövetkezet nagy hátránya.

Ott egy döntés vonatkozik minden épületre,a te épületedet a tömbmegbízott képviseli.
Aki általában az Elnök embere.

Amit idéztél az társasházra vonatkozik.

Mi van az alapszabályban?

Kötelezhet-e a társasházi közös képviselő a szokásos közös költségen felüli pótbefizetésre kgy. határozat nélkül?
2017-ben a régi k.képviselő felújítást tervezett hitelfelvétellel a társasházunkon. Árajánlatokat, hitelajánlatot bekért. Mindent kiszámolt, és megszavaztatott. Önkéntes alapon ki-ki választott a havi részletfizetés és az egyösszegű befizetés között. Lemondott. A felújítást az új képviselő 2018-ban valósította meg. Semmit nem számolt ki, az addigi befizetésekből, hitelfelvételből és a ház pénztartalékából mindent ki tudott fizetni. 2023 tavaszán előállt azzal, hogy a hitel feltételei és a projekt bekerülési ára 2018-ban változott. Közgyűlést nem tartott erről, értelemszerűen kgy. határozat sincs. Csinált egy zavaros számolást, és küldött egy levetet, hogy fizessünk.
Jogszerű a követelése?

hoviragsajt

„2023 tavaszán előállt azzal, hogy a hitel feltételei és a projekt bekerülési ára 2018-ban változott.”

Feltehetően a hitelt csak 2018-ban vette fel az új közös képviselő. Ugye nem gondolod komolyan te sem, hogy ha 2017-ben ti eldöntitek, de a hitelfelvételre nem kerül sor, akkor azért a bank majd az előző évi feltételek alapján fog nektek hitelt adni, mert ti arról szavaztatok? Mi több, még az előző évi árakon dolgozzanak a vállalkozók is, mert ti arra kaptatok ajánlatot (ami persze már lejárhatott simán)? Nálam egy árajánlat érvényessége 30-60 nap között mozog. Ha utána rendelik meg a munkát, akkor az már simán drágább is lehet.

„Csinált egy zavaros számolást, és küldött egy levetet, hogy fizessünk.”

Nyilván azért zavaros nektek, mert feltehetően nem volt elég a pénz, máshonnan kellett elvonnia - amit te a ház pénztartalékának nevezel ugyebár - amit most pótolni kéne. Ha bajotok van, ne az új képviselőt csesztessétek, hanem a régin verjétek el a port, hogy miért nem hajtotta végre még a lemondása előtt a határozatot.

hoviragsajt,

Szerintem a Tht. 28.§(1) "c" pont alapján a pótbefizetésről (amely így, ebben a formában külön a Tht.-ban nem szerepel) kizárólagos hatáskörrel csakis a közgyűlés jogosult.
A kk. levele alapján nem vagytok kötelesek azt befizetni. Hívjon össze közgyűlést, indokolja meg rendesen a befizetés okát, döntsenek a tulajdonostársak arról.

Ugyanakkor feltételezem, hogy tudod, hogy ha a hiány valós, az a társasház hiánya, ha vétkesen nem mulasztott egyik kk sem, akkor azt valahonnan majd elő kell teremtenetek. Ehhez jó lenne egy hozzáértő és karakán számvizsgáló bizottság. Ha ilyenetek nincs, akkor nem sok lehetőségetek van. Akár le is válthatjátok a kk-t, de attól a pénz nem lesz a kasszában.

Szomorú
A régi képviselő lemondott, tehát nem hibázott. Az új hibázott, mert újra kellett volna 2018-ban számolnia mindent. Új árajánlatokat kérni , és az új hitelajánlatot is ő kérte be. Az új számolást közgyűlésen szavaztatni kellett volna és határozatba foglalni. Pénz egyébként volt, nem kevés, sehonnan nem kellett elvonni. A projekt indulása előtt tisztában volt a költségekkel és a hitel feltételeivel, csak nem foglalkozott vele. Most meg kgy. határozat nélkül követeli a különbözetet, amit a közösből fizetett ki, társasházi hozzájárulás nélkül.
De köszönöm a választ.

drbjozsef
Köszönöm a hozzászólásod. Így gondoltam én is. Az utolsó vállalkozói kifizetés is 5 éven túli. Itt nem játszik az 5 éves elévülés? Lehet erről még szavazni? Megtisztelnél ha válaszolnál.

hoviragsajt

„A régi képviselő lemondott, tehát nem hibázott.”

El is számolt mindennel maradéktalanul? Ezek után kétlem! Akkor pedig nem csak ő hibázott, hanem ti is, hogy nem kértétek rajta számon.

„Az új hibázott, mert újra kellett volna 2018-ban számolnia mindent. Új árajánlatokat kérni , és az új hitelajánlatot is ő kérte be. Az új számolást közgyűlésen szavaztatni kellett volna és határozatba foglalni.....A projekt indulása előtt tisztában volt a költségekkel és a hitel feltételeivel, csak nem foglalkozott vele.”

Magyarul semmivel nem lettetek volna előbb, az árak akkor is megdrágultak, csak te ezt nem vagy hajlandó elfogadni. A pótbefizetés kérése éppen emiatt van nyilván. Leginkább az lett volna a várható a te leírásod alapján, hogy eleve meg se kellett volna rendelni a munkákat, mert a ház eleve meg se szavazta volna a felújítást. Egyébként 2017 és 2018 között voltak a lakók részéről befizetések? Ha igen, akkor azok hová lettek, mire fizettétek be egyáltalán, ha a felújítás meg se történt?

„Pénz egyébként volt, nem kevés, sehonnan nem kellett elvonni.”

Valahonnan mégis csak hiányzik most a pénz és azt pótolni kell. Nem hinném, hogy ezért is az új képviselő volna a hibás,
hiszen ő csak végrehajtott egy korábbi közgyűlési határozatot, ami nagy valószínűséggel előírás volt számára.

„ Az utolsó vállalkozói kifizetés is 5 éven túli. Itt nem játszik az 5 éves elévülés?”
Ha ki lett fizetve, hol lenne elévülés?
Azt írod, volt rá pénz. Akkor minek pótbefizetés? Kevés a felújítási alapban a pénz? Ilyen esetben nincs mi elévüljön. A közgyűlés meggondolja, elég-e mostani összeg vagy sem, kell-e befizetni, vagy sem. A kk javaslatot tesz. A döntés a közgyűlésé.

drbjozsef
Az 5 éves elévülést a lakóktól történő követelésre értettem. Meg arra, hogy több mint öt év után kelljen-lehessen szavazni egy múltbáli gazdasági cselekményről.
Én sem értem minek a pótbefizetés. Még olyan tételeket is ki akar fizettetni, mint a közjegyzői díj és a műszaki ellenőr stb. A régi képviselő ezekre a tételekre azt mondta annó, hogy "majd megy a közösből". Soha nem is volt ezekről a tételekről olyan kgy. határozat, hogy külön fizetendő. Az új sem csinált. 235.000 megy havonta a felújítási alapba. Van pénz bőven.

Szomorú
A kérdésem lényege: társasházban közgyűlés megtartása nélkül jogszerű-e a k. képviselő által önhatalmúan kiszabott fizetési kötelezettség tartozássá nyilvánítása.
Tudtommal a közgyűlés a jogalkotó, a k.képviselő a végrehajtó.

hoviragsajt

„Az 5 éves elévülést a lakóktól történő követelésre értettem”

A saját lakhelyed, társasházad fenntartásának, üzemeltetésének a számlájáról beszélsz. Ha itt arra gyúrsz, hogy ne kelljen befizetni, mert úgymond szerinted „elévült”, akkor gondolj csak bele, mit szólnak majd mindehhez a lakótársaid, hogy helyetted kell kifizetniük a hiányt, mert te erre gyúrsz most.

„ több mint öt év után kelljen-lehessen szavazni egy múltbáli gazdasági cselekményről.”

A gazdasági eseményen már szerintem túl vagytok. Mit akarsz róla szavazni?
Ha szerinted törvénytelenül járt el a közös képviselő, akkor menj a jegyzőhöz és kérj tőle törvényességi vizsgálatot.
Viszont azzal azt is kockáztatod, hogy ha mégis törvényesen járt el, akkor utána meglesz a megfelelő viszonyod a házzal.

„Még olyan tételeket is ki akar fizettetni, mint a közjegyzői díj és a műszaki ellenőr stb.
A régi képviselő ezekre a tételekre azt mondta annó, hogy "majd megy a közösből".”

Akkor miért nem beszéltétek rá a régit, hogy maradjon?
Bár bevallom mostmár sejtem, hogy miért is mondott le.
Nem akart ilyen lakóközösséggel harcolni, küzdeni rendszeresen.

„Tudtommal a közgyűlés a jogalkotó, a k.képviselő a végrehajtó.”

És ez így is történt! Ti megszavaztatok valamit, amit a régi kk. nem hajtott végre, viszont ott volt továbbra is az érvényes közgyűlési határozat és az új kk. végre is hajtotta - nyilván emelt áron, emelt költségekkel, mert ahogy írtam, az az ár már nem volt érvényes.

És egyikőtöknek sincs igaza!

Itt arról van szó,hogy 2017-ben a képviselő megalapozott számitásai alapján a közgyűlés jóváhagyta a beruházást, és előírta a tulajdonosok tulajdoni hányadra jutó pótbefizetését. Én is akkor vettem fel a hiteleket mert változott a szabvány a külső hőszigetelésre az Úniós 15 cm lett kötelező 2018.január 1-től.
Ezért adtuk be 2017-ben úgy még elfogadták a régit.
A régi jépviselő miután rájött hogy ablábát lejárja mire ebből lesz valami vagy már elege volt az egészből lemondott.
Az új képviselő hamar belátta hogy gyengén csordogálnak a pótbefizetések,a hiteltörlesztőt meg fizetni kell sőt a vállalkozót is menetközben. Ezért felhasználta a társasház pénzeszközeit.
Na ilyenkor van az hogy már kész a beruházás,minek fizessek?

Tekintettel arra,hogy a beruházás és a hitelfelvétel sőt a pótbefizetés előírása is közgyűlési határozat alapján történt,azt kötelesek vagytok befizetni.
Amit te nem tudsz: a bankok mindenkor változó kamattal kötnek szerződést s az infláció miatt a törlesztőrészletek úgy megemelkedtek hogy erre már kellene az a pótbefizetés amit még te sem fizettél be.
A banki hitelszerződésben benne van hogy a kamat változik. Egyik házamban 450 ezer ft-al egy évre.

Mivel ugyanarról a projektről van szó,az új közös képviselőnek semmi más dolga nincs,mint a megszavazott pótbefizetéseket beszedni vagy ha kell behajtani.
Sz.örökös
Egy hitelprojekt/beruházás végrehajtása a közgyűlési döntéstől 6-8 hónap.
Ha megbetegedett vagy nyugdijba ment nem lehet tőle elvárni hogy egy 5 éves futamidejü beruházást végigvigyen.

hóvirágsajt
köszönjétek meg az új képviselőnek hogy lebonyolitotta a beruházást.

Az hogy az önrészt ki kell fizetnetek?

Ugye nem várod el hogy azt a saját zsebéből fizesse?

Ha 2017-ben döntöttetek avhitelfelvétekről s az be lett nyújtva,akkor már nem lehetett 2018-ban mindent előlről kezdeni,hiszen a hitelfolyósítás előtt már a vállalkozói szerződést is be kellett nyujtani a Főépítísz engedélyével együtt.
A követelése jogszerű.

drb-nek abban igaza van,hogy Számvizsgáló Bizottság nélkül nagy felelőtlenségre vall ebbe belevágni.A 2022-es évzáró közgyűlésen erről szó vokt te magad írtad, erről határozstbis született devéves kötségvetés biztosan ami a fizetnivalókat előírta. Ha azt elfogadta a közgyűlés, akkir nincs helye reklamációnak. Miért nem kéred el a közgyűlési jegyzőkönyvet?

"Ti megszavaztatok valamit, amit a régi kk. nem hajtott végre, viszont ott volt továbbra is az érvényes közgyűlési határozat és az új kk. végre is hajtotta - nyilván emelt áron, emelt költségekkel, mert ahogy írtam, az az ár már nem volt érvényes"

Ez - is - itt a lényeg...

Majordomus

Ismételten megjegyzem, a problémám lényege, hogy kgy. határozat nélkül akar fizettetni.

Az első teljes pótbefizetést (megszavazva) kifizettem a projekt elindulása előtt.
"A régi jépviselő miután rájött hogy ablábát lejárja mire ebből lesz valami vagy már elege volt az egészből lemondott."
Honnan veszed? Egészségügyi okokból mondott le, nemsokára meghalt.
"Az új képviselő hamar belátta hogy gyengén csordogálnak a pótbefizetések,a hiteltörlesztőt meg fizetni kell sőt a vállalkozót is menetközben"
NEM. A háznak mindig is volt pénze, sosem volt fizetési nehézsége. A felújítás indulása előtt a tulajok több mint fele befizette a teljes összeget, a hitelesek egy éve fizették a számukra kiszámolt törlesztőket.
"Na ilyenkor van az hogy már kész a beruházás,minek fizessek?"
NEM. Fizetnénk, ha meg lenne szavazva a pótbefizetés pótbefizetése.
"Tekintettel arra,hogy a beruházás és a hitelfelvétel sőt a pótbefizetés előírása is közgyűlési határozat alapján történt,azt kötelesek vagytok befizetni."
Ez rendben is van. Ezek meg is történtek. Vállalkozók, bank kifizetve. A többletkiadás társasház részére történő befizetése a téma, de csak azért, mert arról nincs közgyűlési határozat.
"Amit te nem tudsz"
Honnan veszed?
Egyébként bank kifizetve.
"A banki hitelszerződésben benne van"
Nem mutatja meg.
"Mivel ugyanarról a projektről van szó,az új közös képviselőnek semmi más dolga nincs,mint a megszavazott pótbefizetéseket beszedni vagy ha kell behajtani."
Be van fizetve. A többletkiadás az nincs, de arról nincs is határozat.
"Az hogy az önrészt ki kell fizetnetek?"
Senki nem vitatja.
"Ugye nem várod el hogy azt a saját zsebéből fizesse?"
Nem várnám el. (mégegyszer bank és a vállalkozók és kifelé minden kifizetve)
"Ha 2017-ben döntöttetek avhitelfelvétekről s az be lett nyújtva,akkor már nem lehetett 2018-ban mindent előlről kezdeni,hiszen a hitelfolyósítás előtt már a vállalkozói szerződést is be kellett nyujtani a Főépítísz engedélyével együtt."
Nem és igen. De nem ugyanazzal a feltételekkel lett felvéve a hitel. Nem ez a hitel lett megszavazva.
"A 2022-es évzáró közgyűlésen erről szó vokt te magad írtad, "
TÉVEDÉS és nem ezt írtam. Félreértetted.
Ezt írtam: "2023 tavaszán előállt azzal, hogy a hitel feltételei és a projekt bekerülési ára 2018-ban változott. Közgyűlést nem tartott erről, értelemszerűen kgy. határozat sincs." Ez a 2022. évzáró közgyűlés után történt kb két hónappal. A "tartozás" nem volt benne.
Köszönöm a válaszod. Ezek ismeretében is fenntartod az állításod?
Majdnem öt évig abban a tudatban voltunk, hogy pénzügyileg a társasház felé (is) rendben vagyunk. Az éves egyenlegközlők sem mutattak egyik évben sem elmaradást.
Megköszönném ha válaszolnál

A ténylegesen kifizetett összegek egyike sem lett megszavazva, csak a régiek És a ténylegesen felvett hitel sem, csak a régi hiteltervezet.
A régi közös képviselő minden iratot megmutatott, a mostani elzárkózik ez elől.

hoviragsajt,

Itt mindig rengeteg gondolatolvasó van, gyakran még a pontosítás után is jobban tudják mi a kérdés, mint a kérdező.

Ha nem akarsz fizetni, írj egy tértis levelet a kk-nak, hogy álláspontod szerint a követelése jogtalan, pótbefizetést, tulajdonképpen bármilyen befizetést csak a közgyűlés írhat elő a társasház tulajdonostársainak. Ha volt ilyen közgyűlés, akkor kérd, hogy a határozat másolatát küldje meg neked, vagy egyeztessen veled időpontot, hogy megnézhesd, ha pedig nem történt ilyen, akkor kéred, hogy a lakók zaklatását fejezze be, ha szerinte, mint felelősen gazdálkodó közös képviselő szerint - aki a ház tulajdonosainak megbízottjaként végzi a feladatát - a társasház pénzügyi állapota azt igényli, akkor hívjon össze közgyűlést, részletes napirendi pontokkal, azok megszavazásához szükséged döntéselőkészítő iratokat minden tulajdonostársnak időben, a közgyűlés előtt legalább 2-3 héttel megküldeni szíveskedjen, hogy a közgyűlés majd megfontolt és megalapozott döntést hozhasson.

hoviragsajt

„mégegyszer bank és a vállalkozók és kifelé minden kifizetve”

V.S.

„A felújítás indulása előtt a tulajok több mint fele befizette a teljes összeget, a hitelesek egy éve fizették a számukra kiszámolt törlesztőket.”

Most akkor melyik is igaz? Ki van fizetve a bank teljesen, vagy még egyesek fizetik a törlesztőket? :-)

drbjozsef
Köszönöm szépen. Így gondolom én is.
Volt személyes megbeszélés. Kértük mutassa meg a határozatot. Nem tudta. Ami az érdekes, nem is állítja, hogy lenne. Nem is foglalkoznék vele, de az ötszörösét állapította meg annak, amit esetleg kéne fizetni (ha lenne határozat róla). Sajnos a számvizsgáló bizottság is gagyi.

„Most akkor melyik is igaz? Ki van fizetve a bank teljesen, vagy még egyesek fizetik a törlesztőket? :-)”

Feltehetőleg az "indulása előtt" és az "egy éve fizették" kifejezések időbeli egyeztetése meg fogja tudni válaszolni a kérdésedet.

Szomorú
Mindegyik igaz, a maga szövegkörnyezetében. Szövegértés.

hoviragsajt

Még talán azt megértem, mikor velem vitatkozol, mert én kb. ugyanolyan laikus vagyok, mint te, csak van némi rálátásom társasházak jogi dolgaira, mivel én is ilyen társasházaknak dolgozom, mint vállalkozó. Viszont az a nagyobbik probléma, hogy a szakértő közös képviselő (Majordomus) válaszát is elutasítod és vitatkozol vele. Akinek pedig ez a kérdés egyáltalán nem kifejezett szakterülete, mert ő is csak jogszabályokból tájékozódik, mint mondjuk te, annak a válaszát dícséred és fogadod el - mindössze azért, mert ő egyetért veled. Most azt kéne eldöntened, hogy tanácsért jöttél valóban, vagy csak vitatkozni mindenki mással? :-)

hoviragsajt

„A felújítás indulása előtt a tulajok több mint fele befizette a teljes összeget, a hitelesek egy éve fizették a számukra kiszámolt törlesztőket.”

Inkább azt kéne eldönteni, hogy a vastagított részt kinek fizetgetik a „hitelesek”? Ha a társasháznak, akkor az eleve szabálytalan, mert a társasház nem folytathat hitel-tevékenységet, mivel nem pénzintézet. Azt csak az erre engedéllyel rendelkező intézmények végezhetnek.