Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

„lakatlannak számít”

Nem "lakatlan", hanem beköltözhető! Ez azt jelenti, hogy aki ott lakik, az jogszerűen rakható ki onnan, az ingatlan birtokba adható. Nyilvánvaló, hogy ha az ingatlan lakatlan, akkor a birtokba adáshoz nem kell onnan kirakni senkit.
A lakottság ezzel szemben azt jelenti, hogy az ingatlan nem adható birtokba, még akkor sem, ha az ténylegesen lakatlan. Logikus, hogy ilyen feltétellel senki nem vesz ingatlant, de az árverezésnek ez nem lehet akadálya.

„70%-os a hirdetményben a minimálár, ami ha jól tudom, lakott ingatlanra”

Nem jól tudod, de ez egy egészen más kérdés. A 70%-os leengedhetőség 3 feltételét a 147. § (3) tárgyalja. Olvasd el magad: http://net.jogtar.hu/…jegy_doc.cgi?…

A 6. kérdéshez, bővebben: Ő oda nem köteles beengedni senkit, akinek nincs hatósági jogosultsága a belépéshez. A te hiteleződ értékbecslőjének éppenséggel nincs ilyenje. Ettől függetlenül, persze, beengedhető.

Köszönöm szépen a választ korábbi kérdéseimre!

Egyúttal azonban további pontosítást is szeretnék kérni.

A folyamatos árverés alatt álló tehermentes lakóingatlan adatlapján szerepel: beköltözhető. Gerbera317 megírta, hogy akkor nem lakott.
1)Akkor ez jogilag értem, hogy lakatlannak számít, de tény viszont, hogy jelenleg laknak benne. Ezek szerint nem jogosan laknak benne?
2)Az is szerepel az adatlapon: Sikeres árverés esetén nem köteles kiköltözni: nincs ilyen személy. Ha beköltözhető, azaz nem lakott, akkor is fel kell ezt a tételt tüntetniük a hirdetményben? Lehet, hogy hibás az adatlap/hirdetmény?

Elnézést, de ellentmondásokat érzek ezen a téren, ezért kérnék további útmutatást.

3. A nem lakott, lakott/beköltözhető kérdéshez kapcsolódóan: 70%-os a hirdetményben a minimálár, ami ha jól tudom, lakott ingatlanra vonatkozik - nem lakottra 50% lenne. Esetleg ezt is rosszul értelmeztem?

4)Korábbi 6-os kérdésemre megkaptam a választ, ehhez is kérnék bővebb infot, ha lehet: ha lakott, ha nem, jogi és legális úton is megakadályozhatja a hitelintézményem értékbecslőjének bejutását, vagy csak egyéb nem tisztességes úton?

A válaszokat szintén köszönöm előre is!

„Az ingatlan lakott. (...) Sikeres árverés esetén minden jog törölhető (tehermentes), beköltözhető,”

Akkor az nem lakott, hanem beköltözhető.

„2009-es ügyiratszámú ingatlant néztem ki (...) a végrehajtási eljárást nagy valószínűséggel meg fogja támadni az adós.”

Ötödik éves a végrehajtás, és most akar az adós változtatni? Az árverés is már legalább kétszer meg volt hirdetve. Mi újat lehet ilyenkor még kitalálni?

1. Lásd feljebb.
2. Ezeknek nincs jelentőségük, az ingatlan beköltözhető.
3. Biztos vagy abban, hogy a villanyt és társait az új tulajdonos fizeti?
4. ...
5. Bármi megtörténhet. De egy 2009-es végrehajtást elviekben nemigen lehet megszüntetni. Olyankor az árverést is megsemmisítik, és helyre kell állítani az eredeti állapotot.
6. Igen.

Tisztelt Szakértők!

Folyamatos árverezésen meghirdetett, 2009-es ügyiratszámú ingatlant néztem ki, vásárlás céljából. Mielőtt belevágnék, szeretnék alaposan tájékozódni a témában. Az ingatlan lakott. Az ingatlan becsült értéke is csak a hirdetményben szereplő adósság felét fedezné. Azt az információt is kaptam, hogy hogy a végrehajtási eljárást nagy valószínűséggel meg fogja támadni az adós. Az ingatlan címén több vállalkozás is van, mely ellen eljárások (felszámolás) van, a cégek az adós házastársához kapcsolhatók. Az adós (házastárs) 1/1 arányú ingatlan tulajdonos. Sikeres árverés esetén minden jog törölhető (tehermentes), beköltözhető, nincs olyan személy, akinek nem kellene kiköltöznie.

1. kérdés: mire lehet számítani, hogy jogi (peres és nem peres úton) megtámadja adós az eljárást. Azaz mi az a legrosszabb eset (idő, eljárás, és annak költségei), amire számolnom kell, hogy beköltözhessek az ingatlanba. Ezen túlmenően mire lehet a gyakorlat alapján számítanom, hogy már nem jogi úton hátráltasson az adós (mint már tulajdonost).
2. Van-e jelentősége az ingatlan címére bejegyzett vállalkozásoknak? Hátráltathatja-e ez valamilyen módon a birtokbavételi folyamatot. Illetve mi történik – mi kellene, hogy történjen-ezekkel a cégekkel egy sikeres árverést követően.
3. Mint (már) tulajdonos a kilakoltatói moratórium lejárta után, van-e jogom hivatalosan pl az áramot, villanyt kikapcsoltatni, amiket ugye már tulajdonosként én fizetek, de még nem én használok?
4. A végrehajtótól az ingatlan tartozékaira azt a tájékoztatást kaptuk, hogy bérlakás esetében van jobban lehetőség a belső berendezés fotós rögzítésére neki, de ezt háznál már egyéb személyiségi jogok nem teszik olyan könnyen lehetővé. Jelen esetben sem készültek képek. Arra nem kaptunk igazán választ, mi az ingatlan tartozéka. Olvastam a fórumon, hogy van erre törvényi szabályozás. (Ha jól értettem.), de nekem kell bizonyítani. Itt gondolok a kazán, radiátor, esetleg beépített konyhabútor, ajtó stb. tartozékokra.
5. Amennyiben sikeres árverés van, és átutalom a vételárat, akkor előfordulhat olyan, hogy az adósnak mégis sikerül megszüntetnie a végrehajtási eljárást? Ha igen, ilyenkor mi történik az átutalt vételárral, különös tekintettel arra, hogy az ingatlant hitel segítségével tudnám kifizetni.
6. A hitelhez kapcsolódik az utolsó kérdésem is, mi szerint meggátolhatja-e a hitelintézmény ingatlanbecslőjének bejutását, illetve ingatlanfelmérését az adós (akár nem tisztességes/jogi úton)?

Válaszukat előre is köszönöm!

Vht. 154/A. § (10) Az ingatlan kiürítése során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik.
és
Vht. 34. § (1) A végrehajtás során felmerülő költséget - ha a törvény másképpen nem rendelkezik - a végrehajtást kérő előlegezi, és az adós viseli.

Ha még nem került kiutalásra a vételár, illetve a vételár még felosztás előtt áll, akkor ezeket a költségeket a befolyt vételárból fedezi a végrehajtó (= az adós viseli a költséget). Ha a vételár már kiutalásra került, a vevő (itt = vh-kérő) köteles a kiürítéssel járó költségeket előlegezni.

Ha ezen vita támad a vevő és a végrehajtó között, a bíróság dönti el, mi legyen a költségviseléssel. Esélyes, hogy a vevőnek kell előlegeznie.

A Vht. Nagykommentár szerint "Az eljárás maga jelentős terheket jelent a vevőnek, de költségeit a végrehajtási eljárásban az önálló bírósági végrehajtó az ingatlan vételárából visszatartja, és szükség esetén ebből fizeti meg."

Ennek a megállapításnak szerintetek van jogszabályi alapja?

Mi eddig sem mentünk bele semmilyen necces dologba, ez után sem szándékozunk. Tehát ez a variáció ugrott. Viszont az tuti, hogy lakatlan és kiürített az ingatlan, mivel már 3 éve is az volt. Mi akkor megnéztük, mint eladó ingatlant. Tavaly pedig a bejáráson ismét megbizonyosodtunk róla, hogy csak sok szemét, és 1-2 kóbor kacat van a házban. Azóta 2 kisteherautónyi fuvart láttak a szomszédok, és ennyi mozgás volt a háznál.Ugyanis az utcában legalább 5 család lakik, akikkel baráti a kapcsolatunk. Sajnos azt nem látták, hogy mit vittek el, bár én valószínűsítem (mivel más nem nagyon volt a házban), hogy a kazán, a radiátorok stb.
Azért köszi a segítséget, bár ezt továbbra sem értem, hogy a moratórium miért érvényes a mi esetünkben.

„Nem lehet ebből is birtokháborítás?”

De lehet. Meg lehet okosan hazudni is. A jogosult azt állítja, hogy a kötelezett önként birtokba adta az ingatlant, csak a kötelezett utólag meggondolta magát, és most betörésről beszél. Ha netán nyomozás indul (ha ugyan a birtokháborítás bűncselekmény vagy efféle), szerinted milyen eredménnyel zárul, ha kiderül, hogy a "betörő" a tulajdonos?

elnézést hogy Kormosmici ügyébe kérdeztem bele, de nálam is hasonló helyzet lehet hamarosan ezért kapcsolódtam be a kérdésbe.

elnézést hogy Kormosmici ügyébe kérdeztem bele, de nálam is hasonló helyzet lehet hamarosan ezért kapcsolódtam be a kérdésbe.

és ha tévedek és nem áll üresen (azt gondoltam üres, de amikor betörtem az ajtót akkor észlelem hogy mégsem) akkor viszont én követek el birtokháborítást?

Az "önként kiköltözött"-re az megállja a helyét ha üres a lakás ezért "vélelmezem"(?) az önként kiköltözést (vagyis nem önként nyilatkozott hogy kiköltözött a lakásból)? Nem lehet ebből is birtokháborítás (pl. hogy annak ellenére hogy üresen hagyta a lakást azt nyilatkozza, hogy márpeidg ő nem költözött ki önként a lakásból)

A végrehajtó nem tűzhet ki birtokba adási eljárást csakis a moratórium lejártát követő, vagyis április 30. utáni időszakra.

De emlékezz, hogyan kezdődött az egész: A végrehajtó határidővel felszólította a kötelezettet, tegyen eleget a kiköltözési kötelezettségének, téged pedig annak bejelentésére szólított fel, hogy a határidőre a kötelezett ennek eleget tett-e. Bejelentetted, hogy nem, ezért a végrehajtó beterjesztette az ügyet a bíróságra a végrehajtás további módjának meghatározása végett. Így volt? Másként nem lehetett. Végül a bíróság végzésben elrendelte az ingatlan rendőri erő közreműködésével történő kiürítését, de ezt a cselekményt a moratórium lejártát követő időszakra volt köteles halasztani.

Ellenben senki nem tiltotta meg a kötelezettnek, hogy közben mégis kiköltözzön. Úgyhogy most szépen odamész, feltöröd az ingatlant, zárat cserélsz birtokba veszed, majd bejelented a végrehajtónak, hogy a kötelezett önként kiköltözött, te pedig birtokba vetted az ingatlant. A végrehajtó ezt jegyzőkönyvezi, és ha a kötelezett nem áll neki akadékoskodkni, akkor tulajdonképpen be is fejeződött a történet. Megjegyzem, ugyanezt már akkor is megtehetted volna, amikor a végrehajtó először szólított fel, annak bejelentésére, hogy a kötelezett kiköltözött-e, tekintettel arra, hogy az ingatlan már akkor is - szerinted - üresen állt.

Nem túl valószínű, hogy önként átadná a kulcsokat, mivel eddig amivel lehetett, keresztbe tett. Így került az ügy 2. fokra is, arra hivatkozva, hogy mikor a papírokat aláírta, részeg volt például.De még tudnék 1-2 cifra, időhúzó dolgot felhozni. Nekem csak az a kérdésem, hogy a kilakoltatási moratórium, ha lakatlan egy ingatlan érvényben van-e, vagy nincs. Mert nem értem, hogy kilakoltatásra hogy lehet hivatkozni egy tök üres háznál. Másrészről kicsit tartunk attól, hogy még legyen is mit birtokba vennünk...

„ha önként nem adja át a kulcsokat, akkor várnunk kell”

Igen, neki várnia kell, tehát nem tűzhet ki birtokba adást. De te tőle függetlenül birtokba veheted a lakást, csak arra ügyelj, hogy az tényleg üres legyen, nehogy birtokháborítást vagy - horribile diktu - betörést kövess el.

Bocsi, az lemaradt, hogy a Földhivatal felé most küldi meg a végrehajtó az iratokat.
Egyébként az is érdekelne, hogy bár nekem semmihez jogom még mindig nincs, pedig én mindent határidőre, szabályosan teljesítettem, mi van akkor, ha valamit tesz a házzal ez a jóember... Ugyanis hallottam már erről is... A végrehajtó azt mondta, hogy a jegyzőkönyv alapján kössek biztosítást a házra, mert ha most történik vmi, az már a mi kárunk.

Az ex-tulaj megkifogásolta a végrehajtási eljárást, először 1., majd 2. fokon utasították el. Birtokomban csak az árverési jegyzőkönyv van, miszerint mi nyertük meg az árverést. Az árverési összeg át is van már utalva (5 hónapja). A végrehajtó szerint ha önként nem adja át a kulcsokat, akkor várnunk kell a moratórium végéig. Csak ezt nem értem, hogy egy lakatlan és már kiürített házra miért érvényes a kilakoltatási moratórium.

Ha tiéd az ingatlan, arról pedig közokirat áll rendelkezésre, hogy az adós nincs birtokban, mi tart vissza attól, hogy birtokba vedd a tulajdonodat, majd ezt bejelentsd a végrehajtónak?

A kilakoltatási moratórium érvényes-e abban az esetben, ha az ingatlan bizonyítottan lakatlan (évek óta). Sőt, már 1,5 éve, hogy az adós a végrehajtónál aláírta a nyilatkozatot, hogy nem lakja. Lassan 1 éve vagyunk "ház tulajdonosok", mindent kifizettünk, még sincs semmire sem jogunk. Kicsit elszomorít, hogy a gyerekeimnek nincs "otthona", bár van házunk...

Köszönöm!

Persze.

Tisztelt Szakértők!

online nyertes ingatlan árverést követően az árverési jegyzőkönyv aláírását, illetve a vételár kifizetését intézheti meghatalmazott ha az árverési vevőnek külföldre kell utaznia és emiatt nem tudná ezt megtenni?

köszönettel: Csaba

Kedves gerbera317,
értem, mégegyszer köszönöm az ingatlanos választ. Az autós kérdést feltettem a autós topicban.

üdv, Csaba

Az autós kérdés nem igazán ide tartozik, de nem ezért nem válaszolok, hanem mert nem tudom a választ. Vannak itt más jogászok, akik jobban tudják, hogy ha eredeti szerzéssel megszerzett dologról kiderül, hogy lopott, akkor mi van.

Értem, köszönöm, tehát nem érhet elvileg meglepetés.

Obudafannak: Hát ez az hogy nem lehet elérni a végrehajtót, telefont nem veszi fel, e-mailre nem válaszol...

És a gépjármű esetében mi a helyzet?

Az árverési hirdetményen minden jogilag lényeges információ rajta van. A végrehajtó az árverezett dolog fizikai/műszaki állapotára nézve tévedhet, hiszen nem szakértő, sokszor nem is látta az árverezett dolgot, de az, hogy terhelt vagy tehermentes, lakott vagy beköltözhető, vagy a haszonélvezet megszűnik-e a 137. § (2) szerint, hány százalékra szállítható le a kikiáltási ár, mindig ott van a hirdetményen, és a jegyzőkönyvön is. Ha utólag kiderül, hogy valami nem jól lett meghirdetve, az - kifogásra - az árverés megsemmisítését vonja maga után.