Társasházi közgyűlés legitimitása

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

Axolotl_2 # 2009.05.17. 09:20

Kedves Fórumozók!

Társasházzal kapcsolatos kérdéseimre szeretnék válasz kapni:
A társasházban öt lakás és két üzlethelyiség található.
1998-ban módosított alapító okiratú Társasházunknak nem volt alakuló közgyűlése.
Most a lakókkal tervezünk egy közgyűlés összehívást.

  • Kötelező-e az alakuló közgyűlés?
  • Kötelező-e közös képviselő, vagy intézőbizottság elnök és tagok választása?
  • Meg kell-e határozni a döntéshez szükséges szavazati többséget?
  • Bankszámla nyitáshoz elegendő-e az aláírt közgyűlési jegyzőkönyv, mind az öt lakó aláírásával és a társasházi alapító okirat?
  • Jelenleg nincs közös költség, ennek összegét a lakók megszavazhatják?
  • Lehet-e fix összeg, vagy kötelező m2 arányban meghatározni?
  • Tudomásom szerint a víz főmérő szerződője az Önkormányzat, szükséges meghívót küldeni neki a közgyűlésre?

A válaszokat köszönöm.

spiler01 # 2009.05.14. 10:15

szóban bejelentette..
uj választás nem volt, a felvetésre hogy esetleg "külsőst" kellene fogadni egy emberként nem volt a válasz részükről. itt tartunk most..

spiler01 # 2009.05.14. 05:12

A k.képviselő "lemondott" , de a "szavazó bázisa" már ott a közgyülésen rögtön krokodilkönnyeket ejtve az egekig magasztalta hogy: "szerintünk nem kellene , aludj rá egyet , ne mondj le stb.."
A probléma a "jegyzőkönyvvel van . A közgyülés elején a k.képviselő azzal kezdte hogy nem járul hozzá hangfelvétel készitéséhez! Ehhez képest már számitottunk is rá , hogy a közgyülésről készült jegyzőkönyv nem az elhangzottakat tartalmazza majd . "Durva csusztatásokkal van tele , nem az elhangzottakat tartalmazza , személyeskedésekkel tele , szóval nem sok köze van a valósághoz.. Mindezt természetesen az ellenjegyzők aláirásával .
Ez rajtunk kivül más tulajdonosoknak is feltünt , akik szintén nemtetszésüknek adtak hangot ezzel kapcsolatban .
Lehet , ill. érdemes-e a következő "évi rendes" közgyülésen ez ügyben felszólalnunk , ezzel kapcsolatos észrevételeinknek hangot adni , kérni hogy mindazt szó szerint jegyzőkönyvezzék ?
Mi ennek a törvényes módja ?

Köszönöm a válaszokat !

spiler01 # 2009.05.05. 10:44

Köszönöm!

A k.képviselő hivta össze , irásbeli meghivóban : "téma: -bejelentés" szerepel .

Korana # 2009.05.05. 08:31

Kedves Andi!

Eddig minden ügyvédtől azt a választ kaptam, hogy az időpont pontos feltűntetése kötelező a meghatalmazáson! A megismételt közgyűlésre is! De azt is közölték, hogy a 2 tanú aláírása ilyen esetben nélkülözhetetlen!

Ezek szerint a 144 lakásos társasházban kb 14 lakótól (tulajdonostól) kéne kérnem aláírást, hogy a klíma menüpontot feltegyük a témák közé!
Ha ez csak pénteken lesz elérhető, akkor a Kképviselőnek újabb közgyűlést kell összehívnia 15 napon belül, akkor is, ha a meghírdetett már lezajlott? Kötelező számára újból összehívni?
Persze az is lehet, hogy ésszerűségből Ő is belátja, hogy jobb egybe kötni a kettőt, de nem tudom mennyire lát tisztán!
Az biztos, hogy ez a téma több lakót is érdekel, és biztos sokan megszavaznák!
Tehát, az nem elegendő, ha egy levél formájában értesítem őket.
Valamint a napirendi pontok között az utolsó pont megnevezése az egyéb. Ha ez nincs kifejtve, akkor ide sem lehet felvetni a klíma kérdést?
Ha nincsenek értesítve a lakók az új pontról, gondolom dönteni sem leht róla!

Korana # 2009.05.05. 07:29

Kedves Fórumozók!

Egy kérdéssel kapcsolatban szeretnék tanácsot kérni!
Társasházunk közös képviselője nem egy szimpatikus ember. Nem ismeri a demokráciát és kiskirályként éldegél. Most kaptam meg a meghívót május 16-ra a közgyűlésre! Régóta vita tárgya a klíma kérdés a házban! Többen szeretnénk felszereltetni, de a Kképviselő mindig gyűjt annyi meghatalmazást, hogy az Ő szava legyen a döntő!
Most is van a levél végén egy meghatalmazás, melynek a szövege a követkző:
" Alulírott meghatalmazom ......-t, hogy a 2009. május 16-i közgyűlésen elfoglaltságom miatt helyettem szavazzon, illetve képviseljen."
A meghívóban meg van hírdetve az ismételt közgyűlés időpontja is! Ha jól értelmezem az általa megírt meghatalmazás az ismételt közgyűlésre már nem érvényés!
Ha mi olyan meghatalmazásokat gyűjtünk, melynek szövege:
"Alulírott………………………………………….………………………………………………., mint a ....................Társasház ……………….. szám alatti lakásának tulajdonosa, meghatalmazom:

...........................Társasház ............szám alatti lakost, hogy a Társasház 2009. évi május hó 16 napján 9:00-kor és az esetleges határozatképtelenség miatt megismételt 2009. évi május hó 16 napján 9:15 órakkor megtartandó közgyűlésen teljes jogkörrel képviseljen."

Akkor a mi meghatalmazásunk a megismételt közgyűlésen is érvényes lehet ellentétben a Kképviselő által összegyűjtött?

Valamint, ha a klímával kapcsolatban szeretnénk döntést kérni a Közgyűléstől, akkor erről írásban értesíthetem a lakóközösséget és ebben a levélben kérhetem a Kképviselőt, hogy vegye fel a napirendi pontok közé, vagy ennek más jogi követelménye is van?

Előre is nagyon köszönöm a segítséget, várom az ötleteket!

adzam # 2009.05.05. 07:15

Eleve érvénytelen a határozat, mivel a törvényi előfeltételnek nem megfelelően hívták össze a közgyűlést, érvénytelen/törvénytelen közgyűlésen érvényes határozatot hozni nem lehet.

spiler01 # 2009.05.04. 18:53

Üdv.

Szeretném megkérdezni , hogy egy társasházi törvényt sértő módon (irásbeli meghivó 2 nappal közgyülés megtartása előtt) összehivott közgyülésen történtek , esetlegesen ott majd szavazással hozott "határozatok" támadhatóak-e csupán már a társasházi törvény megsértése -33 § (2)- indokán ?

Köszönöm a választ!

Egyjogász # 2009.03.16. 07:45

A közgyűlés a távollétében is leválthatja a kk-t (a határozatot küldjétek meg neki tértivevényes levélben), kell választani egy újat, aki a kgy. jegyzőkönyvvel azonnal nyargaljon be a bankba, és tiltassa le az eltűnt kk. aláírási jogát.

theendh # 2009.03.14. 12:27

Tisztelt Fórumozók,

Mit lehet tenni, ha egy társasház tulajdonosai közgyűlést hívnak össze - melynek célja a jelenlegi közös képviselő leváltása - azonban a kk nem jelenik meg, illetve nem elérhető semmilyen módon? Csak neki van hozzáférése a számlához, stb...

Köszönettel

imeon # 2009.03.13. 20:24

Üdvözlök mindenkit
A helyzet a következő
egy 8 lakásos társasházban vagyok tulaj. Februárban volt egy rendes évi közgyűlés, amin az elszámolás mellett állítólag új kk-t választottak Ezzel azonban több gond is van:
a meghívót egy páran nem kaptuk meg időben, nem is volt kifüggesztve, ezért nem tudtunk elmenni (pláne felkészülni).
47 százalékos részvételi arány mellett elfogadták az új kk megválasztását, de hogy hogynem, pont az volt jelen, aki kk akart lenni (ő is tulaj), meg az ő spanja a házból. Mi többiek biztos nem szavaztuk volna meg, mert nem bízunk benne.
Az azóta megkapott Határozatban nem szerepel az új kk neve, csak az, hogy a régi csinálja meg az átadás átvételt (márc 31-ig) . Tehát hivatalosan nem is tudjuk, kit választottak meg.

Most az a kérdés, hogy hívassunk össze rendkívüli közgyűlést, vagy támadjuk meg ezt a bíróságon? Ha előbbi, a rendkívüli kgy-nek mi legyen a napirendi pontja? Ha utóbbi, akkor ez mivel jár?
Nagyon gyanús, hogy a kedves önkéntes kk-jelölt tulajdonostárs síbolta el a meghívókat is, a Jegyzőkönyvet is alig lehetett belőle kivasalni (hogy került hozzá????? Még nem ő a kk.)
Szóval több sebből vérzik a sztori, de nem tudjuk, mit tegyünk.

ObudaFan # 2008.10.22. 19:04

A BH2005. 180 sz. állásfoglalás szerint:
A társasházi közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítésének bármely okból való hiánya - pusztán ebből az okból - nem eredményezi a közgyűlésen meghozott határozatok érvénytelenségét (1997. évi CLVII. tv. 29. és 32. §-ai).
A Ttv. 29. § (1) bekezdése értelmében a közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelynek magánokirati jellegéhez az szükséges, hogy a közgyűlésen elnökölő személy és két tulajdonostárs aláírásával hitelesítse. Az alperesi társasházi alapító okirat is ekként rendelkezik. Az adott esetben nem azt kell megítélni, hogy jogerősen megtagadható volt-e a közgyűlés jegyzőkönyvének a hitelesítése, hanem amennyiben bármely okból a hitelesítésre nem kerül sor, úgy annak mi a jogkövetkezménye. A Pp. 296. § (1) bekezdése szerint a magánokirat az ellenkező bebizonyításáig teljes bizonyítékul szolgál arra, hogy kiállítója az abban foglalt nyilatkozatot megtette, illetőleg elfogadta, vagy magára kötelezőnek ismerte el.
A hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv megfelel a teljes bizonyító erejű magánokiratnak, így az ellenkező bebizonyításáig teljes bizonyítékul szolgál arra, hogy az abban foglalt határozatokat a közgyűlésen hozták meg, olyan tartalommal és módon, ahogyan azt a jegyzőkönyv tartalmazza. A Pp. 197. § (1) bekezdése értelmében a magánokirat valódiságát csak akkor kell bizonyítani, ha azt az ellenfél kétségbe vonja, vagy a valódiság bizonyítását a bíróság szükségesnek találja. A jogszabályi előírásnak megfelelően hitelesített közgyűlési jegyzőkönyvvel szemben a valódiságát vitató tulajdonostársat terheli annak bizonyítása [Pp. 164. § (1) bekezdés] hogy az adott jegyzőkönyv nem a valóságnak megfelelően tartalmazza a közgyűlésen történteket. Amennyiben azonban a közgyűlési jegyzőkönyv - hitelesítés hiánya miatt - nem felel meg a teljes bizonyító erejű magánokiratnak és a tulajdonostársak bármelyike azt állítja, hogy a jegyzőkönyv a közgyűlésen történteket, így a meghozott határozatokat nem a valóságnak megfelelőn tartalmazza, a társasházközösséget terheli annak - egyéb módon való - bizonyítása, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv a valós tényeket tartalmazza.
A Pp. 199. §-a szerint a bíróság a tárgyalás és a bizonyítás összes adatainak mérlegelése alapján ítéli meg, hogy az okirati bizonyítás eredménye mennyiben vehető figyelembe azokban az esetekben, amelyekben az okirat a Pp. 195-198. §-ok rendelkezéseinek nem felel meg. Ebből következően az alaki bizonyító erő szempontjából szabadon mérlegelhető okiratnak minősül minden olyan okirat, amely a Pp. 195. §-a alapján nem tekinthető közokiratnak, de a Pp. 196. §-ában szabályozott teljes bizonyító erejű magánokiratnak sem. A szabadon mérlegelhető okiratok alaki bizonyító erejét a teljes bizonyító erejű magánokirattal szemben a bíróság szabadon mérlegelheti, azaz a per egyéb adatainak egybevetésével, szabad belátása szerint dönt az okirat elfogadásáról.
A hivatkozott rendelkezés értelemszerű alkalmazásával a jogszabály által előírt alakiságokkal nem rendelkező közgyűlési jegyzőkönyvek bizonyító erejét is mérlegeléssel határozhatja meg az eljáró bíróság. A rendelkezésre álló peradatok egyike sem teszi kétségessé a per tárgyává tett közgyűlési határozatok tartalma valóságát, tekintettel arra is: azt maga a felperes sem állította, hogy a jegyzőkönyvbe foglalt határozatokat a közgyűlés eltérő tartalommal hozta meg. Ebből következően a felperes keresete alapjaként hivatkozott alaki hiányosság a közgyűlési határozatok érvényes létrejöttére nem hat ki.

pappj # 2008.10.22. 18:55

Egy érdekes helyzet állt elő, tisztelettel kérném jogász kolléga álláspontját.

A társasházi Közgyűlés elején az egyik tulajdonostárs a következőket csinálta: bár kifejezetten nem akarta a levezető elnök őt aláírónak, egyik hitelesítőnek megszavaztatni (emlékezve korábbi tapasztalatokra), addig erősködött, más tulajdonosokat is megnyerve e célra, míg végül is megszavaztatta magát, az egyik hitelesítőnek.

A közgyűlés végére kiderült, mi volt ezzel a célja: ugyanis nem írta alá a Jegyzőkönyvet, nem hitelesítette, egy mondvacsinált okkal, de valójában azért, mert neki nem tetsző határozatokat is hozott a Közgyűlés, és ő úgy gondolja, így, ezzel hogy nem írja alá, megakadályozta ezeket.

Kérdésem az lenne mi a teendő, én sajnos úgy vélem, meg kell ismételni a Közgyűlést, hiszen a Jegyzőkönyv a benne szereplő, megszavazott hitelesítő aláírása nélkül érvénytelen.

Ha így igaz, akkor is hogyan tovább ? Megismételt Közgyűlést kell-e tartani, mint határozatképtelenség esetén, ahol a megjelentek számától függetlenül a megismételt Közgyűlés határozatképes, vagy nem, egy teljesen új közgyűlést kell összehívni, és ezt a mostanit a nem aláírt Jegyzőkönyvvel meg érvényteleníteni (ez utóbbit vélem inkább) ?

gbabor # 2005.10.28. 10:06

Bocsánat, helyzet , ellipszilonos ly. :-)

gbabor # 2005.10.28. 10:05

Az igaz, hogy a T.t. idevágó pontja szerint tűrnie kell a magántulajdonon áhtaladó, vagy a magántulajdon területén található közös tulajdon szügségszerű javítását, felújjítását. Itt a KULCSSZÓ a SZÜGSÉGSZERÛ!
Mit nevezünk szügségszerűnek? Jelen esetben azt ha az én magántulajdonomon áthaladó közös tulajdon /fűtéscső például/ olyan állapotban van, hogy rendszeresen ázna a szomszéd, Vagis a felújításra, vagy javításra feltétlen szügség van!Ez a hejzet jelen esetben nem áll fent.

gbabor # 2005.10.28. 09:59

Üdvözlök mindenkit!

Köszönöm a válaszokat!
Jelen esetben a lakások nyílászásói a magántulajdon részét képezik!
CSak a lépcsőházi ajtók, ablakok tartoznak a közös tulajdonba.

ObudaFan # 2005.10.27. 19:23

A Thtv. 24. § értelmezhető úgy is, hogy közös költséget csak a közös tulajdonnal kapcsolatos költségekre lehet elszámolni, ekkor meg már a te általad írt megoldás támadható.

ptcruiser # 2005.10.27. 18:29

álláspontom az, hogy a közgyűlés igenis dönthet a felújításról. ha megfelelő a szavazati arány a közgyűlés hataározata alapján a közös képviselő intézkedhet.

a külön tulajdonú lakás tulajdonosát illeti a rendelkezési jog. ez alapján ő nem kötelezhető hitel felvételére. a hitelt (ha van olyan bank ma Magyarországon aki adna, ha adna) max a közös tulajdonú részekkel lehetne biztosítani. vagy nem kér biztosítékot a bank a hitelére, de ilyet még nem láttam ...

ebben az esetben a felújítást a tulajdonosnak tűrnie kell (főleg ha a nyilászárók vagy a felújítandó részek közös tulajdon). a társasház a felvett hitelt egy megemelt közös költségből törlesztené. aki ezt a megemelt közös költséget nem fizeti, közös költség tartozás jelzálogjogként való megterhelésével számolhat. a tulajdonos rendelekzése ellenére a földhivatali bejegyzésnek sincs helye.

hangsúlyozom hogy obuda által írt bírósági út más, az általam leírtak abban az esetben nem állják meg helyüket. az embereket ismerve, azt hiszem obuda által írt lesz életszerűbb: bíróság...

gbabor # 2005.10.26. 16:44

T karika!

Nem azt kértem, hogy nekem tetsző választ adjon.Függetlenül attól, hogy előnyösen vagy hátrányosan érint, és ha szakavatott, és ért hozzá, a véleményére lennék kíváncsi. De csak akkor, ha valós dolgokat áír!

Karika # 2005.10.26. 15:25

Azért nem írom le a véleményemet, mert az nem tetszene.

gbabor # 2005.10.26. 15:04

T. Karika!

Biztos olvasta az előző bejegyzéseim. Önnek mi a véleménye a dologról? Ön szakavatott, a témában?

Karika # 2005.10.26. 13:28

A közös képviselőnek a közgyűlés a főnöke. Nincs felügyeleti szerv.

gbabor # 2005.10.26. 13:02

Üdvözlök mindenkit!

Nem tudja valaki, hogy a közös képviselőnek mi a felügyeleti szerve? Ha jól tudom a területileg illetékes társasházkezelő?
Panaszt szeretnék tenni, de nem tudom hogy hová lehetne fordulni.
Köszönöm előre is a választ!

gbabor # 2005.10.25. 19:43

Köszönöm válaszát,! ha nem boldogulnák a dologgal, jelentkezem!
További jó fórumozást!

ObudaFan # 2005.10.25. 19:36

Ebben az esetben is érdekes kérdés lenne, hogy a jelenlegi Thtv. biztosít-e ilyen hatáskört a közgyűlésnek, hiszen azért az elsősorban a közös tulajdonról való rendelkezés szerve, és csak kivételesen van külön tulajdonnal kapcsolatos hatásköre. Szerintem ez inkább birtokvédelmi kérdés így is, mint társasházi közgyűlési hatáskör, de nem állítom, hogy a Thtv. nem értelmezhető úgy, hogy lehet ilyen kgy. hatáskör.