öröklés,ingatlan

„„az ilyen értékbecslések köztudottan a valós piaci érték alatt maradnak jóval. ”
Tévedés. (Ahogyan az is, amit a közös tulajdon megszüntetéséről írsz – de szerintem kár ebben most elmélyednünk.)”

Nagymamám halála révén éppen most történtek meg az értékbecslések, kb. a valós piaci ár 70%-áról szólnak a papírok két független városban is. Ezt az értéket már az örökségről való kölcsönös lemondáshoz sem fogadta el apám és a testvére (a két mostani örökös). Ezért kérdem, hogy nagyapám majdani halálakor mi alapján számítják majd a kötelesrészt? Gondolom egy ugyanilyen nagyságrendű értékbecslés alapján?
Másik kérdés, hogy akkor mégis valójában hogyan lehet a közös tulajdont megszüntetni, nagyobb tulajdonosként?

„„Ragaszkodhat a tulajdonjog megszerzéséhez? ”
Már mondtam: a köteles részt elsődlegesen nem természetben kell kiadni.”

Ezt értettem, de ha "nem fogadja el" a "megítélt" összeget? Akkor ragaszkodhat a tulajdonjoghoz? Vagy bíróságra mehet?

Azért érdeklődöm, mert nem akarok az esetleges részemre történő ajándékozás után váratlanul nagyot szívni...

Kedves Fórumozók!
S.O.S segítség kellene özvegyi joggal kapcsolatban. 12 éve testvéremmel 1/2-1/2 arányban örököltem egy kertes házat, rajta a házban egyedül élő édesanyám özvegyi jogával. Sajnos, mára kiderült: ez a tulajdonközösség senkinek sem jó. Édesanyám finoman megfogalmazva sem a "jó gazda gondosságával" lakja az ingatlant, gondozza a kertet. Minden segítő szándékunkat elutasítja, lehetetlenné teszi, legyen szó a ház kisebbre cserélésről (amit egymaga is el tud látni), vagy a kert napszámosokkal való megműveltetéséről. Tesóm is, én is több tíz, ill. száz km-re lakunk a háztól, így órási gond pl. a kert megművelése, segítséget pedig anyukám ugyebár nem enged a közelbe. Most éppen egy nagyobb összegű bírság van kilátásban, a kertben elharapódzott parlagfű miatt. A bírság természetesen a tulajdonosok nevére érkezik, bár anyu a kert használója és haszonélvezője.
Kérdésem: van-e bármilyen lehetőségem arra, hogy szabaduljak ebből a számomra csak kötelezettségekkel, és a 12 év alatt csak kellemetlenségekkel járó vagyonközösségből? Édesanyám pszichéje orvosi papírokkal igazolhatóan erősen abnormális, és részben ezért, sajnos nem tudunk vele zöld ágra vergődni, és sem fizikailag, sem anyagilag nem tudjuk tovább finanszírozni az állandó mulasztásait, nemtörődömségét, illetve igényeit.
Segítségeteket köszönöm!

Sziasztok,
légyszi segítsetek a kettővel lejjebb kifejtett kérdésben! Röviden összefoglalva:

• mi alapján számítják a kötelesrészt?
• mi van, ha nem fogadja el a kötelesrészért megítélt összeget a másik fél (kevesli)?
• osztatlan közös ingatlantulajdont hogyan lehet felszámoltatni, ha nincs békés megegyezés? Az esetleges perben hogyan állapítják meg az értéket? Árverés lesz és elővételi jog? Visszakerestem rengeteg hozzászólást, de erre nem találtam meg a választ sajnos.

Köszi, üdv, Gábor

Ha a felek nem tudnak megállapodni, a kötelesrészre jogosult köteles bizonyítani a hagyaték értékét. A kérésére a bíróság ingatlanforgalmi szakértőt fog kirendelni.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.
A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.
A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.
A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Köszi ObudaFan!
Még két apró részletezést kérnék:

• ha a kötelesrész értékének tisztázására kirendelt (egyetlen) ingatlanforgalmi szakértő véleményét valamelyik fél nem fogadja el, akkor kérhet még egy szakértői véleményt? Kötelezheti valamelyiknek az elfogadására a bíróság? Lehet ilyenkor kényszerárverés (persze elővásárlási joggal)?
• Mivel ilyen helyzetekben alapvetően állítható, hogy biztos nem fog minden érintett egyszerre tiltakozni (valamelyik félnek mindig jó lesz az összeg nagyságrendje), akkor mi alapján lehet kényszerárverés? Bíró dönti el és lehet fellebbezgetni?!

Köszi, G

Beidézik a szakértőt és kérdéseket lehet feltenni, hogy miért ennyire értékelte, lehet az álláspontokat egyeztetni.

Persze, a bíróság elfogadhatja a szakvéleményt és arra alapozhatja a döntését.

A bíróság akkor nem rendel el árverést, ha azt mindkét fél ellenzi.

Az árverésnél azon az áron válthatja magához az elővásárlásra jogosult, amilyen értéken a legtöbbet licitáló vevő venné meg.

Amennyiben a szakvélemény hiányos, vagy homályos, és a szakértő meghallgatása sem segít ezen, akkor ki kell rendelni másik szakértőt.

Szóval az örökléssel kapcsolatos kérdésem a következő.

Testvérpár (csak az elhunyt apa közös) több ingatlant örököl. Az egyik örökös kiskorú (4 éves). A kiskorú anyja a nagykorú örökösnek oly módon próbál keresztbe tenni, hogy nem járul hozzá az ingatlanok értékesítéséhez. Kérdésem, hogy meddig húzhatja mindezt törvényesen, illetve hogy van-e mód arra, hogy a nagykorú örökös hozzájuson az őt illető részhez. A kiskorú gyámja úgy gondolja, hogy lánya csak 14 év múlva (nagykorúvá válása után) jut hozzá örökségéhez, mivel addig minden a gyámügy felügyelete alá tartozik, így neki nem sürgős az értékesítés. Nem szeretnénk évekig pereskedni, mert azzal senki sem járna jól, de egyre kevesebb esélyt látunk a dolgok racionális rendezésére.
Kérem segítsenek.

Köszönettel: Nagy Sándor.

...

Lényegtelen, hogy a társtulajdonos kiskorú-e vagy nem. Nagykorú társtulajdonos sem köteles eladni a maga tulajdoni hányadát csak azért, mert a másik el kívánja adni a magáét; és a vevő csak az egészet akarja megvenni. Ha jól értettem, több ingatlan van. Ez esetben célszerűbb lett volna az osztályos egyezséget úgy létrehozni, hogy ki-ki 1/1 arányú tulajdonos legyen.
Még most is lehet ilyen értelmű megállapodást - tulajdonképpen csereszerződést - kötni. Ha a gyám nem hajlik az egyezségre, akkor bíróságtól lehet kérni a közös tulajdon valamennyi ingatlant érintő, ilyen módon történő megszüntetését. Ami eltarthat egy darabig - de tiszta viszonyokat teremt.

Mellesleg: nincs véletlenül egy özvegy, akinek haszonélvezete van az egész hóbelevancon?

Szerencsére az "özvegy", vagy nevezzük inkább vígözvegynek csak élettárs volt, nem pedig házastárs, így semmi köze az örökséghez. Viszont a cserékre nem igazán hajlik. Neki most fő célja, hogy a nagykorú örököst végleg ellehetetlenítse. Ha nem marad más, akkor jöhet a bíróság, de ez szerintem mindenkinek csak ártana. Egy ilyen eljárás kb. mennyi ideig húzódhat, mire döntés születik? Az már világos, hogy minden papírmunkát ráérősen végeznek az illetékesek. Kb. 1 év alatt még nem jutottak el odáig, hogy az örökösök nevén legyenek a dolgok. És nem látom a procedúra végét.
Ha az egyik örökös el akarja adni az adott ingatlant a másik pedig nem járul hozzá, akkor nincs véletlenül egy olyan törvény, hogy ha az aki nem járul hozzá az értékesítéshez nem tudja kifizetni a másik fél részét, akkor az ingatlan árverezésre kerül???

„Egy ilyen eljárás kb. mennyi ideig húzódhat, mire döntés születik?”

Másfél-két év.

„Ha az egyik örökös el akarja adni az adott ingatlant a másik pedig nem járul hozzá, akkor nincs véletlenül egy olyan törvény, hogy ha az aki nem járul hozzá az értékesítéshez nem tudja kifizetni a másik fél részét, akkor az ingatlan árverezésre kerül???”

Ilyen speciel nincs.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.
A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.
A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.
A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Nincs. De bárki eladhatja a saját tulajdoni hányadát, ha talál rá vevőt. A tulajdonostársnak elővásárlási joga van.

Magyarul hiába örököl az illető több tízmilliót (igaz ingatlanban), ha a másik félnek úgy tartja úri kedve, akkor több évig nem juthat hivatalosan egy fillérhez sem, kivéve hacsak nem talál egy őrültet, aki egy lakóház feléért kifizet kb. 15 milliót úgy, hogy oda egy másik személynek is joga van bejárni, és azt tenni, amit csak akar??? Ezek azért nem semmi törvények ám. Felháborító, hogy nem lehet simán eladni a házat, az értékét pedig 2 felé osztani. Undorító ez az ország és a törvényei. Le a kalappal az ügyvédek előtt akik átlátnak ezen a sok sz@ron.

Nem indokolt a kifakadásod. Próbáld meg a másik oldalról nézni a dolgot:t árstulajdonosa vagy egy ingatlannak. Mit szólnál hozzá, ha egyszercsak azt mondanák, már nincs ingatlanod, mert a tulajdonostársad a te beleegyezésed nélkül eladta. Akár a fejed fölül is.
Nem hiszem, hogy az jobb lenne.

Az biztos nem lenne jobb, de az a különbség, hogy ha én belemegyek hogy társtulajdonos legyek egy ingatlanba (pláne ha abban lakom), akkor vállalom az azzal járó kötelezettségeket, és tudom, hogy ha belemegyek egy társtulajdonosi szerződésbe, akkor abból nem fogok egykönnyen kiszállni.
Viszont öröklés esetén nem vállalok semmi ilyesmit, és nem másra, mint a jogosan járó örökségemre tartok igényt.
Az én általam leírt esetben gondoljuk végig, hogy a kiskorú gyámjának mennyire nem sürgős az ingatlanok értékesítése, hiszen a kiskorú mindenképp csak nagykorú válásakor jut hozzá a vagyonhoz, ami 14 év múlva esedékes. A nagykorú örökösnek viszont, aki szintén nem túl öreg (19 éves) pont erre a vagyonra lenne szüksége (ha már szerencsétlen elvesztette az édesapját), hogy elkezdhesse életét, és ne legyenek mindennapi anyagi gondjai. A gyámügy persze magasról tesz mindenre, hisz ő csak a kiskorú érdekeit nézi. De akkor vajon ki nézi a másik örökös érdekeit.
Ráadásul itt nem arról van szó, hogy a kiskorú feje fölül adnák el a házát, hanem több lakatlan, nem használt épületről beszélünk.
Persze ez al államnak is csak jó, hiszen ha pereskedésre kerül a sor, az örökös kénytelen több százezres ügyvédi költséget fizetni évekig, ehhez pedig jobb híján kölcsönt kénytelen felvenni, amit majd ha végül hozzájuthat örökségéhez (ha egyáltalán hozzájut) kamatokkal együtt fizetheti vissza. Na meg persze évekig számolgathatja a forintjait, hisz az iskolák végeztével nem élhet még "átlagos" életet sem, hacsak nem dolgozik 2-3 műszakban, éjjel nappal. Pedig Ő már milliomosnak mondható, csak épp cseszheti, mert nem nyúlhat a pénzéhez. Arról nem is beszélve, hogy ha most juthatna örökségéhez, akkor azt az évek alatt (ameddig a perek sorozata tartana), talán olyan helyre is be tudná fektetni, ahol megtöbbszörözhetné azt, nem pedig az álló ingatlanok amortizációját kellene végignéznie............

2 lehetőséged van: vagy eladod a saját tulajdoni hányadod, nyilván értéken alul, vagy elindítasz egy közös tulajdon megszüntetési pert.

Hogy az állam miért jár jól attól, hogy az ügyfél fizet az ügyvédnek (az ÁFA-t, EVA-t leszámítva), azt nehéz lenne alátámasztanod. Az állam legfeljebb az illetéket szedi be, ami messze nem fedezi a bíróság működési költségét. Tehát az állam azzal jár jól, ha per nélkül megegyeztek.

Sziasztok!

Iker családi házban lakunk.A másik fele a testvéremé.
A mi nevünkön van.Az édesanyánknak haszonélvezete van rajta.Ő velem él.Telek amin a ház van, az úgy van bejegyezve,hogy osztatlan közös tulajdon a testvéremmel.Ez mit jelent?És hogyan lehet ezt hivatalosan elrendezni?A testvéremmel nem túl jó a viszony a felesége miatt és szeretném ha tiszta jogi dolgok lennének.Kösz: tivon

Nem biztos, hogy jól értem.
Tehát van a telek osztatlan közös tulajdonban, és van rajta két lakóingatlan, mindegyik önálló helyrajzi számmal, más-más tulajdonossal?

Telekmegosztási eljárást kell lefolytatni.

Sziasztok!

Néhány nappal ezelőtt segítettetek válaszaitokkal, eldöntenem a kérdést, h Apa halála után perbe száljak-e a köteles részemért, ill. megtámadjam-e a végrendeletet.
Most abban kérem segítségeteket, hogy Ügyvédet találjak, aki végigviszi a dolgot.A teljes örökség hozzávetőlegesen 20 millió Ft.-
Mennyiért vállalják el általában? fix összeg vagy százalékos sikerdíj az ár? Üdv mindenkinek.
Obuda fan Te esetleg elvállalnál? Ha egy Ügyvéd meghallgatja a történetemet, de végül nem neki adok megbízást az mennyibe kerül?
Köszi előre is.

Írj e-mailt, ha gondolod, és akkor személyesen megbeszéljük.

Tisztelt Fórumozók,

öröklési szerződés megtámadhatóságábval kapcsolatban kérnék segítséget. Közjegyzővel, és 2 ügyvéddel tárgyaltam, elolvastam néhány interneten fellelhető BH-ot és kollégiumi állásfoglalást, valamint ObudaFan "Feltűnő értékkülönbség és szerencseszerződések" c. tanulmányát, és a következő kérdésem lenne:
98 éves ember közjegyző előtt öröklési szerződést köt, ahol a háziorvosi papírt bemutatja, miszerint makk egészséges, cselekvőképes és beszámítható, tartós vagy halálos betegsége nincs. Elvileg élhet még 10-15 évet is, de ha ne adj' isten rövid időn belül elhalálozik, akkor támadható-e ez a szerződés a köteles részből is kimaradó leszármazó részéről? Ahogy informálódtam, aránytalanságra nem hivatkozhat, de hivatkozhat-e pl. arra, hogy az eltartott magas nyugdíja miatt nem is volt rászorulva a tartásra? Kell-e bizonyítani valódi tartást, ha tulképpen nem is szorul rá (még)?

Előre is köszönöm, Gábor

Fordítva: neked kellene bizonyítani, hogy nem történt tartás. Ha ez a bizonyítás sikeres, akkor a szerződés valójában ajándékozás; így 15 éven belüli elhalálozás esetén a köteles részre igényt lehet támasztani.

Tisztelt Fórumozók

Egy kérdéssel/problémával fordulok Önökhöz.Mégpedig úgy 1990-92 körül apám a nagymamám telkére akart építkezni.A nagymamám természetesen meg is engedte ingyen és bérmentve (szóbeli megegyezés) viszont a hatóságtól nem kapott rá engedélyt mondván hogy a telekre már nem lehet építkezni.(Azt hiszem mert csak a telek 80%-át lehetett beépíteni)Végülis apám merészen (használhattam volna más jelzőt) felépítette a házat hozzáteszem minden szabályszerű kivétel az engedély.Gondolom már nincs jelentősége az engedélynek mert bőven eltelt a 10 év.Viszont a mamám felett lassan eljár az idő és azt mondta hogy rám hagyja a házát és a telket.Kérdésem hogy akkor az engedély nélkül épített ház is az én tulajdonom lesz vagy marad apámé és csak valami díjat kérhetek a (föld)használatért cserébe vagy nincs semmi mert "nem is létezik" az a ház?Előre is köszönöm a válaszokat!

Tisztelettel: Zeller