osztatlan közös tulajdon vs elővételi jog

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.17. 15:12

Ezt elég rendesen megcsináltátok. Ajánlom az esetet mindazok figyelmébe, akik azt szokták kérdezgetni. "mi baj lehet abból, ha nem azt írjuk a szerződésbe, amiben valójában megegyeztünk".

Az elidegenítési tilalom miatt attól tartok, csak veszteséggel, további költség árán szabadulhatsz, ha egyáltalán. Ugyanis megegyezhetsz vele, hogy a "kölcsöntartozása" fejében elfogadod a tulajdonrészét - de a Kincstár csak úgy fog hozzájárulni, ha a szocpolt kifizetitek. Ezt meg, ha jól veszem ki a szavaidból, ők nem lesznek képesek.
Az egyezségen kívüli egyéb megoldásokkal gond lehet, mert ott a többi hitelező (hiszen nem csak neked tartoznak) bekapcsolódhat, és ha végrehajtás alá vonják a tulajdoni hányadot, a legtöbb, amit tehetsz, hogy résztveszel az árverésen, és beszámíttatod a követelésedet. De a végrehajtó díját akkor is meg kell fizetni, és a beszámítás is csak arányosítva, a veled egy sorban álló többi hitelezőt is figyelembe véve történhet.
Zálogjogot nem jegyeztettek be?

frita # 2007.11.17. 14:57

Valamivel kevesebb, mint 1/2 részt adtam el (320/720).
Az ingatlant csak a felség vette meg, a férjenk nincs benne tulajdoni része, sem haszonélvezeti joga. A feleség a három picivel GYES-en van, a férjnek nincs bejelentett munkaviszonya. Pár éve "A" hitelt vettek fel az OTP-nél, szerintük- mivel megszünt a munkaviszonyuk- nem volt honnét leemelni a tartozást a pénzintézetnek , feltételezhető amiatt vannak bár listán.
frita

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.17. 14:29

Mekkora tulajdoni hányadot engedtél neki? 1/2-t?

frita # 2007.11.17. 12:05

Sziasztok ! Nem tudom mi a jó megoldás, ezért akinek van ötlete, várom a segítséget.
Az ingatlanom két utcára húz, egyik utca felé a lakásom van, a másik utca felé egy másik lakást építettem (gyerekeimnek), amit nem tudtam befejezni. Adásvételi szerződéssel eladtam a szerkezetkész épületet - így jelenleg osztatlan közös tulajdonom van a vásárlóval.
A szerződést úgy kötöttük, hogy a használatbavételi eljárást követően társasházzá kell nyilvánatani az ingatlant.( a telek nem megosztható)
A problémám a következő: 1.) az építtető az épület értékének csak töredékét fizette ki , közel két éve lóg a fennmaradó összeggel. 2.) nem tudja a lakásépítést befejezni, a felvett szocpol arra kevés volt. 3.) nem kap hitelt, mert bár listán van.
4.) az adávételi szerződést aláírtam, benne elismerve hogy a vételárat kifizette , mellette szerődés készült a meg nem fizetett összeg kölcsönadására. 5.) a tulajdoni lapon a szocpol miatt az elidegenítési és terhelési tilalom be lett jegyezve.
Szóval mit csináljak ? Az alábbi lehetőségek közül melyik a jobb: a) kérjek végrehajtást ?- osztatlan közös tulajdonnál ez mit jelent, érinti az én lakásomat is? ( a vevő a három gyerekével ellehetetlenül) b) hitelezzek meg neki egy másik lakást és a szocpolt (3 gyerek után) tetessem át arra ? Így visszakapom a még be nem fejezett lakást. c) menjek bele abba, hogy szerzek neki bejelentett munkahelyet, a tartozás rendezése után passzív bár listásként valószínűleg tudnék hitelt is szerezni neki- de lehet , hogy ezzel csak tovább növelem a velem szembeni tartozását.
Szégyenlem, hogy ennyire hülye voltam és jóhiszemű a vevővel, de valami kiutat kéne találni.
Előre is köszönöm a segítséget

ObudaFan # 2007.11.16. 19:22

A ráépítés szabályai szerint tulajdonostársak lettek ők hárman a hozzájárulásuk arányában, az egyik tulajdonostárs halálával pedig örökösei ipso jure örökölték az ő tulajdoni hányadát.

dnlaci # 2007.11.16. 09:32

Igen, az építési engedély csak az egyik tulajdonos nevére szól.
Nem volt a nyilatkozatban semmilyen rendelkezés az építendő épület tulajdonjogát illetően.
Csak annyi szerepel a nyilatkozatban: "Hozzájárulunk, hogy X Y az ingatlanon .... épületet építhessen", s a két tulajdonostárs aláírásával van ellátva a nyilatkozat. Semmi egyéb írásos nyom nincs.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.15. 17:26

Jól értem: az építési engedély csak az egyik tulajdonos nevére szólt? Nem volt véletlenül abban a "papírban" valami rendelkezés az építendő épület tulajdonjogára nézvést is?

dnlaci # 2007.11.15. 09:47

Tisztelt válaszolók!
Egy osztatlan közös tulajdonnal, illetve az ezen lévő épületek tulajdonjogához kapcsolódó kérdésem lenne.
Nem túl messze a településünkön kívül vásároltunk egy földet, az azon lévő önálló épülettel együtt, amely egy közös helyrajzi számmal rendelkezik. Mindez már majd tíz éve történt.
A többes számot úgy kell érteni, hogy egy testvérpár, és a testvérpár unokatestvére.
Az épület bővítve lett, illetve hozzáépítés történt, körbe lett kerítve kerítéssel, stb. Mindezeket a tulajdonosok közösen kezdték el csinálni. Ki ezt, ki azt adott hozzá. Anyagot, pénzt, munkaerőt. Szóbeli egyezség alapján történt minden, írásos megállapodás nem készült.

A vásárolt épülethez egy nagyobb épületnek a hozzáépítése is megtörtént, amely félkész állapotban van. Építési engedélye volt az épületnek, amely már lejárt, a használatba vételi engedélye viszont már nem lett megkérve. Ennél lelhető fel egy írásos dokumentum. Az építési engedélyhez készült egy írás, amelyben a testvérpár nyilatkozik arról, hogy hozzájárul ahhoz, hogy az unokatestvér ezt az épületet megépítse.

A tulajdonosok közül az unokatestvér meghalt, a család öröklés révén szerzett tulajdonjogot.
A haláleset után semmi sem folytatódott tovább, így minden azon a szinten rekedt, ami a halálesetig történt. A család az öröklés után semmit sem akart tovább folytatni, így egy jó pár évig minden változatlanul maradt.

Az lenne a kérdésem, hogy jelen esetben az épületből/épületekből a tulajdonjog hogyan illeti meg a tulajdonostársakat, ha pl. eladásra kerülne valamely részről a tulajdonrész? (Követelhet e magának a tulajduni lapon bejegyzettől többet pl. az örökös család?)

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.15. 07:50

Csak ismételni tudom: szerintem itt bérleti jogviszony eleve nem állhat fenn, mert tulajdoni hányadot nem lehet bérbe adni.
De ha ettől eltekintünk is, erre hivatkozva csak a megajándékozott támadhatná a szerződést. Ő meg majd hülye lenne.

A kérdést is megismétlem: mit szeretnél elérni?

Kisskati # 2007.11.15. 07:43

Azt szerettem volna még megkérdezni, hogy az ajándékozási szerződésben kellene e szerepelnie egy olyan pontnak, amely hivatkozik a bérleti "teherre".

Tehát, ha a szerződésben ez nem szerepel, vagy épp az szerepel, hogy az ingatlan tiszta, nincs semmilyen bérleti teher rajta (ha nem is így van megfogalmazva…), akkor az a szerződés érvényes e, szabályos e?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.14. 11:42

Úgyhogy a saját tulajdoni hányada eladásáról állapodik meg valakivel.

Bündér # 2007.11.14. 10:41

Köszönöm a választ, Sándor.
DE! Hogyan állapodhat meg valakivel az eladásról a férjem nélkül?
Igazából az anyjának az a lényeg, hogy bárki lakjon a lakásban, csak ne mi.
Mi meg úgy gondoltuk, hogy megvesszük az anyja részét, és kiadjuk albérletbe. (ezért kérdeztem múltkor az elővételi jogot).

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.14. 10:22

Kiskati: de akkor mit bérelt ez a bérlő a tulajdonostárstól? A tulajdoni hányadot nem bérelhette. Érdekes kis szerződés lehetett, amit kötöttek egymással.

De lássunk a dolghoz. A jelenlegi állás szerint van egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanotok. A Ptk. 140. § (1) alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult birtokolni és használni az egész dolgot. Meg lehet állapodni a használat megosztásábban, de ti ezt nem tettétek. (A "bérlővel" történt megállapodás szerintem nem köti a tulajdonostársat, pláne nem az ajándékozással tulajdont szerzett újat.) Szép időknek néztek elébe...

Lehet, nem figyeltem: tulajdonképpen mit is szeretnél?

ibi88 # 2007.11.14. 09:39

Tisztelt Szakértők!

Az alábbiakban kérem szíves állásfoglalásukat, tanácsukat:
9 éve vettünk Budapesten 2 x 1/4 tulajdonjogot egy osztatlan közös tulajdonú házban. Az adásvételi szerződésben, tulajdonlapon csak az összterület van feltüntetve, a garázsokkal és kerttel együtt. A lakóház leírásában pedig csak az szerepel, hogy mi az alsó szinten milyen helységeket vásároltunk meg. Valóságban a ház alapterülete kb. 70 m2- ebből a mienk 51 m2 = kb. 3/4 rész. A 1/2 tulajdonjoggal bíró tulajdonos társunk pedig, az alsó szint 1/4-ét, az első szintet és a tetőtérbeépítését bírtokolja.
Kérdéseink:
1.) Esetleges kár esetén milyen arányban kell viselnünk a költségeket? Nem tartanánk jogosnak, hogy a felét, hiszen az ő tulajdonrészének az értéke sokkal több, mint a mienk.
2.) Várható az ingatlanadó bevezetése. Mi alapján kell majd fizetnünk? 1/4 + 1/4 = 1/2 az osztatlan közös tulajdonnak, vagy?
Mit tehetünk, hogy jogilag egyértelmű legyen a ház megosztása és költségviselése?

Mielőbbi szíves válaszukat előre is köszönve

tisztelettel

egy nem jogász

Kisskati # 2007.11.14. 09:02

"Aha. Ha a "bérbeadó" tulajdonostárssal nem állapodtatok meg a használatot illetően, akkor tulajdonképpen mit is "bérel" az a bérlő?
A használati megállapodást írásba foglaltátok? Vagy tudjátok legalább a tartalmát bizonyítani?"

Igen. A "bérbeadó" tulajdonostárssal nem állapodtunk meg, de a bérlővel igen, erre vonatkozóan van írásos megállapodásunk.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 20:25

Nem, várja meg amíg megállapodik valakivel, és aztán éljen az elővásárlási jogával. Ha szerencsétek van, akkor az az ajánlat pont olyan, mint amit ti tennétek...

Bündér # 2007.11.13. 18:23

Hirdessük meg, és a férjem tegye az első ajánlatot az anyja részére?

ObudaFan # 2007.11.13. 18:11

Vagy várjátok meg , amíg lesz vevő, vagy közös tulajdon megosztási pert indíthat férjed, és kérheti, hogy édesanyád tulajdoni hányadát válthassa magához.

Bündér # 2007.11.13. 17:57

Kedves ObudaFan!
Köszönöm a választ.
A helyzet az, hogy vevő nincs, mert még nem merült fel az eladás, férjem inkább megvásárolná a részét. Csakhogy az anyja idegennek eladná, de a fiának nem, ahogy ezt már nekünk tegnap kijelentette.
Hogy kezdjen/kezdjünk mindenhez hozzá?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 14:40

Aha. Ha a "bérbeadó" tulajdonostárssal nem állapodtatok meg a használatot illetően, akkor tulajdonképpen mit is "bérel" az a bérlő?

A használati megállapodást írásba foglaltátok? Vagy tudjátok legalább a tartalmát bizonyítani?

Kisskati # 2007.11.13. 14:24

A bérlővel van megállapodás közöttünk a használatot illetően.
Egymás között egy elméleti vonal mentén "osztjuk" meg az ingatlant, ami egyébként nem látszik (mert jellegzetes pontokhoz kötjök a határvonalat).
Évenként térfélcsere van, mert az ingatlanon belül nagyon vegyes a talaj minősége, s ezt a cserével korrigáljuk.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 14:04

„Diktál, kijelentette, hogy eddig, meg addig az Ő tulajdona, s használja, mert megvette.”
No, arról kellene egyszer egy jól érthető hangfelvételt csinálni!

Van valami használat-megosztási megállapodás köztetek?

Kisskati # 2007.11.13. 11:45

Azért gondoltam volna, hogy érintve vagyok, mert ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, s mint írtam a megajándékozott viszont már birtokba vette az ingatlant, akkor Ő tulajdonképpen kinek is az ingatlanrészét használja?

A bérlőét nem, mert az bérbe van adva.
Akkor viszont csak a mi tulajdonrészünket használhatja.

Ezért kérdeztem az előbbieket, s szeretném megkérdezni még, hogy egy ilyen tulajdonban az új tulajdonostárs szabályosan hogyan, s mikortól veheti birtokba az ingatlant? Velünk nem egyeztetett, nekünk semmit be nem mutatott, csak önkényesen, tudtunk nélkül elfoglalta az ingatlant!
Diktál, kijelentette, hogy eddig, meg addig az Ő tulajdona, s használja, mert megvette.
Semmilyen közreműködésre, illetve egyeztetésre nem hajlandó.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 10:55

Bocsánat, de ez nem a te ügyed. Ez az ajándékozó, a megajándékozott és a bérlő ügye.

(Csak megjegyzem: szerintem tulajdoni hányadra nem is lehet bérleti szerződést kötni.)

Kisskati # 2007.11.13. 09:15

Tisztelt szakértők!

Van egy osztatlan közös tulajdonban tulajdoni hányadom. Ez egy termőföld tanyával együtt, ami most üres, és ez egy külterületen helyezkedik el.
Velem egyenlő, illetve nálam kisebb tulajdonrésszel rendelkező társtulajdonosaim vannak. A nálam kisebb tulajdonrésszel rendelkező társsal - aki egyébként rokonom – kettőnknek 60%-on felüli tulajdonrészünk van.
A velem egyenlő tulajdonrésszel rendelkező „eladta” ajándékozási szerződéssel a részét (még nem írták át), hogy - a rokonommal együtt - bennünket ki tudjon kerülni.

Egyébként mi meg szerettük volna venni az ún. ajándékozó tulajdonrészét, élni akartunk volna az elővételi jogunkkal.

Az ajándékozónak a tulajdoni hányadára vonatkozó, még le nem járt, további három évre vonatkozó, határozott idejű és mindkét fél számára kötelező érvényű bérleti szerződése van egy kívülálló, tehát nem a megajándékozott személlyel.

A megajándékozott, viszont már birtokba vette az ingatlant (a földhivatalnál még nincs bejegyezve a tulajdonjog változás, széljegyként szerepel a tulajdoni lapon), s azt mondja nincs arra semmilyen bérlet, hiába lett a bérleti szerződés bemutatva neki.

Gondolom, az ajándékozási szerződésben kellene lenni egy olyan pontnak, amelynek hivatkoznia kellene a per- teher és igénymentességre
.
Kérdésem az lenne, hogy ha a szerződésben ez nem szerepel, vagy épp az szerepel, hogy az ingatlan tiszta, nincs semmilyen bérleti teher rajta (ha nem is így van megfogalmazva…), akkor az a szerződés érvényes e?
A földhivatalnál lenne e jogom betekinteni a szerződésbe, hogy erre vonatkozóan mi szerepel benne?