társasházi közös képviselő

osmi

Felindultság nélkül!

Nagyszerű! Ezek szerint a tulajokat leszámítva minden
érintett abban érdekelt, hogy a bekerülési érték minnél magasabb legyen.

Köszi. Akkor a külső szigetelést 160Milláért vállalták, persze nem tudjuk, hogy kik voltak a pályázók, de állítólag ez volt a legjobb ajánlat. A szomszéd ház 3 lépcsőházas ( a mienk csak 2) 200 M. külső szig+összes ablak csere + napkollektor a tetőre. Szerintetek reális?

Kedves Hozzáértők!
Lenne egy naiv kérdésem.
Ki fogalmazza meg a megbízási szerződést?

Nyilván a megbízó :), és ezzel a tervezettel keresi az abban foglaltak ellátását vállaló megbízotttat./ mármint a mesében/

Moon56

264 lakásos 160 millióért reális ár! A panelprogram kivitelezésére ettől az évtől csak ÉMI regisztrációval rendelkező kivitelező vállalkozhat. Minimum 3 érvényes pályázatnak kell lenni ahhoz, hogy a pályázaton eredményt hirdethessenek. Az OTSZ változása is keményen megdobta a vállalkozási árat, az állam késői fizetéséről nem is beszélve. ( volt hogy 8 hónap után fizettek csak, de 2009-es befejezett pályázati pénzzel is lógnak még.) Ezeket sajnos mind bekalkulálják a vállalkozási árba.

Mufurc_nagyon
A k.k, de a támogatási szerződésben kikötött dolgoktól, semmiben nem térhet el!

Akkor ha a mi kétlépcsőházas házunkra a 160 Milla reális (csak szigetelés), akkor gondolom a 3 lépcsőházasra tett ajánlat nagyon olcsó, amint alább írtam szigetelés+ összes ablakcsere+ napkollektor. Valamelyik nem reális. Mind a két házat most kezdték el szigetelni. Egy jóval nagyobb házról beszélünk, mint a mienk.Gondolom, ha a mi kedves kivitelezőnk végezné a munkát, akkor csak a szig. lenne 200 M.

Moon56

A legutóbbi pályázatunkra azért nem hívtunk meg egy vállalkozót, mert az előzetes ajánlata 40%-al olcsóbb volt a többinél. Utána néztünk és kiderült, hogy az ablakos alvállalkozója 50%-os csökkentett árú ablaka bár 6 rétegűnek hirdeti csak 2 rétegű és a vasalást is kihagyta belőle. A cégvezető frissen szabadult, de már újra a "szakmában van". (az előző beruházásnál az egyik tulajdonos kettévágatta a beépített ablakot és beküldte az ÉMI-nek. A vizsgálat beépítésre alkalmatlannak hozta ki!) Szóval nem biztos, hogy a drága a drága!

Tisztelt Fórumozók!

Nemrégen a társasház közgyűlésén lemondott a Közös képviselő és a ház ügyeinek intézését az Intézőbizottság vette át, amelynek én lettem az elnöke. Kérdéseim megértéséhez szükséges tudni, hogy a házban 1-2 ember miatt, akik rendszeresen begyűjtenek nagyszámú meghatalmazást, majd a közgyűlésen minősíthetetlen magatartást tanúsítanak és ezzel mindent megpróbálnak ellehetetleníteni.

1. kérdés:
Az SZMSZ szabályozza az írásbeli szavazás intézményét, mégpedig a következő módon:

"A közgyűlés határozatát írásbeli szavazással is meghozhatja. Írásbeli szavazásra a Közös képviselő, vagy az Intézőbizottság elnökének írásbeli határozati javaslatára kerülhet sor. Olyan kérdésekben tehető fel határozati javaslat írásbeli szavazásra, amelyben a döntéshez szükséges adatokat a tulajdonostársak ismerik, vagy amelyeket a határozati javaslat melléklete tartalmaz.
A számvizsgáló bizottsággal a javaslatot előzetesen véleményeztetni kell, legrövidebb 8 napos határidővel. A határozati javaslathoz a Számvizsgáló Bizottság írásban adott véleményét csatolni kell. Tulajdonostársaknak a megküldött közgyűlési határozatra az írásbeli szavazatukat a megküldéstől számított 8 napon belül kell megadniuk. Ezen határidő után beérkezett szavazatokat a közös képviselő összesíti, majd a döntésről legkésőbb 10 napon belül írásban /hirdetményben/ a tulajdonostársakat értesíteni köteles, a szavazás eredményének közlésével.”

Kérdésem: a szavazásnál a korábban adott, közgyűlésekre adott általános meghatalmazás címén a meghatalmazott szavazhat-e a meghatalmazó nevében? A szavazásnál a határozatképességre vonatkozó szabályokat megfelelően kell alkalmazni, vagyis 50+1-nek kell szavaznia legalább a kérdésről?

2. Kérdés:

Az illető úr rendszeresen megteszi azt, hogy a begyűjtött meghatalmazások birtokában elhagyja a közgyűlést felháborodva (vagy csak színlelve azt). Ezután a közgyűlés jelen lévő tagjai már nem érik el az 50+1 szavazati arányt. Ezután a közgyűlés határozatképtelenné válik?

Ha tudtok ezekben segíteni azt előre is köszönöm!

Kedves gansol!

1. A határidő nélküli, vissza nem vont megbízás, ha formai követelményeknek megfelel (lsd Ptk.) szerintem érvényes. (kell szerezni egy másik megbízást az előzőnél későbbi dátummal)

   Igen kell az 50+1 th%. plusz egy jkv amely a leadott szavazatok megoszlását és a körülményeket rögzíti és két hitelesítő is aláírta. A szavazati lapokon az "aláírás" nem ellenőrizhető. Javaslom két tanú val is igazolni az aláírást (Ptk.)

2. Igen határozat képtelenné válik. De a jól megfogalmazott meghívóval át lehet alakulni megismételt közgyűléssé. ;-)

Kedves Mufurc!

Köszönöm a választ! Csak hogy biztosan jól értettük egymást: az ÍRÁSBELI SZAVAZÁS esetén is érvényes a közgyűlésre vonatkozó korábban adott, általános jellegű meghatalmazás??

Üdv

G

Kedves gansol!
A megbízás szövege a mértékadó.
Ha általános megbízásról van szó az ingatlanra vonatkozva akkor a válasz igen.
Ha kimondottan közgyűlésre? ha én vagyok a szavazat számláló nem fogadnám el. Amennyiben a a tulajdonosnak más a véleménye forduljon a bírósághoz.
Persze egyedi megbízás is adhat rögvest.

Kedves Mufurc!

Az illető Úrnak kifejezetten közgyűlésre vonatkozik a meghatalmazása, de azért ellenőrizni fogom azt.
Hasznos volt a válasz, köszönöm!

Üdv,

G

Kedves Fórumozók!
A 27 lakásos, 3 lépcsőházas (9 x 3) társasházunkban néhányan arra gondoltunk, hogy a közös víz és villany költséget lépcsőházanként kellene lebontani mivel mind a 3 lépcsőháznak külön van víz és villanyórája. (minden lakásban már beszereltük a vízórákat pár évvel ezelőtt, tehát most csak a közösen használt vízről van szó amit a földszinti kukatárolókban lévő csapról lehet használni).
Mivel minden lakónak csak a saját lépcsőházában történő eseményekre van belátása (a másik két lépcsőházhoz nincs kulcsunk), ezért logikusnak tűnik, hogy a saját lépcsőházunkban fogyasztott közös víz és villany összeget osszuk el 9-el és annyit fizessunk.

Mivel mind a 27 tulaj egy közösköltségbe fizetbe be jelenleg, hogyan lehet ezt pénzügyi módon megvalósítani?
Van erre megoldás azonkívül, hogy felbontani a társasházat 3 külön tarsasházra?

Az alaplogikája az eredeti ötletnek a következő: Minden szolgáltatást amit a tulaj a saját céljára használ fizesse maga, és csak az legyen fizetve a közös költségen keresztül amit a közös részek fenntartásához használunk fel. A másik dolog pedig az, hogy ha az egyik lépcsőházban valaki visszaél a közös viz vagy villanyforrással, akkor sokkal hamarabb ezt eszre veszik a többiek ha azok nem 26-an vannak hanem csak 8-an, és ezért gyorsabban is fognak a végére járni a dolognak.

Ugyanide tartozik még az is, hogy megakarjuk szavaztatni azt, is, hogy a garázsokba és a pincékbe vezető vezetékekből lekapcsoljuk az áramot (a pince folyosókról természetesen nem, hiszen az közös), és csak azután használhat egy tulaj villanyt a garázsában vagy a saját pince helységében ha felszereltett egy nem hitelesített villanyórát a lépcsőházban e-célra. (azért nem hitelesítettet, mert az túl drága lenne).

Szóval, mi a kedves fórumozóknak a véleményük erről?

Kedves littlejohn # e-mail 2011.10.03. 18:09 !

1:2000 arányban tenném meg, hogy a társasház nem rendelkezik számviteli politikát rögzítő dokumentummal ( a Számviteli tv írja elő)
Ebben lehet részletesen szabályozni az elszámolás, nyilvántartás módját.

Mielőtt a garázsokat megfosztanák az áram ellátástól a tervezetet jóvá kell(illik) hagyatni a közgyűléssel.

Összefoglalva. Amennyiben a közgyűlésen résztvevők többsége a javaslatot elfogadja, akkor nincs akadálya a dolognak ;;-)

Kedves Mufurc_nagyon!

Köszönöm a válaszát, ami a számviteli politikánkat illeti, per pillanat nem tudom, hogy létezik-e vagy nem, de szavazási javaslatokat akarunk a kk.-nek küldeni néhány napon belül, és az egyik pont arról fog szólni, hogy hogyan válasszuk szét a 3 lépcsőház közös villany és víz számláit úgy, hogy az logikus is legyen.
Én attól félek, hogyha csak azt kérjük, hogy ez legyen így ezentúl, akkor könnyen kaphatjuk azt a választ, hogy ez túl komplikált lenne és nem kivitelezhető, mert akkor hogyan állapítsuk meg a havi közösköltséget, mind a 3 lépcsőházra más-más összeget?

Jelenleg úgy tudom, hogy a villanyszámlát altalányban fizetjük az ELMÜ-nek, ezt is meg akarjuk változtatni, mert tudni akarjuk minden hónapban, hogy melyik lécsőház mennyit fogyasztott és aszerint fizetni az ELMÜ-t is. Igy hamarább észrevesszük azt is ha valaki lopja a közös áramot, nem pedig csak az éves beszámoloknál.

Kedves littlejohn!

Javaslom, hogy tapasztalattal rendelkező szakemberrel módosítsák a társasház működését szabályzó dokumentumokat (Szervezeti és Működési Szabályzat ->> Számviteli szabályzat -> leltározási szabályzat)

Fontos, hogy a közgyűlések lefolyását is szabályozzák (pld tulajdonosi határozati javaslat kötelező megszavaztatása, napirendi hozzászólás hossza és száma/ tulajdonos, napirendi pontok írásbeli előkészítése a meghívó mellékleteként)

Csak úgy érhetnek el sikert, ha konkrét javaslattal állnak elő, hogy mit, hogyan és milyen gyakran és ki fizeti a révészt;-))

Az elektromos fogyasztás mérése, maga a mérőóra, nem nagy összeg. A beszerelés az vállalkozó függő. Belső elszámolás céljára nem kell a "szolgáltató" hozzájárulása és "plombálása";-)

Kedves Hozzáértők!
Befutott hozzám egy email.
Közzéteszem.... több szem stb.

Tisztelt Mufurc_nagyon !

Szerettem volna a jogiforum.hu-n feltenni a kérdésemet , de se FireFox se Chrome stb. alatt sem tudtam ,csak 2 mondatot képesbetenni a kérdésemből a portál fórum-rendszere - úgyhogy ott egyelőre "feladtam" ...

A problémánk a következő :

Szeretném a tanácsát kérni a következő ügyben .
8 lakásos társasházban lakunk , ahol történt egy (állítólagos) csőtörés , amiért sürgősségre való hivatkozással a közös képviselőnk egy vállalkozót hívott , aki szerintünk (ől van szó) túlszámlázott és kb. X 100ezer Forintot kért .
A bankban a kk-nk és a banki aláíró vehet fel ill. utalhat pénzösszeget (együttes aláírási joggal).
A többi tulajdonos megkérdezése nélkül , részletekben fizették ki az X 100ezret .
De a tulajdonosok , és állítólag a banki aláíró sem látott számlát .Csak "ajánlatot". Ha a Társasházi tv. I.fej. (2) részénél leírt közös tulajdonra gondolunk , akkor mint közös célt szolgáló épületberendezésre (vízvezeték) vonatkozik rá (???) az egyhangú határozat szükségessége 3.fej_38par_(3) . Értelmező rendelkezések V.fej_56par_(3) ..alapító okirat szerint közös tulajdonba kerülő ...új épületberendezés vagy épületrész.
20 évvel ezelőtti az Alapító okiratunk ,
A.rész III.pont : (közös tulajdon) közös víz , villany és közművezetékek , berendezések , a külön leágazó vezetékig. ( ami a vízmű főmérő órájáig terjedhet ???)

Érvényes-e az alapító okiratunk ennyi év elteltével?
Mi van , ha nem érvényes a kk megbízási szerződése -
( egyáltalán ezt minden tulajdonosnak látnia kell és aláírnia ) - mi nem emlékszem , hogy láttunk volna
ilyet , amiből látnánk , pl. hogy milyen tevékenységeket, munkát kérhetünk számon rajta ?

Közülünk még senki nem látott közgyűlési jegyzőkönyvet sem közgyűlési határozatok könyvét ...
Ilyenkor is a Közgyűlési Határozatok (meg voltak tartva , néha ...) vezetnek , és müködtetik a társasházat VAGY a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései ?

Hab a tortán , hogy máj.31.-ig nem történt meg a Beszámoló Közgyűlés (csak aug 7.-én )
egy papírlapon szerepeltek tételek , de
pl. egy általános vízóracsre kimutatásai nem - de 44e Ft csak úgy ki lett fizetve ...

Mit tehetünk ilyen esetben ?

Bocsi
Megtaláltam az írást http://www.jogiforum.hu/forum/32/6450 alatt.
Oda lehet válaszolni.
;-)

Kedves Mufurc_nagyon! Köszönöm a hasznos tanácsokat!

1. Miért tett "->" jeleket ide? (Szervezeti és Működési Szabályzat ->> Számviteli szabályzat -> leltározási szabályzat)
Azt jelenti, hogy pl. a számviteli szabályzat része kell hogy legyen az SZMSZ-nek?

2. > ezalatt milyen szakemberre gondol, ügyvédre?

Egy másik levélre válaszolva leírt egy listáját a szükséges dokumentumoknak: (nagyon hasznos!)

• Társasház számviteli politikája
• Eszközök és források értékelési szabályzata
• Pénzkezelési szabályzat
• Leltárkészítési és leltározási szabályzat

Nem tudom, hogy ezek közül melyik van meg, de írok egy emailt a kk.-nknak és fogok másolatokat kérni.

3. Ha nincs, akkor gondolom ezeket is valakinek el kell készítenie és fizetni értük persze, ezeket is ügyvédnek kell megírni, vagy ezeknek vannak valahol ingyen letölthető file-jaik amiket csak igény szerint kell módosítani?
(persze gondolom, hogy aki ilyet ír, az sem mindig a nulláról indul, hanem csak meglévő szabályokat ollózza össze).

4.<<napirendi hozzászólás hossza és száma/tulajdonos>>
Ez nagyon érdekes, és hasznos tud lenni a közgyűlés időtartamának menedzselésében. Tudna mondani egy olyan kiinduló értéket tapasztalat alapján ami nem bőszítené fel a tagokat gyűlés alatt? 3 perc és 3-szor?

A konkrét javaslatoknak én is nagy ösztönzője vagyok, a legtöbb tulajtárs nálunk sajnos nem fogja fel, hogy ha nem javasolnak valamit a közgyűlés meghirdetése előtt akkor semmi esély nincs határozatra, a bajok orvoslására, és 50%-a tulajoknak el sem jön a gyűlésre szavazni. Épp ezen dolgozom már hetek óta a magán fórumunkon is.
A közgyűlés összehívásat kérő levél 9 konkrét problémával, ok és javaslat megjelöléssel már meg van írva csak 3 aláírás kell ami nem lesz probléma.

Nálunk sajnos a tagok minden probléma megoldását a kk.-tól várják anélkül hogy ők akármit is tegyenek az ügy érdekében és még szavazni sem jön el a fele.

Kedves littlejohn!

A társasház életét szabályzó dokumentumok keretét határozzák meg a törvények. Ezen belül igen nagy a közösségek mozgástere. Viszont, ha egyszer ezeket elfogadták, akkor az alapja lesz minden jogvitának. Fontos hogy átgondolt legyen.

Az SzMSz melléklete lehet a négy szabályzat.

A szakember lehet egy a th. ügyeiben nem érdekelt közös képviselet is. A pénzügyi előírásokat (számviteli törvény) egy pénzügyi vagy vállalat szervezésben járatos ember tud segíteni. Lehet vásárolni is más kész szabályzatokat(lsd internet), de azokat aktualizálni és formára kell igazítani.
Ezek alapja a már sokszor említett törvények.

A kész szabályzatok között a közgyűlés összehívását és levezetését szabályzó szabályzatokkal még nem találkoztam. Nem véletlen. A közgyűlések összehívása és az elkészült jegyzőkönyvek alapján döntenek a bírák jogvita esetén (+ trv és SzMSz)A szabályozatlanság vagy törvényellenes szabályzás (pld max 2 megbízás/résztvevő) meghatározzák azt, hogy tényleg demokratikus é a th működése.
A tulajdonosok többsége érdektelenül viselkedik. Nyűgnek érzi a reá háruló tennivalókat. (amíg nincs baj)
Az nem baj, ha az ütk.(üzletszerű társasházkezelő) felé magasak az elvárások. De az ellenőrzést nem szabad hanyagolni.

NB. az sem hátrány, ha a közgyűlési határozat szövegét is tartalmazza a meghívó (így van min rágódni és nem a közgyűlésen kell magyarázkodni;-))

Kedves Mufurc_nagyon!

Nagyon köszönöm a segítő magyarázatokat, ezen a fórumon másoktól is de főleg öntől már nagyon sok segítséget kaptam néhány hét alatt.

Egy újjabb probléma vetődött fel a minap: most esett le a tantusz (nem láttuk a fától az erdőt), hogy könyvelőnk aki szintén maga is társtulajdonos és mérlegképes is, egyben tagja a Számvizsgáló Bizottságnak is. (rajta kívül még két másik tulaj is tagja az SZVB-nek, annak idején mind a 3 lépcsőházból lett egy-egy tulaj megválasztva SZVB tagnak).

No mármost én nem voltam ott ezen a választáson annak idején (külföldön éltem több mint 20 évig), szóval lehet, hogy annak idején senki nem jelentkezett az ő lépcsőházából erre a funkcióra, és így maga jelentkezett.

De a kérdésem az, hogy lehet a th. könyvelője egyben SZVB tag is? Jó néhány társtulajdonos szerint és szerintem is itt érdekellentét áll fenn. (A kk. az hivatásos és nem lakik a társasházban.)

Ehhez kapcsolódó kérdés még az is, hogy a kk.-t annak idején megválasztották a tagok, remélhetőleg megbízási szerződést is kötöttek annak idején (hamarosan megfogom tudni), de mi a helyzet a könyvelő személyével, funkciójával és jogi státuszával?

Kell-e a tagoknak tudni arról, hogy ki könyvel a th.-nak, vagy ez egy uzleti kapcsolat a kk. és a könyvelő között mivel a kk. maga is könyvelhetne ha jól tudom, és tőle függ, hogy ezt a munkát kiadja másnak vagy nem?

Vagy pedig a társtulajdonosoknak van valami beleszólásuk abba, hogy ki könyvel?

Kedves littlejohn!

Optimális esetben az ütk megbeszéli a szolgáltatók személyét a tulajdonosokkal. A valóságban ez nem így történik. Van olyan esetről tudomásom amikor a közgyűlés kötelezte az ütk-t, hogy a folyamatosan jól teljesítő takarítót ne küldje el.
Elvileg (törvény szerint ) harmadik "személy" esetén nem korlátozható az ütk.
Tehát elképzelhető, hogy a közgyűlés összeférhetetlenségre hivatkozva utasítja az ütk-t, hogy a könyvelést bízza másra.A könyvelés díját általában a képviseleti díj tartalmazza.
Amennyiben az illető jó SzVB tagnak, akkor előnyös, ha "szemét" közvetlenül a naplófőkönyvön "tartja".

Általában nem tudják a tulajdonosok ki könyvel (nem is érdekel senkit;-))

Kedves Mufurc_nagyon!

Nagyon köszönöm a válaszát, ez mindent megmagyaráz.