Adó, illeték : Ingatlan adásvétel, haszonélvezeti jog

Kedves József!

Köszönöm a segítséget!

dudi1987,

Adófizetés szempontjából a jövedelem megszerzésének időpontja a földhivatali benyújtás napja. Vagyis ebből a szempontból az ingatlant 2015-ben szerezted.

SZJA : az eladási és vételi ár különbözetének 30%-ának (az eltelt 4 év miatt, ha 2014 lett volna a szerzés, akkor nincs adófizetés) a 15%-a : 679.500.- forint.

SZJA-ra nincs másik lakásvásrlási kedvezmény.

De illetéknél van : a csak a különbözet után kell fizetni 4%-ot : 600.000.- forintot.

Ha férjed lesz a haszonélvező, akkor az illetékalapod annyival csökken, amennyi az ő haszonélvezetének értéke (ez az életkorától függ), neked ennyivel kevesebbet kell fizetni, de neki meg a haszonélvezete után, mint vagyoni értékű jog kell fizetnie a 4%-ot. A lényeg, hogy ketten együtt összesen ezt a 600.000.- forintot kell befizessétek.

Tisztelt Fórumozók!

Szeretnék segítséget kérni adó és illetékbefizetés számításához.
2014 decemberében vettem lakásom (1/1) 9.9M forintért, a Földhivatalba azonban már csak 2015 januárjában érkeztette az ügyvéd.
Ezt a lakást eladtam idén, 2019-ben 25M forintért. Érdekel mennyi az ezután járó szja kötelezettség.
Továbbá ennek a lakásnak a vételárát még idén házvásárlásra fordítom. Ezen ház vételára 40M forint, tulajdonjogom 1/1, de férjem lesz a haszonélvező. Mennyi az ezután fizetendő illeték?
Köszönettel,
D.

pappadri :

Részletében:

Édesanyád haszonélvezetének értéke a forgalmi érték 30%-a (egyévi érték a huszada, mivel 55 éves ezért ennek hatszorosát kell venni, ez 0,3).

Ez az eladott lakáson 5.4M (18 x 0,3), az újon 6.75M (22.5 x 0,3) lesz. A különbözet után fizet 4% illetéket : (6.75M-5.4M) x 0,04 = 54.000.- forintot.

Neked is a különbözet után kell fizetned illetéket, de a haszonélvezetek jogát le kell vonni mindkét lakásnál.
Tehát a régi csökkentett értéke 12.6M (18-5.4), az újé 15.75M (22.5-6.75). Ezen különbözet után fizetsz te is 4% illetéket : (15.75M-12.6M) x 0,04 = 126.000.- forintot.

Ketten együtt száznyolcvanezret fizettek.

T. Cím,

kérem segítsen a következő esetben mi az illeték alapja.

Tulajdonomban lévő ingatlant eladtam 18MFt-ért, ahol édesanyámnak volt haszonélvezeti joga. Ezen jogról az értékesítéskor lemondott ingyen. Vettem egy másik lakást 22,5 MFt-ért, ahol ingyenesen a vásárláskor szintén az édesanyámnak haszonélvezeti jogot alapítottunk. Édesanyám 55 éves.

Köszönettel
B.Adri

LeilaLili,

Kérelmezni már most érdemes, minél előbb, mondjuk igen, az adóbevallással együtt, mert május 20-ig kellene befizetni, és ha befizetitek, akkor abból már nem adnak vissza.

Az adómérséklésre szigorú szabályok vonatkoznak, csak akkor mérséklik ha a kérelmező és a vele egy háztartásban élők megélhetését súlyosan veszélyeztetné a befizetése.

Ha jól értem, hogy többért adtatok el ingatlanokat, mint vásároltatok, akkor ez szinte kizárt. Ne fűzz hozzá nagy reményeket, mert nem fogják megadni - persze, egy próbát megér, hátha.

A 25% szabályt nem lehet adásvételre alkalmazni. Az jellemzően ajándékozásra van, ott se mindre, csak az illetékmentes (közeli rokonok közötti) ajándékozásokra. Ahol illetékfizetés volt, ott a bekerülési értékkel kell számolni.

Köszönöm a választ. Szeretném majd kérvényezni az adó mérséklését/eltörlését, hátha! Ezt mikor tegyem meg? Beadom a bevallást a kiszámolt összegekkel, es azzal egyidőben? Az eladott ingatlanokra nem lehet használni a 25%os jövedelem számítást? Köszönöm!

LeilaLili,

Az X ingatlan után 57.375.- forint SZJA-t kell fizetni.
((6.7M-5M) x 0,25 x 0,9 x 0,15), vagyis a különbözet negyedének (1/4 tulajdonrész) a 90%-ának (eltelt 2év) a 15%-át (adókulcs).

Nem számít, hogy másik ingatlant vettetek, és nem számít a lakáshitel sem.

Az Y ingatlan után 117.000.- forint SZJA-t kell fizetni.
((4.9M-2.3M) x 0,5 x 0,6 x 0,15), a számítás a fentiek szerint, különbözet, fél rész, eltelt három év, adókulcs.

A mostani zártkerti ingatlanra 112.000.- forint illetéket kell majd fizetni (5.6M * 0,5 * 0,04).
Sajnos ehhez semmilyen illetékkedvezményt nem lehet igénybevenni, nem számít se az eladott X vagy Y ingatlan, mert az ún. "cserét pótló vétel" illetékkedvezmény csak lakóingatlanok között jár, ha _mindkettő_ az. De a zártkerti gazdasági épület nem számít annak.

Eladott ingatlan utáni szja,-és vásárolt ingatlan utáni illeték számolásban kérnék segítséget: x ingatlan 1/4ét örököltem 2016-ben (hagyatéki végzésben a teljes érték 5M-ra értékelték), eladtuk 2018-ban 6,7M-ért. (Volt rajta még 3M lakáshitel is). Y "kivett tanya" 1/2 tulajdonosa lettem 2015-ben, vételár a teljes 2,3M, eladtuk 2018-ban 4,9M-ert. A tanya helyett vettünk zártkerti "művelés alól kivont terület és gazdasági épület"-et, amiben élünk. 5,6M ért vettük, ebben 1/2 tulajdonos vagyok. Hogyan számoljam az szja-t, illetéket?

Igen.
Sőt, adó szempontjából az a jó, minél később értékesíted, a szerzést követő 5. évtől már teljesen adómentes az eladás.

Ha másik lakást vennél, akkor illetéket kell fizetni, ott számít, hogy adtál-e el másik lakást. De már az is -3/+1 év határidőben (három éven belül előtte, egy éven belül utána)

Bocsánat, rosszul fogalmaztam...
Úgy gondoltam, hogy ha a tavaly megvásárolt ingatlant egy éven belül értékesítem...
De a lényeg, hogy a különbözet után számolják az szja-t és nem az eladási ár után....

Nem.

„Tehát ha eladom a lakást pl.65 millió ft-ért és 1 éven belül értékesítem”

Ha valamit eladsz, utána hogy értékesíted 1 év múlva? Adózás szempontjából az 1 év nem is igen számít.

Az adóalap a majdani eladásból befolyt összeg, és a tavaly februári vételi ár különbözete lesz.

A sávos csökkenés pedig úgy van, hogy a vásárlás, és az azt követő év még 100%, a harmadik a 90%-os, tehát ha idén adod el, akkor még nincs kedvezmény.

Tisztelt Címzett
Tavaly februárban vettem egy lakást amit szeretnék majd értékesíteni. Az adóalap ebben az esetben az eladási ár lesz? Tehát ha eladom a lakást pl.65 millió ft-ért és 1 éven belül értékesítem, akkor az adóalap a 65 millió és ennek a 15%-a amit be kell fizetni, tehát 9.750.000? Azt tudom, hogy sávosan változik, vagyis ha 2 éven belül adom el, akkor 90%-a után adózom... stb.
Köszönöm válaszát

Laller,

Nem egészen. 15M alatt illetékmentes, és nem kell megfizetni a 15M alatti részt, ha az egész ingatlan legfeljebb 30M. (CSOK levonható)
Attól drágább lakáshoz már nincs kedvezmény egyáltalán.

„1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
...
26. § (1) Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:
...

6. a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke vagy a 21. § (1) bekezdés szerinti csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt;”

Kedves fórumozók!

Megerősítést szeretnék kérni,amennyiben az építettőtől vásárolok új építésű ingatlant,és nem az első lakásom,akkor is megillet 15 M. forintig illeték kedvezmény,és a 15 M feletti összeg kèpezi az vagyonszerzési illetékalapot.

Köszönettel

Laller

Köszönöm.

A cserepótló vétel illeték-kedvezménye csak lakóingatlanok után jár.

Igen lesz jövedelmem. Akkor abból adózni kell. ok.

Más. 35m-ért veszek lakást. 15m-ért eladom a telkemet.
Az illetéknél van lehetőség, hogy a 35-15=20 milliós különbözet után fizessem csak az illetéket?

Attól függ, van-e jövedelmed az eladásból.

BUÉK.
2015-ben vásárolt építési telekem most eladnám, árából lakást vennék. Van-e SZJA fizetési kötelezettségem?
Köszönöm.

„szivességi lakáshasználat-ot az albérlet egyik tipusának is nevezhetjük”

Annak nevezitek, aminek akarjátok. Papucs orrán pamutbojt is lehet, ha az tetszik.

De mi a probléma? Biztosítási csalnátok?

Tisztelt Fórumozók!

BUÉK! :)

Azzal kapcsolatban érdeklődnék, hogy a szivességi lakáshasználat-ot az albérlet egyik tipusának is nevezhetjük? Családunkban volt egy haláleset, és a háztartásban élőkre családi otthonbiztosításunk volt. A biztosító egyik feltétele, hogy függetlenül a rokoni száltól, albérlőre, haszonélvezőre is érvényes a biztositás.

lajcsó,

a kérdező nem a fiatalok első lakás kedvezményét akarta érvényesíteni, hanem az új építésekhez járót.

Nem az illetéktörvény 26§(6) szerinti kedvezményt, hanem a 26§(1)f pontja szerintit.

@K_B_S

Igazad van, nincs joga az alapító vállalkozónak a felszíni parkoló értékesítésére.
Ha utóbb a közgyűlés elvonja a jogszerzőtől, abból szép kis ügy kerekedhet ;)