Társasházak jogásza!

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

MajorDomus # 2020.07.11. 19:44

A társasházi törvény azért ennél egszerübb.
Az összes tulajdoni hányad egyszerű többségét az szmsz elfogadásánál követeli meg.
Minden más esetben az "rgyszerű közgyűlési többség" elv érvényesül.
Vagyis jelen van 27 tulajdonos,aki 2000 m2-t képvisel a társasházból. Ha 1001 m2 igennel szavaz,600 nemmel,399 m2 meg tartózkodik,akkor a javaslat el van fogadva.
Ha 800 m2 igennel szavaz,700 m2 nemmel,500 m2 meg tartózkodik,akkor a javaslat el van utasitva,mert igaz,hogy igennel szavaztak a legtöbben,de nincs meg a közgyűlési többség!

xixo67676 # 2020.07.16. 10:50

Tisztelt MajorDomus Úr!

Megköszönném, ha mielőbb szakértő választ tudna adni az alábbi kérdésben:
Társasházunk kkv-je, a közös tulajdonban lévő egyik lakás elidegenítése okán e-mailben! írásbeli szavazást tartott.
Össz tulhányad: 370
261 tul. hányad szavazott
Ebből 137 igennel, 124 nemmel, 10 tartózkodás mellett.
A szükséges 4/5 tul.hányad a nemmel szavazók rèszéről sehogy nem jön ki. Ezzel szemben már határozat született a kkv részéről, miszerint a tulajdonosok hozzájárultak az elidegenítèshez.
Ön szerint a mi számításunk hibás? Ill, ha nem, akkor hogyan tudnánk megakadályozni, hogy a hibás számításon alapuló határozattal létrejöjjön a közös tul. elidegenítése?

Üdvözlettel!

drbjozsef # 2020.07.16. 12:09

xixo67676,

A közös tulajdon elidegenítésekor elég lehet 2/3 arány is, ha erről az alapító okirat rendelkezik (Tht. 10.§). Vagy, a 4/5-ös, ha módosítani kell az alapító okiratot + a kisebbség nyilatkozata.

Esetetekben tök mindegy melyik kell.

Mert mindkettő az ÖSSZES tulajdoni hányadra vonatkozik.

Márpedig 370 tulajdoni hányadból a sima feles többség határozathozatalához is legalább 185 igen szavazat kell.
(vagy, arányosan kevesebb, ha kevesebben vannak a közgyűlésen, de itt ez nem számít, mert itt az ÖSSZES hányadhoz kell viszonyítani)

Ez a határozat nincs elfogadva. Pont.

Emlékeztesd a közös képviselőt a 10.§-ra, és arra, hogy keresetet fogsz indítani, ha megpróbálja elidegeníteni a közösség tulajdonát.

xixo67676 # 2020.07.16. 16:04

Kedves drbJozsef!t
Köszönöm válaszát!
Időközben a szavazás eredményét, azaz hogy nincs meg az esetünkben szükséges 4/5, elismerte a kkv, így kértük a korrekciót, de arra hivatkozik, hogy a jkv. Szövegét nem lehet kijavítani. Arról tájékoztatott, hogy a jkv. mellékletét képező szavazatokat nyilvántartó lap a mérvadó.
Véleménye szerint ez alatt mit kell érteni?

drbjozsef # 2020.07.16. 17:02

xixo67676,

Nem tudom.

A jegyzőkönyv megállapította, hogy 137 igen szavazat lett leadva, ezért a határozat el van fogadva?

Mert ez így hibás nyilván.

Viszont a jegyzőkönyv, ha hitelesítették, akkor teljes bizonyító erejű magánokiratnak számít. Az nem javítható szerintem, legfeljebb másik közgyűléssel, de nem számít, mert, a TBMO is megdönthető bíróságon, márpedig ha el meri idegeníteni a közös tulajdont, akkor perelni kell, és a bíróság simán megsemmisíti a határozatot.

xixo67676 # 2020.07.16. 18:01

Kedves drbJozsef!
A határozat úgy szól hogy a tulajdonosok elfogadják a vételi ajánlatot és hozzájárulnak az elidegenítéshez (holott a szavazás eredménye ezt nem tenné lehetővé.)
Mi is attól tartunk, ahogy Ön megírta, hogy ez a bizonyító erejű okirat alkalmas lehet azonban a tulajdonjog bejegyzésre.
Szeretnénk elkerülni a hosszadalmas jogi eljárást, de ha nincs más eszközünk akkor kénytelenek leszünk megtámadni a határozatot.
Köszönöm a segítségét!

MajorDomus # 2020.07.17. 17:49

xixo..
Nem igaz!
Hibás az okfejtés!
drb... hivatkozásai igazak,de nem erre az esetre. Eljerülte a figyelmét a félmondat:"a közös tulajdonban lévő lakás"
.
A közös képviselő súlyos hibát követett el. A közös tulajdont valóban el lehet adni 2/3-os többséggel,Alapitó Okiratot is lehet módositani 4/5-ös többséggel,de csak akkor ha senkinek a tulajdoni hányada nem változik.

De itt nem erről van szó!
Olyan ingatlant akartok eladni ami természrtben igen,de jogilag viszont nem létezik!
.
Mivel közös tulajdon,először albetétesiteni kell,hogy legyen önálló helyrajzi száma,létrejöjjön mint önálló ingatlan,ezt követően tudjátok eladni!
Ehhez mindössze az Alapitó Okiratot kell módositani,ami email szavazással végképp nem működik!
.
Értem én jogy a kolléga vagy nem járatos a dolgaiban,vagy munkát akar megspórolni,de ehhez ügyvédi közreműködés sok pénz és idő kell.
..
Vikágositsd fel a kollégát,hogy feleslegesen dolgozott,ez nem igy működik!
.
A következtetésekben (határozat nem érvényes stb) drb.. nek igaza van.
Más: a szavazás emailban is csak akkor lehetséges ha az szmsz megengedi. Ennek nézz utána.
.
Ez a jegyzőkönyv csak arra elég hogy kitörölje vele....
.
Már a vevő ügyvédje ki fogja röhögni...

A földhivatalig meg el sem jut.

drbjozsef # 2020.07.17. 18:19

(Fogadni merek rá, hogy a "közös tulajdonban lévő lakás" önálló albetét, csak a társasház tulajdonában)

Kovács_Béla_Sándor # 2020.07.18. 07:46

Az jogilag nem lehetséges.

dr_Egyed_Zoltán # 2020.07.18. 09:16

Az információk pontosításra szorulnak!

A közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja (2/3-os vagy 4/5-ös többséggel), ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Tehát vagy új albetét jön létre, vagy egy meglévő bővül. Mindegyik esetben SZÜKSÉGSZERŰEN változni fog az összes albetét eszmei hányada, mivel vagy egy új jön létre vagy valakié bővül, mégsem kell mindenkinek a hozzájárulása. Ebben MD közös képviselő úr tehát tévedett.

Maga az erről (új albetét kialakításáról vagy meglévő bővítéséről) szóló közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okirat, ergo annak meg kell felelnie az Inytv. és az Inytv. Vhr. feltételeinek. A határozatnak tehát rendelkeznie kell: az új albetétről, vagy a meglévő bővüléséről, az elidegenítéséről (jogcím!) és a megváltozott eszmei hányadok mértékéről is. Talán írnom se kellene, de záradékolt alaprajz is szükséges. Ami nóvum, hogy nem kell építésügyi határozat, így a földmérőé és az ügyvédé a "felelősség".......

dr. Egyed Zoltán
  ügyvéd 
www.facebook.com/dregyedzoltan/
https://dregyed.business.site/

MajorDomus # 2020.07.18. 15:54

Dr.Egyed
.
Én 4 db házfelügyelői lakást adtam el 4/5-ös Alapitó módositással! A földhivatal lehet más jogszabályt ismer.

xixo67676 # 2020.07.18. 15:59

Köszönöm a hozzászólásokat, tanácsokat.
Nem akartam hosszúra nyújtani, de leírom a tényeket:
A lakás nem önálló albetét, az közös tulajdonban van.
Éppen ezért az AO módosítására várunk, amit a kkv. 14 éve "intéz" (azóta csak az ezzel kapcsolatos kiadásaink nőttek, pl. felmérő 2x stb.)
A szóban forgó ingatlanra 2007-ben az egyik lakó (történetesen az SZB elnöke) vételi ajánlatot tett, miszerint 5 M Ft vételár egyösszegű megfizetése mellett megvásárolná azt. (ehhez az akkori tulajdonosok hozzájárultak). Ezzel szemben állítólag 1,1 M Ft-ot fizetett meg előlegként. Azért állítólag, mert az ezt alátámasztó bevételi pénztárbizonylatot a kkv. nem hajlandó bemutatni többszöri írásbeli kérésünk ellenére sem, mint ahogy a szerződést/előszerződést sem.
2009-ben az ajánlattevő fia a lakók tudta és beleegyezése nélkül, csupán a kkv. közreműködése folytán beköltözött a lakásba. Az átadás-átvételről sem áll rendelkezésünkre jkv. Természetesen ezt is többször kértük.
A beköltözött lakó bérleti díjat azóta sem fizetett.
Egy 2 évvel ezelőtti kgy. keretében megszavazták, hogy visszamenőleg legalább a közös ktg-et fizesse meg, aminek részben eleget tett, így jelenleg 7000 Ft -ot fizet a 45000 Ft-os bérleti díjjal szemben.
Úgy tudom ez sem jogszerű, mivel ő nem tulajdonos.
A bent lakó e-mailben arról tájékoztatta a tulajdonosokat, hogy felajánlja a lelakott idő felének megfizetését. Szerinte egy egy gesztus, mivel az eltelt idő alatt a lakást felújította (melyhez a tulajdonosoktól nem kért és nem kapott hozzájárulást) Valamint az eredeti ajánlattevő, azaz az apa kinyilatkoztatta, hogy fenntartja eredeti vételi ajánlatát, hogy a 13 évvel ezelőtt megajánlott 5 M Ft-os vételáron megvásárolná az ingatlant.
A lakók kérésére idén tavasszal ezen közös tul. körüli körülmények tisztázása végett rendkívüli kgy. lett összehívva, amelyről a mai napig sem küldte meg a jkv-et a kkv., ezzel szemben meghirdette az e-mailben történő szavazást az értékesítésre vonatkozóan a jelenleg bent lakó részére.
Ennek eredményeképpen, ahogy előzőekben írtam - az ingatlan íly módon és feltételekkel történő elidegenítéséhez nem volt meg a szükséges szavazat.
Jelenleg az a helyzet, mint ahogy arról a bent lakó írásban tájékoztatta a tulajdonosokat, hogy ideiglenesen máshova költözött. Ugyanakkor továbbra is birtokban van.

alfateam # 2020.07.18. 16:33

Hááát, egy jónagy-birka társaság lehettek.

MajorDomus # 2020.07.18. 18:50

Sajnos ez így van.
..
Amig a képviselőt le nem váltjátok,addig nem lesz előrelépés.

Thomasagozmozdony # 2020.07.30. 08:54

Kedves Hozzászólók!

Szeretném a tanácsukat kérni. A társasházban van egy lakó, aki mindenhová elhelyezi az összevadászott dolgait. Most derült ki számunkra, hogy el kezdte használni a pincét is, ahonnan mindenki ki van zárva (nincs mindenkinek kulcsa), és oda is berendezkedett.

Szeretném megkérdezni, hogy ilyenkor milyen lehetőségei vannak a többi lakónak?

Köszönöm.

MajorDomus # 2020.07.30. 18:32

Beszéljetek vele.

drbjozsef # 2020.07.30. 18:40

Thomasagozmozdony,

Attól függ, milyen megoldásra gondolsz. Jogira?
Beszélgethettek, meg felszólíthatjátok, meg birtokvédelem, vagy per, meg ilyenek. Pár év és lesz belőle valami.

Vagy megmondjátok neki, hogy két napot kap hogy mindenhonnan eltűntesse a szarait, vagy maguktól fognak eltűnni.

Egyébként tényleg nincs semmi erről sem az SZMSZ-ben, sem a Házirendben ?

Hívjatok össze közgyűlést és szabályozzátok a kérdést.

MajorDomus # 2020.07.31. 18:13

Határozatban kell kötelezni(egyúttal megvédeni) a közös képviselőt,hogy egy darab felszólitólevél igazolt átvétele után takaritsa el a lomokat a házból.

_Lala_ # 2020.08.01. 13:55

Egy (nekem egyértelműnek tűnő) kérdésem volna:
Adott egy társasház, amiben a közös tulajdonban levő részben vannak az egyes lakók által kizárólagosan használt pincék és egyéb tárolóhelyiségek.
A "kiosztás" még a társasház alapítása és a jelenlegi tulajdonosok vásárlása előtti, kvázi szokásjog alapján történt (a társasházat még a Magyar Állam alapította, mint egyedüli tulajdonos), amikor a mostani tulajdonosok, illetve jogelődjeik még csak bérlők voltak.

Sem az Alapító Okirat, sem a tulajdoni lap nem tartalmaz ezekről külön rendelkezést, nincs érvényes szerződése semelyik tulajdonosnak a társasházzal arról, hogy melyik közös tulajdonú helyiséget használhatja, és nem maradt fenn információ erről szóló explicit társasházi döntésről sem. Ezek alapján a társasház úgy gondolta, hogy a társasházi törvény szerint bármikor szabályozhatja (és bármikor újraszabályozhatja) egy közgyűlési határozattal, hogy melyik lakástulajdonos melyik helyiséget használhatja. Az újraszabályozás amúgy teljesen jogos indokból született (egyeseknek több helyiségük is volt, másoknak meg egy sem), és objektíve sem tekinthető részrehajlónak.

Az egyik tulajdonos, akit az újraszabályozás hátrányosan érintett, nem fogadta el a közgyűlési döntést. A szóban kifejtett álláspontja szerint a közgyűlés az ő hozzájárulása nélkül nem változtathat a kiosztáson, kvázi szerinte az szerzett jog, hogy neki több jut, mint a többieknek. Noha fenyegetőzött vele, de valójában nem támadta meg a közgyűlési határozatot bíróság előtt a törvény szerinti határidőn belül (decemberben volt a közgyűlés). Ezzel szemben elsétált a jegyzőhöz, és birtokvédelmi eljárást indított, a közgyűlési határozatot kifogásolva (eddig nem próbáltuk kiűríttetni a helyiséget, továbbra is használja, tehát birtokon belül van), és azt kérte a jegyzőtől, hogy továbbra is birtokolhassa a helyiséget, mert ő azt x éve használja, és az kvázi "jár" az ő lakásához, mert még a társasház alapítása előtti időben kapta a lakás akkori társbérlője, az ehhez tartozó tulajdonjogot pedig ő megvette (immáron a társasház alapítása után).

Nekem az volt az első reakcióm, hogy a közgyűlési határozatot egy módon lehet megtámadni: a bíróságon, az erre nyitva álló határidőben, amit már elbukott. Ennek hiányában (egészen pontosan, amíg a bíróság máshogy nem dönt) a határozat érvényesnek minősül. Mivel a társasház közgyűlése a tulajdonossal egyező jogállással jogosult határozni a felhasználásról, így jelen esetben az ominózus lakástulajdonos használatának jogalapja legkésőbb a határozat meghozatalától kezdve megszűnt. A határozatot a jegyzőnél nem lehet megtámadni, jogalap nélküli birtokos pedig nem kaphat birtokvédelmet a tulajdonossal szemben. Sőt, épp ellenkezőleg: a társasház kérhetne birtokvédelmet, bár itt ugye a birtoklás régebb óta fennáll, tehát valójában csak egy birtokperben lehetne kikényszeríteni a helyiség átadását.

Szóval én ülök fordítva a lovon, vagy a nevezett tulajdonostárs?

csuporka # 2020.08.01. 14:37

Az Ipari Műszergyár 1968-ban 36 lakásos társasház épitését kezdeményezte. Saját dolgozoi részére
Férjemmel így lett lakásunk, ahol most is élünk.
Gáz még Gödöllőn nem volt kiépítve és így kokszkazánnal fűtöttünk.
Koksz tárolására lakógyűlésen 3 lakótárs lemondott az egyéni lomtároló használatáról és közös szárító helységében kaptak helyet.
Mikor a gázfűtésre tértünk át akkor ez a lemondás okafogyottá vált, de azóta sem álították helyre a megvásárolt álapotot.
Sajnos az alapító okiratban ez a torz megoldás szerepel. Régi lakó már alig van az élők között és az új lakók nem is tudják hogy meg vannak röviditve.
Engem nem érintett ez a döntés a lakás helyzete miatt

MajorDomus # 2020.08.01. 21:34

Csuporka
Az Alapitó Okirat a Biblia. Ami abban van az a szabály.

Hogy 52 évvel ezelőtt mi volt,az ma már senkit nem érdekel.
Lala
Nincs miről brszélni.
A Jegyző kapásból elutasitja a keresetét,mert 1 évnél régebbi ügy. Jogilag sem áll meg egyébként....

ragyasdezso # 2020.08.01. 21:41

Thomasagozmozdony

3x közös költség a többlethasználatra.

Satya46 # 2020.08.03. 04:26

A beszámoló közgyűlés anyagában évek óta az szerepel, és kerül megszavaztatásra, hogy a "társasház rezsimegtakarítása nem kerül kiosztásra, hanem a költségvetésben marad." Eze mintegy 1,5 millió forint. A költségvetésben azonban sehol, semmilyen tételen nem jelenik meg ez az összeg, egyszerűen eltűnik.
Kérdésemre, hogy hol van a költségvetésben?- a közös képviselőtől az volt a válasz "a bélyeggyűjteményemben"
Kérdésem az volna, hogy ezt így hogyan lehet megszavaztatni, hiszen egy fiktív költségvetésben maradást szavaztat meg. Mit tehetünk, mert évek óta ez így megy és a milliók eltűnnek!

Kovács_Béla_Sándor # 2020.08.03. 11:08

Dehogy tűnnek el! Ami nincs, az nem tud eltűnni.

Erika_jogiforum # 2020.08.03. 14:19

Tisztelt Cím,
az alábbi kérdésem lenne:
A társasház közgyűlési meghívót lehet-e e-mailben kiküldeni? A tulajdonosok nagy része már hozzájárult, hogy az elszámolásokat e-mailben kapja, de a meghívót a mai napig fénymásolják.
Illetve ha nem lehet, akkor elegendő-e a közgyűlési meghívót kiküldeni írásban és a csatolmányokat (költségvetés, lakók egyenlege, meghatalmazás minta, stb) e-mailben küldeni, hogy ezzel védjük a környezetet és költséget is csökkentsünk?
Köszönettel,
Erika