Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Fórum → Végrehajtási jog
újabb elöl     új hozzászólás

drbjozsef # 2021.05.10. 10:26

lewho,

Konkrétat most nem, de majd keresek, hátha.

„A lakásban maradt volt tulajdonostárs érdekeit az árverési vevőével szemben előtérbe helyező bíró gyakorlat – néhány figyelemre méltó kivételtől eltekintve – kötelmi jogcímet keresett, és a felek között kialakult jogi helyzetet lakásbérletnek minősítette.3

Az e tárgykörben született eseti döntések egy része – a Legfelsőbb Bíróság útmutató döntései által is irányítottan – egységesnek mondható, melyek megállapításai elvi bírósági határozatban is kikristályosodtak.4

Az elvi állásfoglalás szerint a lakásban maradó volt tulajdonost a bérlővel azonos jogállás illeti meg, ha árverés esetén az árverési vételár megállapítása a bentlakás értékcsökkentő hatásának figyelembe vételével történt.”

(igaz, ez 2008 előtti)

drbjozsef # 2021.05.10. 10:28

Ez, ha jól látom erre hivatkozik : EBH2004.1129

lewho # 2021.05.10. 11:06

(ez a jogeset a szabad felmondás kizártságáról szól szvsz) A lakottan történő értékesítés a használat jogát korlátozza, de főszabályként a (többlet)használati díj összegére nincs hatással, az a piaci bérleti díj, illetve annak arányos része lesz.

Kommentár

A bírói gyakorlat a többlethasználati díj megállapítása során az adott dologra irányadó piaci bérleti díj - vagy az Ltv. 20. §-ának alkalmazási körébe tartozó lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetében önkormányzati rendeletben megállapított lakbér - arányos részéből indul ki. Ezt finomítja az a megközelítés, hogy a használati díj meghatározásánál a tulajdoni arány csak az egyik szempont, amely ebben a körben értékelhető. Valamennyi körülmény együttes és gondos mérlegelésével lehet a többlethasználat ellenértékét meghatározni. A használati díj összegét ingatlan esetében például az ingatlan fekvése, műszaki állapota, felszereltsége, beosztása, a helyiségek száma és az eset egyéb körülményei alapján kell megállapítani. A használati díj mértékének alapja általában a dolog piaci használati értéke (piaci bérleti díja), amelyet a bírói gyakorlat az említett szempontok alapján korrigál, így figyelembe veszi, hogy a használatra jogosult tulajdonostárs fizeti-e a teljes fenntartási költséget, és a megóvás, valamint a fenntartás költségeinek viselését is eltérítheti a tulajdoni hányadtól, a tényleges használat arányához igazítva azt. Ez ingatlanok esetében megfelelő eredményre vezet, ingóságok (például gépjárművek) esetében azonban a piaci bérleti díj a piac sajátosságai miatt gyakran észszerűtlen és igazságtalan eredményekre vezetne, itt az eset körülményeinek vizsgálatára és a bírósági mérlegelésre még nagyobb hangsúly esik. Többlethasználati díjat csak annyiban kell fizetni, amennyiben a dolgot a tulajdonostárs ténylegesen a tulajdoni hányadát meghaladó mértékben használta.

drbjozsef # 2021.05.10. 11:16

Úgy érted, hogy ez a használati díjra nincs hatással, de mint "bértői jogállás" nem lakoltathatja ki? Ez esetben a "bérlői jogállást" CSAK a díj szemponjából értelmezi, de nem lehet felmondani neki.

Ha fel lehetne, akkor a lakottan árverezés értelmét vesztené.

lewho # 2021.05.10. 11:20

Így van.

Akkor válik érdekessé a helyzet, ha 1/1 tulajdon esetén a bentmaradó adós nem fizeti a quasi lakbért/használati díjat....

drbjozsef # 2021.05.10. 12:03

Én azt feltételezném, hogy ha ez huzamosabb ideig áll fent, és fizetési meghagyásra sem fizet, akkor "elveszti" ezt a státuszt, és lakáskiűrítési perben ki lehet lakoltatni. (Legfeljebb némi apróért, a beköltözhető-lakott különbség csökkentve még a költségekkel, hátralékkal, arányosítva megfizetése mellett)

Csuklósbusz # 2021.05.10. 13:21

Akkor a túlhasználatit sem olyan egyszerű megnyerni, nem még az osztatlan megszüntetést ami a kiköltözést jelenti..

Tehát adott egy ingatlan, több tulajdonrésszel. Egyet megveszek, akár árverésen, akár egy tehermentes részt tulajtól.
Beteszem a seggem.

1 év múlva árverés, nem lesz pénzem megvenni a többit, de egy nepper megveszi.

Nepper nekemjön rögtön ügyvéddel. Hivatkozhatnak arra hogy én is olcsóbban vettem, így nekem is tisztában kellett lennem a következményekkel?

Mert a bírói gyakorlat szerintem azokat védi akik úgymond önhibájukon kerülnek abba a helyzetbe hogy a tulajdonostársuk veszti a részét, amit ha valaki nepper megvesz árverésen majd túlhasználatival vagy osztatlan közös megszüntetéssel az ingatlanból kiűzi az amúgy vétlen és hibátlan felet.

De ha én már eleve úgy veszem hogy tudom hogy terhelt és árverésre fog kerülni, így gondolom ez egy rossz pont számomra..

Jó, a vevő is olcsón vette és kiakar ebrudálni engem vagy túlhasználatit behajtani, de ha én is olcsón vettem akkor majdnem fifti-fifti nem?

drbjozsef # 2021.05.11. 04:08

Ha az a kérdés, akkor igen, per esetén a bíróság minden körülményt együttesen vizsgál, és vesz számításba.

Vevo123 # 2021.05.11. 07:10

Köszi! Ezek nagyon hasznos infók. Így akkor már minden érthető, nem is tudom a bérleti jogviszonyt hogyan nem vettem észre. Akkor amit tegnap írtam annyival módosul, hogy bérleti jogviszonyom van az adóssal. Mivel nekem tulajdoni hányadom van, így gondolom nem lakoltathatom ki az adóst ha nem fizet, viszont akkor fel tudom mondani a bérleti jogviszonyt és akkor indul a dolog onnan amit tegnap írtam, így van?

drbjozsef # 2021.05.11. 09:58

Vevo123,

Igen, azzal a megkötéssel, hogy a bentlakó méltányos érdekét súlyosan nem sértheti az osztatlan közös tulajdon megszüntetése, illetve, megoszthatja úgy, hogy használati jogot alapít neki (Ptk. 5:84.§(4)bek).

Továbbra is tartom, hogy ha valaki lakottan vásárol árverésen ingatlanrészt, annak a lakottságról tudomása van, ha a lakó máshova nem tud elköltözni, vagy a megváltási ár annyira alacsony lenne, hogy a lakhatása ellehetetlenülne, akkor ez elég indok lehet a használati jogra is akár.

Ez is egy körülmény, a sok közül, amit a bíróság vizsgálna.

Vevo123 # 2021.05.11. 12:17

Rendben, teljesen érthető és ezzel egyet is értek.
Köszönöm!

evanagyeva # 2021.05.11. 18:52

Tisztelt Fórumozók!
Az Mbvk árverési rendszerén keresztül vásároltunk egy ingatlant.
Az árverés márc. 26.-án zárult le,az árverés teljes ideje alatt 100%-ban elérhető volt.Az ingatlan 2 éve lakatlan,ki vannak kötve a közművek.Beköltözhetően volt meghírdetve.Az árverési jegyzőkönyvet ápr. 08.-án írtuk alá,és ezen a napon 100%ban kifizettük.
A birtokbaadási kérlmet másnap (04.09.-én) beadtuk a végrehajtóhoz.
Kifogás érkezett egy árverezőtől 04.22.-én.A kifogás tartalmát nem tudjuk.
Egyik kérdésem,neki az árverés lezárása után hány napig van lehetősége kifogást emelni?
A bíróság befogadta a kifogását.
Másik kérdésem,amíg a bírósági végzés megérkezik,addig az ügy további részére ez halasztó hatályú?Vagy az most amúgy is áll a vészhelyzet miatt?Pl a birtokbaadási kérelem,8+60 napja?
Ha elutasítja a bíróság a kifogást,és közben lejár a 8+60 nap, át tudja nekem adni a végrehajtó az ingatlant,így hogy az lakatlan és nincs senki, akit karhatalom közreműködésével kell kilakoltatni?

Köszönettel,
Éva

drbjozsef # 2021.05.12. 06:14

evanagyeva,

„Egyik kérdésem,neki az árverés lezárása után hány napig van lehetősége kifogást emelni?”
Vht.217.§ szerint 15 nap. Biztos licitáló adta be, nem az adós?
Egyébként okafogyott a kérdés, ha a bíróság befogadta, akkor az minden bizonnyal határidőben volt.

„amíg a bírósági végzés megérkezik,addig az ügy további részére ez halasztó hatályú?”
Vht.49.§. Felfüggesztheti.

„Vagy az most amúgy is áll a vészhelyzet miatt?Pl a birtokbaadási kérelem,8+60 napja?”
Csak a helyszíni cselekmények nem hajthatók végre a fokozott védekezés ideje alatt. Minden mást, főleg amihez csak irodai papírozás kell, az továbbra is megy.

„Ha elutasítja a bíróság a kifogást,és közben lejár a 8+60 nap, át tudja nekem adni a végrehajtó az ingatlant,így hogy az lakatlan és nincs senki, akit karhatalom közreműködésével kell kilakoltatni?”
Ha kérted a helyszíni átadást, akkor akár moratórium, akár vészhelyzet tiltja, nem fogja átadni. Főleg, ha a Vht.154/A.§ szerinti átadást kértél.

Az önmagában, hogy az ingatlan lakatlan, még nem jelenti azt, hogy nincs birtokosa. Ezért a végrehajtó ilyenkor nem nagyon adja át a Vht.154.§ szerint (NEM /A.§ !).

Ha eléred az adós, meg tudod vele beszélni, hogy adja át az ingatlant, akkor írjatok birtokbaadási jegyzőkönyvet, adja oda a kulcsokat, te pedig jelentsd be a végrehajtónak, hogy az adós az ingatlant neked adta át, a kulcsok nálad vannak, az ingatlant birtokbavetted, kéred a Vht.154.§ szerinti átadását. Ehhez már nem kell helyszíni cselekmény, egy jegyzőkönyv kiállításával megoldja.

Van itt egy kiskapu-féleség : ha nem éred el az adóst (vagy nem együttműködő, vagy nem akarod elérni mert úgyse lesz az), de eléggé biztos vagy benne, hogy az adós nem fog felszólalni ellene (és hogy tényleg egy árverező adta be a kifogást, és nem az adós), nem fog problémát okozni, és fel mered vállalni a kockázatát, hogy mégis protestálni fog, akkor kérheted a Vht.154.§ szerinti átadást a végrehajtótól, azt állítva, hogy azt az adós átadta neked.

Olyan esetekben, ahol az adós pl. külföldön él, vagy legalábbis igen jó eséllyel nem érdekli már az ingatlan egyáltalán, ott ez a leggyorsabb és legegyszerűbb birtokbajutás. Ez megvan akár egy-két hét alatt, ha helyszíni átadást kérsz, akkor a moratóriummal + vészhelyzettel és pereskedéssel akár évekig is eltarthat. Neked kell felmérni a kockázatot.

evanagyeva # 2021.05.12. 06:51

Két adós van,elvált házaspár.Mind a kettőtől kellene a birtokbaadási gondolom.
Nem adós és nem az ügyben egyéb érintett adta be a kifogást.Ezt nem értem,hogy miért nem csúszott már ki a 15 napból.Hiszen neki nem küldenek árverési jegyzőkönyvet,arról vissza tértivevény stb és onnan 15 nap.
A végrehajtó szerint esélyes,hogy elutasítja a bíróság a kifogását.
Célszerű azért ezt megvárni és utána kajtatni az adósok után a birtokbaadási papírral?

Köszönöm!

gerbera317 # 2021.05.12. 06:54

„Az árverési jegyzőkönyvet ápr. 08.-án írtuk alá”
Ez az árverés napja. Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek az árveréstől számított 30. napig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Ha a kiköltözésre eddig az időpontig nem került sor, az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan birtokba adását. Ebből következik, hogy az április 9-én beadott birtokba adási kérelem idő előtti, és tulajdonképpen hatálytalan, tehát úgy kell tekinteni, hogy a vevő nem terjesztett elő ilyen kérelmet. Úgyhogy, ha eljön az ideje, akkor ismételd meg a kérelmet, különben pórul járhatsz. És a végrehajtó majd akkor értesíti a jegyzőt, és majd csak onnan indul a 60 nap, amit további moratórium megszakíthat.
„Ha elutasítja a bíróság a kifogást,és közben lejár a 8+60 nap, át tudja nekem adni a végrehajtó az ingatlant?”
Nincs olyan, hogy "közben lejár". Ugyanis még el sem kezdődött, és hatályos kérelem hiányában el sem fog addig kezdődni, hogy aztán "közben" lejárjon.
Egyébként ez az egész a kényszerátadásról szól. Ha nincs szükség kényszerre, mert az adós kiköltözött, vagy eleve nem is lakik ott, és a vevő birtokba tudja venni az ingatlant, akkor a végrehajtó mindenféle határidők nélkül, a 154. § erejénél fogva köteles átadni az ingatlant.

evanagyeva # 2021.05.12. 07:05

Ha jól értelmezem,megérkezik a bírósági határozat a kifogásról,és ettől a naptól számítva 15 napon belül kell beadnom újra a kérelmet.A végrhajtási törvény 154-es paragrafusára hivatkozva.

evanagyeva # 2021.05.12. 07:11

Az adósok 2018 vége felé költöztek ki,mind a kettőnek másik lakcíme is van.
A kilakoltatasi kérelmet a végrehajtó tanácsára adtuk be ilyen korán.

gerbera317 # 2021.05.12. 07:28

A határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig köteles az adós biztosítani, hogy a végrehajtó átadja az ingatlant. Ha ezt elmulasztja, akkor van 15 napja a vevőnek a kérelem beadására. Ez a 154/A. §. A 154. § más, az az eredeti verzió, csak miután kiderült, hogy ez nagyon soványka szabályozás, és csak szűk körben alkalmazható, a speciális esetekhez megalkották a 154/A-t is.
„a végrehajtó tanácsára adtuk be ilyen korán”
Adott esetben ő ezt simán le fogja tagadni. A törvény az meg törvény.

evanagyeva # 2021.05.12. 07:44

A köteles az adós biztosítani,ebbe mi tartozik bele.Neki mit kell tenni?Kulcsokat átadni,merőóra állásokat leolvasni?

evanagyeva # 2021.05.12. 07:53

Illetve még egy kérdés,ha az adósok eddig nem tettek kifogást,ők már nem is tehetnek,igaz?
Az árverési jegyzőkönyv másolatát nem tudom,hogy átvették-e de ha mi 04.08.-án írtuk alá,legalább vélelmezni kell,hogy kézbesítve lett nekik?

evanagyeva # 2021.05.12. 07:54

Köszönöm szépen az eddigi válaszokat!

K.Anna_2013 # 2021.05.12. 11:43

Én csak a személyes tapasztalatomat fűzném hozzá: nekem is tanácsolta már végrehajtói iroda munkatársa, hogy adjam be a jegyzőkönyv aláírását követő napokban az ingatlan kiürítésére és birtokbaadására vonatkozó kérelmet, és maximum visszavonom, ha az adós önként átadja nekem az ingatlant. Egy másik végrehajtónál pedig már a jegyzőkönyvbe is beleírták, hogy kérem az ingatlan végrehajtó általi birtokbaadását, így nem kellett külön kérelmet írnom. (Egyik esetben sem mondták, hogy bármelyik paragrafusra kéne hivatkozni.)
Nem ez az első eset, hogy észrevettem, hogy végrehajtók különbözőképpen értelmezik a törvényt. Azzal kapcsolatban is eltérő értelmezéssel találkoztam, hogy ha végrehajtó a vételár megfizetésére hosszabb határidőt engedélyezett, akkor a jegyzőkönyv aláírásától számított 15 napon túli napokra késedelmi kamatot kell-e fizetni, vagy csak ha az engedélyezett határidőn túl fizet a vevő.

papinianus88 # 2021.05.12. 12:56

Az a végrehajtó, aki az ingatlanárverési jegyzőkönyvben rögzíti az árverező birtokbaadási kérelmét, nos... :) Ezen nincs mit máshogyan értelmezni, szimplán nem tudja értelmezni a törvényt. Ha és amennyiben ilyen történt.

Azt remélem tudod, ha valóban idő előtti a kérelmed, a kötelezett vagy a jogi képviselője leleményes és megtámadja, akkor bizony a bíróság csúnyán igazat fog adni neki :) Ebben az esetben sokáig tarthat a hercehurca :)

K.Anna_2013 # 2021.05.12. 13:14

@papinianus88 nem tudtam, de akkor ezentúl figyelek rá.
Még egy érdekes dolog, hogy @drbjozsef azt írja, hogy
"Ha eléred az adós, meg tudod vele beszélni, hogy adja át az ingatlant, akkor írjatok birtokbaadási jegyzőkönyvet, adja oda a kulcsokat, te pedig jelentsd be a végrehajtónak, hogy az adós az ingatlant neked adta át, a kulcsok nálad vannak, az ingatlant birtokbavetted, kéred a Vht.154.§ szerinti átadását. Ehhez már nem kell helyszíni cselekmény, egy jegyzőkönyv kiállításával megoldja."
Én soha nem kaptam ilyen jegyzőkönyvet végrehajtótól. Miután jeleztem feléjük, hogy az adós átadta az ingatlant (átadás-átvételi jegyzőkönyvet elküldtem), többet nem hallottam felőlük.

evanagyeva # 2021.05.12. 13:32

K.Anna_2013

Ezekszerint több alkalommal is sikerült megegyezni az adósokkal,hogy önként átadják az ingatlant?
A birtokbaadási jegyzőkönyvet elküldték a végrehajtónak és nem érkezett semmi vissza?
Innentől kezdve birtokon belül van az ember,a tulajdoni lapra be van jegyezve és kész?
A végrehajtó nem megy ki ellenőrizni a mérőórák állását stb?
Vagy azt hogy az adós/ok valóban önként adták át?