végrehajtótól árverésen vett ingatlan birtokbavétel

szaloncukor,

Ingóságok meg még egyszerűbbek. Ha 60 napon belül nem viszi el, írsz neki egy tértis levelet, adsz még 8 nap póthatáridőt, beleírva, hogy a Vht.182.§(2) szerinti határidő MÁR lejárt, a kézhezvételtől 8 nap és 1 perc múlva (tértiből látni fogod) pedig azt teszel velük amit akarsz, ha mégse viszi el. Ami tetszik megtartod, ami nem kell eladod, vagy kidobod. A tied.

Közjegyző fasza ötlet volt.
Ha az ő nevét bedobod a közműveknél, biztosan nem fognak akadékoskodni (pedig, szigorúan nézve, tehetnék). A "közokirat" szót emlegetni kell, és már megy is minden mint a karikacsapás...

Köszönöm még egyszer a tanácsokat drbjozsef és gerbera 317. Elnézést, hogy nem válaszoltam, de kicsit felgyorsultak az események az elmúlt héten. Sikerült a birtokbavétel, a bérlők elmentek, kulcsot ideadták nekünk és kihívtunk végül egy közjegyzőt, aki fotókat készített a lakásban található dolgokról és a mérőórákról az átadáskor, a zárat lecseréltük. A közművek átírása most fog következni, remélem, rendben lesz. Az adós telefonon azt ígérte, elviszi a cuccait, csak idő megszerveznie, azért erre még kíváncsi leszek, ismerve, hogy mennyire akadályozott eddig mindent...de ez már a könnyebbik dolog lesz várhatóan. :)

szaloncukor,

„ mert a Vht. 154/A.§ (1) az adós és az adós jogán benn lakó személyekről ír.”
Egyrészt te a Vht 154.§ szerint szeretnél birtokbajutni. Hidd el, most ez az egyetlen lehetőség, mert helyszíni cselekmény nincs még pár hónapig biztosan, utána az adós egy két kifogást bedob, és mire lehetne, jön a moratórium, úgyhogy legjobb (!!) esetben is jövő nyáron kaphatnád meg az ingatlant.
Másrészt tényleg arról ír, de nem a birtokbaadással kapcsán, csak annyit, hogy mindnek el kell takarodni az ingatlanból. A bérlőnek legfeljebb a bérbeadó felé van bármilyen elszámolási kötelezettsége, neked meg a tulajdonossal.

Elég fura helyzet, mert a bérbeadó-bérlő jogviszonyban a bérlő kifejezetten birtokosnak számít, megilleti a birtokvédelem, és őket is pont elég nehéz kirakni ha kellően rosszhiszeműen, dörzsöltek, és bírják idegekkel. De itt, az árverésnél kicsit más a helyzet, a jogszerű bérleti szerződéssel maga a birtokvédelem itt is megilletné a bérlőt, de ettől függetlenül a "birtokbaadás" fogalma a Vht.-ban semmiképpen sem úgy lenne jogszerű, hogy a bérlő adja neked birtokba az ingatlant.

A "birtokbaadás" mint jogi fogalom és a "birtokbaadás" mint gyakorlati cselekmény nem ugyanazt jelenti. Előbbi egy jogi aktus, jegyzőkönyvvel, akár a vh irodájában, míg az utóbbi a tényleges kulcsátadás meg óraállások aláírása - de a kettő nem kell hogy feltétlenül összefüggjön.

Kerülj minél előbb birtokba, neked hosszab távon az a fontos.

Ahogy gerbera írta : a birtokosnak, bérlőnek, adósnak, mindenkinek ki KELL költöznie. Ha birtokon belül van, és nem teszi, akkor most szinte lehetetlen ezt kikényszeríteni, a pereskedés évekig is tarthat. De ha TE vagy birtokon belül, nincs mire pereskedjen, hiszen ki kell amúgy is költöznie. Ilyenkor legfeljebb azzal próbálkozhat, hogy kétszáz kiló aranyat tartott a nachtkasztliban, és gyémántokkal volt kirakva a csillár. Úgyhogy ha birtokbaveszed, vigyél tanúkat, fotózz/videózz le mindent, jegyzőkönyvezz, leltározz, ne hagyj támadási felületet. Illetve próbáld meg lefedezni magadat és a jóhiszeműségedet amennyire lehet, erre jó a bérlő által aláírt átadási jegyzőkönyv is, de a tértivevények is, hogy te próbálkoztál az adósnál, nem reagált.

„addig pl. nem célszerű elkezdeni a felújítási munkákat?”
Csak nem gondolod, hogy szemermyi esélye is van annak, a bíróság helyt adjon egy ilyen kifogásnak?

Köszönöm szépen drbjozsef és gerbera317 a véleményeket és a segítséget. Bízom benne, hogy a közműveknek akkor elég lesz a végrehajtó által kiállított jegyzőkönyv.

Drbjozsef: azért gondoltam, hogy a bérlő aláírhatja az átadás-átvételi jegyzőkönyvet, mert a Vht. 154/A.§ (1) az adós és az adós jogán benn lakó személyekről ír. A bérlő – én úgy értelmezem – beleesik ebbe a körbe. Az merült még fel ezzel kapcsolatban bennem, ha utána megtámadja a birtokbaadást a haszonélvező (adós), mit tud vele elérni a bíróságon? Újra kéri a birtokbaadást? És addig pl. nem célszerű elkezdeni a felújítási munkákat?

Amikor itt kérdezel, nem kell ám elmagyarázni, mi az az árverés!
A közmű-átíratás a nagyobbik probléma, én azzal kezdem: Azt jól tettétek, hogy a bérlővel szabályos átadás-átvételi jegyzőkönyvet készítettetek. De a szolgáltatók ettől még ugyanúgy vonakodhatnak. Neked azt kell a szolgáltatókkal megértetned, hogy árverésen vetted az ingatlant, és a közmű előző szerződője nem együttműködő. Ezt a szolgáltatók értik, csak elvárják, hogy hitelt érdemlően bizonyítsd is a dolgot. Ehhez a tulajdoni lap, rajta a szerzés jogcíme: árverés, nem elég. Neked kérned kell a végrehajtót, hogy a 154. § szerint adja át az ingatlant (nem a 154/A. § szerint, hanem a 154. § szerint!). Ehhez a jegyzőkönyveteket bemutatva bejelented, hogy a bérlőktől te a cuccot átvetted, az óraállásokat rögzítettétek. Erre a végrehajtó jegyzőkönyvben megállapítja, hogy te mit jelentettél be, és egyetlen mondattal a végén a birtokodba adja az ingatlant. Ez a jegyzőkönyv már ki fogja elégíteni a közműszolgáltatót is.
A bútorok sorsa lényegesen egyszerűbb: Az elérhetőségeidet megadva értesíted a tulajdonosát, hogy 1 hónapig még őrzöd s xarait, utána hulladékként fogod azokat kezelni, úgyhogy addig vigye el őket.

szaloncukor,

Határeset. A birtokbaadást a birtokossal kellene intézni, a bérlők csak a birtokos jogán ott lakó személyek, nem vele kellene ezt intézned, hanem vagy a (volt) haszonélvezővel, vagy a volt tulajdonossal, a cég képviselőjével. A bérlőnek nincs joga arra, hogy téged birtokba engedjen, pláne jegyzőkönyveket írjon alá.

De ha nem akarsz még évekig szopni egy esetleges nem együttműködő (sőt, direkt keresztbetevő) birtokossal, lehet, hogy célszerűbb "úgy tenni", mintha jogszerűen vetted volna birtokba az ingatlant. Ha birtokon belül vagy, pereskedjen veled ő ha akar, ne neked kelljen vele. Ha a bérlők hajlanadók két tanú előtt átadni a kulcsokat, aláírni a birtokbaadási jegyzőkönyveket, akkor az is jó, több mint a semmi.

Viszont szükséged lesz arra, hogy a végrehajtó hivatalosan is átadja neked az ingatlant. Ehhez be kell jelentened, hogy az adós átadta neked az ingatlant, a kulcsok nálad vannak, és kéred, hogy adja át a Vht. 154.§ szerint. (NEM a 154/A.§ szerint!) Ez nem jár helyszíni cselekménnyel, nem tiltja a veszélyhelyzeti rendelet.

Ha ez megvan, ez elég lesz a közművek átírásához is. Egy tulajdoni lap, egy árverési jegyzőkönyv, és a végrehajtó átadási jegyzőkönyve elég lesz. A birtokbaadási jegyzőkönyv mind itt, mind a végrehajtónak benyújtása szintén határeset, hiszen azon nem az adós/haszonélvező/tulajdonos aláírása van, hanem csak a bérlőké. Abba meg beleköthetnek. Bár ha rendezve vannak a számlák, akkor rohadtul nem fogja érdekelni a közműveket.
Esetleg, ha küldesz átadásra felszólító levelet az adós ismert címére határidő megjelölésével, és visszajön a tértivevény mert nem veszi át, vagy átveszi, de nem reagál rá határidőben, azt lehet csatolni (a végrehajtói átadáshoz, közművekhez is), hogy te megpróbáltad, nem elérhető/nem reagál, ennyi.

Az alábbi kérdésben kérném a tanácsukat, szíves segítségüket.

Végrehajtási vevőként nemrég jegyezték be a tulajdonjogomat hosszú várakozás után. A korábbi tulajdonosa az ingatlannak egy cég, illetve ezzel egyidejűleg egy haszonélvezője is volt az ingatlannak, egyben az adós is, aki a céget megelőzően volt az ingatlan tulajdonosa. Őket a tulajdonjog-bejegyzésemmel egyidejűleg törölték a tulajdoni lapról. Az ingatlant a haszonélvező 3 éve bérbe adta bérlőknek, jelenleg lakják. Felvettük a kapcsolatot a bérlőkkel, akik együttműködőek és hajlandóak elköltözni, kulcsot átadni, átadás-átvételi jegyzőkönyvet aláírni.

Két probléma állt elő:
Az ingatlanban továbbra is van pár bútor, ami a haszonélvezőé (adósé, aki ugye nem lakja), és eddig sem volt hajlandó elvinni azokat, hiába jelezték a bérlők, hogy nincs rá szükségük. Átvehetem-e úgy a kulcsot és aláírhatjuk-e a birtokbaadást a bérlőkkel, hogy a haszonélvezőt nem értesítjük a birtokbaadásról, csak utólag szólítjuk fel, hogy vigye el a bútorait? (Természetesen mindent leltárba vennénk alaposan a bérlőkkel való átadás-átvételkor.) Sajnos nem várható együttműködés a haszonélvezőtől, illetve a lakcíme is megváltozott, amit nem ismerünk. Vagy ennek ellenére érdemesebb mégis felszólítani, hogy vigye el azokat és őt is elhívni a birtokbaadásra? Vagy a volt tulajdonos céget értesítsük?

Másik kérdés a közművek átírására vonatkozik. A közmű számlák nem a bérlők, hanem a haszonélvező nevén vannak. Az órák átírásához a régi és új felhasználó egyidejű aláírása szükséges. Mit tudok tenni, ha nem hajlandó aláírni a közműves birtokbaadási jegyzőkönyvet a haszonélvező? A végrehajtó által kiállított papír a végrehajtás befejezéséről pótolhatja ezt a közművek felé? Megköszönöm, ha ezzel kapcsolatban volt valakinek tapasztalata vagy véleménye, amit megosztanak velem.

drbjozsef,
Köszönöm szépen!

kormosborz,

A vészhelyzet alatt a helyszíne cselekmények nem foganatosíthatóak. Ilyen például a kilakoltatás.
De esetedben nincs kit kilakoltatni.
A helyes az lenne, ha megkeresnéd az adós, megkérnéd, hogy adja át a kulcsokat, ezt rögzítsétek jegyzőkönyvben, az ingatlan átadás-átvételével egyetemben. Aztán ezt csak be kell jelenteni a végrehajtónak, és kérni a 154.§ szerinti átadását. (NEM 154./A.§ szerint!) Ez nem jár helyszíni cselekménnyel, egy jegyzőkönyvvel megcsinálja.

Ha nem tudod/akarod elérni az adóst ,de eléggé biztos vagy benne, hogy nem lakik az ingatlanban, és nem is fog feltehetőleg szót emelni a birtokba lépésed ellen, akkor megteheted, hogy bemész, zárat cserélsz, birtokba veszed önhatalmúlag, és bejelented az átadást a végrehajtónak (mármint, hogy az adós átadta neked!) és kéred a 154.§ szerinti átadást. A végrehajtó nem fogja vizsgálni, igaz-e a bejelentésed, azt saját kockázatodra teheted meg. Mondjuk úgy, hogy bizonyos körülmények estén ez a célszerű, és nem is ritka, hogy így veszik birtokba az ingatlant.

Üdvözlöm! Nyáron árverés által vásároltunk egy ingatlant, mely kapcsán a tulajdonjog már bejegyzésre került. Az ingatlanban több éve nem lakik senki. Kérdésem, hogy ezt milyen dokumentummal lehet igazán bizonyítani. Mi a legmegfelelőbb arra, hogy bebizonyosodjon, nem csak elutaztak a bentlakók...
Amint bebizonyosodik, hogy valóban nem él ott senki, miként vehetjük birtokba 2022. április 30. előtt? Hisz a kilakoltatási moratórium miatt jelenleg addig nem adja birtokba a végrehajtó... Van-e arra jogilag lehetőség, hogy ha tényleg nincs bentlakó, birtokba vehessük az ingatlant?
A végrehajtót van-e mód ebből a folyamatból kihagyni egyáltalán?
Köszönöm szépen!

Tudom, hogy mit jelent a "beköltözhető", mikor licitáltam, akkor is tisztában voltam vele. Csak azzal nem számoltam, hogy ez ennyire elhúzódik majd. Először nem volt szó arról, hogy a pandémia miatt meghosszabbítják a kilakoltatási moratóriumot. Erről csak később döntött a Kormány, mikor már benne voltunk a buliban. Akkor tolták ki szeptemberig a határidőt.
Leginkább az zavar, hogy teljesen normálisan álltam ehhez az egészhez, emberséggel, azt gondolom. Utánajártam már a bent lakóknak, rosszindulat nélkül írom, hogy nem véletlen, hogy oda jutottak, ahová.. csalások, átverések, körbetartozások, minden volt náluk.
Ultima ratioként kérdeztem ezt a cserelakás témát, hogy ezzel lehet-e valamit kezdeni...

Portauprince,

Ha 2021-ben vásároltál, akkor tisztában kellett lenned a vészhelyzeti szabályokkal. Vannak, akik lassan harmadik éve várnak a birtokon belül kerülésre, és rosszabb esetben még ennyit is várhatnak akár...

Nem kértél használati díjat. Hiba volt, ezzel is megvezettek : ugyanis ha nem kéred írásban, igazolhatóan, akkor visszamenőlegesen nem fog járni. Csak onnantól, amikortól kérted is.

Megjegyzem, a "beköltözhető" címke az árverésnél egyáltalán nem azt jelenti, amire te gondolsz (de ha tájékozódtál az árverés részleteiről, ez sem kellene meglepjen). Ez egy Vht. szerinti fogalom, egyáltalán nem jelenti azt, hogy be tudsz költözni rögtön, sőt, évek alatt se, sőt, most a pandémia miatt még sokkal tovább sem. Nincs köze a te birtokbavételi időpontodhoz.

„Gondolom, hogy sokan inkább fizetnének, hogy megoldódjanak a gondjai, de én már elvből se.”

„már eléggé magam alatt vagyok a hónapokon át tartó huzavona miatt.”

Akkor jobb, ha belenyugszol. Az egészséged fontosabb. Nem tudom mennyit kérnek, de ha már elvből sem akkor az mindegy is.

drbjozsef,
igen, tudtam, hogy mibe vágok bele. Tudom azt is, hogy a bentlakóknak sem egyszerű a helyzetük, éppen ezért semmiféle "felsőbbrendűséget" nem éreztem és nem is éreztettem velük, mikor beszéltünk, sőt, épp ellenkezőleg. Próbáltam egyezkedni velük, meghallgatni őket, kérdeztem, hogy miben segítsek.
Tekintettel arra, hogy az egyik bentlakó éppen házat vásárolt - állítása szerint -, tehát van hová menniük, maguk mondták, hogy még az év végéig kiköltöznek - én pedig felajánlottam, hogy, amennyiben ez így van, nem kérek használati díjat tőlük. De most már megfordult a helyzet, ők követelőznek, ráadásul minősíthetetlen stílusban.. Most már áprilisig nem költöznek ki, ha nem fizetek nekik. Ez háborított fel.

Egyébként azért arra nem számítottam, hogy a folyamat több mint egy-másfél évig fog tartani.. Tekintettel arra, hogy "beköltözhetően" vettem az ingatlant - és kikiáltási ártól magasabban, nem lecsökkentett, ráadásul szinte piaci áron..

Köszönöm a válaszát, sajnos én is azt gondolom, hogy a B verzió lesz a nyerő..

Portauprince,

Nincs. _Jogszerű_ ötlet nincs, "megkerülni" nem tudod őket.

Az árverés ilyen műfaj. Vele jár. De hát ezt biztos tudtad, ha már belevágtál.

Szép estét mindenkinek!

Egy elég komplikált ügyben szeretnék segítséget kérni. 2021. februárjában vettem árverésen egy ingatlant, melyet beköltözhetően bocsátottak árverésre. (A fizetésre halasztást kértem és kaptam is, majd a birtokbaadásra kérelmet terjesztettem be a végrehajtóhoz.) Az adós tulajdon- és a hasznonélvező vagyoni értékű joga is törlésre került.

Az ingatlan birtokbaadására a moratórium miatt eddig nem került sor, és áprilisig már nem is kerülhet sor (az eljárási határidők újraindulása után belecsúszunk a téli kilakoltatási moratóriumba is), de ha jön a vírus 28. hulláma is, akkor ráadásul erre bizonytalan ideig nem is lesz lehetőségünk.

A lakáshasználókkal szóban már történt egy megállapodás, miszerint ha még év vége előtt kiköltöznek, eltekintek a használati díjtól - az írásbeli megállapodásra már nem került sor, mert meggondolták magukat és most már - a megfogalmazásuk szerint - "lelépési díjat" kérnek. Vagyis fizessek, hogy menjenek. Azt mondták, hogy tudnának hová menni, de ha nem fizetek, akkor bent maradnak áprilisig, és még használati díjat se fogok tőlük kapni, ugyanis az egyikük nem, a másikuk pedig csak részmunkaidőben dolgozik.

A kérdésem a hosszú felvezető után az, hogy hogyan tudnám megkerülni őket.. Gondolom, hogy sokan inkább fizetnének, hogy megoldódjanak a gondjai, de én már elvből se. Sokan úgy gondolhatják, hogy nekem mint árverési vevőnek erkölcsileg vagy morálisan megkérdőjelezhető a jellemem, de ez nem így van. Február óta próbálok egyezkedni az adósokkal, és nem kopogtam rögtön használati díjért az ajtajukon, sőt, még csak az ingatlanhoz sem mentem oda - habár már május óta a tulajdonos vagyok - mert nem akartam őket kellemetlen helyzetbe hozni.

Arra gondoltam, hogy cserelakást ajánlok fel nekik, hátha kényelmetlennek találnák a költözéssel járó hercehurcát és meggondolják magukat.. De hiába próbáltam utánajárni a témának, nem találtam megfelelő információkat erről egy oldalon vagy jogszabályban sem. Csak a lakottan árverezett ingatlanoknál olvastam, hogy fel lehet ajánlani cserelakást. Viszont a mikéntjét sem ismerem. Bár gondolom nem kötelesek elfogadni a felajánlott ingatlant - ebben az esetben viszont ott vagyok, ahol a part szakad..

Aki vette az erőt, hogy ezt elolvassa, és esetleg van valami használható ötlete, kérem, hogy ossza meg velem, mert már eléggé magam alatt vagyok a hónapokon át tartó huzavona miatt.
Köszönöm, és további szép estét mindenkinek!

„úgy tudom, hogy a birtokbaadástól felelek csak a kötelezettségekért”
Ezt rosszul tudod.
„Milyen eljárásban, hol”
Hát abban az eljárásban, amelyikben köteleztek a felújításra, annál a hatóságnál, aki kötelezett.
„mire tudok hivatkozni?”
Csakis arra, hogy az ingatlan nem áll a rendelkezésed alatt, onnan a te a törvény erejénél fogva ki vagy zárva, ezért méltányossági alapon haladékot kérsz a felújításra.
De ezeket te magad is leírtad, éppen az imént olvastam ezeket...

Üdv!
Végrehajtói árverésen vettem egy ingatlant, kifizettem.
A tulajdonjogot is bejegyezték, csak a végrehajtó a vírus miatt nem adja birtokba.
A kormányhivatal engem kötelezett a feljavítására.
Mit tudok csinálni, mert úgy tudom, hogy a birtokbaadástól felelek csak a kötelezettségekért.
Milyen eljárásban, hol, mire tudok hivatkozni?
Köszönöm a válaszokat.

Üdv!
Végrehajtói árverésen vettem egy ingatlant, kifizettem.
A tulajdonjogot is bejegyezték, csak a végrehajtó a vírus miatt nem adja birtokba.
A kormányhivatal engem kötelezett a feljavítására.
Mit tudok csinálni, mert úgy tudom, hogy a birtokbaadástól felelek csak a kötelezettségekért.
Milyen eljárásban, hol, mire tudok hivatkozni?
Köszönöm a válaszokat.

A kormányrendeletre hivatkoznak, hogy amiatt nem áll módjukban intézkedni (jelenleg).
Ha annyit írnak, hogy "meghalt", akkor azt is tudod, hogy nem én, nem te, nem mi, hanem ő, anélkül, hogy le kellene írni :)

Nyilván, amennyiben határidőben kérelmezted az ingatlan birtokbaadását, akkor amint a jogszabályi feltételek ezt biztosítják, intézkedni fog róla (ezért hivatkozik a korm.rendeletre, nem pl arra, hogy a Vht. alapján nincs rá lehetősége)

1. honnan veszed, hogy május 23. napjáig nem intézkedhet? :) megsúgom nem láthattál ilyet.
2. Tájékoztatott korrekten, hogy miért nem, szóval ha nem akarod a 15.000 - Ft végrehajtási kifogáshoz tapadó illetéket elbukni, akkor ne pattogj :)

Sziasztok,

Vettem egy házat árverésen, a birtokba adásra várok jelenleg.
A végrehajtótól kaptam egy levelet, hogy a 229/2021. (V.5) Kormányrendelet 1. paragrafus alapján a birtokba adás iránt intézkedni nem áll módjukban.

Ebben a kormányrendeletben van leírva a vírushelyzet miatti csúszás. Ez mellett az is, hogy Május 23-án hatályát veszti a rendelet.

Ha azt írták volna, hogy MÉG nem áll módjukban, akkor semmi bajom nem lenne. Na de ez nincs odaírva.

Kérdés:
Fellebbeznem kellene 15 napon belül, hogy mégis intézkedjenek majd amikor tudnak, vagy csak "elfelejtették" odaírni a "még" szócskát és igazából semmi teendőm nincs?

Köszönöm.

Mázlee2021,

„Lehetséges olyan ok, vagy körülmény ami miatt ettől eltérnek.”

Nem, az árverés napja a jegyzőkönyv aláírásának a napja. Mi az, hogy "nem megfelelő idő" a kérelem beadására? Nem érsz rá?