osztatlan közös tulajdon vs elővételi jog


lacirek # 2007.01.29. 14:00

T. amatőr!
Köszönöm a választ, a bíróságtól kértük, hogy kötelezze az ex-et a szerződés szerint a lakás eladására,vagy árverés!
Rendben van, hogy a vége árverés, de az az érthetetlen számomra, ha védi a törvény a tulajdonjogomat, akkor hogy engedheti meg azt, hogy a szerződést semmibevevő, nyilván önös érdekből ellenkező másik tulajdonos olyan helyzetbe hozhasson, aminek következménye az árverés, nyilvánvalóan csökkent összeggel.
Nem beszélve az árverés buktatóiról,elhúzhatóságáról.
Nem tudom, nem is akarom az ingatlant használni,az állaga folyamatosan romlik,karbantartására nincs péz sem itt, sem ott, mit lehet még tenni?
(Élethosszan tartó tanulság legyen mindenkinek,a válóperes ügyvédem engedett úgy elválni, hogy nem figyelmeztetett a megosztott lakáshasználattal, esetleg a későbbi eladással kapcsolatos buktatókra).

van -e még valami ötlet?
Köszönöm :L.

SolnesM # 2007.01.29. 15:58

"Nem tudom, nem is akarom az ingatlant használni,"

az egy dolog , hogy nem tudod, de ha nem is akarod, miért ragaszkodsz hozzá ?

SolnesM # 2007.01.29. 16:05

Jó csak beszélek/írok ahelyett, hogy előbb olvasnák. !
Majd az árverésnél a volt nej is rádöbben, hogy rosszul kalakulál - ezért találták ki, hogy a makacs vagy fizetni nemtudó emberekkelszemben is legyen orvosság.
De ez keserű pirula !!

lacirek # 2007.01.29. 17:20

Kedves SolnesM!

Rendben!
Van még egy lényeges pontja a dolognak, mégpedig az,hogy ne ő mondja rá az"ammen"-t az eladásra ne neki kelljen a gyerekek előtt magyarázkodni! Tehát még mindig én lehessek a "rosszember" amíg csak élek!

Köszi :L

ObudaFan # 2007.01.29. 21:39

Külön ki kell emelni, hogy a különváltan élô vagy a volt házastársak közös ingatlanának megosztása esetén is elôfordul, hogy a közös ingatlanban csak az egyikük lakik. A bennlakás értékcsökkentô hatásának az elbírálásánál ilyenkor megfelelôen értékelni kell, ha a bennmaradó házastárs jogszabályi rendelkezés, vagy a másik házastárs egyetértése alapján az ingatlanban másnak (pl. a közös kiskorú gyermeknek) a lakhatását is biztosítja, illetve figyelembe kell venni a házastársaknak az értékcsökkenés viselésére vonatkozó megállapodását.
Ezekben az esetekben a bennlakás által okozott értékcsökkenés következményei csak korlátozott mértékben vagy egyáltalán nem terhelik a bennlakó tulajdonostársat.
A lakottság értékcsökkentô hatásának a bennlakó tulajdonostársra való áthárítása azonban nem eredményezheti azt, hogy az ingatlan értékesítése esetén a vételárból egyáltalán nem vagy kirívóan alacsony mértékben részesüljön.

A Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. E jog érvényesítésének idôbeli korlátozásáról a jogszabály nem rendelkezik, a Ptk. miniszteri indokolása arra utal, hogy a megszüntetés jogának visszaélésszerû, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit sértô gyakorlása ellen a Ptk. 5. §-a védelmet nyújt.
A társadalmi és gazdasági viszonyok változásával azonban olyan érdekhelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset ennél szélesebb körben jelentkezô okok miatti elutasítását.
Ezért a közös tulajdon megszüntetésének (a szerzôdéses korlátozáson kívül) akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan idôben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit súlyosan sérti. Alapot adhat a kereset elutasítására, ha az objektív körülmények (pl. a forgalmi értékviszonyok, az infláció) a közös tulajdon egészének átmeneti és jelentôs értékcsökkenését eredményezik. Ilyen akadály lehet például az, ha valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát és rövidesen közösségmegszüntetési perrel lép fel az anyagilag jóval erôtlenebb, a magához váltásra fel nem készült bennlakó tulajdonostárssal szemben. Megtörténhet, hogy a bennlakó tulajdonostársnak hibáján kívül elnehezült helyzetét akarja a másik tulajdonostárs kihasználni. Különélô vagy volt házastársak között is megtörténhet, hogy az egyik fél a másikkal szemben úgy lép fel, hogy annak inkább zaklatási jellege van. A közös ingatlant özvegyi vagy más haszonélvezeti, esetleg használati jog terheli, ami az értékre befolyással van, s az egyik tulajdonostárs erre való tekintet nélkül szorgalmazza az értékesítést, amit a másik ellenez. Kivételesen a kereset elutasítását eredményezheti a tulajdonosok körén kívül esô - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett - más jogosult olyan védekezése, amellyel kimutatja, hogy a közösség megszüntetése az ô jogait kirívóan sérti. Az érdeksérelmet ugyanis az ilyen jogosult sem köteles tûrni.

lacirek # 2007.02.15. 07:43

Kedves ÓbudaFan!

Köszönöm a kimerítő választ, még ha nem mindenben vígasztaló!
Szeretném még megkérdezni, ha a bíróság valami miatt mégsem szüntetné meg a közös tulajdont, akkor a saját részemet ráírathatom-e bárkire, pl. a mostani feleségemre, vagy a tőle született közös gyermekre?
Gondolom ezt azért, mert a tulajdonostársnak levélben felajánlottama részem megvételét, ő nyilatkozott ugyan SMS-ben, hogy nem kívánja megváltani.
Már csak azért, hogy ne tudja a továbbiakban manipulálni az ingatlant,(úgyis arra hivatkozik, hogy utcára akarom tenni a gyerekeimmel)
Köszönöm
L

Kovács_Béla_Sándor # 2007.02.15. 08:13

Az eszmei tulajdonrész elidegeníthető. Csere vagy ajándékozás esetén a tulajdonostársak elővásárlási joga nem érvényesül.

Bündér # 2007.11.12. 19:00

Jó estét!
Problémám a következő: a lakás, amelyben élünk, férjem és anyósom tulajdona 50-50%-ban. Anyósom 3 éve nem lakik a lakásban.
Mivel megromlott köztünk a viszony, elköltöznénk, de a lakás további sorsában nem tudunk megegyezni. Férjem megvásárolná anyósom tulajdonrészét. Viszont az anyja közölte, hogy nem hajlandó nekünk adni a részét, hanem a lakást el kell adni, a pénzt el kell osztani.
Kérdezném, hogy ilyenkor férjem élhet-e az elővételi jogával, vagy mindenképpen bírósághoz kell fordulnunk?
Köszönet!

ObudaFan # 2007.11.12. 20:31

Ha van vevő, akkor ő élhet az elővásárlási jogával. Ez viszont nem zárja ki azt a lehetőséget, hogy esetleg mégis pert kell indítani.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2007.11.12. 20:47

bündér adj be egy keresetet közös tulajdon megszüntetésre
azonban előtte írásban tegyetek ajánlatot az anyósodnak hátha meggondolja magát ha nem meg látja a bíróság hogy milyen akadékoskodó...

Kisskati # 2007.11.13. 09:15

Tisztelt szakértők!

Van egy osztatlan közös tulajdonban tulajdoni hányadom. Ez egy termőföld tanyával együtt, ami most üres, és ez egy külterületen helyezkedik el.
Velem egyenlő, illetve nálam kisebb tulajdonrésszel rendelkező társtulajdonosaim vannak. A nálam kisebb tulajdonrésszel rendelkező társsal - aki egyébként rokonom – kettőnknek 60%-on felüli tulajdonrészünk van.
A velem egyenlő tulajdonrésszel rendelkező „eladta” ajándékozási szerződéssel a részét (még nem írták át), hogy - a rokonommal együtt - bennünket ki tudjon kerülni.

Egyébként mi meg szerettük volna venni az ún. ajándékozó tulajdonrészét, élni akartunk volna az elővételi jogunkkal.

Az ajándékozónak a tulajdoni hányadára vonatkozó, még le nem járt, további három évre vonatkozó, határozott idejű és mindkét fél számára kötelező érvényű bérleti szerződése van egy kívülálló, tehát nem a megajándékozott személlyel.

A megajándékozott, viszont már birtokba vette az ingatlant (a földhivatalnál még nincs bejegyezve a tulajdonjog változás, széljegyként szerepel a tulajdoni lapon), s azt mondja nincs arra semmilyen bérlet, hiába lett a bérleti szerződés bemutatva neki.

Gondolom, az ajándékozási szerződésben kellene lenni egy olyan pontnak, amelynek hivatkoznia kellene a per- teher és igénymentességre
.
Kérdésem az lenne, hogy ha a szerződésben ez nem szerepel, vagy épp az szerepel, hogy az ingatlan tiszta, nincs semmilyen bérleti teher rajta (ha nem is így van megfogalmazva…), akkor az a szerződés érvényes e?
A földhivatalnál lenne e jogom betekinteni a szerződésbe, hogy erre vonatkozóan mi szerepel benne?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 10:55

Bocsánat, de ez nem a te ügyed. Ez az ajándékozó, a megajándékozott és a bérlő ügye.

(Csak megjegyzem: szerintem tulajdoni hányadra nem is lehet bérleti szerződést kötni.)

Kisskati # 2007.11.13. 11:45

Azért gondoltam volna, hogy érintve vagyok, mert ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, s mint írtam a megajándékozott viszont már birtokba vette az ingatlant, akkor Ő tulajdonképpen kinek is az ingatlanrészét használja?

A bérlőét nem, mert az bérbe van adva.
Akkor viszont csak a mi tulajdonrészünket használhatja.

Ezért kérdeztem az előbbieket, s szeretném megkérdezni még, hogy egy ilyen tulajdonban az új tulajdonostárs szabályosan hogyan, s mikortól veheti birtokba az ingatlant? Velünk nem egyeztetett, nekünk semmit be nem mutatott, csak önkényesen, tudtunk nélkül elfoglalta az ingatlant!
Diktál, kijelentette, hogy eddig, meg addig az Ő tulajdona, s használja, mert megvette.
Semmilyen közreműködésre, illetve egyeztetésre nem hajlandó.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 14:04

Diktál, kijelentette, hogy eddig, meg addig az Ő tulajdona, s használja, mert megvette.
No, arról kellene egyszer egy jól érthető hangfelvételt csinálni!

Van valami használat-megosztási megállapodás köztetek?

Kisskati # 2007.11.13. 14:24

A bérlővel van megállapodás közöttünk a használatot illetően.
Egymás között egy elméleti vonal mentén "osztjuk" meg az ingatlant, ami egyébként nem látszik (mert jellegzetes pontokhoz kötjök a határvonalat).
Évenként térfélcsere van, mert az ingatlanon belül nagyon vegyes a talaj minősége, s ezt a cserével korrigáljuk.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 14:40

Aha. Ha a "bérbeadó" tulajdonostárssal nem állapodtatok meg a használatot illetően, akkor tulajdonképpen mit is "bérel" az a bérlő?

A használati megállapodást írásba foglaltátok? Vagy tudjátok legalább a tartalmát bizonyítani?

Bündér # 2007.11.13. 17:57

Kedves ObudaFan!
Köszönöm a választ.
A helyzet az, hogy vevő nincs, mert még nem merült fel az eladás, férjem inkább megvásárolná a részét. Csakhogy az anyja idegennek eladná, de a fiának nem, ahogy ezt már nekünk tegnap kijelentette.
Hogy kezdjen/kezdjünk mindenhez hozzá?

ObudaFan # 2007.11.13. 18:11

Vagy várjátok meg , amíg lesz vevő, vagy közös tulajdon megosztási pert indíthat férjed, és kérheti, hogy édesanyád tulajdoni hányadát válthassa magához.

Bündér # 2007.11.13. 18:23

Hirdessük meg, és a férjem tegye az első ajánlatot az anyja részére?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.13. 20:25

Nem, várja meg amíg megállapodik valakivel, és aztán éljen az elővásárlási jogával. Ha szerencsétek van, akkor az az ajánlat pont olyan, mint amit ti tennétek...

Kisskati # 2007.11.14. 09:02

"Aha. Ha a "bérbeadó" tulajdonostárssal nem állapodtatok meg a használatot illetően, akkor tulajdonképpen mit is "bérel" az a bérlő?
A használati megállapodást írásba foglaltátok? Vagy tudjátok legalább a tartalmát bizonyítani?"

Igen. A "bérbeadó" tulajdonostárssal nem állapodtunk meg, de a bérlővel igen, erre vonatkozóan van írásos megállapodásunk.

ibi88 # 2007.11.14. 09:39

Tisztelt Szakértők!

Az alábbiakban kérem szíves állásfoglalásukat, tanácsukat:
9 éve vettünk Budapesten 2 x 1/4 tulajdonjogot egy osztatlan közös tulajdonú házban. Az adásvételi szerződésben, tulajdonlapon csak az összterület van feltüntetve, a garázsokkal és kerttel együtt. A lakóház leírásában pedig csak az szerepel, hogy mi az alsó szinten milyen helységeket vásároltunk meg. Valóságban a ház alapterülete kb. 70 m2- ebből a mienk 51 m2 = kb. 3/4 rész. A 1/2 tulajdonjoggal bíró tulajdonos társunk pedig, az alsó szint 1/4-ét, az első szintet és a tetőtérbeépítését bírtokolja.
Kérdéseink:
1.) Esetleges kár esetén milyen arányban kell viselnünk a költségeket? Nem tartanánk jogosnak, hogy a felét, hiszen az ő tulajdonrészének az értéke sokkal több, mint a mienk.
2.) Várható az ingatlanadó bevezetése. Mi alapján kell majd fizetnünk? 1/4 + 1/4 = 1/2 az osztatlan közös tulajdonnak, vagy?
Mit tehetünk, hogy jogilag egyértelmű legyen a ház megosztása és költségviselése?

Mielőbbi szíves válaszukat előre is köszönve

tisztelettel

egy nem jogász

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.14. 10:22

Kiskati: de akkor mit bérelt ez a bérlő a tulajdonostárstól? A tulajdoni hányadot nem bérelhette. Érdekes kis szerződés lehetett, amit kötöttek egymással.

De lássunk a dolghoz. A jelenlegi állás szerint van egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanotok. A Ptk. 140. § (1) alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult birtokolni és használni az egész dolgot. Meg lehet állapodni a használat megosztásábban, de ti ezt nem tettétek. (A "bérlővel" történt megállapodás szerintem nem köti a tulajdonostársat, pláne nem az ajándékozással tulajdont szerzett újat.) Szép időknek néztek elébe...

Lehet, nem figyeltem: tulajdonképpen mit is szeretnél?

Bündér # 2007.11.14. 10:41

Köszönöm a választ, Sándor.
DE! Hogyan állapodhat meg valakivel az eladásról a férjem nélkül?
Igazából az anyjának az a lényeg, hogy bárki lakjon a lakásban, csak ne mi.
Mi meg úgy gondoltuk, hogy megvesszük az anyja részét, és kiadjuk albérletbe. (ezért kérdeztem múltkor az elővételi jogot).

Kovács_Béla_Sándor # 2007.11.14. 11:42

Úgyhogy a saját tulajdoni hányada eladásáról állapodik meg valakivel.