Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Korábban az árverés egy bizonyos kitűzött időpontban kezdődött, és néhány (esetleg néhány tíz) percig tartott. Az árverés eredményét a végrehajtó azonnal jegyzőkönyvbe foglalta, a vevő pedig azt azonnal aláírta, illetve, ha nem kapott halasztást, a vételárat is azonnal kifizette. Összefoglalva: elég egyértelmű volt, mit kellett az árverés napjának tekinteni. A közterhek viselésére innentől volt köteles az árverési vevő, a 30 nap innen datálódott. Ellenben a tulajdonjog a földhivatalnál történő bejegyzéssel keletkezik.

Ez ma úgy néz ki, hogy az árverés 60 napig tart, és a licitnapló lezárásával ér véget. Ettől időben elkülönül az árverési jegyzőkönyv aláírásának és a vételár megfizetésének ideje. Mivel a 60 nap miatt nem lehet árverés napjáról beszélni, igazából az a kérdés, hogy a licitnapló lezárásának, vagy pedig az árverési jegyzőkönyv aláírásának napját kell-e annak tekinteni. Ez nincs agyonszabályozva, ezért a végrehajtók eltérően értelmezik ezt, és többségük - a régi idők emlékére - a jegyzőkönyv aláírásának napját tekintik az árverés napjának.
A határidőket onnan kell ezért számolni, ahonnan az eljáró végrehajtó is számolja.

Aktuális információk (az eljáró végrehajtó szerint):

Közterhek viselése és kiköltözés határideje a licitnapló zárásától számítódik.

Tulajdonjog a 2310/2011 polgári elvi határozat szerint az árverési jegyzőkönyv aláírásakor keletkezik

De nem tűnt túl biztosnak a dologban.

Én is ezt érzem, de a kiürítési kérelem jogvesztő határideje miatt jobb lenne tisztán látni, mert mi van akkor, ha az illetékes jegyző esetleg máshogy gondolja?
153. §(4) Az elektronikus árverési rendszer az árverés befejezését - ha pedig arra nem került sor, a licitnapló végrehajtó általi lezárását - követő 30. napon automatikusan törli az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásából az árverési hirdetményt és a hozzá tartozó licitnaplót.
Ez nekem az árverés végének egyértelműen a licitnapló (automatikus vagy kézi) lezárását jelenti, hiszen a rendszer honnan tudhatná, hogy mi a jegyzőkönyv aláírásának az időpontja?
A jegyzőkönyv is vélhetően valami olyat tartalmaz, hogy XY ekkor Z összegű érvényes licitet tett és az árverés K időpontban ezzel a nyertes ajánlattal zárult.
Ezért is ver rá a 154. § minden közterhet simán onnantól a vevőre:
154. §(2) Az ingatlan után az adó és más köztartozás az árverési vevőt az árverés napjától terheli.

Ez a két rendelkezés viszont megint elbizonytalanít, mert a 149. § és a 155. § ugyanarról kellene, hogy szóljon:
149. § (1) Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árverési jegyzőkönyv aláírásának napjától - ha pedig az árverést jogorvoslattal támadták meg, a jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint annak jogerőre emelkedésétől - számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti.
155. § (1) Az árverés sikertelen, ha

3. az árverési vevő nem fizette be vagy nem utalta át a teljes vételárat az árveréstől számított 15 napon belül, illetőleg a végrehajtó által a vételár megfizetésére adott határidőn belül.

De akkor miért alkalmaz a 149. § eltérő megfogalmazást a határidőre, „árverési jegyzőkönyv aláírásának napja” a jól ismert „árverés” helyett?
Esetleg tud valaki példát arra, hogy árverési vétel milyen hatállyal került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásban?

Nem egyértelmű a szabályozás. Lehet az a licitnapló lezárása, de a legtöbb végrehajtó - érthető okból - az árverési jegyzőkönyv aláírásának napját tekinti annak.
A harminc nap nem azt jelenti, hogy a harmincegyediken máris intézkedni kell. Az csak azt jelenti, hogy lehet intézkedni.

Üdv mindenkinek,

nekem itt van egy kis homály:
... az árveréstől el kell telnie 30 napnak...

A határidők számításakor pontosan mit kell az "árverés" időpontja alatt érteni?

• az elektronikus árverés automatikus lezárásának időpontját, vagy
• az árverés végrehajtói lezárását (nyertes elektronikus értesítése), vagy
• az árverési jegyzőkönyv aláírásának az időpontját, vagy
• az árverési jegyzőkönyv adós általi átvételi dátumát?

Jobb azt az adóssal egyeztetve birtokba venni. Nem feltétlenül kell ott lennie, elég, ha azt mondja, hogy persze, menjetek, vagy ha le van zárva, akkor kulcsot ad hozzá. Persze, nem hátrány, ha ő is ott van. Birtokba vétel után a végrehajtó azért írjon egy jegyzőkönyvet az átadásról.
Ha viszont egyértelműen elzárkózik, mitöbb: fenyegetőzik, a bent lévő ingóságíit követeli stb., akkor érdemes inkább a végrehajtótól kérni a kényszerátadást.

Tiszteletem,

végigolvastam a fórum hozzászólásokat az elmúlt 1 évből és az érthető, hogy most már sokkal jobbak az esélyek a sikeres birtokba vételre.

Mi egy sok éve lakatlan ingatlant néztünk ki, amiből a valaki (volna egy tippem, hogy ki) egy betörés alkalmával már minden mozdítható értéket elvitt.

A kérdésem az előző válasz egy konkrét részére irányul.

„Ha már be van jegyezve a tulajdonjogod, megpróbálod birtokba venni az ingatlant.”

Ez úgy történik (például), hogy kivonulok a helyszínre egy lakatossal és kicseréltetem vele a zárat?
Másképp fogalmazva az adós közreműködése nélkül is birtokba vehetem az ingatlant?

A válaszokat előre is köszönöm.

Köszönöm segítségedet, és kioktató stílusodat, nyilván orvoshoz is azért megy az ember, hogy alázzák....
További szép napot Neked...
Imre

„amit már több mint 30 napja kifizettem?”

Muszáj volt ezt idevágni?

Ja, hogy még nem is te vagy a tulajdonos? Akkor mit akarsz? Az árveréstől el kell telnie 30 napnak, hogy a végrehajtó megküldhesse a biztonsági papíros árverési jegyzőkönyvet a földhivatalnak.
Ha a 30 nap eltelt, 15 napon belül írásban kell kérned a végrehajtót, hogy adja át az ingatlant, valamint bejelented a jegyzőnél, hogy ezt a kérelmet előterjesztetted. Ezt nem feltétlenül azért kell megtenned, hogy a végrehajtó azonnal átadja az ingatlant (hiszen még nem is a tied), hanem azért, mert ez a 15 nap egy jogvesztő határidő.
Ha már be van jegyezve a tulajdonjogod, megpróbálod birtokba venni az ingatlant. Ha sikerül, azt jelzed a végrehajtónak, aki ezt jegyzőkönyvezi (= átadja neked az ingatlant), és végeztél is a dologgal. Ha nem sikerült, akkor jelzed a végrehajtónak, hogy a korábbi kérelmednek megfelelően, a 60 nap lejártával kéred a kényszerátadást.

Ok, akkor most mi a teendőm, mint jogban kevésbé járatosnak, hogy birtokba tudjam venni a garázst, amit már több mint 30 napja kifizettem? A vh. a jövő hétre ígérte a vízjeles dokumentumot, ami alapján a földhivatalba átírják a nevemre.

Megkísérelted birtokba venni az ingatlant? Az általad meg a végreható által emlegetett jegyzős dologra csak akkor kerül sor, ha a végrehajtó nem tudta a 154/A. (1) szerint átadni a ingatlant. És nem is fogja, ha te meg sem kíséreled birtokba venni. Egyébként pedig nem jól sorolod a határidőket.

154/A. § (1) Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek - a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel - az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.
(10) Ha a kiköltözésre az (1) és (5) bekezdésben foglalt időpontig nem került sor az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan kiürítését.
(11) Az árverési vevő köteles a 138/C. § szerinti igazolást kiállító jegyzőnél - ha a 138/C. § alapján a végrehajtást kérő nem tett bejelentést, akkor az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőnél - bejelenteni, hogy az ingatlan kiürítésére irányuló kérelmet terjesztett elő, amelyről a jegyző 8 napon belül igazolást állít ki. Az igazolást az árverési vevő köteles megküldeni a végrehajtónak.
(12) A végrehajtó az árverési vevő kérelmére - szükség esetén rendőrség közreműködésével - akkor intézkedik az ingatlan kiürítése iránt a 182. § és a 182/A. § megfelelő alkalmazásával, ha a (11) bekezdés szerinti, a jegyző által igazolt bejelentéstől számított 60 nap eltelt.

Árverésen vettem egy garázst, letelt a 30 nap a jegyzőkönyv aláírását követően, + a 15 nap a fellebbezésre. Most kérdeztem a vh-t, és ő mondta, hogy a helyi jegyzőtől kell kérni valamilyen birtokbavételi kérelmet?... ott meg azt mondták, hogy ők egy igazolást tudnak adni, hogy a vh-tól kértem a birtokba adást...
Mi a teendő valójában, milyen formanyomtatvány szükséges?..

Sziasztok!

Nyáron ítélkezési szünet lesz a bíróságokon. Ez pontosan milyen hatással van az adós fellebbezésére? Ilyenkor is 60 nap van a fellebbezés elbírálására?

Köszönöm szépen!

tmsnmeth80

A közművekről röviden: Ami mérhető, azzal szerintem nincs gond, birtokbavételkor rögzíted az az óraállást, onnantól kell fizetni. Ezeknél más gond lehet. Adós sokszor nem fizeti, így szolgáltató megszünteti vagy korlátozza a szolgáltatást. Áram: lekötik, vagy leszedik az órát, víznél szűkítők raknak be aknába vagy közterületen. Az első jobb, a második rossz és drága a visszaállítás, pláne, ha utat kell bontani. ( A friss utakat nem is engedik 5 évig) Ezekben az esetekben a szolgáltató a helyreállítás költségén túl megpróbálja rád verni a korlátozás költségét is, hiszen ezt sem fizette ki neki senki. Ezt vissza kell verni. A helyreállítási költség viszont a tied. Ennek mértékéről már írtak. Ami kérdéses: szemétszállítási díj (ezt a tulajdonjogtól számítják rendszerint, mivel az önkormányzat szerződik a szolgáltatóval) , közműfejlesztési hozzájárulás, talajterhelési díj ezekről a Önkormányzatnál kell érdeklődni. Adókat a Vht rendezi. Közös költséget írták. Amiről nem tudok, még nem futottam bele az a távhő. Erről nem merek nyilatkozni.

A frappáns visszavágások nagymestereit soha nem zavarják a tények! Főleg, ha a helyzet rendkívül kényelmes számukra. Egyébként igazad van egy végrehajtó mindig csak nyertesként kerülhet ki a dologból. A többiek meg le vannak szarva. Nyilván nem érdeke a Végrehajtói Karnak s törvénymódosítás kezdeményezése, hiszen azzal vagy a munkája nőne, vagy a haszna csökkenne.

Érdekes, az adósok is ugyanezt szajkózzák. Na, ilyenkor mi van? Az van, hogy a jogaik - mindegy, hogy adós kérő, vagy vevő - igazából csak a lúzereknek nincs.

tmsnmeth80
Igen, jól látod. Ennek topiknak a címe egy szóval leírható. Vevő jogai: Nincsenek. Ez a törvény, mármint a Vht árverési része úgy szar ahogy van. Bárcsak Vevőnek fele annyi joga lenne, mint az Adósnak. De csak egy joga van: fizetni. Nálam ez a közel két éves moratórium verte ki a biztosítékot. Csak pár példa. Biztos többen találkoztatok azzal az esettel, amikor licitáltok egy ingatlanra, ami egyszer csak hopp eltűnik. Kapsz egy rendszerüzenetet, hogy levették, érdeklődj a végrehajtónál. Igaz, hogy te átutalták több millió forintot, és még sokan mások, még egy e-mailt se kapsz. Ha visszautalják a pénzt, ugrott a tranzakciós díj, a lekért tulajdonlap ára, az utiköltség. Kamat persze nincs arra a két hónapra amíg ott áll a pénzed, pedig neked hogy ki kell perkálnod a jegybanki alapkamatot a 60 napos fizrtési halasztásnál. Ha te lépsz ki ugyanígy az árverésből ugrott az előleg és még a különbözetet is ki kell fizetned, ha a következő árverésen olcsóbban kel el az ingatlan. Vagy amikor 15 napon belül kifizeted a vételárat, úgy, hogy az árverés csak a 30. Nap után lesz jogerős. Ha a bíróság az adós kifogásának ad igazat, és az árverés érvénytelen, lehet, hogy te nem is vagy vevő, pedig átutaltad a teljes vételárat. (Mindig kérjétek a 60 napot!!!) Vagy amikor veszel ugyan egy ingatlant, de azt nem adja át neked senki. Vagy megszerzed magadnak a birtokbalépést, vagy neked kell kezdeményezni a kiköltöztetést a jegyzőnél, ráadásul 15 napon belül, mert ha késel, nincs kiköltöztetés. Ja és a teljes kiürítés költsége téged terhel, még akkor is, ha az ország másik végébe kell menni. Amit adós nem visz el, azt pedig őrizned kell zárt raktárban 90 napig saját költségen. Mindezt azért mert vettél egy ingatlant, belapátolsz egy rakás pénzt egy rendszerbe, amihez semmi közöd, viszont adós megszabadulhat belőle az adósságától, hitelező megkapja a pénzét, végrehajtó pedig a jutalékát. Csak te nem kapod meg az ingatlanodat.

Az elbírálás attól is függ, hogy a végrehajtó milyen észrevételt tett a kifogás beterjesztéséhez. Ha csak azzal terjesztette be, hogy "t. bíróság, nesze, bíráld el", akkor sokáig fog tartani. Ha érdemi észrevételt is tett hozzá, amivel a bíróságot segíti, és akkor gyorsan is elbírálhatják.

Gyakran előfordul például, hogy az árverést (= az árverési jegyzőkönyvet) olyan kifogással támadják, amivel a becsérték közlése, vagy az árverési hirdetmény ellen kellett volna élni, és mint ilyen, eleve elkésett és érdemben nem vizsgálható. Ilyen esetben nem indokolt, hogy hónapokig üljön a bíróság a kérdésen, különösen, ha erre az "apróságra" a végrehajtó fel is hívta a bíróság figyelmét. De az iratok és a kifogás tartalmának konkrét ismerete nélkül ebben nem lehet állást foglalni.

@Grave7: köszönöm válaszod! Akkor ha ma indult a buli (kifogás beterjesztése), feltételezve a 60 nap körüli bírósági eljárási időket, valószínűleg a kilakoltatási időszak (Vht. 182/A (1)) vége után lesz ebből legkorábban birtokbavétel...

@pulisz: Bíróságtól (terheltségtől) függ az időtartam, minde első- mind másodfokon. Ha az elsőfok nagy butaságot csinál és másodfoknak új eljárásra kell utasítania, akkor persze duplázódik ennek az ideje. A végrehajtót érdemes megkérdezni, hogy tapasztalata szerint mennyi ideig szokott a kifogás elbírálása tartani.
A Vht. 154/A. § (1), (10)-(13) bek. alapján kilakoltatás idejét nagyjából jól számítod, bár én inkább max.4 hónapot mondanék.

Sziasztok!

Árverési jegyzőkönyv aláírását követő 15 napon belül adós kifogással élt. Innentől kezdve milyen határidőkkel lehet számolni pesszimista forgatókönyvet alapul véve?
Tehát:

• kifogás elbírálása 60 nap (+ a felek meghallgatása esetén néhány nap)
• ezután a bírósági határozat elleni fellebbezésre 30 nap áll rendelkezésre
• újabb 60 nap a fellebbezés elbírálására.

Eddig stimmel?
Tehát összegezve eltelt kb 150 nap, mire a kifogást másodfokon is (feltételezhetően) elutasították.

Ezután jöhet a kilakoltatás kérése végrehajtónál? Ami újabb 5 hónap max, ha jól emlékszem.

Jól látom ezeket a határidőket? Segítsetek kérlek ezek összegzésében!

Bónusz kérdés: "A Vht. 222. §-a szerint a végrehajtó intézkedése ellen benyújtott végrehajtási kifogásnak az
intézkedés végrehajtására nincs halasztó hatálya, a végrehajtó intézkedésével a joghatás beáll.
Evégett önmagában a kifogás benyújtása a végrehajtási eljárás elhúzódására nem vezet."
Ez mit jelent pontosan? Fenti levezetésembe ez hogyan kapcsolódik? Nem teljesen értem...

Köszönöm szépen!

Pulisz

„Ezt, hogy kell profin csinálni?”

Megmondod neki, hogy kap tőled zsebbe egy kis pénzt, ha lelép. De a Vht. ismeri a törvényes lelépési pénz intézményét is:
154/B. § (1) Ha az adós a kiköltözési kötelezettségének a 154/A. § (1) és (5) bekezdésben foglalt határidőben eleget tett, és az ingatlant kiürített állapotban, az árverési hirdetményben feltüntetett tartozékokkal együtt átadja az árverési vevőnek, az ingatlan kiürítését, de legkésőbb a kiköltözési határidő lejártát követő 8 napon belül előterjesztett kérelmére megilleti
a) az 5 millió forint alatti árverési vételár esetén annak 1%-ának,
b) 5 millió forint és azt meghaladó összegű árverési vételár esetén 50 000 forint és az 5 millió forint feletti rész 0,5%-ának,
c) 10 millió Ft és azt meghaladó összegű árverési vételár esetén 75 000 forint és az a 10 millió forint feletti rész 0,25%-ának megfelelő összeg.
(2) A végrehajtó a kifizetés feltételeinek fennállását jegyzőkönyvben rögzíti, melyet a feleknek kézbesít; az összeg kifizetése iránt a jegyzőkönyv kézbesítését követő 15. nap elteltével, kifogás esetén a jogerős elbírálásáról szóló végzés alapján, annak kézhezvételét követő 15 napon belül intézkedik. A kifizetés után fennmaradó összeg minősül végrehajtás során befolyt összegnek, ez használható fel a végrehajtási költségek és a követelés kielégítésére.
Az adósok ezt nem tudják, pedig ha tudnák... Megoldás: tudatni kell velük.

Köszönöm szépen a gyors választ gerbera317

,,A többi szolgáltatás szerződésen alapul.,, Ez azt jelenti, hogy ha nincs szerződésem a szolgáltatóval, akkor a szolgáltató jogszerűen nem követelheti tőlem a pénzt?

,,És van még lehetőség lelépési pénz felajánlására is.,, Ezt, hogy kell profin csinálni? Közjegyzőnél? Mikor kell felajánlani? Mi legyen a tartalma?

A (3.) közös költséget a tulajdonjog bejegyzésétől kell fizetned. A többi szolgáltatás szerződésen alapul. Az egy dolog, hogy a számlatartozást adott esetben megpróbálják a szolgáltatók a lakás tulajdonosára hárítani. Ilyen esetekben a bíróság mondja ki a végső szót. Ezzel kapcsolatosan ugyanazt kaphatod tanácsként, amit kicsivel lejjebb Danku is kapott. És van még lehetőség lelépési pénz felajánlására is.

Kedves Mindenki!

Legyetek szívesek válaszoljatok a kérdéseimre mert hamarosan lejár az árverés és addig nem akarok licitálni amíg nem vagyok tisztába a dolgokkal.