Társasházi közgyűlés legitimitása

Üdvözlöm!

Köszönöm a gyors választ!

Ha jól értelmezem, akkor kötelezhetnének rá, ha a felújítás szügségszrű lenne, mert lakásom állaga veszélyeztetné a szomszédos lakásokat. Pl.állandóan csöpögne a radiátor. és rendszeresen beáztatnám a szomszédot, vagy a nyílászáróm olyan állapotban lenne, hogy az üveget kifújná belőle a huzat, és ezzel kárt okoznák a szomszédnak, és ez rendszrűen megismétlődne ,stb.
Jól értelmezem?

A Thtv meglehetősen keretjellegű szabályozást ad erre a kérdésre: 16. § A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.

Ez azt jelenti, hogy ha a közgy. meghoz egy ilyen határozatot, és azt valamelyik lakó 60 napon belül bíróság előtt megtámadja, a társasháznak kell bizonyítania, hogy a közösség többi tagjának ehhez alapvető érdeke fűződött (pl. a többi lakást veszélyeztették ezek a hiányosságok).

Üdvözlök mindenkit!

Egy igen érdekes témát dobnék fel, ill kérnék segítséget .
Egy tízemeletes társasházban lakom. A közös képviselő a napokban kitalálta, hogy a panelprogram keretén belül újjíttassuk fel a házat. Ezt a programot nagyjábol mindenki ismeri, nem is részletezném. A házban többségben vannak a kisnyugdijasok, és az alacsony jövedelemmel rendelkezők /ezért élünk lekótelepen/, akik jelezték a közösképviselőnek, hogy nincs rá pénzük.A válasz az volt, hogy hétvégén összehívja a lakókat, ahol táljékoztatót tart, és akárhogy is lessz, megszavaztatja a ház felújjítását!
Erre állítólag megvannak a módszerei, és úgy is tálalja a dolgot, hogyha a lakók megszavazzák, mindenkinek kötelező jelleggel fel kell újjítani a lakását, ha kell hitelt fog felvetetni a lakókkal.
Kérdésem a következő : Egy ilyen súlyú dologban, csak közgyűlésen lehet szavazni?
50%+1 szavazat kell ahhoz, hogy megszavazzák a dolgot?
A társasházi közgyűlés ha igennel szavaz a felújjításra, kötelezhet e engem, hogy a magántulajdonomat képező lakás nyílászáróit felújjítsam? Kötelezhetnek e arra, hogy pénzt vegyek fel a felújjításra?Nem csak a közös tulajdonban lévő helyiségekről szavazhat?
A ház állaga, amúgy nem indokolná a felújjítást. 15 éve épült.
Várom gyors válaszotokat ide vagy a mailomra.Pénteken lessz a csörte. Remélem van itt olyan fórumozó, aki szakavatott a kérdésben.
E-mailom: bgabor3@hotmail.com
Köszönöm!

ÓbudaFan hozzászólását (2005.09.03 10:16:44) egy érdekes gyakorlati példával erősítem:
Bíróság előtt ellenfelem ügyvédje egy olyan társasházi határozatra hivatkozott, melyet nyilvánvalóan sokkal kevesebben hoztak meg, mint a tulajdoni hányad 50%-a egy nem megismételt gyűlésen. Ezenkívül bizonyítottam is ezt a tény (tulajdoni lapokkal).
Fellebbezés lett belőle, és a másodfokú bíróság azt mondta, nem számít mekkora tulajdoni hányad hozta a határozatot. Mivel nem lett megtámadva, érvényes, punktum.
De még az sem érdekelte a másodfokú bíróságot (Fővárosi Bíróság), hogy az akkori törvény szerint a mi házunkra nem érvényes a jogvesztés (kevés lakásból állt). (21§(3) a korábbi társasházi törvény)

Hozzá kell tennem, hogy ÓbudaFan szerint a közgyűlési határozat nem egyoldalú jognyilatkozat.

Énszerintem a Ptk-ból következik, hogy ha a közgyűlést nem a megfelelő formában tartják, akkor nem érvényesek a határozatok.
A szerződésekre az vonatkozik, hogy amennyiben nem az előírt formában kötik meg, akkor semmis.
Az egyoldalú jognyilatkozatra is érvényesek a szerződésre vonatkozó szabályok.
A társasházi határozat egyoldalú jognyilatkozat, mert arra is vonatkozik, aki nem jelenik meg, vagy aki nemmel szavaz (és így kisebbségben marad).
Sajnos pereskedés közben azt tapasztaltam, hogy a bíróságokat ilyen formai dolgok nem érdeklik - legalábbis társasházi ügyekben.

Kedves Mart!

Tökéletesen jogosak a kérdéseid..de mivel én csak kb egy éve költöztem ide, csak az ezévi kötelező közgyűlés elmaradását és az azóta tapasztalt szabálytalanságokat kifogásolhatom! Ezeket meg is tettem volna ha össze lett volna hívva egy közgyűlés és persze tudok róla..:) /Apropó: levélben, írásban jeleztem is ezeket a kk.-nak és a szcvb elnökének is..semmi nem történt..és mire visszajöttem a nyaralásból, már hipp-hopp le is váltotta őket a "közgyűlés", ami..a bíróság szerint SEM volt közgyűlés)
Másrészt: egyáltalán nem bántanak a kérdéseid..mint írtam: jogosak!
Ettől azonban még a tények azok tények!
Apropó: és auzúj közgyűlésen kívül még a "közvetítés " is járható út a bíróság mellőzésével...:)

Száz szónak is egy a vége:

Kedves Janó!
Mindenféle bántó szándék nélkül kérdezem meg:
Hol volt a sértett többség (aki most természetesen bíróságon támadta meg a partizánkodó kisebbség által hozott határozatot), amikor a kk. nem tartotta meg a törvény által előírt éves közgyűlést?
Hol volt, amikor a kk és az SZVB sem a törvényben előírt módon végezte a munkáját?
Nem akkor kellett volna tollat és papírt ragadnotok, hogy érvényt szerezzetek a törvényben meghatározott jogaitoknak?
Furcsa, hogy a kk. és az SZVB törvénysértéseivel szemben nem voltak elvi fenntartásaitok.
Elárulok egy titkot: Nem csak bírósági úton lehet érvényteleníteni közgyűlési határozatot. Egy újabb közgyűlés is megteheti azt a bíróság bevonása nélkül.

Kedves Mart!

Kérdéseidre a válaszok röviden:

1. Nem, nem
2.Nem
3.Nem
4.Nem

Kedves Mart!

Természetesen igazad van, de mindezeket egy KÖZGYÛLÉSEN kell tisztázni és az új közös képviselőt - lehetőleg több alternatívából választva- pontos szerződéssel ( például a díjazásának mértéke!) - kell megválasztani! Nekem alapvetően inkább "elvi" fenntartásaim vannak ezekkel a "partizán-akciókkal"

1. Hogyan gyakorolja az a tulajdonosi jogait, aki nem is tud a közgyűlés összehívásáról...és hogyan támadja meg 60 napon belül azokat a határozatokat, amelyekről nem is tud?
2. Miért határozza meg pontosan a törvény a közgyűlés összehívásának módját, ha úgysem kell betartani..és ha szabálytalan úgyis csak bíróságon tudod érvényzeleníteni?
3. Én továbbra is úgy gondolom, hogy ha valamit egy jogszabály-, törvény egzakt módon meghatároz akkor az a "valami" csak akkor és csakis akkor az a "valami", ha pontosan megfelel a törvényi előírásoknak! Egyébként ha jól tudom a PTK. a szerződéseknél is előír néhány olyan esetet amikor magánál a törvény erejénél fogva ( és nem bírósági határozat alapján) semmis a szerződés, amennyiben nem a törvény előírásai szerint történt. A semmis..az gyakorlatilag azt jelenti: nem létezik.

Egyébként köszönöm a tanácsaitokat..természetesen megtámadtuk bíróságon a határozatokat. A bíróság felfüggesztette a végrehajtást és - tárgyalás nélkül- végzésében érvénytelenítette a közgyűlés minden határozatát, valaminrt megállapította, hogy a megtartott összejövetel - miután nem jogszabályszerűen hívták össze- NEM VOLT közgyűlés! Új közgyűlés megtartását írta elő!
A - hangsúlyozom csak elvi !-problémám csak annyi, miért kell egyértelmű dolgokkal is bíróságra rohangálni ..nem elegendő csupán elolvasni a törvény szövegét és aszerint, szabályosan eljárni?
Kinek jó ez a huza-vona?

Janó!
Mérlegelni kell azt is, hogy az a néhány tulajdonos miért döntött úgy, hogy a közgyűlést maga hívja össze, és leváltja a közös képviselőt:

1. Tartott-e a kk. rendes éves közgyűlést, amin beszámolt az előző év gazdálkodásáról, és a beszámolót, illetve a költségvetés tervezetét elfogadta-e a közgyűlés?
2. Megfelelően végezte-e a közös képviselő és az SZVB a munkáját?
3. Kérték-e a tulajdonosok rendkívüli közgyűlés összehívását, aminek sem a kk. sem az SZVB nem tett eleget?
4. Merült-e fel olyan visszaélés vagy nem teljesítés gyanúja, ami indokolttá tette a tulajdonosok gyors intézkedését?

Tudnotok kell, hogy a saját vagyonotokról van szó, és egyetlen tulajdonosnak sem mindegy, hogyan kezeli azt a kk.
Csak abban az esetben forduljatok bírósághoz a szabálytalanul összehívott közgyűlés megtámadására és a határozatok érvénytelenítése érdekében, ha alaposan megfontoltatok mindent, és biztosak vagytok benne, hogy a volt kk. megfelelően kezelte a vagyonotokat, a ti érdekeitek maximális figyelembevételével a legjobb tudása szerint járt el mindenben.
A közös képviselőt minden tulajdonosközösség maga választja, és addig kell keresni, amíg a legmegfelelőbbet nem találjátok meg. Ez a ti érdeketek!
Nem kizárt, hogy az a néhány tulajdonos rádöbbent, hogy az általatok megfizetett közös költségből sokkal jobban lehetne gazdálkodni, sokkal jobb eredményeket lehetne elérni, vagy a tervek nem megfelelőek, és ezért nem történnek meg a házban szükséges karbantartási-, állagmegóvás-, felújítási munkák a napi üzemeltetés mellett.
Nem a törvényi előírásoknak megfelelően jártak el a tulajdonostársaitok, de nem vagyok biztos benne, hogy ez az igen komoly lépés nem az egész közösség érdekét szolgálja.
Ne csak azt nézzétek, hogy mit tettek, hanem azt is, hogy miért, és ezeknek a lépéseknek eredménye, vagy káros következménye lesz-e a közösség egészére nézve.

Viszont a bírósági megtámadással válhat csak bizonyossá, hogy valóban érvénytelen határozatok születtek-e. Azon az alapon, hogy szerinted a meghívó nem volt szabályszerű, egy, a többség által elfogadott határozatot nem tekinthetsz meg nem hozottnak. Ha ez így lenne, akkor bírósági megtámadás nélkül bárki bármilyen határozatot figyelmen kívül hagyhatna.

Köszönöm a választ. Tiszta sor, amit írtál..de..én úgy értelmezem ezeket a sorokat-azaz a törvény szövegét- hogy ezek arra az esetre vonatkoznak, amikor a "közgyűlés határozata.." jogszabályt sért. Nekem az a gondom, hogy véleményem szerint ha valami nem KÖZGYÛLÉS ( mivel írásban nem lettek meghívva a tulajdonosok..legalábbis nem az összes, a közgyűlést nem a közös képviselő vagy a számvizsg.biz elnöke hívta össze..és a- meg sem kapott - meghívóból nem derült ki, hogy az összehívást legalább a tulajdonosok 10%-a írásban kérte, valamint a megismételt közgyűlésre sem volt utalás ( ezeket abból a meghívóból láttam, amelyet a "szerencsésebb" tulajdonostársak kaptak)..valamint -mivel nem sürgős esetről volt szó- nem 15 nappal..de még csak nem is 8 nappal korábban történt meg a tulajdonostársak töredékének értesítése ( kb.2-3 nappal az összejövetel előtt!) ... Nos! Ezek miatt..szerintem NEM KÖZGYÛLÉS volt ez az összejövetel, hanem legfljebb lakógyűlés..és mivel nem közgyűlés volt..nem is hozhatott határozatot..mert ilyen erővel hárman összeállunk hozunk ezt-azt "határozatként"..és támadják meg 60 napon blül..addig viszont az van amit mi kitaláltunk..Tévedek?

Jogszerű a megismételt közgyűlés összehívása 30 perccel az eredeti utánra, az eredeti meghívójában megjelölt napirendekre, ha ez az eredeti meghívóban szerepelt. Azonban valóban, a közgyűlésre írásban kell meghívni a tulajdonostársakat. Sürgôs esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztetô helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésôbb a közgyûlés idôpontja elôtt nyolc nappal meg kell küldeni.

(2) Sürgôs esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztetô helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésôbb a közgyûlés idôpontja elôtt nyolc nappal meg kell küldeni.
Ha a közgyûlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetôleg a szervezeti-mûködési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidô elmulasztása jogvesztéssel jár.
A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

Sziasztok!

Az lenne a kérdésem, hogy: amennyiben ey társasházi KÖZGYÛLÉST ( szerintem csak örsgyűlés volt) úgy "hívnak össze", hogy a törvényi feltételek közül semmi sem teljesül, tehát:

• nem a közös képviselő, és nem a számvizsg.biz elnöke hívta össze
• nem történt meg VALAMENNYI tulajdonostárs ÍRÁSBELI értesítése 8 nappal a közgyűlés előtt
• a megismételt "közgyűlést" még aznapra összehívták határozatképtelenség miatt 30 perccel későbbi időpontra ( ami gyakorlat máshol is, bár szerintem helytelen és nem jjogszerű, mert a társasházi törv. a sikertelen közgyűlést KÖVETÕ!!! 15 napon belülre írja elő..)
• ezen az örfsgyűlésen "Határozatokat" is hoztak..többek között felmentették a közös képviselőt és a számvizsg.bizottságot és újat választottak.

Kérdéseim: Közgyűlésnek tekinthető-e ez az összejövetel? ( Mert ha nem..akkor határozatot sem hozhattak..) A szabálytalanságok miatt ELEVE érvénytelen-e az összes - nem közgyűlés!!- által hozott határozat, vagy érvényesek és a bíróságon kell megtámadni őket? A bíróság tárgyalással hoz határozatot, vagy tárgyalás nélküli nemperes eljárásban? mennyibe kerül és mennyi a határideje?
Köszi