szja örökölt ingatlan értékesítés után

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Edith85 # 2019.02.19. 14:50

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Édesanyám 2015.06.26.-án meghalt. Az ingatlant egyedüli örökösként örököltem, mely a Földhivatalnál 2016.02.26-án került bejegyzésre. Most az ingatlant szeretném értékesíteni, de nem vagyok azzal tisztában, hogy mennyi szja-t kell fizetnem a NAV felé. Anyukám az ingatlant 17.600000ftért vásárolta, de én most 30 millióért tudnám eladni.
Az ingatlanból befolyt teljes összeget egy új ingatlan építesebe szeretném befektetni.
A kérdésem az lenne, hogy ebben az esetbe is kell-e szja-t fizetnem, amennyiben igen, milyen mértéküt?
Amennyiben nem, akkor mennyi időm van arra, hogy a kapott pénzből elkészüljön az új ház?

Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelettel, Edith85

Edith85 # 2019.02.19. 16:15

Tisztelt Bermuda háromszög!

A hagyatékátadó végzésen 9.200.000,-ft van.

drbjozsef # 2019.02.19. 17:43

Edith,

Mikor vette édesanyád 17,6millióért? Még a válság előtt? Hogy lehet, hogy 9,2millióra értékelték? Reális volt ez az érték 2015-ben? Furcsán kevésnek tűnik, a 17.6-hoz és a 30-hoz képest is...

Sajnos a szabály az, hogy az eladási árból a hagyatéki értéket vonhatod le, a 2015-ös szerzés (az halál éve számít) és 2019-es eladás miatt csak a 30% után kell fizetni 15% adót.

Vagyis neked (30-9.2) x 0,3 x 0,15 = 936.000.- forint.

Sajnos az sem számít, mire akarod költeni, a lakáscélú felhasználásra már nincs kedvezmény.

A hagyatéki érték, ha nem reális, sajnos ennyi idő után már az sem igen vitatható, a hagyatéki jegyzőkönyv jogerőssé válásáig lehetett volna protestálni.

Ha jövőre, 2020-ban adod el, akkor már nem kell egyáltalán adót fizetned.

Cagai # 2019.02.19. 18:35

Kedves Edith85!

Az SZJA-ban nincs kedvezmény, ha valaki egyik lakás helyett másikat vásárol (épít). Az illetékben van kedvezmény ha az új ingatlan illetékköteles.

Edith85 # 2019.02.20. 11:46

Az ingatlan teljes egészében édesanyám nevén volt, és így örököltem meg én.

drbjozsef # 2019.02.20. 13:05

Akkori a lentiek szerint kell adózni.

Edith85 # 2019.02.20. 17:43

Rendben van. Köszönöm a segítséget!
Üdv. Edith85

Aba Újj # 2019.03.10. 19:24

Tisztelt Ügyvéd Úr!

A nagymamámmal közösen a 2000-es évek elején vettünk egy lakást 6100000 ft-ért.
A lakás 1/3 részben lett az enyém, két harmad a nagyimé.
Ő meghalt, és édesanyám örökölte a 2/3 részét 2009-ben.
2017 áprilisában meghalt édesanyám, és én és nővérem örököltük az ő 2/3 részét, viszont ajándékozással a nővérem lemondott a nevemre, ekkor 3 400 000 ft-ra értékelték a 2/3 részt, ez szerepel a hagyatékadó végzésben, ami ellen én akkor sajnos nem fellebeztem.(tehát 5100000 ft a teljes érték)
Most 2019-ben szeretném eladni 9 500 000 ft-ért.
Kérem szépen a segítségüket, milyen összegű adóra számíthatok?

Tisztelettel, Aba Újj

drbjozsef # 2019.03.11. 06:11

Aba Újj,

A 2000-ben szerzett 1/3-ad részed után nem kell adót fizetni (5 évnél régebbi szerzés miatt).

A 2017-ben örökléssel szerzett 1/3 rész után az részarányos különbözet 90%-ának 15%-a az adó : (9.5M-5.1M) x 1/3 x 0,9 x 0,15 = 198.000.- forint.

A 2017-ben ajándékozással szerzett 1/3 rész után a részre eső eladási ár 25%-ának a 90%-ának a 15%-a az adó : 9.5M x 1/3 x 0,25 x 0,9 x 0,15 = 106.875 forint.

Összesen 304.875.- forint a fizetendő SZJA.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.03.11. 06:33

(Amit az ajándékozásról írsz, arra az esetre vonatkozik, ha nem kellett illetéket fizetni a szerzés után. De a testvértől kapott ajándékért kell.)

drbjozsef # 2019.03.11. 06:52

Valóban. Elnézést. (Pedig még írtam is az illetékfizetésről, hogy volt-e, nem-e osztályos egyezséggel szerezte-e, mert az is elképzelhető, aztán kitöröltem)

Aba Újj,

Ha fizettél illetéket az ajándékozásért, akkor az illetékalap levonható az eladási árból, és a 25% kedvezmény helyett az örökléssel azonosan adózik az is. Ha az 3.4M fele után fizettél illetéket, akkor az után is 198.000.- Ft az adó.

Aba Újj # 2019.03.11. 15:15

Köszönöm válaszukat!

Nem találtam semmilyen levelet, csekket az illetékfizetéssel kapcsolatban, illetve hogy befizettem volna. Gondolom felszólítottak volna azóta. Létezik, hogy nem szabtak ki illetéket?
Esetleg nekem kellett volna bejelentenem az oldalági ajándékozást a NAV felé?

Kovács_Béla_Sándor # 2019.03.11. 15:21

Talán tévedsz, és nem is ajándékozás volt. De akkor itt megállt a verkli, hiszen hogyan számoljon neked bárki adót, ha a tényállás bizonytalan?

drbjozsef # 2019.03.11. 16:15

Aba Újj,

keresd meg (vagy kérd el a nővéredtől, ha nem találod, esetleg keresd meg ki volt a közjegyző, talán a mokk.hu keresőjével megtalálható) a hagyatéki végzést, amikor meghalt édesanyád. Mi szerepel benne, hogyan került a nevedre az ingatlan, milyen jogcímen adta át a közjegyző a hagyatékot?

Lehet, hogy osztályos egyezségként, vagyis örökölted, és nem ajándékozta neked a nővéred.

Esetleg megnézheted az ingatlan tulajdoni lapját (ügyfélkapuval ingyenes), azon rajta van a szerzés jogcíme is az időpont mellett.

Aba Újj # 2019.03.12. 14:15

Sziasztok!

Megvan a hagyatéki végzés, illetve a tulajdoni lap is.
A 2/3 rész fele örökléssel, a másik fele(a nővéremé) pedig egyezség alapján ajándékozással került a nevemre. A bejegyző határozaton így szerepel.

drbjozsef # 2019.03.12. 15:44

Pedig az nem mindegy. "Egyezség alapján ajándékozás" is ajándékozás. Biztos nem fizettél utána illetéket?
A hagyatéki végzésben hogyan szerepel az egyezség?

Ha a NAV úgy értelmezte a hagyatéki végzést, hogy ez osztályos egyezség, ezért nem szabott ki illetéket, akkor a 25% szabály alapján kell adózni.

Ha ez testvérek közötti ajándékozás, akkor nincs 25%, de az illetékalap levonható.

Én az előbbire tippelnék, de ki tudja.

Kovács_Béla_Sándor # 2019.03.12. 17:03

Be kellene jelenteni illeték alá azt a szerzést, mielőtt hivatalból veszik észre.

drbjozsef # 2019.03.12. 17:27

Aba Újj,

csak az az ingatlan volt a hagyatékban?
Örökölt valamit a testvéred?

Aba Újj # 2019.03.13. 09:19

Köszönöm a segítségeteket!

A hagyatékátadó végzésben szerepel 1814 ft összegű bankszámlaegyenleg is, ami 1/2 1/2 arányban oszlik meg.
Szerepel ebben a végzésben még,
Terhek: Temetési költség számla nélkül:400000 ft
Közjegyzői díj 33490 ft

illetve, egy hosszú mondat arról, hogy a közjegyző helyettes megküldi többek között a NAV felé a végzést.

Az indoklásban az szerepel, hogy az ingatlan hagyaték vonatkozásában a testvérem örökrészét ellenérték nélkül Ő az én részemre átengedte.

drbjozsef # 2019.03.13. 10:32

Aba Újj,

KBS megmondja a tutit, de tartok tőle ez alapján, hogy igaza lesz az illetékfizetésben, és a bejelentésben.

A közjegyző megszívatott titeket, mert a leírásod alapján minden feltételben megfeleltek az osztályos egyezségnek, de akkor ennek kifejezetten szerepelnie kellene a hagyatéki végzésben, és az ingatlant teljes egészében öröklésként kellett volna átadnia benne a részedre. Akkor illetékmentes lett volna. Így nem az, mert ez ajándékozás, és testvérek között az illetékköteles.

Ha ez az eset áll fent, akkor be kell jelenti a NAV felé ajándékozásként, és majd kiszabják az illetéket.

Adót fizetned úgyis csak jövő májusig kell, ha idén adod el.

Aba Újj # 2019.03.15. 19:43

Köszönöm szépen a segítségeteket!

jogobella27 # 2019.03.18. 13:10

Egy pici segítséget kérnék.
Adott egy örökölt ingatlan 3 örökössel (testvérrel). Az egyik örökös "átadta" a tulajdonrészét a másik 2 örökösnek. A közjegyzői végzésbe a tulajdonszerzés ténye ajándékozás, örökség címen került be.
Az örökölt ingatlan 1 éven belül eladásra is került, egy picivel az örökléskor megállapított értéknél drágábban.

A kérdéseim a következők lennének:
az ajándékba kapott rész után eddig még nem történt meg ajándékozási illeték kiszabása. Ez vajon várható-e másfél év után is vagy ebben az esetben nincs ilyen.

Mivel az örökölt ingatlan eladásra került a tulajdonrész után fizetendő-e szja? Azt gondolom igen - az örökölt és az eladási ár különbözete után.
Amennyiben fizetendő az ajándékba kapott rész után másként kell fizetni?, mert egy helyütt azt olvastam, hogy eladáskor az ajándékba kapott ingatlan 25%-a után kell szja-t fizetni.

Elképzelhető az, hogy

  • egyrészt fizetni kell ajándékozási illetéket (ez önbevallással történik, ha eddig még nem rótták ki?),
  • másrészt az ajándékba kapott ingatlanrész eladáskori és örökléskori értékének különbözete után még 25% szja-t is kell fizetni?
  • és az örökölt ingatlanrész eladáskori és örökléskori értéke közötti részre szja-t (ebben az esetben a teljes érték után vagy az ajándék értéke levonható)?
drbjozsef # 2019.03.18. 13:24

„ajándékozás, örökség”

Úgy érted, az egyik örököstársnak ajándékozással, a másiknak örökléssel?
Hogy vannak bejegyezve a jogcímek a tulajdoni lapra?

ObudaFan # 2019.03.18. 13:28

jogobella27

Az ajándékozási illeték csak annyiban megy önbevallással, hogy a földhivatalhoz a B400-as NAV-os nyomtatványt be kellett adni, arra jönni fog a fizetési meghagyás.
Az szja-ra az idei bevallásban kell kitérni.
Ebben egyébként azt az ügyvédet kellene kérdezned, aki csinálta az eladásról a szerződést, de egyébként igen, egyrészt a 25% alapján, másrészt a különbözet alapján kell szja-t számolni.

jogobella27 # 2019.03.18. 14:01

ObudaFan!

Köszönöm a segítséget. A B400-as NAV-os nyomtatványt kinek kell(ene) beadni? A közjegyzőnek, aki a hagyatékit intézte? vagy az örökösnek?

A többi akkor tiszta. Fizetendő az örökölt rész különbözete után az szja, az ajándékozott rész különbözete után a 25% szja-ja.