tulajdonjog - haszonélvezeti jog

@Szomorú örökös

Jól teszed ha mindent előbb tárgyalásos úton próbálsz rendezni, és örülök hogy sikered van ebben. Kívánom hogy így legyen a jövőben is! Valóban úgy értettem a leírtakból hogy ott laksz egy másik lakásban, de ha így van és közös tulajdonról van szó, akkor ott természetes az egyezség kényszere. :)

Ebben viszont tévedsz: "A bérbeadás nem más, mint a haszonélvezeti jog ellenérték fejében történő átengedése."
A bérbeadás az maga a haszon élvezete, a haszon szedése, nincs szó a jog átengedésről. Átengedésről akkor lenne szó ha a haszonélvező helyett pl. az édesanyja (vagy más) szednéd a hasznokat a maga javára, azaz ő adná bérbe az ingatlant saját hasznára.

Továbbra is állítom, hogy "nincs sem előbérleti jogod, sem bérlő kiválasztási jogod" a haszonélvezeten.
Ha a tulajdoni arányán nem használja túl az ingatlant a haszonélvező (vagy bérlője), akkor bárkinek kiadhatja a tulajdonrészét nélküled is szerintem.
Túlhasználat esetén a túlhasználótól viszont használati díjat szoktak követelni. Túlhasználni előfordulhat akár a te akár a haszonélvező részéről.

MrWatson

„Átengedésről akkor lenne szó ha a haszonélvező helyett pl. az édesanyja (vagy más) szednéd a hasznokat a maga javára, azaz ő adná bérbe az ingatlant saját hasznára.”

A bérletbe adás nem maga a haszon élvezete, hiszen a haszonélvezet akkor nyilvánul meg legjobban, ha az illető saját maga költözik oda és lakik az ingatlanban. Ha már ezt a lehetőséget más számára átadja, pl. bérleti szerződés formájában, akkor éppen erről mond le, ráadásul ezt ellenérték fejében teszi. És ha a szerződésben nincs kikötve - mint ahogy a miénkbe se volt - hogy nem adhatja az illető tovább bérbe, akkor pontosan a haszonélvezeti jog ellenérték fejében történő átengedése valósul meg, még ha nem is pontosan így nevezik meg a szerződésben. Hogy én ugyanakkora összegért adtam tovább, ez az én dolgom, mivel nekem nem az volt a célom, hogy keressek rajta, hanem az, hogy rajtam keresztül fusson a bérbeadás.

Lehet ezt csűrni-csavarni, a lényeg akkor is ugyanaz marad.

Business Law

„Szerintem neked a haszonelvezovel a 'kapcsolatod' jogilag rendezve van. :)”

Ezt én is így látom. Szerencsére a viszonyunk is mellé most nagyon jó lett. :-)

Köszönöm a választ, Lajcsó, ezt nagyjából sejtettem én is.
Viszont a Ptk szerint:
„Ptk. 117.§
...
(2) A tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerzõdésen vagy más jogcímen felül a dolog átadása is szükséges. Az átadás a dolog tényleges birtokba adásával vagy más olyan módon mehet végbe, amely kétségtelenné teszi, hogy a dolog az átruházó hatalmából a tulajdonjog megszerzõjének hatalmába került.
(3) Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerzõdésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
...”
Ha ezt jól értelmezem, hiába korábbi keltezésű a házasságkötésnél az adásvételi szerződés, ha az ingatlannyilvántartásba már a házasságkötés után lett bevezetve, illetve maga a beköltözés (birtokba vétel ?) is az után történt meg. Ebben az esetben az említett 7/18-ad rész osztatlan közös tulajdonnak számít? Konkrét esetben rám hívhatja a rendőrséget magánlaksértésért, és a rendőr előállíthat?

Bocsánat, az 1959. évi Ptk.-t idéztem.

„2013. évi V. törvény
a Polgári Törvénykönyvről1
ÖTÖDIK KÖNYV
DOLOGI JOG
ELSŐ RÉSZ
A BIRTOK
V. CÍM
A TULAJDONJOG MEGSZERZÉSE
IX. Fejezet
Tulajdonszerzés átruházással
5:38. § [Az átruházás]
(1) Ingó dolog tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a dolog birtokának átruházása szükséges.
(2) Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
”
Kérdés egy hozzászólással lentebb.

@szomorú örökös

Továbbra is tévedsz az értelmezésben. Szerencsés vagy hogy egyébként nincs szükséged a helyes értelmezésre. :)

új Ptk. 5:147. § [A haszonélvezeti jog tartalma]
(1) "Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, HASZNOSÍTHATJA és HASZNAIT SZEDHETI."

Tehát bérbeadhatja. A tulajdonosnak sem előbérleti, sem bérlőkiválasztási joga nincs.
Ez nem csűrés-csavarás, egyértelműen nincsenek ilyen jogaid.

A bérbeadás nem jelenti a haszonélvezeti jog átengedését.

MrWatson

„A bérbeadás nem jelenti a haszonélvezeti jog átengedését.”

Ha pénzért teszi, akkor az bizony az, és még mindig ott van az az idézet, ami felett érdekes módon átsiklasz folyamatosan, ami nem a te igazadat bizonyítja, de akkor legyen itt még egyszer:

„5:148. § [A haszonélvezet gyakorlásának átengedése]
(2) Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt."

Itt van fehéren-feketén, hogy ha ellenérték fejében teszi ezt, akkor a tulajdonosnak bizony előjoga van.

MrWatson

Annyi azért a te javadra legyen mondva, hogy van egy kis ellentmondás a törvényben. Ugyanis ha „"ellenérték fejében”" mond le a „"hasznosítás”" jogáról, akkor valahol mégiscsak fennáll a „"hasznosítás”", hiszen vagy egyszeri, vagy rendszeres juttatás ellenében teszi ezt, de ettől még a pénzért bérbe adás az bizony pontosan az a kategória, amikor átadod másnak a használat jogát, hiszen nem te magad használod, hanem az a személy, akinek bérbe adod. Tehát a „"hasznot”" se a haszonélvező „"élvezi”", hanem a bérbevevő személye.

@szomorú örökös

Én úgy gondolom, hogy a bérbe adás az maga a haszonélvezeti jog "gyakorlása". A haszon a bérleti díj, amit a haszonélvező szed. :)

Ha "átadod"/"átengeded" (akár) ellenérték fejében a jogot (ez valóban hagy maga után értelmezési lehetőségeket) az az én értelmezésemben annyit tesz hogy kvázi "eladod"/"átadod" a bérbeadás/hasznosítás lehetőségét másnak a saját javára.

Remélem nem vetted eddig sem kötözködésnek, de én valahol itt látom a határvonalat a jog "gyakorlása" és "átadása"/"átengedése" között.

Más megfogalmazásban a haszonélvezeti jog az nem egy szűken értelmezett használati jog. Az 5:148§ pedig nem a használat átengedéséről beszél, hanem a haszonélvezeti JOG átengedéséről.
Attól hogy a haszonélvező "gyakorolja" a jogát és bérbe ad, attól még a JOG-ot hogy ő hasznosíthasson, (ő adhasson bérbe), ő döntsön az ingatlan használatáról és élvezze a hasznait, nem engedte át. A hasznok szedése lehet az egyik kulcs momentum annak eldöntésében hogy átengedte a jogot vagy sem. Ha a haszonélvező szedi a hasznokat (bérleti díjat) akkor nem engedte át a jogot.

A haszonélvező egyes jogai gyakorlását engedheti át, de magát a haszonélvezetet nem ruházhatja át. Vagyis a haszonélvező mindig haszonélvező marad, a haszonélvező jogai továbbra is őt illetik, és főleg őt terhelik a haszonélvező kötelezettségei. Ezen kötelezettségek teljesítése alóli mentesülés érdekében nem hivatkozhat arra, hogy egyes jogai gyakorlását másnak átengedte.
Csak a példa kedvéért: az ingatlant terhelő helyi adót a haszonélvezőnek kell megfizetnie, az önkormányzat tőle fogja követelni, akkor is, ha ő az ingatlant bérbe adta. A tulajdonos a rendeltetésszerű használatot rajta kérheti számon - nem a bérlőn. És így tovább.

A laikusnak nem feltétlenül kell ezt értenie.

„Ha a haszonélvező szedi a hasznokat (bérleti díjat) akkor nem engedte át a jogot.”
A jogot nem is - de a jog gyakorlását igen. A törvény szóhasználata is ez: a használat jogának a gyakorlását engedte át. Dogmatikai nüansz, de jelzi, hogy a jog az övé maradt - csak időlegesen más gyakorolja.

MrWatson

Semmit nem vettem kötözködésnek, hiszen ez egy nyilvános fórum, ahol megbeszélünk dolgokat. Én csak ahhoz szólok hozzá, ami engem is érdekel többnyire, és bár nem vagyok jogi szakértő, igyekszem mindenben olyan álláspontot képviselni, ami ésszerű, igaz ez nem mindig egyezik a jogi állásponttal. :-)

Ez eddig sem volt kérdéses, amit KBS írt, ugyanis a haszonélvező haszonélvezeti joga attól még megmarad, sőt ha holtig tart, akkor a halálával megszűnik még akkor is, ha ő átadta a használati jogokat egy bérleti szerződéssel másnak. De a bérbeadás akkor is a haszonélvezeti jog gyakorlásának átengedését jelenti.

Te hasznok szedéséről írsz, hogy ez a kulcs-momentum. Nos ha nincs kikötve a szerződésben, hogy a bérbevevő nem adhatja tovább bérbe az ingatlant, akkor bizony máris nem kizárólagosan a haszonélvező szedi a hasznokat, hanem a bérbevevő, mint áttételes bérbeadó ugyanúgy szedi és a két összegnek nem feltétlenül kell egyeznie, mint mondjuk az én esetemben. Tehát szerintem ez mégsem kulcsmomentum.

Mindent összefoglalva a haszonélvező nem játszhat főgonoszt, hogy szánt szándékkal, a tulajdonost háta mögött megkerülve direkt másnak adja ki az ingatlant. Főleg egy olyan szituban nem csinálhatja ezt, mint az enyém, ahol ugyebár közös mérőórák vannak a két lakrészre. Ez kb. ugyanaz a kategória, mint amikor egy két tulajdonossal rendelkező telken meg sem kérdezed a másik tulajdonost, hogy esetleg igényt tart-e a te részedre, hanem eladja valaki másnak. Bizony ő ezért pert indíthat ellened.

Nem volt kérdéses? Akkor min vitatkozol már napok óta?
Vagy ezt nem te írtad: „pontosan a haszonélvezeti jog ellenérték fejében történő átengedése valósul meg,”

KBS

Szerintem én nem veled vitatkoztam.
MrWatson akarta mindenáron bemagyarázni, hogy a tulajdonos csak szépen csendben húzza meg magát és kussoljon, ha haszonélvező van, mert addig neki köze nincs az ingatlanhoz. Nos te voltál az első, aki végre kiállt az én álláspontom mellett és köszönöm. Azt elismerem, hogy rosszul fogalmaztam, mert tényleg nem a haszonélvezeti jog átruházásáról, hanem csak a jog gyakorlásának átengedéséről van szó bérlet esetén, de legalább te értetted, mit akarok mondani vele. Köszönöm!

Business Law

Én hivatalos bérleti szerződéssel gyakoroltam a használati jogot, amelyben nem volt kikötve, hogy én nem adhatom tovább bérbe az ingatlant. Én ezért havonta fizettem, és pont annyit szedtem be mindig a bérlőtől.

Július óta ez már nem él, mert a bérlő a végén már elkezdett nem fizetni, így most kilakoltatási eljárás veszi kezdetét. Mostmár én kiszálltam a képből, a haszonélvezőn a sor, hogy kitegye innen a renitens bérlőt. Neki talán egyszerűbb lesz, mint nekem, legalábbis bízunk benne. Hogy utána hogy lesz, azt még nem tudjuk, de egyáltalán nem biztos, hogy még egyszer ki lesz adva, mert inkább eladni kéne ezt a házat, nem kiadni bármelyik részét.

Tényleg egy ilyen lakáskiürítési eljárás mennyibe kerül manapság és mennyi ideig tart, ha semmi komplikáció nincs? A bérlőnek semmilyen jogcíme nincs már itt lakni, a haszonélvező határideje tegnapelőtt lejárt, én még júliusban szerződést bontottam vele, azonban van két kiskorú gyereke és most jön a harmadik, bár erről azt olvastam, hogy ez nem lehet akadály, max. kilakoltatáskor a gyermekvédelemnek jelen kell lennie, hogy biztonságban el tudja-e helyezni a gyerekeit valahol.

Mellesleg elég érdekes is lenne, ha állam bácsi olyan törvényt alkotna, hogy nem rakhatjuk ki, sőt még helyette rezsit is fizetni kell...

Jó estét, Tisztelt fórumozók!

A kérdésem lényege a következő: Ha a feleségem tulajdonrészt szerzett adásvétel jogcímén egy ingatlanon, és az adásvételi szerződés a házasságkötés előtti keltezésű, de az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés már a házasságkötés után történt meg (és maga a költözés is), akkor az az ingatlanrész osztatlan közös tulajdonnak számít a házastárssal (velem)?
Előre is köszönöm a választ!

Tisztelt Fórumozók,

Szeretnék egy kis információhoz jutni.Van a családban egy közös tulajdonú ingatlan, melynek én örököltem haszonélvezeti jogát több mint egy évtizeddel ezelőtt. A közelmúltban a tulajdonostársam egy olyan papírral állt elő, amelynek létezéséről nem tudtam, de az aláírásom szerepelt rajta. A papír szerint 5 évvel korábban lemondtam a használati jogomról a részére. Természetesen eszem ágában sem volt soha lemondani az ingatlanról, a papír állítólagos keletkezése előtt és után is én használtam azt, most mégis érvényesíteni akarja az iratot. Mivel nem tudom bizonyítani, hogy az ott nem az én aláírásom, szeretném megtudni, hogy van-e valamilyen mód ilyen megállapodás érvénytelenítésére, felmondására? Hogyan bizonyíthatom be az igazamat, hogy a kedves rokon ne forgasson ki az otthonomból?

Válaszaikat előre is köszönöm!

A szerződéskötés dátuma a döntő, és az, hogy akkor életközösségben éltek a felek. (No, és persze az, hogy a szerződést kötő fél a különvagyona terhére teljesített-e.
(Nekem nem tetszik a kérdés megfogalmazása. Valahogy az az érzésem, hogy a kérdező trükközik, valamit elhallgat.)

Tehát válnak... :)

Tisztelt fórumozók!
Segítséget szeretnék kérni,illetve kérdésem,hogy milyen jogai vannak a tulajdonosnak a haszonélvezővel szemben..ha vannak egyáltalán :(
Adott egy ingatlan,amely 1/2-1/2 arányban két gyermek nevére íródott a korábbi 1/1-es tulajdonos édesapa jóvoltából.Emellett haszonélvezeti jogot kapott a gyermekek édesanyja is.Az "ÉDESANYA"az egyik gyermekét nem kedveli és közölte vele,hogy költözzön el,akár albérletbe,neki mindegy,de ott ne lakjon.A másik gyermek ott lakik.A "kitagadott"nincs hova menjen,hol itt,hol ott "lakik".Kérdésem,hogy van-e bármilyen joga tulajdonosként,hogy ott lakjon? Illetve,hogy mit tud tenni ebben a helyzetben?Az anyja elüldözi,de nincs hova mennie,pedig az ingatlan 1/2 arányban az övé. Mit lehet tenni ebben a helyzetben?

ki kell békülni azzal, aki világra hozta,elnézést kérni, és megkérdezni, hogy visszaköltözhetek-e anyu? Tudom,hogy ez a te és apu munkájából van, és tiszteletbe fogom tartani a véleményed, mert te vagy a haszonélvező, holtodig semmit nem tudok kezdeni az ingatlannal, hiába íratta apu a nevünkre.

Tisztelt Fórumozók!

Segítséget szeretnék kérni az alábbiban.
Édesanyám nevén volt a lakásunk, melyet 3 éve vettünk 7.200.000 Ft-ért, melyből kb. 4.000.000 Ft hitel, és a többi fundamenta lakáskassza által volt kifizetve.

A lakásunkat eladtuk 11.990.000 Ft-ért, és ebből a fennálló kb. 3.200.000 Ft hitelt végtörlesztettük.

Egy mogyoród zártkerti ingatlant vásároltunk a különbözetből 7.400.000 Ft összegben..

Két kérdésem van:

Mennyi illetéket, és adót kell így fizetnünk? A hitel beleszámít a két ingatlan különbözetébe adózás szempontjából?

Ezen kívül a kérdésünk, hogy amennyiben édesanyám az adásvétel végeztével átajándékozná nekünk a mogyoródi zártkerti ingatlant, akkor annak van -e akadálya, illetve nekünk, vagy neki valamilyen fizetési kötelezettsége?

Nagyon köszönöm a segítségét.

KBS, a nüanszodon és a Ptk 5:148. már majdnem meggyőzött de némi magyarázattal még kiokosíthatnál minket :)

Ha a "jog gyakorlásának" átengedése a bérbeadás, akkor revidiálnom kell az álláspontom, és a tulajdonosnak tulajdonképpen "előbérleti joga" van.
Ez lenne a Ptk 5:148 nek a használati része.

De hogy kell érteni hogy „akkor engedheti át, ha a TULAJDONOS - azonos feltételek mellett - a dolog használatára, hasznosítására vagy a DOLOG HASZNAINAK SZEDÉSÉRE NEM TART IGÉNYT.” ?

Jól gondolom hogyha szedni akarja a hasznokat a tulajdonos, akkor is a haszonélvező javára kell szedje? Különben hogy élvezné a haszonélvező a hasznok szedését? :)

Ekkor viszont ha nem szedi be, akkor a tulajdonos saját maga tartozik megfizetni? @szomorú örökös ezt vállalta?
(Mint írta ez alól már kibújik teljesen érthető módon, de tehetné ha a haszonélvező nem lenne partner?)

Másik téma: magzat jogképessége :)
Ptk 2:2. § [A jogképesség kezdete] (1) "A jogképesség az embert, ha élve születik, fogamzásának időpontjától illeti meg." -300 naptól, feltételesen. A feltétel az élve születés.

A magzat jogképes, tehát vásárolhat ingatlant. :) Ezt hogyan kell kivitelezni? Vásárolhatok a magzatom részére (gyámjaként ha jól fogalmazok) függőben tartással a születése napjáig a feltétel (anyakönyvi) bemutatásáig???

Csak addig gyakorolhatja a jogait, amivel a haszonélvező nem kíván élni.

A "dolog hasznainak a szedése" leginkább a gyümölcsöző dologra vonatkozik. Az idézett szabály nem alkalmazható az ingyenes átengedésre.

A másik kérdésre: szerződést köthetsz, de a földhivatalba nem tudod beadni, az okirat nem lesz ugyanis alkalmas a bejegyzésre. Nem tartalmazza - mert nem tartalmazhatja - a tulajdont szerző személyi adatait.
Egyébként mi lenne ennek a trükközésnek a gyakorlati haszna?